【正文】 目錄 一、項(xiàng)目概況 1（一）地理位置 1（二）項(xiàng)目概況 1（三）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 3二、濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 4（一）宏觀環(huán)境分析 4 4 9 14（二） 微觀環(huán)境 15 15 18 18 20 20 24三、項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃 24四、項(xiàng)目投資估算及投資計(jì)劃 27（一）項(xiàng)目投資估算 27（二）項(xiàng)目總投資估算 29五、項(xiàng)目銷售計(jì)劃及收入估算 30（一）銷售計(jì)劃 30（二） 銷售收入估算 30六、項(xiàng)目融資安排 31（一）資金來源 31（二）資金來源表和利息估算 31七、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 32（一）動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)評(píng)價(jià) 32（二）靜態(tài)盈利能力及計(jì)算 35八、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)告編制心得 3636 / 38 一、項(xiàng)目概況（1） 地理位置 毓秀雅居南面是濟(jì)南的黃金走廊——經(jīng)十東路，北臨世紀(jì)大道，西臨鳳岐路，東臨鳳鳴路，交通便利。（二）項(xiàng)目概況毓秀雅居位于山東建筑大學(xué)西北角，屬于山東建筑大學(xué)校園整體規(guī)劃的一部分。本項(xiàng)目北臨世紀(jì)大道，西臨鳳歧路，南面與建大花園一二期相連，為規(guī)劃建設(shè)的建大花園小區(qū)三期工程。建大花園總占地約400畝，為濟(jì)南市東部雪山片區(qū)最大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，該項(xiàng)目與我校3000畝大學(xué)風(fēng)景完美融合，盡享建筑大學(xué)優(yōu)美的自然環(huán)境與各類型運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施。有效提升了片區(qū)的自然環(huán)境，社區(qū)景觀優(yōu)美，為濟(jì)南市少有的優(yōu)質(zhì)景觀環(huán)境社區(qū)。再加上完善、高起點(diǎn)的教育配套設(shè)施，建成后將成為從幼兒園至大學(xué)一站式高品質(zhì)教育大盤。 建大商業(yè)街已經(jīng)全面營(yíng)業(yè)，有全國(guó)連鎖品牌家家悅超市，有7+1美食廣場(chǎng)、服裝廣場(chǎng)、KTV、銀行、便利店、門診等。 山東建筑大學(xué)、山東建大教育置業(yè)有限公司、山東師范大學(xué)二附中已簽署合作建設(shè)協(xié)議書，協(xié)議書規(guī)定本項(xiàng)目業(yè)主子女可無條件享受本校區(qū)山師二附中附小的九年制義務(wù)教育。山師二附中附小為省屬重點(diǎn)中小學(xué)，其在教材選擇、師資力量、教法上都不同于歷城區(qū)片區(qū)學(xué)校，教育領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)明顯。根據(jù)建大花園3期開發(fā)計(jì)劃，山師二附中附小九年制中小學(xué)將同建大花園3期同步開發(fā)，預(yù)計(jì)山師二附中附小九年制中小學(xué)將于建大花園3期交房時(shí)（2014年）具備招生條件，從而實(shí)現(xiàn)了廣大業(yè)主子女在家門口讀名校的夢(mèng)想。 更多的地面綠地，小于18%的建筑占地率。更開闊的視野和更充足的陽光。嚴(yán)格控制樓體長(zhǎng)度和樓體間距，小區(qū)內(nèi)采用人車分流的交通系統(tǒng),構(gòu)建大面積的純?nèi)诵谢顒?dòng)區(qū)域。對(duì)地面回家路徑和地下停車回家路徑的空間和景觀體驗(yàn)均進(jìn)行精細(xì)的探討，形成立體的人行系統(tǒng)。 以中小戶型為主（80—110平米占80%）， 同時(shí)兼顧不同的需求 ，產(chǎn)品線豐富（40200平米均有）。全南北通透戶型，居住的舒適度大大提高。 項(xiàng)目配套設(shè)施配備類目配套說明交通出行(1) 項(xiàng)目緊臨濟(jì)南市城市規(guī)劃主干道——經(jīng)十東路；(2) 項(xiàng)目附近有115路、116路、311路、317路、308路、321路公交站牌，到臨港南區(qū)下車。教育配套中小學(xué)：山東師范大學(xué)第二附屬中小學(xué)幼稚園：現(xiàn)有金色童年8班幼兒園，另規(guī)劃6班公立幼兒園一處周邊商業(yè)建大商業(yè)街已經(jīng)全面營(yíng)業(yè)，有全國(guó)連鎖品牌家家悅超市，有7+1美食廣場(chǎng)、服裝廣場(chǎng)、KTV、銀行、便利店、門診等。周邊醫(yī)療配套　省立醫(yī)院、濟(jì)南協(xié)和醫(yī)院、舜天人大藥房、濟(jì)南市第三人民醫(yī)院、武警醫(yī)院等。娛樂休閑設(shè)施配套： 有游泳館，閱覽室、咖啡館、健身房等運(yùn)動(dòng)、休閑、娛樂設(shè)施。（三）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，分?jǐn)傊粮鱾€(gè)用地類型， 毓秀雅居項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)名稱單位數(shù)量一總用地面積㎡51300二總建筑面積㎡2600001地上建筑面積㎡201800住宅面積㎡190800公共建筑面積㎡11000社區(qū)風(fēng)情商業(yè)街㎡10000娛樂設(shè)施㎡10002地下建筑面積㎡58200地下停車場(chǎng)面積㎡57600倉(cāng)庫(kù)㎡600三綠化率%35%四停車率%80%五建筑密度%18%六容積率　二、濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）宏觀環(huán)境分析 2013年是濟(jì)南房地產(chǎn)發(fā)展表現(xiàn)最為突飛猛進(jìn)的一年，住宅物業(yè)新增供應(yīng)大幅攀升，總供應(yīng)量與去化量均達(dá)到歷史最高水平。在整體市場(chǎng)回暖全國(guó)漲聲一片的大背景下，濟(jì)南樓市也表現(xiàn)相應(yīng)的勢(shì)頭，月度去化率穩(wěn)定在40%左右，明顯優(yōu)于去年同期水平。從2013年土地出讓歷史最高值來看，2014年濟(jì)南住宅市場(chǎng)仍有望延續(xù)此種趨勢(shì)，步入飛速發(fā)展軌道。同時(shí)萬科、保利、中海、綠地、恒大、華潤(rùn)、世茂等一線開發(fā)商大量拿地不斷推出新項(xiàng)目極大提升了濟(jì)南樓市整體產(chǎn)品力和營(yíng)銷水平，實(shí)現(xiàn)了一線房企全面布局格局。相比而言，商業(yè)物業(yè)整體仍較為平淡，市場(chǎng)表現(xiàn)一般；公寓和寫字樓均有大量新增供應(yīng)面市，隨著濟(jì)南西部、東部規(guī)劃推動(dòng)和協(xié)調(diào)發(fā)展，均帶來逾千萬㎡的寫字樓、公寓等商務(wù)公建類產(chǎn)品，2014年將步入競(jìng)爭(zhēng)白熱化階段。第一部分：2013年濟(jì)南市土地市場(chǎng)分析 一、公告土地分析土地供應(yīng)面積大幅上漲2013年全年，濟(jì)南市共推出229宗土地，㎡，㎡。同2012年全年供應(yīng)數(shù)量相比，土地宗數(shù)增加逾一倍，%%，市場(chǎng)供應(yīng)火熱。圖111濟(jì)南20092013年土地供應(yīng)狀況 西客站片區(qū)土地集中供應(yīng)表111 2013年全年土地出讓情況列表從土地供應(yīng)的各個(gè)區(qū)域來看，槐蔭區(qū)供應(yīng)土地最多，宗數(shù)、面積及建筑面積均位于各區(qū)之首，主要是西客站片區(qū)大量土地入市的拉升。 住宅用地為主，商業(yè)用地比例下降圖112濟(jì)南各物業(yè)類型土地供應(yīng)狀況2013全年，濟(jì)南共供應(yīng)136宗居住用地，，%。商業(yè)用地供應(yīng)85宗，，%。其他類用地8總，㎡。二、土地成交市場(chǎng)狀況土地成交量?jī)r(jià)齊升濟(jì)南2013年成交土地164宗，㎡，㎡。與2012年相比土地成交情況呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面，%、%、%。圖121濟(jì)南20092013住宅用地為成交主力圖122濟(jì)南2013年各物業(yè)土地成交面積居住用地成交58宗，總面積約421萬㎡，㎡，；按土地成交面積，居住用地占共成交面積66%。商業(yè)用地成交59宗，㎡，㎡，；按土地成交面積，商業(yè)商務(wù)用地占比25%。其他娛樂康體、殯葬設(shè)施用地、加油加氣站等用地成交4宗，總面積約71萬㎡，㎡，；按土地成交面積，商業(yè)商務(wù)用地占比9%。土地單價(jià)上升，樓面地價(jià)保持平穩(wěn)圖123濟(jì)南200920132013年濟(jì)南土地成交單價(jià)為5486元/㎡，%；樓面地價(jià)為1922元/㎡，%。各區(qū)土地市場(chǎng)分析三、區(qū)域土地出讓與成交量分析表131 2013年各區(qū)土地出讓與成交情況列表今年土地供應(yīng)仍集中在城市重點(diǎn)建設(shè)的新區(qū)，新區(qū)的建設(shè)必將帶來大量土地市場(chǎng)供應(yīng)與成交，而開發(fā)商不斷進(jìn)駐也將對(duì)新區(qū)建設(shè)起到促進(jìn)作用?；笔a區(qū)土地供應(yīng)與成交數(shù)量均位于各區(qū)之首，主要受西客站片區(qū)大量土地入市影響。 從成交土地的樓面地價(jià)來看，歷下區(qū)樓面地價(jià)相對(duì)較高，傳統(tǒng)認(rèn)知的高價(jià)值區(qū)域的樓面地價(jià)仍高于城市新區(qū)與外圍區(qū)域。隨著品牌開發(fā)商的大量進(jìn)駐，西客站所在的槐蔭區(qū)樓面地價(jià)不斷提升，已超過歷城區(qū)居于濟(jì)南各區(qū)次位。 四、土地市場(chǎng)小結(jié)及預(yù)測(cè)2013年，濟(jì)南土地市場(chǎng)延續(xù)2012年的上行態(tài)勢(shì)，供應(yīng)量及成交量均再現(xiàn)高峰，土地市場(chǎng)供需兩旺。隨著濟(jì)南城市發(fā)展節(jié)奏的不斷加快，在房地產(chǎn)整體向暖的形勢(shì)下，2014年土地供應(yīng)仍將繼續(xù)增加。 西客站片在最近兩年釋放了大量土地，預(yù)計(jì)后續(xù)可供應(yīng)土地相對(duì)較少。而歷城區(qū)作為濟(jì)南最大的行政區(qū)，存有大量待開發(fā)建設(shè)用地，未來濟(jì)南東部奧體至唐冶區(qū)域或?qū)⒊蔀?014年土地市場(chǎng)主力。 第二部分：2013年濟(jì)南商品房住宅市場(chǎng)分析 一、2013年112月濟(jì)南市商品住宅市場(chǎng)狀況供需兩旺，樓市運(yùn)作良好圖2112013年112月濟(jì)南住宅市場(chǎng)累計(jì)供應(yīng)量截止至2013年12月，同比增長(zhǎng)34%。這一數(shù)值也達(dá)到歷史最高水平。圖2122013年112月濟(jì)南住宅市場(chǎng)累計(jì)成交量、截止至2013年12月，同比增長(zhǎng)33%，同樣刷新了歷史最高成交記錄。圖2132013年112月濟(jì)南住宅市場(chǎng)供求交情況從各月份成交數(shù)據(jù)來看，2013年濟(jì)南樓市整體表現(xiàn)供需兩旺的局面，全年去化率均維持在40%左右。1月份新的房貸利率政策，為年初樓市開門紅做好了鋪墊。3月份濟(jì)南新國(guó)五條的懸而不決，進(jìn)一步刺激了濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)房需求，當(dāng)月供應(yīng)量、成交