【正文】 稻米產(chǎn)業(yè)鏈資源整合項目可行性研究報告目 錄第一章 項目總論 1第一節(jié) 稻米產(chǎn)業(yè)鏈資源整合項目背景 1一、稻米產(chǎn)業(yè)鏈資源整合項目的基本信息 1二、單位概況 2三、行性報告編制的依據(jù) 2四、提出的理由與過程 3第二節(jié) 稻米產(chǎn)業(yè)鏈資源整合項目概況 4一、規(guī)模與目標 4二、主要建設條件 4三、稻米產(chǎn)業(yè)鏈資源整合項目投入總資金及效益情況 5四、主要技術經(jīng)濟指標 5第三節(jié) 問題與建議 5一、主要問題 5二、發(fā)展建議 6第二章 稻米產(chǎn)業(yè)鏈資源整合項目的必要性、可行性 6第一節(jié) 項目的必要性 7一、鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級地產(chǎn)開發(fā)與新農(nóng)村建設結合的必要性 7二、綠色、安全、健康食品鏈條系統(tǒng)管理體系研發(fā)的必要性 9三、服務于地產(chǎn)的需要 11四、水稻產(chǎn)品開發(fā)的必要性 14五、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈投資的必要性 14第二節(jié) 項目的可行性 14一、經(jīng)濟的可行性 14二、政策可行性 15三、技術可行性 16四、模式可行性 16五、組織和人力資源可行性 18六、綜述 18第三章 稻米產(chǎn)業(yè)鏈資源整合項目所在市場發(fā)展前景預測 18第一節(jié) 項目產(chǎn)品發(fā)展背景 18一、項目產(chǎn)品市場分析 18二、項目產(chǎn)品相關政策 23三、技術背景 25第二節(jié) 項目產(chǎn)品市場分析 25一、項目行業(yè)成長性分析 26二、項目產(chǎn)品整體優(yōu)勢 26三、項目產(chǎn)品成本競爭優(yōu)勢 26四、主要生產(chǎn)企業(yè) 26第四節(jié) 項目產(chǎn)品市場預測 31一、行業(yè)成長性預測分析 32二、行業(yè)競爭趨勢 32三、行業(yè)技術發(fā)展趨勢 33第五節(jié) 市場競爭力分析 35一、產(chǎn)品市場競爭優(yōu)劣勢 35二、營銷策略 36第四章 稻米產(chǎn)業(yè)鏈資源整合項目建設地規(guī)劃 37一、建設地地理位置 37二、自然情況 37三、資源情況 37四、經(jīng)濟情況 38五、人口情況 40第五章 項目組織計劃和人力資源配置 40第一節(jié) 項目組織計劃 40一、法人組建方案 40二、管理機構組織方案 40第二節(jié) 項目勞動定員和人員培訓 40一、勞動定員 40二、工工資福利 42三、工來源及招聘方案 43四、員工培訓 43第七章 項目實施進度安排 43第一節(jié) 項目實施的各階段 43一、項目各階段的劃分 43第二節(jié) 實施進度表 46第三節(jié) 項目實施費用 47一、籌備期I 47二、籌備期II 47三、發(fā)展期 47第八章 項目投資估算和財務評價分析 48第一節(jié) 項目總投資估算 48一、總投資估算依據(jù) 48二、項目總投資估算 48三、公司投資部分 49四、合作社投資部分 49第二節(jié) 項目資金籌措 50一、來源與出資方式 50二、籌資方案 50第三節(jié) 項目財務評價 51一、計算依據(jù)及相關說明 51二、總成本費用估算 52三、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算 54四、損益及項目利潤分配估算 54五、盈利能力分析 54六、盈虧平衡分析 56七、敏感性分析 56第九章 項目經(jīng)濟和社會效益分析 56第一節(jié) 經(jīng)濟效益 56一、銷售收入及利潤 56二、農(nóng)民增收 56三、間接效益 57第二節(jié) 社會效益 57一、促進當?shù)剞r(nóng)業(yè)發(fā)展 57二、生態(tài)效益 58第十章 項目風險及風險防控 58第一節(jié) 項目風險因素識別 58一、種植風險 58二、經(jīng)營風險 58三、市場風險 58四、信用風險 58第二節(jié) 項目風險防控措施 58一、種植風險的防控措施 58二、經(jīng)營風險的防控措施 58三、市場風險的防控措施 58四、信用風險的防控措施 59第十三章 項目可行性研究結論與建議 59第一節(jié) 結論與建議 59一、對可行性的建議 59二、對項目模式的評價 59第二節(jié) 附件 59一、資料附件 5962 / 66第一章 項目總論第一節(jié) 稻米產(chǎn)業(yè)鏈資源整合項目背景一、稻米產(chǎn)業(yè)鏈資源整合項目的基本信息（一）項目名稱稻米產(chǎn)業(yè)鏈資源整合（二）內(nèi)容概要1．稻米產(chǎn)業(yè)鏈資源整合的內(nèi)容稻米產(chǎn)業(yè)鏈資源整合是以客戶和消費者需求為導向，涵蓋從田間到餐桌，即從農(nóng)產(chǎn)品原料到終端消費品，包括種植、收儲物流、貿(mào)易、加工、食品制造與營銷等多個環(huán)節(jié)，通過對全產(chǎn)業(yè)鏈的系統(tǒng)管理和關鍵環(huán)節(jié)的有效掌控，以及各產(chǎn)業(yè)鏈之間的有機協(xié)同，形成整體核心競爭力，奉獻安全、營養(yǎng)、健康的食品，實現(xiàn)集團全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。2．稻米產(chǎn)業(yè)鏈資源整合的主要對象及連接方式混合縱向一體化連接方式。以公司為主進行產(chǎn)業(yè)鏈設計，按照專業(yè)、高效的原則，將各環(huán)節(jié)以某一利益主體獨資、控股或參股的形式參與產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)的投資運營，而又與其他利益主體在某些功能環(huán)節(jié)以合同等進行聯(lián)結。項目采取 “公司+合作社（農(nóng)民）+銀行+政府+科技+保險”的基本運營模式，稻米產(chǎn)業(yè)鏈資源整合主要整合對象為：整合產(chǎn)業(yè)鏈上游——組建或入股合作社，組織當?shù)剞r(nóng)民以土地承包經(jīng)營權入股合作社，合作社按照公司標準進行水稻種植；整合產(chǎn)業(yè)鏈中游——加工企業(yè)，與大米加工企業(yè)進行合作加工；控制產(chǎn)業(yè)鏈下游——打造品牌，控制銷售環(huán)節(jié)和銷售渠道。3．項目基本運營模式核心部分各方職能（1）公司為統(tǒng)籌管理、資源整合者，主要負責：為合作社提供指定的水稻品種等農(nóng)資；為合作社水稻生產(chǎn)提供技術標準，并進行生產(chǎn)監(jiān)控；與稻米加工企業(yè)合作進行稻米加工；銷售大米商品，并從合作社應得的糧食收購款中替銀行扣除貸款利息部分，并將剩余糧食款返還給合作社；（2）合作社負責按照公司提供的標準進行水稻生產(chǎn)，獨立運營，財務獨立核算，并為入股的農(nóng)民保底、分紅進行開支；（3）農(nóng)民以土地承包經(jīng)營權入股合作社，將土地交給合作社進行集約化經(jīng)營，農(nóng)民獲得“保底+分紅”的收入，部分農(nóng)民留在合作社獲得工資性收益，其余農(nóng)民轉移至公司其他產(chǎn)業(yè)，獲得工資性收益。二、單位概況承辦單位沈陽格林華怡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。沈陽格林華怡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是格林豪森集團旗下全資子公司，格林豪森集團成立于1998年，集團深植本土穩(wěn)健發(fā)展、贏得一方政府與業(yè)主的積極肯定，14年間秉承精致、尊貴、品味、卓越的發(fā)展理念讓產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，目前集團業(yè)務涉及房地產(chǎn)、商業(yè)運營、物業(yè)服務、電梯、燃氣、生態(tài)制造等。2011年，集團成立格林華怡投資有限公司，以房地產(chǎn)投資為主，涉及農(nóng)、林、商、旅等相關行業(yè)，并以此經(jīng)營性業(yè)務為主體核心。企業(yè)以卓越的城市運營商為發(fā)展藍本，根據(jù)實際配置以專業(yè)性實體公司形式參與中國當代經(jīng)濟發(fā)展，希望成為一個踏踏實實的投資型經(jīng)營企業(yè)。格林華怡目前與新民市政府合作開發(fā)胡臺新城項目，規(guī)劃區(qū)域約120平方公里，致力于打造一個具有標桿效應的、發(fā)展理念國際領先的、自然、社會、人文全生態(tài)的ROD匯智新城。智慧、人文、生態(tài)、休閑、低碳、創(chuàng)意將是這個新城市的六個顯著標簽。建成后，胡臺新城將成為國內(nèi)新城建設的標桿和典范、促進東北老工業(yè)基地的發(fā)展轉型的動力引擎、推動科技創(chuàng)新、技術創(chuàng)新、思想創(chuàng)新的智慧源泉、展示大沈陽城市人文環(huán)境，未來城市發(fā)展構想的北中國城市名片！2012年，格林華怡深入研究區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展，致力于一級土地開發(fā)和新城理想的實現(xiàn)，聯(lián)和全球頂級大師團隊規(guī)劃設計，參考世界領先的生態(tài)城市理念，扎實推進新城建設。到目前為止，多項工作已經(jīng)取得階段性進展，一座“ROD生態(tài)匯智新城”的理想畫面正漸漸清晰。三、行性報告編制的依據(jù)（一）公司的戰(zhàn)略需要1．為地產(chǎn)服務，以農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)為支撐，帶動當?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進農(nóng)民增收，實現(xiàn)土地流轉。2．創(chuàng)新農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈融資模式，減少土地流轉和稻米生產(chǎn)的資金占用。3．高品質(zhì)、綠色、安全農(nóng)產(chǎn)品提升區(qū)域價值。4．大規(guī)模的環(huán)境改造、景觀打造，提升區(qū)域價值。5．形成農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，與地產(chǎn)行業(yè)形成對沖關系。簡單的說，公司的戰(zhàn)略需要是：圍繞地產(chǎn)的農(nóng)業(yè)與農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化相結合。（二）國家、省、市的政策引導1．《全國土地整治規(guī)劃（2011～2015年）》2．國家國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要3．黨的十八大報告全國現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2011—2015年）4．中共中央、國務院《關于加快推進農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新持續(xù)增強農(nóng)產(chǎn)品供給保障能力的若干意見》。5．《全國農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全檢驗檢測體系建設規(guī)劃（2006－2010年）》6．水稻優(yōu)勢區(qū)域布局規(guī)劃（20082015年）7．《遼寧省推進水稻生產(chǎn)全程機械化實施方案》（三）產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢行業(yè)缺乏強勢的全國性的品牌；“從田間到餐桌”的全產(chǎn)業(yè)鏈模式受推崇，行業(yè)面臨重組、升級。四、提出的理由與過程從服務于地產(chǎn)的角度出發(fā)，結合當?shù)貐^(qū)域自然基底與產(chǎn)業(yè)發(fā)展發(fā)展趨勢和政策導向提出的本項目。公司是一級地產(chǎn)開發(fā)，從為服務于地產(chǎn)的角度出發(fā)，為實現(xiàn)農(nóng)業(yè)資源整合、土地流轉、土地增值的目標。項目以農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)為依托，實現(xiàn)當?shù)剞r(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級、農(nóng)民增收，以提高農(nóng)民合作的意愿性，并帶動區(qū)域的發(fā)展。實施“精一、優(yōu)二、進三”的產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略。而直接進行土地流轉，占用資金巨大，農(nóng)業(yè)利潤微薄，回收期漫長，在節(jié)省資金占用的公司發(fā)展戰(zhàn)略條件限定下，創(chuàng)新農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈融資模式，節(jié)省成本。項目區(qū)域是傳統(tǒng)的稻米生產(chǎn)區(qū)域，發(fā)展稻米產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)稻米產(chǎn)業(yè)升級，農(nóng)民最易接受，成本也最低。分析稻米產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，稻米產(chǎn)業(yè)正向著品牌化、食品健康、安全、優(yōu)質(zhì)、全產(chǎn)業(yè)鏈化的方向發(fā)展，品牌化、食品健康、安全、優(yōu)質(zhì)與公司地產(chǎn)運營對外擴張的核心農(nóng)產(chǎn)品定位一致，而全產(chǎn)業(yè)鏈化的發(fā)展正是產(chǎn)品品質(zhì)的保證，所以圍繞地產(chǎn)發(fā)展的農(nóng)業(yè)完全可以與農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化相結合起來。第二節(jié) 稻米產(chǎn)業(yè)鏈資源整合項目概況一、規(guī)模與目標（一）建設規(guī)模 年種植優(yōu)質(zhì)水稻2萬畝。（二）建設目標1．生產(chǎn)綠色、安全、健康、營養(yǎng)、高品質(zhì)的稻米產(chǎn)品，合理安排中高端產(chǎn)品結構，打造大米品牌，提升區(qū)域價值；2．實現(xiàn)土地流轉、農(nóng)民增收、企業(yè)盈利；3．實現(xiàn)大規(guī)模環(huán)境改造，提升區(qū)域價值；4．實現(xiàn)探索農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈融資模式、與合作社（農(nóng)民）、政府、金融機構、保險機構、科研院所、農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)等各方機構合作利益構架、市場營銷體系。二、主要建設條件（一）外部優(yōu)勢1．區(qū)位優(yōu)勢新民地區(qū)農(nóng)業(yè)資源豐富，適合發(fā)展水稻生產(chǎn)，是傳統(tǒng)的優(yōu)質(zhì)稻米產(chǎn)區(qū)；交通便利，物流通暢。2．政策支持 各級政府十分重視“三農(nóng)”的發(fā)展，惠農(nóng)力度逐年加大，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化支持力度不斷加大，項目符合各級政府政策的引導方向，可以申請政策扶持。3．行業(yè)機遇行業(yè)面臨重組、升級，向著全產(chǎn)業(yè)鏈模式發(fā)展，產(chǎn)品向著品牌化、安全、健康、營養(yǎng)方向發(fā)展，我們有機會取長補短，越級發(fā)展。（二）內(nèi)部優(yōu)勢1．資源整合能力格林華怡的社會人脈廣、發(fā)展根基深厚，具備資源整合能力。2．經(jīng)營與產(chǎn)業(yè)能力 格林華怡的主要優(yōu)勢是營銷，公司具備強大的經(jīng)營與產(chǎn)業(yè)能力，品牌營銷推廣及產(chǎn)業(yè)化包裝能力。三、稻米產(chǎn)業(yè)鏈資源整合項目投入總資金及效益情況（一）項目總投資 項目總投資：。其中，公司投入部分：，主要為開辦費和流動資金。，主要為固定資產(chǎn)投入和流動資金。（二）項目效益 。，；。四、主要技術經(jīng)濟指標（一）達產(chǎn)年銷售收入 。（二）年均總成本費用 。（三）年均利潤總額 。（四）銷售稅金及附加 。（五）投資利潤率 %（六）投資利稅率%（七）生產(chǎn)標準嚴格按照公司發(fā)展優(yōu)質(zhì)稻生產(chǎn)，以提高產(chǎn)品的品牌效益，嚴格參照國家“無公害”、“綠色”、“有機”食品種植和管理，保證廣大消費者吃得放心。第三節(jié) 問題與建議一、主要問題（一）農(nóng)民合作意愿性1．促進農(nóng)民合作意愿的因素（1）成本上漲、通貨膨脹等因素造成的種地利潤低微，促進農(nóng)民土地轉包、出租；（2）人工成本上漲，外出打工收入顯著高于種地收入，促進農(nóng)民土地流轉；（3）農(nóng)村缺乏青壯年勞動力，種地多由留守的老年人負責，而80后、90后新農(nóng)民根本不會種地，寧愿選擇外出打工；2．阻礙農(nóng)民合作意愿的因素（1）國家惠農(nóng)力度不斷加大，鼓勵農(nóng)民種地積極性，種地利潤提高了不少，土地是農(nóng)民獨有的資源；（2）農(nóng)村的一些婦女和守舊派老人不愿意做其他的工作代替種地，不愿意土地流轉；（3）小農(nóng)意識，希望獲得更高的合作收益；（二）資金1．直接進行土地流轉的資金占用量大。以2萬畝土地為例，按照當?shù)噩F(xiàn)行土地流轉價格平均值550元/畝進行計算，流轉費用需要1100萬元/年；2．直接進行大田生產(chǎn)的資金占用量大，以2萬畝土地生產(chǎn)為例，每畝需要投入資金約為800元/畝，那么2萬畝土地種植一年需要投入1600萬元；3．大田作物種植利潤、加工利潤低。種植利潤僅為200～300元/畝，加工利潤僅為2～3%；二、發(fā)展建議（一）做好管理、抓住微笑曲線的兩端 公司初入稻米行業(yè)，缺少行業(yè)經(jīng)驗，并且在規(guī)模、資金、技術、信息等方面都不占優(yōu)勢。公司必須做好產(chǎn)業(yè)鏈的管理，抓住利益的上游、產(chǎn)業(yè)鏈末端——品牌打造、渠道鋪建，實現(xiàn)利益最大化，實現(xiàn)“四兩撥千斤”。（二）分階段進行，逐步推進公司并非農(nóng)業(yè)起家，經(jīng)營農(nóng)業(yè)項目存在很大風險，為規(guī)避風險、增加農(nóng)民以及各方機構的信任和合作意愿，項目必須分階段進行，逐步推進，前階段以增加農(nóng)民土地流轉意愿性為重點，后期以品牌塑造、營銷渠道鋪建為工作重點。（三）重視農(nóng)民的利益重視農(nóng)民的利益，前期在保證農(nóng)民對土地的承包權的前提下，保證農(nóng)民的收入。做活項目產(chǎn)業(yè)，保證農(nóng)民的收入不低于自耕自種的利潤，鼓勵農(nóng)民合作的積極性。第二章 稻米產(chǎn)業(yè)鏈資源整合項目的必要性、可行性第一節(jié) 項目的必要性一、鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級地產(chǎn)開發(fā)與新農(nóng)村建設結合的必要性（一）有關土地整治的政策國家或政府在一定時期國民經(jīng)濟發(fā)展的目標和任務框架下，制定屬于國家部門政策的相關土地政策。它作為一種手段，使土地資源整合的決策上升為國家意志。政策的制定對土地資源整合的穩(wěn)定性和合理性產(chǎn)生明顯影響。例如，2000年以來，“開發(fā)區(qū)熱”、“房地產(chǎn)熱”致使農(nóng)地大量轉為非農(nóng)建設用地，出現(xiàn)了海南“爛尾樓”