【正文】 稻米產業(yè)鏈資源整合項目可行性研究報告目 錄第一章 項目總論 1第一節(jié) 稻米產業(yè)鏈資源整合項目背景 1一、稻米產業(yè)鏈資源整合項目的基本信息 1二、單位概況 2三、行性報告編制的依據 2四、提出的理由與過程 3第二節(jié) 稻米產業(yè)鏈資源整合項目概況 4一、規(guī)模與目標 4二、主要建設條件 4三、稻米產業(yè)鏈資源整合項目投入總資金及效益情況 5四、主要技術經濟指標 5第三節(jié) 問題與建議 5一、主要問題 5二、發(fā)展建議 6第二章 稻米產業(yè)鏈資源整合項目的必要性、可行性 6第一節(jié) 項目的必要性 7一、鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級地產開發(fā)與新農村建設結合的必要性 7二、綠色、安全、健康食品鏈條系統(tǒng)管理體系研發(fā)的必要性 9三、服務于地產的需要 11四、水稻產品開發(fā)的必要性 14五、農業(yè)產業(yè)鏈投資的必要性 14第二節(jié) 項目的可行性 14一、經濟的可行性 14二、政策可行性 15三、技術可行性 16四、模式可行性 16五、組織和人力資源可行性 18六、綜述 18第三章 稻米產業(yè)鏈資源整合項目所在市場發(fā)展前景預測 18第一節(jié) 項目產品發(fā)展背景 18一、項目產品市場分析 18二、項目產品相關政策 23三、技術背景 25第二節(jié) 項目產品市場分析 25一、項目行業(yè)成長性分析 26二、項目產品整體優(yōu)勢 26三、項目產品成本競爭優(yōu)勢 26四、主要生產企業(yè) 26第四節(jié) 項目產品市場預測 31一、行業(yè)成長性預測分析 32二、行業(yè)競爭趨勢 32三、行業(yè)技術發(fā)展趨勢 33第五節(jié) 市場競爭力分析 35一、產品市場競爭優(yōu)劣勢 35二、營銷策略 36第四章 稻米產業(yè)鏈資源整合項目建設地規(guī)劃 37一、建設地地理位置 37二、自然情況 37三、資源情況 37四、經濟情況 38五、人口情況 40第五章 項目組織計劃和人力資源配置 40第一節(jié) 項目組織計劃 40一、法人組建方案 40二、管理機構組織方案 40第二節(jié) 項目勞動定員和人員培訓 40一、勞動定員 40二、工工資福利 42三、工來源及招聘方案 43四、員工培訓 43第七章 項目實施進度安排 43第一節(jié) 項目實施的各階段 43一、項目各階段的劃分 43第二節(jié) 實施進度表 46第三節(jié) 項目實施費用 47一、籌備期I 47二、籌備期II 47三、發(fā)展期 47第八章 項目投資估算和財務評價分析 48第一節(jié) 項目總投資估算 48一、總投資估算依據 48二、項目總投資估算 48三、公司投資部分 49四、合作社投資部分 49第二節(jié) 項目資金籌措 50一、來源與出資方式 50二、籌資方案 50第三節(jié) 項目財務評價 51一、計算依據及相關說明 51二、總成本費用估算 52三、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算 54四、損益及項目利潤分配估算 54五、盈利能力分析 54六、盈虧平衡分析 56七、敏感性分析 56第九章 項目經濟和社會效益分析 56第一節(jié) 經濟效益 56一、銷售收入及利潤 56二、農民增收 56三、間接效益 57第二節(jié) 社會效益 57一、促進當地農業(yè)發(fā)展 57二、生態(tài)效益 58第十章 項目風險及風險防控 58第一節(jié) 項目風險因素識別 58一、種植風險 58二、經營風險 58三、市場風險 58四、信用風險 58第二節(jié) 項目風險防控措施 58一、種植風險的防控措施 58二、經營風險的防控措施 58三、市場風險的防控措施 58四、信用風險的防控措施 59第十三章 項目可行性研究結論與建議 59第一節(jié) 結論與建議 59一、對可行性的建議 59二、對項目模式的評價 59第二節(jié) 附件 59一、資料附件 5962 / 66第一章 項目總論第一節(jié) 稻米產業(yè)鏈資源整合項目背景一、稻米產業(yè)鏈資源整合項目的基本信息（一）項目名稱稻米產業(yè)鏈資源整合（二）內容概要1．稻米產業(yè)鏈資源整合的內容稻米產業(yè)鏈資源整合是以客戶和消費者需求為導向，涵蓋從田間到餐桌，即從農產品原料到終端消費品，包括種植、收儲物流、貿易、加工、食品制造與營銷等多個環(huán)節(jié)，通過對全產業(yè)鏈的系統(tǒng)管理和關鍵環(huán)節(jié)的有效掌控，以及各產業(yè)鏈之間的有機協同，形成整體核心競爭力，奉獻安全、營養(yǎng)、健康的食品，實現集團全面協調可持續(xù)發(fā)展。2．稻米產業(yè)鏈資源整合的主要對象及連接方式混合縱向一體化連接方式。以公司為主進行產業(yè)鏈設計，按照專業(yè)、高效的原則，將各環(huán)節(jié)以某一利益主體獨資、控股或參股的形式參與產業(yè)鏈各環(huán)節(jié)的投資運營，而又與其他利益主體在某些功能環(huán)節(jié)以合同等進行聯結。項目采取 “公司+合作社（農民）+銀行+政府+科技+保險”的基本運營模式，稻米產業(yè)鏈資源整合主要整合對象為：整合產業(yè)鏈上游——組建或入股合作社，組織當地農民以土地承包經營權入股合作社，合作社按照公司標準進行水稻種植；整合產業(yè)鏈中游——加工企業(yè)，與大米加工企業(yè)進行合作加工；控制產業(yè)鏈下游——打造品牌，控制銷售環(huán)節(jié)和銷售渠道。3．項目基本運營模式核心部分各方職能（1）公司為統(tǒng)籌管理、資源整合者，主要負責：為合作社提供指定的水稻品種等農資；為合作社水稻生產提供技術標準，并進行生產監(jiān)控；與稻米加工企業(yè)合作進行稻米加工；銷售大米商品，并從合作社應得的糧食收購款中替銀行扣除貸款利息部分，并將剩余糧食款返還給合作社；（2）合作社負責按照公司提供的標準進行水稻生產，獨立運營，財務獨立核算，并為入股的農民保底、分紅進行開支；（3）農民以土地承包經營權入股合作社，將土地交給合作社進行集約化經營，農民獲得“保底+分紅”的收入，部分農民留在合作社獲得工資性收益，其余農民轉移至公司其他產業(yè)，獲得工資性收益。二、單位概況承辦單位沈陽格林華怡房地產開發(fā)有限公司。沈陽格林華怡房地產開發(fā)有限公司是格林豪森集團旗下全資子公司，格林豪森集團成立于1998年，集團深植本土穩(wěn)健發(fā)展、贏得一方政府與業(yè)主的積極肯定，14年間秉承精致、尊貴、品味、卓越的發(fā)展理念讓產業(yè)迅速發(fā)展，目前集團業(yè)務涉及房地產、商業(yè)運營、物業(yè)服務、電梯、燃氣、生態(tài)制造等。2011年，集團成立格林華怡投資有限公司，以房地產投資為主，涉及農、林、商、旅等相關行業(yè)，并以此經營性業(yè)務為主體核心。企業(yè)以卓越的城市運營商為發(fā)展藍本，根據實際配置以專業(yè)性實體公司形式參與中國當代經濟發(fā)展，希望成為一個踏踏實實的投資型經營企業(yè)。格林華怡目前與新民市政府合作開發(fā)胡臺新城項目，規(guī)劃區(qū)域約120平方公里，致力于打造一個具有標桿效應的、發(fā)展理念國際領先的、自然、社會、人文全生態(tài)的ROD匯智新城。智慧、人文、生態(tài)、休閑、低碳、創(chuàng)意將是這個新城市的六個顯著標簽。建成后，胡臺新城將成為國內新城建設的標桿和典范、促進東北老工業(yè)基地的發(fā)展轉型的動力引擎、推動科技創(chuàng)新、技術創(chuàng)新、思想創(chuàng)新的智慧源泉、展示大沈陽城市人文環(huán)境，未來城市發(fā)展構想的北中國城市名片！2012年，格林華怡深入研究區(qū)域產業(yè)發(fā)展，致力于一級土地開發(fā)和新城理想的實現，聯和全球頂級大師團隊規(guī)劃設計，參考世界領先的生態(tài)城市理念，扎實推進新城建設。到目前為止，多項工作已經取得階段性進展，一座“ROD生態(tài)匯智新城”的理想畫面正漸漸清晰。三、行性報告編制的依據（一）公司的戰(zhàn)略需要1．為地產服務，以農業(yè)產業(yè)為支撐，帶動當地產業(yè)發(fā)展，促進農民增收，實現土地流轉。2．創(chuàng)新農業(yè)產業(yè)鏈融資模式，減少土地流轉和稻米生產的資金占用。3．高品質、綠色、安全農產品提升區(qū)域價值。4．大規(guī)模的環(huán)境改造、景觀打造，提升區(qū)域價值。5．形成農業(yè)產業(yè)，與地產行業(yè)形成對沖關系。簡單的說，公司的戰(zhàn)略需要是：圍繞地產的農業(yè)與農業(yè)產業(yè)化相結合。（二）國家、省、市的政策引導1．《全國土地整治規(guī)劃（2011～2015年）》2．國家國民經濟和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要3．黨的十八大報告全國現代農業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2011—2015年）4．中共中央、國務院《關于加快推進農業(yè)科技創(chuàng)新持續(xù)增強農產品供給保障能力的若干意見》。5．《全國農產品質量安全檢驗檢測體系建設規(guī)劃（2006－2010年）》6．水稻優(yōu)勢區(qū)域布局規(guī)劃（20082015年）7．《遼寧省推進水稻生產全程機械化實施方案》（三）產業(yè)的發(fā)展現狀和趨勢行業(yè)缺乏強勢的全國性的品牌；“從田間到餐桌”的全產業(yè)鏈模式受推崇，行業(yè)面臨重組、升級。四、提出的理由與過程從服務于地產的角度出發(fā)，結合當地區(qū)域自然基底與產業(yè)發(fā)展發(fā)展趨勢和政策導向提出的本項目。公司是一級地產開發(fā)，從為服務于地產的角度出發(fā)，為實現農業(yè)資源整合、土地流轉、土地增值的目標。項目以農業(yè)產業(yè)為依托，實現當地農業(yè)產業(yè)升級、農民增收，以提高農民合作的意愿性，并帶動區(qū)域的發(fā)展。實施“精一、優(yōu)二、進三”的產業(yè)戰(zhàn)略。而直接進行土地流轉，占用資金巨大，農業(yè)利潤微薄，回收期漫長，在節(jié)省資金占用的公司發(fā)展戰(zhàn)略條件限定下，創(chuàng)新農業(yè)產業(yè)鏈融資模式，節(jié)省成本。項目區(qū)域是傳統(tǒng)的稻米生產區(qū)域，發(fā)展稻米產業(yè)，實現稻米產業(yè)升級，農民最易接受，成本也最低。分析稻米產業(yè)發(fā)展趨勢，稻米產業(yè)正向著品牌化、食品健康、安全、優(yōu)質、全產業(yè)鏈化的方向發(fā)展，品牌化、食品健康、安全、優(yōu)質與公司地產運營對外擴張的核心農產品定位一致，而全產業(yè)鏈化的發(fā)展正是產品品質的保證，所以圍繞地產發(fā)展的農業(yè)完全可以與農業(yè)產業(yè)化相結合起來。第二節(jié) 稻米產業(yè)鏈資源整合項目概況一、規(guī)模與目標（一）建設規(guī)模 年種植優(yōu)質水稻2萬畝。（二）建設目標1．生產綠色、安全、健康、營養(yǎng)、高品質的稻米產品，合理安排中高端產品結構，打造大米品牌，提升區(qū)域價值；2．實現土地流轉、農民增收、企業(yè)盈利；3．實現大規(guī)模環(huán)境改造，提升區(qū)域價值；4．實現探索農業(yè)產業(yè)鏈融資模式、與合作社（農民）、政府、金融機構、保險機構、科研院所、農產品加工企業(yè)等各方機構合作利益構架、市場營銷體系。二、主要建設條件（一）外部優(yōu)勢1．區(qū)位優(yōu)勢新民地區(qū)農業(yè)資源豐富，適合發(fā)展水稻生產，是傳統(tǒng)的優(yōu)質稻米產區(qū)；交通便利，物流通暢。2．政策支持 各級政府十分重視“三農”的發(fā)展，惠農力度逐年加大，農業(yè)產業(yè)化支持力度不斷加大，項目符合各級政府政策的引導方向，可以申請政策扶持。3．行業(yè)機遇行業(yè)面臨重組、升級，向著全產業(yè)鏈模式發(fā)展，產品向著品牌化、安全、健康、營養(yǎng)方向發(fā)展，我們有機會取長補短，越級發(fā)展。（二）內部優(yōu)勢1．資源整合能力格林華怡的社會人脈廣、發(fā)展根基深厚，具備資源整合能力。2．經營與產業(yè)能力 格林華怡的主要優(yōu)勢是營銷，公司具備強大的經營與產業(yè)能力，品牌營銷推廣及產業(yè)化包裝能力。三、稻米產業(yè)鏈資源整合項目投入總資金及效益情況（一）項目總投資 項目總投資：。其中，公司投入部分：，主要為開辦費和流動資金。，主要為固定資產投入和流動資金。（二）項目效益 。，；。四、主要技術經濟指標（一）達產年銷售收入 。（二）年均總成本費用 。（三）年均利潤總額 。（四）銷售稅金及附加 。（五）投資利潤率 %（六）投資利稅率%（七）生產標準嚴格按照公司發(fā)展優(yōu)質稻生產，以提高產品的品牌效益，嚴格參照國家“無公害”、“綠色”、“有機”食品種植和管理，保證廣大消費者吃得放心。第三節(jié) 問題與建議一、主要問題（一）農民合作意愿性1．促進農民合作意愿的因素（1）成本上漲、通貨膨脹等因素造成的種地利潤低微，促進農民土地轉包、出租；（2）人工成本上漲，外出打工收入顯著高于種地收入，促進農民土地流轉；（3）農村缺乏青壯年勞動力，種地多由留守的老年人負責，而80后、90后新農民根本不會種地，寧愿選擇外出打工；2．阻礙農民合作意愿的因素（1）國家惠農力度不斷加大，鼓勵農民種地積極性，種地利潤提高了不少，土地是農民獨有的資源；（2）農村的一些婦女和守舊派老人不愿意做其他的工作代替種地，不愿意土地流轉；（3）小農意識，希望獲得更高的合作收益；（二）資金1．直接進行土地流轉的資金占用量大。以2萬畝土地為例，按照當地現行土地流轉價格平均值550元/畝進行計算，流轉費用需要1100萬元/年；2．直接進行大田生產的資金占用量大，以2萬畝土地生產為例，每畝需要投入資金約為800元/畝，那么2萬畝土地種植一年需要投入1600萬元；3．大田作物種植利潤、加工利潤低。種植利潤僅為200～300元/畝，加工利潤僅為2～3%；二、發(fā)展建議（一）做好管理、抓住微笑曲線的兩端 公司初入稻米行業(yè)，缺少行業(yè)經驗，并且在規(guī)模、資金、技術、信息等方面都不占優(yōu)勢。公司必須做好產業(yè)鏈的管理，抓住利益的上游、產業(yè)鏈末端——品牌打造、渠道鋪建，實現利益最大化，實現“四兩撥千斤”。（二）分階段進行，逐步推進公司并非農業(yè)起家，經營農業(yè)項目存在很大風險，為規(guī)避風險、增加農民以及各方機構的信任和合作意愿，項目必須分階段進行，逐步推進，前階段以增加農民土地流轉意愿性為重點，后期以品牌塑造、營銷渠道鋪建為工作重點。（三）重視農民的利益重視農民的利益，前期在保證農民對土地的承包權的前提下，保證農民的收入。做活項目產業(yè)，保證農民的收入不低于自耕自種的利潤，鼓勵農民合作的積極性。第二章 稻米產業(yè)鏈資源整合項目的必要性、可行性第一節(jié) 項目的必要性一、鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級地產開發(fā)與新農村建設結合的必要性（一）有關土地整治的政策國家或政府在一定時期國民經濟發(fā)展的目標和任務框架下，制定屬于國家部門政策的相關土地政策。它作為一種手段，使土地資源整合的決策上升為國家意志。政策的制定對土地資源整合的穩(wěn)定性和合理性產生明顯影響。例如，2000年以來，“開發(fā)區(qū)熱”、“房地產熱”致使農地大量轉為非農建設用地，出現了海南“爛尾樓”