【正文】 本報告所有權歸世聯(lián)房地產顧問（上海）有限公司。 綜合體案例研究 本報告所有權歸世聯(lián)房地產顧問（上海）有限公司。 案例研究內容 ? 背景資料 ? 項目定位 ? 功能構成 ? 經營方式 ? 項目特色 ? 關鍵驅動因素 本報告所有權歸世聯(lián)房地產顧問（上海）有限公司。 模式一案例 模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式 plex =hotel+office+shopping+apartment+…… 香港太古廣場 北京華貿中心 北京東方廣場 本報告所有權歸世聯(lián)房地產顧問（上海）有限公司。 案例（ 1/3） ——香港太古廣場 太古廣場位于金鐘地鐵站上蓋，是香港及九龍 (荃灣 )兩條地鐵線的交匯點； 太古廣場座落于香港核心地帶，香港的重要地點，例如香港公園、香港政府辦公大樓、高等法院、英國領事館及英國文化協(xié)會等都近在咫尺，占盡地利優(yōu)勢； 太古廣場向北可擁覽浩瀚的海景，而向南則面對占地十公頃香港公園寧靜的環(huán)境。 本報告所有權歸世聯(lián)房地產顧問（上海）有限公司。 案例（ 1/3） ——香港太古廣場 太古廣場總占地三十二萬平方呎，于一九九零年落成，包括四座大樓及一個購物中心，共提供近五百萬平方呎的樓面，包括有甲級寫字樓、酒店式公寓、三間五星級酒店、購物商場和會議中心等。 太古廣場一座 太古廣場二座 太古廣場三座 本報告所有權歸世聯(lián)房地產顧問（上海）有限公司。 案例（ 1/3） ——香港太古廣場 定位為 香港最頂級的綜合體物業(yè) 甲級寫字樓 +頂級購物中心 +五星級酒店 +頂級公寓 本報告所有權歸世聯(lián)房地產顧問（上海）有限公司。 案例（ 1/3） ——香港太古廣場 甲級寫字樓部分 太古廣場一座： 建筑面積 860,000平方呎、樓高 36層的甲級商廈，每層面積由 20,000平方呎至 22,000平方呎，首層為會議中心設施。 太古廣場二座： 建筑面積 700,000平方呎、樓高 27層的甲級商廈，每層面積由 21,000平方呎至 22,000平方呎。 太古廣場三座： 建筑面積 644,000平方呎、樓高 34層的甲級商廈，每層面積約 20,000平方呎。 一座 二座 三座 本報告所有權歸世聯(lián)房地產顧問（上海）有限公司。 案例（ 1/3） ——香港太古廣場 頂級購物中心部分 太古廣場購物中心共分四層，建筑在一個有五百個車位的停車場之上，提供樓面面積七十一萬平方呎，場內提供超過一百三十間零售店鋪及食肆，并提供多個展覽場地 。 主要租客： 百貨公司 女士時裝 /男士時裝 童裝 /玩具 皮革制品 /皮鞋 /手袋 運動用品 護理 /美容 珠寶 /鐘表 /飾物 書籍 /音樂 /電子用品 藝術品 /家居布置 /禮品 電影院 食肆 銀行 /服務 經營業(yè)態(tài)： 香港西武、連卡佛、馬莎百貨 A/T、 Versace、 D amp。 G、 Herm232。s、 Gucci、登喜路 香港唱片、環(huán)宇影音中心 屈臣氏 集雅堂、世界畫廊、萬寶龍、高登眼鏡、亞歷山大 星巴克、北京樓、錦江春 花旗、匯豐、揸打 UA金鐘電影院 本報告所有權歸世聯(lián)房地產顧問（上海）有限公司。 案例（ 1/3） ——香港太古廣場 頂級購物中心部分 ?國際品牌專賣店為主、主力核心店為國際品牌百貨店； ? 除百貨店外，全部采用室內街； ?優(yōu)越的共享空間。 商場業(yè)態(tài)特點及布局： 本報告所有權歸世聯(lián)房地產顧問（上海）有限公司。 負一層 ?與地鐵出口接駁，并迅速引導人流上 1層。 ?負一層主要為停車場，臨街部分為餐飲，臨地鐵出口設一圈商業(yè)。 ?一至三層： ?商業(yè)主體，內街式分布。 ?高檔商業(yè)，以精品店為主。 ?樓層越高，鋪面劃分越小。 ?四層 ?為塔樓的中庭和平臺 ?設的士站、停車場地等 本報告所有權歸世聯(lián)房地產顧問（上海）有限公司。 案例（ 1/3） ——香港太古廣場 五星級酒店部分 港麗酒店 513間客房的五星級酒店 港島香格里拉酒店 565間客房的五星級酒店 萬豪酒店 602間客房的五星級酒店 本報告所有權歸世聯(lián)房地產顧問（上海）有限公司。 案例（ 1/3） ——香港太古廣場 頂級公寓部分 柏舍 ?共 243個單位 ?套房面積由 1,220平方呎至 2,650平方呎 ?位于港麗酒店的 11樓至 37樓 ?由港麗酒店提供 24小時房間餐飲服務 、 洗衣服務及可使用港麗酒店的游泳池 、 健體中心及商務中心 曦暹軒 ?共 136個單位 ?房間及套房面積由 606平方呎至 3,388平方呎 ?海景 、 中央冷氣調節(jié) ， 以及由萬豪酒店提供的 24小時房間餐飲服務 ?可使用萬豪酒店的游泳池 、 健體中心及商務中心 ?備有自助洗衣服務 本報告所有權歸世聯(lián)房地產顧問（上海）有限公司。 案例（ 1/3） ——香港太古廣場 各功能規(guī)模構成 本報告所有權歸世聯(lián)房地產顧問（上海）有限公司。 案例（ 1/3） ——香港太古廣場 項目特色 一、綜合體價值的利用 太古廣場為中環(huán)地區(qū)的時尚品牌與活力中心： 太古購物廣場匯集國際名流； 會議展覽中心使綜合體成為香港時尚發(fā)布場； 金鐘電影院引領港島娛樂文化； 高檔餐飲品牌店以及融入商場各角落的咖啡休閑吧； 多家五星級商務酒店集聚與高級酒店式公寓使綜合體成為夜間中環(huán)的活力中心。 通過國際五星級酒店及國際品牌商場建構綜合體價值標桿： 萬豪酒店、太古購物廣場國際頂級品牌百貨店及國際品牌專賣店奠定綜合體的展示 價值， 即消費者的感知價值得到最大化挖掘。 各功能間的互連互通大大延展了共享空間，統(tǒng)一管理與相互服務達成了最 大化的資源共享。 二、海景價值的利用 設計上考慮盡可能多面海景的辦公樓 高層單位面海景的酒店式公寓 酒店中通透且直面海景的咖啡吧 本報告所有權歸世聯(lián)房地產顧問（上海）有限公司。 案例（ 1/3） ——香港太古廣場 經營方式 ? 各酒店均采用持有 20%的權益的方式； ? 酒店式公寓部分全部銷售； ? 寫字樓和購物中心采用出租經營的方式。 本報告所有權歸世聯(lián)房地產顧問（上海）有限公司。 案例（ 1/3） ——香港太古廣場 關鍵驅動因素 外因： ?優(yōu)越的地理位置，依托于港島 CBD，位于商業(yè)區(qū)核心區(qū)； ?良好的交通環(huán)境，位于地鐵上蓋。 內因： ?各功能物業(yè)均為頂級形象、均具有一定規(guī)模，都可成為第一吸引物； ?各功能形象檔次統(tǒng)一，相互形在支撐，寫字樓為購物中心、酒店、公寓帶來客源，而其又為寫字樓形成良好的配套； ?統(tǒng)一的管理與相互服務，形成最大化的資源共享； ?各功能配合形成使用的全時段，保持 24小時都為活力中心； ?開發(fā)商對商家及客戶有力的控制，保持了整個物業(yè)的形象與檔次； ?設計良好，保證了各功能物業(yè)相互不受干擾，且充分利用為海景資源。 本報告所有權歸世聯(lián)房地產顧問（上海）有限公司。 案例（ 2/3） ——北京東方廣場 位于北京 CBD核心位置； 總占地 10萬㎡； 包括購物中心、寫字樓、酒店、公寓等功能。 本報告所有權歸世聯(lián)房地產顧問（上海）有限公司。 案例（ 2/3） ——北京東方廣場 定位為 亞洲最大的商業(yè)建筑群 頂級購物中心 +寫字樓 +五星級酒店 +頂級公寓 本報告所有權歸世聯(lián)房地產顧問（上海）有限公司。 案例（ 2/3） ——北京東方廣場 功能構成 購物中心 ——東方新天地 包括五個不同風格的商場（繽紛新天地、都市新天地、庭院新天地、寰宇新天地、活力新天地）和一個中央噴水泉廣場、多個四季常綠的花園和一個龐大的三層室內停車場。 寫字樓 ——東方經貿城 內含八幢甲級全智能型辦公大樓，提供完善的商務配套，包括產品展覽中心、適合舉