【正文】 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 綜合體案例研究 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 案例研究?jī)?nèi)容 ? 背景資料 ? 項(xiàng)目定位 ? 功能構(gòu)成 ? 經(jīng)營(yíng)方式 ? 項(xiàng)目特色 ? 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 模式一案例 模式一：酒店、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式 plex =hotel+office+shopping+apartment+…… 香港太古廣場(chǎng) 北京華貿(mào)中心 北京東方廣場(chǎng) 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 案例（ 1/3） ——香港太古廣場(chǎng) 太古廣場(chǎng)位于金鐘地鐵站上蓋，是香港及九龍 (荃灣 )兩條地鐵線的交匯點(diǎn)； 太古廣場(chǎng)座落于香港核心地帶，香港的重要地點(diǎn)，例如香港公園、香港政府辦公大樓、高等法院、英國(guó)領(lǐng)事館及英國(guó)文化協(xié)會(huì)等都近在咫尺，占盡地利優(yōu)勢(shì)； 太古廣場(chǎng)向北可擁覽浩瀚的海景，而向南則面對(duì)占地十公頃香港公園寧?kù)o的環(huán)境。 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 案例（ 1/3） ——香港太古廣場(chǎng) 太古廣場(chǎng)總占地三十二萬(wàn)平方呎，于一九九零年落成，包括四座大樓及一個(gè)購(gòu)物中心，共提供近五百萬(wàn)平方呎的樓面，包括有甲級(jí)寫(xiě)字樓、酒店式公寓、三間五星級(jí)酒店、購(gòu)物商場(chǎng)和會(huì)議中心等。 太古廣場(chǎng)一座 太古廣場(chǎng)二座 太古廣場(chǎng)三座 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 案例（ 1/3） ——香港太古廣場(chǎng) 定位為 香港最頂級(jí)的綜合體物業(yè) 甲級(jí)寫(xiě)字樓 +頂級(jí)購(gòu)物中心 +五星級(jí)酒店 +頂級(jí)公寓 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 案例（ 1/3） ——香港太古廣場(chǎng) 甲級(jí)寫(xiě)字樓部分 太古廣場(chǎng)一座： 建筑面積 860,000平方呎、樓高 36層的甲級(jí)商廈，每層面積由 20,000平方呎至 22,000平方呎，首層為會(huì)議中心設(shè)施。 太古廣場(chǎng)二座： 建筑面積 700,000平方呎、樓高 27層的甲級(jí)商廈，每層面積由 21,000平方呎至 22,000平方呎。 太古廣場(chǎng)三座： 建筑面積 644,000平方呎、樓高 34層的甲級(jí)商廈，每層面積約 20,000平方呎。 一座 二座 三座 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 案例（ 1/3） ——香港太古廣場(chǎng) 頂級(jí)購(gòu)物中心部分 太古廣場(chǎng)購(gòu)物中心共分四層，建筑在一個(gè)有五百個(gè)車(chē)位的停車(chē)場(chǎng)之上，提供樓面面積七十一萬(wàn)平方呎，場(chǎng)內(nèi)提供超過(guò)一百三十間零售店鋪及食肆，并提供多個(gè)展覽場(chǎng)地 。 主要租客： 百貨公司 女士時(shí)裝 /男士時(shí)裝 童裝 /玩具 皮革制品 /皮鞋 /手袋 運(yùn)動(dòng)用品 護(hù)理 /美容 珠寶 /鐘表 /飾物 書(shū)籍 /音樂(lè) /電子用品 藝術(shù)品 /家居布置 /禮品 電影院 食肆 銀行 /服務(wù) 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)： 香港西武、連卡佛、馬莎百貨 A/T、 Versace、 D amp。 G、 Herm232。s、 Gucci、登喜路 香港唱片、環(huán)宇影音中心 屈臣氏 集雅堂、世界畫(huà)廊、萬(wàn)寶龍、高登眼鏡、亞歷山大 星巴克、北京樓、錦江春 花旗、匯豐、揸打 UA金鐘電影院 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 案例（ 1/3） ——香港太古廣場(chǎng) 頂級(jí)購(gòu)物中心部分 ?國(guó)際品牌專(zhuān)賣(mài)店為主、主力核心店為國(guó)際品牌百貨店； ? 除百貨店外，全部采用室內(nèi)街； ?優(yōu)越的共享空間。 商場(chǎng)業(yè)態(tài)特點(diǎn)及布局： 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 負(fù)一層 ?與地鐵出口接駁，并迅速引導(dǎo)人流上 1層。 ?負(fù)一層主要為停車(chē)場(chǎng)，臨街部分為餐飲，臨地鐵出口設(shè)一圈商業(yè)。 ?一至三層： ?商業(yè)主體，內(nèi)街式分布。 ?高檔商業(yè)，以精品店為主。 ?樓層越高，鋪面劃分越小。 ?四層 ?為塔樓的中庭和平臺(tái) ?設(shè)的士站、停車(chē)場(chǎng)地等 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 案例（ 1/3） ——香港太古廣場(chǎng) 五星級(jí)酒店部分 港麗酒店 513間客房的五星級(jí)酒店 港島香格里拉酒店 565間客房的五星級(jí)酒店 萬(wàn)豪酒店 602間客房的五星級(jí)酒店 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 案例（ 1/3） ——香港太古廣場(chǎng) 頂級(jí)公寓部分 柏舍 ?共 243個(gè)單位 ?套房面積由 1,220平方呎至 2,650平方呎 ?位于港麗酒店的 11樓至 37樓 ?由港麗酒店提供 24小時(shí)房間餐飲服務(wù) 、 洗衣服務(wù)及可使用港麗酒店的游泳池 、 健體中心及商務(wù)中心 曦暹軒 ?共 136個(gè)單位 ?房間及套房面積由 606平方呎至 3,388平方呎 ?海景 、 中央冷氣調(diào)節(jié) ， 以及由萬(wàn)豪酒店提供的 24小時(shí)房間餐飲服務(wù) ?可使用萬(wàn)豪酒店的游泳池 、 健體中心及商務(wù)中心 ?備有自助洗衣服務(wù) 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 案例（ 1/3） ——香港太古廣場(chǎng) 各功能規(guī)模構(gòu)成 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 案例（ 1/3） ——香港太古廣場(chǎng) 項(xiàng)目特色 一、綜合體價(jià)值的利用 太古廣場(chǎng)為中環(huán)地區(qū)的時(shí)尚品牌與活力中心： 太古購(gòu)物廣場(chǎng)匯集國(guó)際名流； 會(huì)議展覽中心使綜合體成為香港時(shí)尚發(fā)布場(chǎng)； 金鐘電影院引領(lǐng)港島娛樂(lè)文化； 高檔餐飲品牌店以及融入商場(chǎng)各角落的咖啡休閑吧； 多家五星級(jí)商務(wù)酒店集聚與高級(jí)酒店式公寓使綜合體成為夜間中環(huán)的活力中心。 通過(guò)國(guó)際五星級(jí)酒店及國(guó)際品牌商場(chǎng)建構(gòu)綜合體價(jià)值標(biāo)桿： 萬(wàn)豪酒店、太古購(gòu)物廣場(chǎng)國(guó)際頂級(jí)品牌百貨店及國(guó)際品牌專(zhuān)賣(mài)店奠定綜合體的展示 價(jià)值， 即消費(fèi)者的感知價(jià)值得到最大化挖掘。 各功能間的互連互通大大延展了共享空間，統(tǒng)一管理與相互服務(wù)達(dá)成了最 大化的資源共享。 二、海景價(jià)值的利用 設(shè)計(jì)上考慮盡可能多面海景的辦公樓 高層單位面海景的酒店式公寓 酒店中通透且直面海景的咖啡吧 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 案例（ 1/3） ——香港太古廣場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)方式 ? 各酒店均采用持有 20%的權(quán)益的方式； ? 酒店式公寓部分全部銷(xiāo)售； ? 寫(xiě)字樓和購(gòu)物中心采用出租經(jīng)營(yíng)的方式。 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 案例（ 1/3） ——香港太古廣場(chǎng) 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 外因： ?優(yōu)越的地理位置，依托于港島 CBD，位于商業(yè)區(qū)核心區(qū)； ?良好的交通環(huán)境，位于地鐵上蓋。 內(nèi)因： ?各功能物業(yè)均為頂級(jí)形象、均具有一定規(guī)模，都可成為第一吸引物； ?各功能形象檔次統(tǒng)一，相互形在支撐，寫(xiě)字樓為購(gòu)物中心、酒店、公寓帶來(lái)客源，而其又為寫(xiě)字樓形成良好的配套； ?統(tǒng)一的管理與相互服務(wù)，形成最大化的資源共享； ?各功能配合形成使用的全時(shí)段，保持 24小時(shí)都為活力中心； ?開(kāi)發(fā)商對(duì)商家及客戶有力的控制，保持了整個(gè)物業(yè)的形象與檔次； ?設(shè)計(jì)良好，保證了各功能物業(yè)相互不受干擾，且充分利用為海景資源。 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 案例（ 2/3） ——北京東方廣場(chǎng) 位于北京 CBD核心位置； 總占地 10萬(wàn)㎡； 包括購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、酒店、公寓等功能。 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 案例（ 2/3） ——北京東方廣場(chǎng) 定位為 亞洲最大的商業(yè)建筑群 頂級(jí)購(gòu)物中心 +寫(xiě)字樓 +五星級(jí)酒店 +頂級(jí)公寓 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 案例（ 2/3） ——北京東方廣場(chǎng) 功能構(gòu)成 購(gòu)物中心 ——東方新天地 包括五個(gè)不同風(fēng)格的商場(chǎng)（繽紛新天地、都市新天地、庭院新天地、寰宇新天地、活力新天地）和一個(gè)中央噴水泉廣場(chǎng)、多個(gè)四季常綠的花園和一個(gè)龐大的三層室內(nèi)停車(chē)場(chǎng)。 寫(xiě)字樓 ——東方經(jīng)貿(mào)城 內(nèi)含八幢甲級(jí)全智能型辦公大樓，提供完善的商務(wù)配套，包括產(chǎn)品展覽中心、適合舉