【正文】 綜合體案例研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 都市綜合體 定義 綜合體是將城市中 商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛、交通 等城市生活空間的 三項(xiàng)以上 進(jìn)行組合，并在各部分之間建立一種 相互依存、相互助益 的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率復(fù)雜而統(tǒng)一的 建筑或建筑群 。 產(chǎn)生的條件 建筑綜合體的出現(xiàn)是 城市聚集的產(chǎn)物 ，當(dāng) 人口聚集、用地緊張到一定程度 的時(shí)候，在這個(gè)區(qū)域的核心部分就會(huì)出現(xiàn)這樣一種綜合物業(yè)。而且隨著城市聚集度的提高 ,土地資源的緊張 ,這種綜合體建筑形式會(huì)越來越多。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 都市綜合體 綜合體的兩種表現(xiàn)形式 一種是 城市形態(tài)的表現(xiàn) ， 在城市核心區(qū)域?yàn)榱私档途C合商務(wù)成本而為之， 比如在一幢高層建筑內(nèi)集合辦公、餐飲、商業(yè)等服務(wù)場(chǎng)所的獨(dú)棟式綜合建筑體； 另一種是 經(jīng)濟(jì)形態(tài)的表現(xiàn) ， 隨著項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模的不斷增大，規(guī)劃了辦公、居住、商業(yè)設(shè)施等多種獨(dú)立場(chǎng)所，并通過一個(gè)連廊或其它各種形式將它們聯(lián)結(jié)在一起，形成新型的獨(dú)立式的建筑綜合體， 這種集群式的建筑綜合體比起那種在一個(gè)建筑體內(nèi)聚集多種功能的獨(dú)棟式建筑綜合體，顯得更為經(jīng)濟(jì)、專業(yè)和實(shí)用。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 都市綜合體 都市綜合體的特征 ? 充分考慮都市綜合體與城市規(guī)劃、城市環(huán)境、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系； ? 需要龐大的資金規(guī)模； ? 充分挖掘都市綜合體的社會(huì)價(jià)值與政府及社會(huì)各界廣泛地參與度； ?需要科學(xué)的綜合管理能力。 ?空間連續(xù)性 ? 內(nèi)部、外部聯(lián)系完整性 ?巨大的社會(huì)效應(yīng) ?巨大的升值潛力 都市綜合體的操作理念 ? 高可達(dá)性； ? 高密度、集約性 ? 整體統(tǒng)一性 ? 功能復(fù)合性 ? 土地使用均衡性 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 都市綜合體 附：綜合體與單功能物業(yè)的比較 比較因素 綜合體 單功能物業(yè) 功能 復(fù)合性、適應(yīng)性 單一性 區(qū)位 一般在城市核心區(qū)域 根據(jù)功能確定 建筑形式 多樣化 單一 投資風(fēng)險(xiǎn) 較小 較大 總投資 一般較大 相對(duì)較小 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 較大 較小 客戶來源 具有自我寄生功能，部分來自于 內(nèi)部 全部來自于外部 客戶活動(dòng) 體驗(yàn)式的 目的性的 客戶綜合使用成本 較小 較大 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 都市綜合體 各部分功能的相互關(guān)系 商業(yè) 辦公 酒店 公寓 ?相互支持關(guān)系 ?相互要求 ?標(biāo)志性 ?定義檔次 ?為商業(yè)和酒店帶來潛在客戶 ?大堂可以與酒店共享 ?承擔(dān)某種社會(huì)職能 ?形成完善配套、信息平臺(tái) ?個(gè)體差異所在、活力的核心 ?利用其它功能 價(jià)值最大化 ?補(bǔ)充其它功能 ?現(xiàn)金流來源 ?商業(yè)的檔次要求 ?不影響辦公、酒店的大堂和昭示性 ?公寓可輕松享有酒店服務(wù)和配套設(shè)施，共享辦公 辦來的客戶 。 ?公寓在面積、服務(wù)功能上要和酒店形成分工和差異（重視中長(zhǎng)期居住者需求）。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 案例目錄 綜合體案例 國(guó)內(nèi) 國(guó)外 北京 長(zhǎng)沙 深圳 日本 美國(guó) 萬象城 益田假日廣場(chǎng) 中信新城 建外 SOHO 柏悅居 盤古大觀 六本目 東京巨蛋城 洛克菲勒中心 香港 太古廣場(chǎng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 案例 1：華潤(rùn)中心 華潤(rùn)中心是都市綜合體成功開發(fā)的典型案例，總投資逾 40億港幣，集多種功能于一體 ?華潤(rùn)中心是一座以大型購(gòu)物中心為核心，集商業(yè)、辦公、居住、酒店等諸多功能于一體的綜合性、現(xiàn)代化、標(biāo)志性、高品質(zhì)的建筑群體。 ?項(xiàng)目占地面積 77,292平方米，總建筑面積480,935平方米，設(shè)臵車位 2,988個(gè)，其中一期項(xiàng)目車位 1,034個(gè)。 ?華潤(rùn)中心項(xiàng)目分北、中、南三個(gè)部分，涵蓋了不同功能特點(diǎn)的寫字樓、購(gòu)物及娛樂中心、五星級(jí)酒店以及酒店服務(wù)式公寓。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 華潤(rùn)中心位于深圳市羅湖區(qū)深圳金融商業(yè)核心區(qū)域，是深圳有史以來規(guī)模最大、品質(zhì)最高的綜合性商用地產(chǎn)項(xiàng)目 ?地理位臵： ?與深圳標(biāo)志性建筑“地王大廈”隔街相對(duì)； ?地處深圳市東西貫通的兩條主干道深南大道和濱河大道之間； ?由深南大道、寶安南路、濱河大道等城市主要干道圍合而成，并有地下人行通道與深圳地鐵大劇院站直接相連； ?對(duì)外交通： ?周邊共有巴士線路 30多條； ?距深圳火車站、羅湖口岸約 1000米； ?距中國(guó)最大陸路口岸皇崗口岸約 5分鐘 車程； ?距深圳寶安國(guó)際機(jī)場(chǎng) 30分鐘車程； ?距香港國(guó)際機(jī)場(chǎng) 50分鐘車程； 華潤(rùn)中心 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 華潤(rùn)中心一期由萬象城和華潤(rùn)大廈組成，總建筑面積 25萬平方米 ?2021年 10月開工建設(shè)的華潤(rùn)中心一期項(xiàng)目包括地塊中區(qū)和北區(qū)，由超大室內(nèi)購(gòu)物中心 —— 萬象城 和 5A智能化甲級(jí)寫字樓 —— 華潤(rùn)大廈 組成，總建筑面積 25萬平方米，于 2021年 12月 9日試營(yíng)業(yè)。 ?規(guī)劃時(shí)，華潤(rùn)集團(tuán)完全拋棄傳統(tǒng)的規(guī)劃模式，一期的萬象城和 5A甲級(jí)寫字樓是兩個(gè)相互獨(dú)立的主體建筑，兩棟建筑之間通過空中走廊連接。 ? 華潤(rùn)中心一期建設(shè)數(shù)據(jù) (平方米 ) 北區(qū) 中區(qū) 總計(jì) 用地面積 8200 27800 36000 總建筑面積 76000 154000 230000 計(jì)容積率面積 54000 118000 172021 其中 商業(yè) 12021 98000 110000 辦公 42021 停車樓：19000 容積率 停車位（個(gè)） 地下： 248 地下： 352 地上： 434 1034 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 華潤(rùn)大廈作為項(xiàng)目的標(biāo)志性建筑，已成為深圳寫字樓市場(chǎng)最高素質(zhì)和品位的代表 ?華潤(rùn)大廈的功能： ?華潤(rùn)大廈是主要的辦公區(qū)域，高 136米，其中 1~3層為商業(yè)部分，定位為高檔國(guó)際時(shí)裝旗艦店， 4層為開放式屋頂花園； 5~28層為寫字樓，提供總面積達(dá) 42021平方米的甲級(jí)辦公區(qū)域； 29層為多功能廳，屋頂為室外花園。 ?北區(qū)以華潤(rùn)大廈為主體建筑，配合國(guó)際時(shí)尚精品店，以優(yōu)雅、現(xiàn)代、時(shí)尚和活力的設(shè)計(jì)個(gè)性，展現(xiàn)項(xiàng)目的時(shí)代和地域特性；同時(shí)配合都市公園等自然景觀，通過綠地、樹木、林蔭大道、休息處、庭院、下沉廣場(chǎng)、流動(dòng)水景等精巧的設(shè)計(jì)和布局，給繁忙的都市中心披上自然的風(fēng)采，成為都市著名的風(fēng)景。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 萬象城商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，功能齊全，營(yíng)造出真正的一站式休閑購(gòu)物天堂 嘉禾影城 室內(nèi)真冰場(chǎng) 品牌店 OLE超市 REEL 女性百貨 ?萬象城定位為“ 深圳最大、華南最好、中國(guó)最具示范效應(yīng)的購(gòu)物中心 ”，總建筑面積約 18萬平方米，擁有 6層商用樓面， 200多個(gè)大小不一、功能各異的獨(dú)立店鋪，集零售、餐飲、娛樂、休閑、文化、康體等諸多元素為一身，真正的一站式消費(fèi)中心。 ?購(gòu)物中心在北區(qū)及中區(qū)，提供了充足的停車位。地下二層的停車場(chǎng)為北區(qū)的辦公和中區(qū)購(gòu)物提供了近 1000個(gè)車位，同時(shí)附屬的一座 4層嵌入式停車場(chǎng)及底層和二層的停車區(qū)，為人們前往購(gòu)物中心、餐館等其他層面提供了方便，同時(shí)也改善了樓上部分的人流走向。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 改變了深圳人的生活方式，形成了“萬象城消費(fèi)階層”，逛萬象城成為了深圳人的一種時(shí)尚和潮流 ?華潤(rùn)中心的消費(fèi)群體，主要瞄準(zhǔn)中等及以上收入的年輕人和海內(nèi)外游客，給市民提供一個(gè)既有購(gòu)物又有餐飲、休閑、健身、娛樂的現(xiàn)代化場(chǎng)所，借此改變深圳人的消費(fèi)和生活方式。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?二期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： ?規(guī)模：總建筑面積 30萬平方米 ?其中：住宅 酒店 ,400間客房 , 75 套酒店公寓 商業(yè) , 配套 華潤(rùn)中心二期由君悅酒店和幸福里小區(qū)組成，總建筑面積 30萬平方米 ?深圳將成為繼北京、上海、香港、臺(tái)北之后大中華區(qū)第五座擁有 君悅酒店 的城市 ?萬象城一期的補(bǔ)充與升華，以 高端奢侈品 、生活創(chuàng)意、娛樂、餐飲為特色； ?11萬平方米的 超高層城市資源型 高尚住宅 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 案例 2：益田假日廣場(chǎng) 益田假日廣場(chǎng)是集體驗(yàn)式商業(yè)、五星級(jí)主題概念酒店及生態(tài)寫字樓為一體的大型綜合建筑體 ?益田假日廣場(chǎng)位于中國(guó)最著名的旅游生態(tài)景區(qū) —— 深圳華僑城，項(xiàng)目東臨五星級(jí)的威尼斯酒店，南與中國(guó)第一主題公園“世界之窗”隔路相望，北靠歡樂谷主題樂園，西接兩個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的高爾夫球場(chǎng)。 ?假日廣場(chǎng)緊臨深圳城市主干道深南大道，擁有發(fā)達(dá)的立體交通網(wǎng)絡(luò)。地面有 50條可通達(dá)全市的公交線路 ，地下設(shè)有巴士換乘站， 地鐵 2號(hào)線在此交匯并直接與本項(xiàng)目“零距離”接駁 ，屬于典型的地鐵上蓋商業(yè)中心。 ?占地面積： ?總建筑面積： ?其中：商業(yè)面積： 10萬平方米 寫字樓面積： 5000平方米 五星級(jí)酒店： ?停車位： 800個(gè) ?總投資：近 2億美元 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?生態(tài)寫字樓： ?益田假日廣場(chǎng)寫字樓通過“人性化”的設(shè)計(jì)提升產(chǎn)品的附加值。 寫字樓充分利用綠化、自然采光等系統(tǒng)，體現(xiàn) “園林中的建筑”，極具生態(tài)概念。 園式平臺(tái) ，通過綠化園林景觀設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)了酒店、購(gòu)物中心寫字樓之間的自然過渡空間。 ?生態(tài)寫字樓充分考慮了人與自然、人與科技、人與建筑、人與環(huán)境的完美協(xié)調(diào)與組合，所有功能無不體現(xiàn)了人文關(guān)懷、以人為本 的生態(tài)理念。 華潤(rùn)中心 “ 人性化”設(shè)計(jì)的生態(tài)寫字樓，充分體現(xiàn)人文關(guān)懷 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 五層體驗(yàn)式商業(yè)， 開創(chuàng)家庭式娛樂休閑消費(fèi)新模式 ?益田假日廣場(chǎng)依托得天獨(dú)厚的地理位臵，綜合利用和挖掘旅游、交通、環(huán)境等資源優(yōu)勢(shì)，突出主題文化氛圍及豐富多樣性的業(yè)態(tài)和功能，營(yíng)造出奇妙的快樂、休閑環(huán)境，讓您親歷視、聽、觸全方位購(gòu)物體驗(yàn)， 打造一個(gè)中國(guó)最具體驗(yàn)特色的國(guó)際購(gòu)物中心。益田假日廣場(chǎng)通過對(duì)購(gòu)物中心功能的重新定義和規(guī)劃，營(yíng)造消費(fèi)者之間的消費(fèi)互動(dòng)，開創(chuàng)家庭式娛樂休閑消費(fèi)新模式。 ?益田假日廣場(chǎng)是集國(guó)際精品、時(shí)尚潮流為一體的中高檔綜合購(gòu)物中心。 ?國(guó)際 購(gòu)物 ：時(shí)尚百貨、精品超市、各式熱賣品牌以及最新、最聚人氣的潮流時(shí)裝服飾，熱鬧繽紛在此匯集。 ?國(guó)際 美食 ：典雅、高檔的中式概念酒樓；華貴、浪漫的歐式風(fēng)情餐飲；以及各類代表時(shí)尚的品牌休閑餐飲。集合天