【正文】 房地產(chǎn)綜合課程設(shè)計(jì)XXXXXX XXXXXXX  2 土地評(píng)估概述 2 假設(shè)開(kāi)發(fā)法 3 基準(zhǔn)地價(jià)修正法 4 土地價(jià)值評(píng)估總結(jié) 8 9 9 地塊價(jià)值分析 12 17 項(xiàng)目SWOT分析及發(fā)展戰(zhàn)略 203 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 22 武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析 22 26 28 28 29 30 33 34 37 39 39 39 4工程地質(zhì)及自然條件 4建筑設(shè)計(jì) 4結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 4給水設(shè)計(jì) 4排水工程 46 4有線電視 4環(huán)境影響評(píng)價(jià) 4節(jié)約能源 5安全及消防 53建設(shè)實(shí)施方案 56 56 工程建設(shè)管理 60招標(biāo)方案 62 招標(biāo)方案編制依據(jù) 62 招標(biāo)范圍 62 招標(biāo)方式 63 招標(biāo)組織形式 63 投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)程序 65 67 67 68 項(xiàng)目收益分析 71 72 74 76 76 77 78 80 土地評(píng)估概述 土地估價(jià)就是估價(jià)人員依據(jù)土地估價(jià)的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場(chǎng)交易資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級(jí)及其在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一般收益狀況，充分考慮社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用方式，土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對(duì)土地收益的影響。綜合評(píng)定出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的過(guò)程。概念要點(diǎn)： 　　。 　　。 　　。 　　。 。根據(jù)項(xiàng)目用地適用條件，本報(bào)告使用假設(shè)開(kāi)發(fā)法與基準(zhǔn)地價(jià)修正法進(jìn)行項(xiàng)目用地的土地價(jià)值評(píng)估。 假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象不僅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，凡是具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力并且其開(kāi)發(fā)完成 后的價(jià)值可以采用市場(chǎng)法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)，都適用于假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)。其中，可供開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地包括生地、毛地、熟地等，土地的價(jià)格等于預(yù)測(cè)的開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，減去預(yù)測(cè)的必須支付的各項(xiàng)成本、費(fèi)用、稅金以及應(yīng)當(dāng)獲得的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)后的余額。 基準(zhǔn)地價(jià)修正法也稱為基準(zhǔn)地基系數(shù)修正法，是在政府確定并公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將估價(jià)對(duì)象宗地所處土地級(jí)別或地價(jià)區(qū)段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整為估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格的方法。 假設(shè)開(kāi)發(fā)法根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查和土地的規(guī)劃要求,項(xiàng)目規(guī)劃用地性質(zhì)為居住用地；規(guī)劃凈用地面積為67273平方米（以實(shí)測(cè)為準(zhǔn)）；；建筑面積不大于324100平方米（其中居住建筑面積297700平方米，居住配套建筑面積26400平方米）；容積率按建筑面積和凈用地面積比值來(lái)計(jì)；建筑密度控制在30%以內(nèi)；建筑高度結(jié)合具體方案確定；綠地率按照《武漢市城市綠化條例》執(zhí)行；建筑設(shè)計(jì)遵照《武漢市城市建筑規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》和《湖北省無(wú)障礙設(shè)施建設(shè)和管理規(guī)定》執(zhí)行。根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》執(zhí)行。建筑高度結(jié)合具體方案而定。居住用地的建筑為高層建筑。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查和土地的規(guī)劃要求，該土地的開(kāi)發(fā)方式為居住，容積率取到，建設(shè)密度控制在30%。 預(yù)計(jì)該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)期為兩年。 。就居住部分根據(jù)周邊已開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的銷售價(jià)格，在物價(jià)指數(shù)等資料的輔助下，預(yù)測(cè)在將來(lái)出售時(shí)的價(jià)格為9000元/㎡。 測(cè)算有關(guān)稅費(fèi)和折現(xiàn)率。建筑安裝工程費(fèi)預(yù)計(jì)為2000元/㎡，勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)及管理費(fèi)等預(yù)計(jì)為500元/㎡，裝飾裝修1000元/m2。估計(jì)在未來(lái)兩年內(nèi)的投資情況為：第一年投入60%，第二年投入40%。%，折現(xiàn)率選取為8%，同時(shí)據(jù)了解，在得到該土地時(shí)，還需要繳納取得價(jià)款的8%的有關(guān)稅費(fèi)。公式：土地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)購(gòu)得土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進(jìn)行測(cè)算。估價(jià)時(shí)點(diǎn)為取得該宗土地之日，假設(shè)為現(xiàn)在。土地價(jià)值=開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)價(jià)值開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)購(gòu)得土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 則有：建成后的總價(jià)值=9000/(1+8%)2=開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用=3500 （60%/+40%/）=銷售費(fèi)用及銷售稅費(fèi)=%= 購(gòu)地稅費(fèi)=8%= 取得該宗土地的稅費(fèi)總額=V3%=總地價(jià)=（）/=81359萬(wàn) 基準(zhǔn)地價(jià)修正法 運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估宗地價(jià)格，一般分為以下4 個(gè)步驟： (1） 搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)的資料 （2） 查出估價(jià)對(duì)象宗地所在土地級(jí)別或地價(jià)區(qū)段的基準(zhǔn)地價(jià) （3） 進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整、土地狀況調(diào)整等 （4） 求出估價(jià)對(duì)象宗地的價(jià)格 搜集得到的武漢市有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)的最新資料是2011 年發(fā)布的，本處采用武漢市市區(qū)2011 年住宅用地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)圖。 武漢市區(qū)2011年商業(yè)、住宅、商務(wù)辦公、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)表 表11 單位：元/平方米（萬(wàn)元/元畝）用途類別基準(zhǔn)地價(jià)土地級(jí)別商業(yè)住宅商務(wù)辦公工業(yè)Ⅰ22602/11635/15880/1640/Ⅱ15456/7871/10117/1264/Ⅲ10142/5411/7378/937/Ⅳ7232/3882/4913/721/Ⅴ5568/2731/3089/568/Ⅵ4353/1967/2022/——Ⅶ3363/1634/————Ⅷ2562/——————Ⅸ1929/——————該地塊為住宅用地V級(jí)，故基準(zhǔn)地價(jià)為2731元/m2 武漢市房地產(chǎn)指數(shù)如表12所示　　　 表122010年12月城市綜合指數(shù)為1147 ， 2013年1月城市綜合指數(shù)為1219期日修正系數(shù)=1219/1147=年期修正系數(shù) 都為住宅用地70年，故無(wú)需修正。容積率系數(shù)表如表13所示 表13,。其他因素修正由于地鐵二號(hào)線延長(zhǎng)線的影響，故地價(jià)為273167273*=43590萬(wàn)取假設(shè)開(kāi)發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法的權(quán)重分別為50%故求得估算地價(jià)為：8135950%+4359050%=62475萬(wàn) 土地價(jià)值評(píng)估總結(jié) 影響土地估價(jià)結(jié)果的因素一般有:(1)一般因素。指影響城鎮(zhèn)地價(jià)總體水平的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和行政因素等，主要包括地理位置、自然條件、人口、行政區(qū)劃、城鎮(zhèn)性質(zhì)、城鎮(zhèn)發(fā)展過(guò)程、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、土地制度、住房制度、土地利用規(guī)劃及計(jì)劃、社會(huì)及國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃等。 　　(2)區(qū)域因素。指影響城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域之間地價(jià)水平的商服繁華程度及區(qū)域在城鎮(zhèn)中的位置、交通條件、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制和自然條件等。 (3)個(gè)別因素。指宗地自身的地價(jià)影響因素，包括宗地自身的自然條件、開(kāi)發(fā)程度、形狀、長(zhǎng)度、寬度、面積、土地使用限制和宗地臨街條件等。 根據(jù)武漢市國(guó)土資源局和規(guī)劃局的官網(wǎng)“數(shù)字武漢國(guó)土資源和規(guī)劃網(wǎng)”土地交易大廳成交信息得知，該宗地塊的成交價(jià)格為66400萬(wàn)元。%,誤差比較大?？赡茉蛉缦拢旱罔F輻射影響， 周圍配套設(shè)施齊全，提高了地價(jià)。還有，由于我國(guó)統(tǒng)計(jì)資料的發(fā)布存在不系統(tǒng)、不完全、嚴(yán)重滯后的問(wèn)題，給估價(jià)操作帶來(lái)難度；由于房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)很大，分析影響房地產(chǎn)的價(jià)格的因素時(shí)，國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、金融貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響方面、影響幅度等預(yù)測(cè)，在實(shí)際把握中難以做到絲毫不差。同時(shí)，法律、經(jīng)濟(jì)政策等方面不可預(yù)料的變化也會(huì)導(dǎo)致某些風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格的變化一方面受到供求變化的影響；另一方面政策變動(dòng)也同樣會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生重要影響。政策的變化是一般估價(jià)人員無(wú)法或者說(shuō)是沒(méi)有能力預(yù)期的。政策的變化，包括稅收政策、金融政策以及產(chǎn)業(yè)政策都必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。 項(xiàng)目位置如圖21所示 圖21項(xiàng)目用地所在位置如下圖22所示 圖22 （2）地塊優(yōu)勢(shì)該地塊位于武漢光谷東信路以南，關(guān)山四路以西，屬于光谷腹部核心部位，緊鄰“城中綠肺”馬鞍山森林公園，臨近光谷形象主干道——珞瑜路，北望國(guó)家級(jí)風(fēng)景區(qū)——東湖，南眺湯遜湖，可將武漢風(fēng)景一覽無(wú)余。項(xiàng)目距離魯巷僅5公里，可輕松享受時(shí)尚購(gòu)物、高檔餐飲、休閑娛樂(lè)。項(xiàng)目與規(guī)劃中的地鐵二號(hào)線咫尺相隔，7070518等多條公交線路快速鏈接武漢三鎮(zhèn)，便利交通。周邊眾多高等學(xué)府及科研機(jī)構(gòu)環(huán)繞，人文氣息濃厚；IBM、富士康等數(shù)十家世界500強(qiáng)企業(yè)聚首光谷，區(qū)位價(jià)值無(wú)可限量。（3）規(guī)劃要求一、規(guī)劃用地情況規(guī)劃凈用地面積：67273平方米（以實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)）；規(guī)劃用地性質(zhì)：居住用地；用地位置：東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)關(guān)山村（詳見(jiàn)規(guī)劃用地范圍線）。二、土地使用強(qiáng)度建筑面積：不大于324100平方米（其中居住建筑面積297700平方米、居住配套建筑面積26400平方米）；容積率：根據(jù)建筑面積與凈用地面積比值計(jì)算； 建筑密度：控制在30%以內(nèi)；建筑高度: 根據(jù)具體方案確定；綠地率：按《武漢市城市綠化管理?xiàng)l例》執(zhí)行；建筑主色調(diào)為淺灰色。（4）地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目用地所在區(qū)域?yàn)槲錆h市高素質(zhì)人群聚集地，高校、高科技產(chǎn)業(yè)園等云集，文化氛圍濃郁，生態(tài)環(huán)境良好，又有經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策。在眾多良好因素刺激下，隨之而來(lái)的金融、商業(yè)、休閑服務(wù)、居住愈加迫切。地塊現(xiàn)狀如圖23所示 圖23地塊實(shí)物圖如下圖24所示 圖24 地塊價(jià)值分析按照城市地理學(xué)的相關(guān)理論，任何地段的發(fā)展?jié)摿Σ辉诘囟蔚默F(xiàn)狀，而在于其未來(lái)的城市發(fā)展及功能定位。因此，任何一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗，必須放在城市發(fā)展的大背景中進(jìn)行考慮。從城市結(jié)構(gòu)及其發(fā)展的脈絡(luò)來(lái)研究一個(gè)地段空間，只有對(duì)地段的價(jià)值空間進(jìn)行充分挖掘，方能確定其在城市發(fā)展中的最佳功能定位。 1．武漢市 （1）武漢概覽 武漢市位于湖北省東部，長(zhǎng)江與漢江交匯處，市區(qū)被長(zhǎng)江、漢江分隔為武昌、漢口、漢陽(yáng)隔水相望的三部分，素有“武漢三鎮(zhèn)”之稱，其中，各區(qū)域大體有如下特征：漢口——商業(yè)繁華之地 武昌——高校、行政集中區(qū)域 漢陽(yáng)——工業(yè)與科技、旅游區(qū) 武漢具有突出的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，它位于中國(guó)經(jīng)濟(jì)地理的中心區(qū)，北至北京、東至上海、南達(dá)廣州、西去西安，均在1200公里左右行程，有水、陸、空交通相連。在中國(guó)東部、中部、西部三大經(jīng)濟(jì)帶中，武漢具有承東啟西的特殊區(qū)位。 武漢與其周邊地區(qū)具有更為密切的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，這個(gè)范圍涉及四個(gè)省份的十多個(gè)城市。包括煤、鐵、石油等重要資源的供應(yīng)基地，以及與之共同構(gòu)建的汽車、冶金、建材、紡織、石油化工工業(yè)走廊。 武漢是湖北省會(huì)城市，我國(guó)中部重要的中心城市，全國(guó)重要的工業(yè)基礎(chǔ)地和交通、通信樞紐。武漢是長(zhǎng)江中游的特大城市，今后的發(fā)展應(yīng)抓住長(zhǎng)江沿岸經(jīng)濟(jì)走廊開(kāi)放開(kāi)發(fā)的有利機(jī)遇，加強(qiáng)與全省和我國(guó)中部地區(qū)的聯(lián)系，更好地發(fā)揮經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的聚合功能、體制改革的示范功能、對(duì)外開(kāi)放的先導(dǎo)功能、商貿(mào)金融的輻射功能、交通通信的樞紐功能、高新技術(shù)的擴(kuò)散功能。 （2）武漢城市定位 一、城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力排名 根據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展研究中心2011年1月6日發(fā)布的《2011年中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力排名》可知，武漢在全國(guó)城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力排名17位。其中，城市經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力涵蓋GDP總量，GDP增速，人均GDP，人均可支配收入，職工平均工資水平，經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，全社會(huì)固定資產(chǎn)總投資額，社會(huì)消費(fèi)品零售總額，金融機(jī)構(gòu)存貸款總額以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Φ确矫妗?具體的排名情況見(jiàn)表 武漢市城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力排名如表25所示指標(biāo)城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力城市經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力GDP城市文化競(jìng)爭(zhēng)力城市排名17191212 表25二、武漢城市圈 武漢城市圈是指武漢及其周邊100公里范圍以內(nèi)的黃石、鄂州、黃岡、孝感、咸寧、仙桃、潛江、天門8市，又稱“1+8”武漢城市圈。該區(qū)域占全省33%%的人口以及63%的GDP。城市密集度較高，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，環(huán)境及自然條件優(yōu)越，是湖北省乃至長(zhǎng)江中游最大的城市圈域。武漢城市圈的定位如圖所示。武漢城市圈三、武漢城市總體規(guī)劃 根據(jù)《武漢市城市總體規(guī)劃（19962020）》，武漢市的城市建設(shè)與發(fā)展要堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，完善城市功能，發(fā)揮中心城市作用，把武漢市建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚、科學(xué)教育發(fā)達(dá)、服務(wù)體系完備、城市布局合理、基礎(chǔ)設(shè)施完善、生態(tài)環(huán)境良好、社會(huì)高度文明并具有濱江、濱湖城市特色的現(xiàn)代城市，為把武漢建成為城鄉(xiāng)一體化、開(kāi)放型、多功能的現(xiàn)代化國(guó)際性城市奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 武漢市市域城鎮(zhèn)體系市由四級(jí)構(gòu)成。其中，第一級(jí)主城三鎮(zhèn)規(guī)劃結(jié)構(gòu)、職能分工和人口分布如表26所示。 主城三鎮(zhèn)規(guī)劃結(jié)構(gòu)、職能分工和人口分布 三鎮(zhèn)劃分 規(guī)劃片區(qū) 城市定位漢口地區(qū)江北核心區(qū)，二七、三陽(yáng)、新華、寶豐4個(gè)中心片區(qū)； 古田、常青、后湖3個(gè)綜合組團(tuán) 金融貿(mào)易、商業(yè)服務(wù)和市級(jí)行政中心 漢陽(yáng)地區(qū)晴川片和十升、四新、沌口3個(gè)綜合組團(tuán) 汽車工業(yè)、港口和旅游等職能