【正文】 大連市解放路改造項目策劃方案目錄 第一部分：商業(yè)部分 1大連市概況5 11大連市概況5 2大連市的商業(yè)分析5 21市場回顧5 211國營商場同合資商場共存5 212超市效應(yīng)6 213商場相對比較集中7 22大連商業(yè)分析7 221大連現(xiàn)時商業(yè)總存量7 222未來商業(yè)供應(yīng)7 223市場售價及租金反映10 23大連商業(yè)個案分析11 231大連勝利廣場11 232大連大世界家居廣場12 233大連奧林匹克購物廣場13 3 項目的商場部份分析15 31項目概況15 32項目SWOT分析16 S——項目優(yōu)勢16 W——項目劣勢16 O——機(jī)會17 T——威脅18 4市場定位18 41國內(nèi)市場形勢19 42大連商城的形勢21 43本項目覆蓋地域及經(jīng)濟(jì)潛力22 44市場需要什么23 441商場檔次分24 442商場類25 443商場主題分析25 45本項目產(chǎn)品定位26 451檔次定位26 452本項目的主題定位28 ※ 首創(chuàng)旅游式主題的商業(yè)物業(yè)概念28 ※ 主題新穎的吸引28 ※ 市內(nèi)旅游文化的支持28 ※ 對消費人群的吸引力29 ※ 借用概念的吸引力29 ※ 借用其它元素的吸引力30 453形象定位30 454項目定位的發(fā)展優(yōu)勢31 46項目產(chǎn)品設(shè)計建議33 461針對項目整塊建議33 462針對 A、B、C、X地塊的業(yè)態(tài)？33 463針對D、E地塊規(guī)劃35 464針對D、E地塊的業(yè)態(tài)設(shè)置35 47項目的特色如何營造38 5商場的租售策略40 51目標(biāo)客戶40 511銷售目標(biāo)客戶40 512招商客戶40 52租售時機(jī)40 53租售策略41 531租售推廣策略41 55主要促銷手段45 56招商條件46 561租金優(yōu)惠46 6商場的經(jīng)營管理47 61角色47 611對內(nèi)經(jīng)營47 612對外經(jīng)營47 62目標(biāo)48 63效果48 631旺人（消費人流）48 632旺場（投資者和商家）49 633旺財（經(jīng)營收益）49 634運用多元化經(jīng)營策略，50 64商業(yè)物業(yè)主要經(jīng)營管理模式50 641經(jīng)營模式比較50 642采用經(jīng)營模式的論證52 643結(jié)論52 7經(jīng)營推廣53 71推廣活動53 72信息系統(tǒng)建議53 74經(jīng)營促銷手段參考54 8經(jīng)營管理組織架構(gòu)55 9商業(yè)招商經(jīng)營運作優(yōu)勢55 911具有較強(qiáng)的商業(yè)招商能力，55 912具有實際招商操作經(jīng)驗，55 913具有引入主力店的成功經(jīng)驗56 914豐富商業(yè)經(jīng)營運作經(jīng)驗，57 915服務(wù)品牌57 第二部分：住宅部分 1大連住宅市場概況分析59 2 項目的優(yōu)勢劣勢分析60 21項目優(yōu)勢：60 22項目劣勢：60 3 目標(biāo)客戶的定位和分類61 31住宅的目標(biāo)客戶分析61 32公寓的目標(biāo)客戶分析61 4 項目定位62 41項目理解62 42產(chǎn)品定位62 43形象定位63 44項目形象包裝64 5 產(chǎn)品建議64 51住宅功能細(xì)分和戶型面積的比例建議64 511對A、B、C、D號樓功能說明64 52戶型設(shè)計建議：67 6項目命名的初步建議67 61項目整體命名67 62商業(yè)命名67 7 住宅與商業(yè)的互動分析68 71住宅與商業(yè)的統(tǒng)一性68 711住宅統(tǒng)一性體現(xiàn)68 712商業(yè)統(tǒng)一性的體現(xiàn)68 713 住宅和商業(yè)的協(xié)調(diào)68 72住宅和商業(yè)開發(fā)推售的互動策略69 63說明71 第一部分：商用物業(yè) 1大連市概況 11大連市概況 大連市位于遼寧省南部，遼東半島南端，西北頻臨渤海，東南面向黃海，與山東半島隔海相對，共扼渤海，素有“京津門戶”之稱，北面背依東北大陸，腹地了闊，甚稱“東北之窗”，海、陸、空交通發(fā)達(dá)，十分便利。 大連市區(qū)總面積約12,，分6個行政區(qū)，3個縣級市。 2大連市的商業(yè)分析 21市場回顧 211國營商場同合資商場共存 1998年以前，歷史悠久的天百大樓、大連商場等國營大型商場憑籍貨品全、信譽好，在全市商業(yè)起著舉足輕重的作用。隨著超過二十五萬平方米合資商場的引入，大連商業(yè)市場飽受沖擊，原有商場的租賃及銷售市場幾乎不復(fù)存在，代之而來的是商場與商戶共同承擔(dān)曲險的聯(lián)營方式。邁凱樂大連商場因經(jīng)營業(yè)績突出，是大連少數(shù)采用保底扣率合作方式的商場之一，如服裝保底額多訂于1800美元/平方米。 合資商場的進(jìn)入，打破了傳統(tǒng)商業(yè)格局，帶來了許多新鮮東西，如科學(xué)的管理、舒適的購物環(huán)境、超級市場、大型游藝區(qū)等，吸引了以年輕人為主的大批消費者。面對這種市場狀況，國營商場強(qiáng)烈感受到危機(jī)的存在，“危機(jī)”就是危險中存在著機(jī)會，紛紛調(diào)整了經(jīng)營思路。天百大樓率先提出“十五條龍服務(wù)”并利用50年店慶機(jī)會，推出全場店慶價，創(chuàng)造了營業(yè)額3天共4000萬的佳績，此舉在中央電視臺黃金時段多次亮相。大連商場集團(tuán)也推出“不滿意就退貨”的承諾。 進(jìn)入2000年，各大國營、合資商場已先后完成商戶重組及市場定位，競爭同時也細(xì)化了市場，使各大商場均有一定數(shù)量固定的消費群體。 212超市效應(yīng) 步入2002年，隨著家樂福、沃爾瑪、麥德龍等國際大型零售高相繼落戶大連，大連的商業(yè)競爭也隨之進(jìn)入到一個空前白熱化的階段。世界排名前三位零售商巨頭—美國的沃爾瑪、法國的家樂福、德國的麥德龍同時落戶一個城市，這是中國獨一無二的，在世界上也是少見的。 2000年7月，民族超市“龍頭老大”北京華聯(lián)超市在大連開業(yè)。華聯(lián)開業(yè)的意義不只是多了一家商店，而是因為具有“民族性”，華聯(lián)的進(jìn)入注定了中、外超市的肉博戰(zhàn)已不可避免。 213商場相對比較集中 聞名大連以至全國的天津街是大連歷史悠久的傳統(tǒng)的步行街，沿街有天百大樓、天倫商廈、國泰大廈、巴黎之春購物中心、新世界百貨等大型商場。 相比天津街，青泥洼橋商業(yè)街雖然屬于后起之秀，但發(fā)展相當(dāng)迅速，以大連商場、秋林女店、邁凱樂商場、先施秋林、中山大廈商場為核心的青泥洼橋商業(yè)街逐漸超過天津街成為大連最繁華的商業(yè)街。 22大連商業(yè)分析 221大連現(xiàn)時商業(yè)總存量 在調(diào)查的22個已開業(yè)的商場項目中，有17個是座落于中山區(qū)，其余5個分布在西崗、沙河口及甘井子區(qū)。 222未來商業(yè)供應(yīng) 大連市正在興建或?qū)涑傻纳虉鲰椖恐饕性谥猩絽^(qū)及沙河口區(qū)。而預(yù)計到2003年年底，將會有接近53萬平方米的商場新面積落成（見下表） 商場未來供應(yīng)表 開業(yè)年份中山沙河口 2001年3月~12月229，000110，800 2003年72，50016，0800 總計331，500271，600 占百份比55%45% 大連市主要已開業(yè)商場一覽表 編號項目名稱地區(qū)位置開業(yè)時間商場總樓面建筑面積（平方米）層數(shù)（地上）層數(shù)（地下）商場管理形式 1天津街百貨大樓（北樓）中山天津街中段193010，00051百貨 1天津街百貨大樓（南樓）中山天津街中段19303，0004無百貨 2大連商場中山青泥洼橋20年前40，00041百貨 3新友誼商店中山人民路2號19883，00021百貨 4韓國批發(fā)城中山長江路1990年以前7，5003無店鋪 5秋林女店中山勝利廣場旁1990年以前5，40061百貨 6中興大廈中山友好街42號19900635，00072百貨 7國泰大廈中山天津街西段19940110,8006無百貨 8友誼商城中山人民路2號19960212,00062百貨 9天倫商廈中山天津街西段19961013,0006無百貨 10新華洋商場中山青泥洼橋1997052,80031店鋪 11富麗華酒店商場中山人民路中段1998年以前2,00011店鋪 12先施秋林(百貨)中山青泥洼橋199820,98691百貨 13勝利百貨中山大連火車站前廣場199808147,00053百貨 14邁凱樂大連商場中山五惠路19980950,00071百貨連店鋪 15裕景商城中山大連火車站前廣場19990550,0001無店鋪 16時代購物中心中山港灣街7號19990613,80061百貨 17巴黎之春購物中心中山上海路19991023,80242百貨 18沃爾瑪超市西崗?qiáng)W林匹克廣場20000417,000無1百貨連店鋪 19奧林匹克購物廣場西崗人民體育場北奧林匹克廣場20000435,000無2百貨連店鋪 20大連百盛購物中心沙河口西安路19971228,00051百貨 21家樂福沙河口黃河路與西安路交叉口20000113,0006無百貨 22華聯(lián)超市甘井子金三角20000715,0001無超市連店鋪 23通發(fā)毅電子商場沙河口黃河路663號20010330,0003無店鋪 24廣榮商城沙河口黃河路667號20000627,0006無百貨 25全景超市沙河口沙河口區(qū)臺山2001015,5002無超市連店鋪 26長江廣場中山區(qū)長江路123號2000051,7002無店鋪 27新瑪特購物廣場中山青山街1號200110148,00082百貨連店鋪 28百年商城中山16