【正文】 大連市解放路改造項(xiàng)目策劃方案目錄 第一部分：商業(yè)部分 1大連市概況5 11大連市概況5 2大連市的商業(yè)分析5 21市場(chǎng)回顧5 211國營商場(chǎng)同合資商場(chǎng)共存5 212超市效應(yīng)6 213商場(chǎng)相對(duì)比較集中7 22大連商業(yè)分析7 221大連現(xiàn)時(shí)商業(yè)總存量7 222未來商業(yè)供應(yīng)7 223市場(chǎng)售價(jià)及租金反映10 23大連商業(yè)個(gè)案分析11 231大連勝利廣場(chǎng)11 232大連大世界家居廣場(chǎng)12 233大連奧林匹克購物廣場(chǎng)13 3 項(xiàng)目的商場(chǎng)部份分析15 31項(xiàng)目概況15 32項(xiàng)目SWOT分析16 S——項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)16 W——項(xiàng)目劣勢(shì)16 O——機(jī)會(huì)17 T——威脅18 4市場(chǎng)定位18 41國內(nèi)市場(chǎng)形勢(shì)19 42大連商城的形勢(shì)21 43本項(xiàng)目覆蓋地域及經(jīng)濟(jì)潛力22 44市場(chǎng)需要什么23 441商場(chǎng)檔次分24 442商場(chǎng)類25 443商場(chǎng)主題分析25 45本項(xiàng)目產(chǎn)品定位26 451檔次定位26 452本項(xiàng)目的主題定位28 ※ 首創(chuàng)旅游式主題的商業(yè)物業(yè)概念28 ※ 主題新穎的吸引28 ※ 市內(nèi)旅游文化的支持28 ※ 對(duì)消費(fèi)人群的吸引力29 ※ 借用概念的吸引力29 ※ 借用其它元素的吸引力30 453形象定位30 454項(xiàng)目定位的發(fā)展優(yōu)勢(shì)31 46項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議33 461針對(duì)項(xiàng)目整塊建議33 462針對(duì) A、B、C、X地塊的業(yè)態(tài)？33 463針對(duì)D、E地塊規(guī)劃35 464針對(duì)D、E地塊的業(yè)態(tài)設(shè)置35 47項(xiàng)目的特色如何營造38 5商場(chǎng)的租售策略40 51目標(biāo)客戶40 511銷售目標(biāo)客戶40 512招商客戶40 52租售時(shí)機(jī)40 53租售策略41 531租售推廣策略41 55主要促銷手段45 56招商條件46 561租金優(yōu)惠46 6商場(chǎng)的經(jīng)營管理47 61角色47 611對(duì)內(nèi)經(jīng)營47 612對(duì)外經(jīng)營47 62目標(biāo)48 63效果48 631旺人（消費(fèi)人流）48 632旺場(chǎng)（投資者和商家）49 633旺財(cái)（經(jīng)營收益）49 634運(yùn)用多元化經(jīng)營策略，50 64商業(yè)物業(yè)主要經(jīng)營管理模式50 641經(jīng)營模式比較50 642采用經(jīng)營模式的論證52 643結(jié)論52 7經(jīng)營推廣53 71推廣活動(dòng)53 72信息系統(tǒng)建議53 74經(jīng)營促銷手段參考54 8經(jīng)營管理組織架構(gòu)55 9商業(yè)招商經(jīng)營運(yùn)作優(yōu)勢(shì)55 911具有較強(qiáng)的商業(yè)招商能力，55 912具有實(shí)際招商操作經(jīng)驗(yàn)，55 913具有引入主力店的成功經(jīng)驗(yàn)56 914豐富商業(yè)經(jīng)營運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，57 915服務(wù)品牌57 第二部分：住宅部分 1大連住宅市場(chǎng)概況分析59 2 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)分析60 21項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)：60 22項(xiàng)目劣勢(shì)：60 3 目標(biāo)客戶的定位和分類61 31住宅的目標(biāo)客戶分析61 32公寓的目標(biāo)客戶分析61 4 項(xiàng)目定位62 41項(xiàng)目理解62 42產(chǎn)品定位62 43形象定位63 44項(xiàng)目形象包裝64 5 產(chǎn)品建議64 51住宅功能細(xì)分和戶型面積的比例建議64 511對(duì)A、B、C、D號(hào)樓功能說明64 52戶型設(shè)計(jì)建議：67 6項(xiàng)目命名的初步建議67 61項(xiàng)目整體命名67 62商業(yè)命名67 7 住宅與商業(yè)的互動(dòng)分析68 71住宅與商業(yè)的統(tǒng)一性68 711住宅統(tǒng)一性體現(xiàn)68 712商業(yè)統(tǒng)一性的體現(xiàn)68 713 住宅和商業(yè)的協(xié)調(diào)68 72住宅和商業(yè)開發(fā)推售的互動(dòng)策略69 63說明71 第一部分：商用物業(yè) 1大連市概況 11大連市概況 大連市位于遼寧省南部，遼東半島南端，西北頻臨渤海，東南面向黃海，與山東半島隔海相對(duì)，共扼渤海，素有“京津門戶”之稱，北面背依東北大陸，腹地了闊，甚稱“東北之窗”，海、陸、空交通發(fā)達(dá)，十分便利。 大連市區(qū)總面積約12,，分6個(gè)行政區(qū)，3個(gè)縣級(jí)市。 2大連市的商業(yè)分析 21市場(chǎng)回顧 211國營商場(chǎng)同合資商場(chǎng)共存 1998年以前，歷史悠久的天百大樓、大連商場(chǎng)等國營大型商場(chǎng)憑籍貨品全、信譽(yù)好，在全市商業(yè)起著舉足輕重的作用。隨著超過二十五萬平方米合資商場(chǎng)的引入，大連商業(yè)市場(chǎng)飽受沖擊，原有商場(chǎng)的租賃及銷售市場(chǎng)幾乎不復(fù)存在，代之而來的是商場(chǎng)與商戶共同承擔(dān)曲險(xiǎn)的聯(lián)營方式。邁凱樂大連商場(chǎng)因經(jīng)營業(yè)績突出，是大連少數(shù)采用保底扣率合作方式的商場(chǎng)之一，如服裝保底額多訂于1800美元/平方米。 合資商場(chǎng)的進(jìn)入，打破了傳統(tǒng)商業(yè)格局，帶來了許多新鮮東西，如科學(xué)的管理、舒適的購物環(huán)境、超級(jí)市場(chǎng)、大型游藝區(qū)等，吸引了以年輕人為主的大批消費(fèi)者。面對(duì)這種市場(chǎng)狀況，國營商場(chǎng)強(qiáng)烈感受到危機(jī)的存在，“危機(jī)”就是危險(xiǎn)中存在著機(jī)會(huì)，紛紛調(diào)整了經(jīng)營思路。天百大樓率先提出“十五條龍服務(wù)”并利用50年店慶機(jī)會(huì)，推出全場(chǎng)店慶價(jià)，創(chuàng)造了營業(yè)額3天共4000萬的佳績，此舉在中央電視臺(tái)黃金時(shí)段多次亮相。大連商場(chǎng)集團(tuán)也推出“不滿意就退貨”的承諾。 進(jìn)入2000年，各大國營、合資商場(chǎng)已先后完成商戶重組及市場(chǎng)定位，競(jìng)爭(zhēng)同時(shí)也細(xì)化了市場(chǎng)，使各大商場(chǎng)均有一定數(shù)量固定的消費(fèi)群體。 212超市效應(yīng) 步入2002年，隨著家樂福、沃爾瑪、麥德龍等國際大型零售高相繼落戶大連，大連的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也隨之進(jìn)入到一個(gè)空前白熱化的階段。世界排名前三位零售商巨頭—美國的沃爾瑪、法國的家樂福、德國的麥德龍同時(shí)落戶一個(gè)城市，這是中國獨(dú)一無二的，在世界上也是少見的。 2000年7月，民族超市“龍頭老大”北京華聯(lián)超市在大連開業(yè)。華聯(lián)開業(yè)的意義不只是多了一家商店，而是因?yàn)榫哂小懊褡逍浴?，華聯(lián)的進(jìn)入注定了中、外超市的肉博戰(zhàn)已不可避免。 213商場(chǎng)相對(duì)比較集中 聞名大連以至全國的天津街是大連歷史悠久的傳統(tǒng)的步行街，沿街有天百大樓、天倫商廈、國泰大廈、巴黎之春購物中心、新世界百貨等大型商場(chǎng)。 相比天津街，青泥洼橋商業(yè)街雖然屬于后起之秀，但發(fā)展相當(dāng)迅速，以大連商場(chǎng)、秋林女店、邁凱樂商場(chǎng)、先施秋林、中山大廈商場(chǎng)為核心的青泥洼橋商業(yè)街逐漸超過天津街成為大連最繁華的商業(yè)街。 22大連商業(yè)分析 221大連現(xiàn)時(shí)商業(yè)總存量 在調(diào)查的22個(gè)已開業(yè)的商場(chǎng)項(xiàng)目中，有17個(gè)是座落于中山區(qū)，其余5個(gè)分布在西崗、沙河口及甘井子區(qū)。 222未來商業(yè)供應(yīng) 大連市正在興建或?qū)?huì)落成的商場(chǎng)項(xiàng)目主要集中在中山區(qū)及沙河口區(qū)。而預(yù)計(jì)到2003年年底，將會(huì)有接近53萬平方米的商場(chǎng)新面積落成（見下表） 商場(chǎng)未來供應(yīng)表 開業(yè)年份中山沙河口 2001年3月~12月229，000110，800 2003年72，50016，0800 總計(jì)331，500271，600 占百份比55%45% 大連市主要已開業(yè)商場(chǎng)一覽表 編號(hào)項(xiàng)目名稱地區(qū)位置開業(yè)時(shí)間商場(chǎng)總樓面建筑面積（平方米）層數(shù)（地上）層數(shù)（地下）商場(chǎng)管理形式 1天津街百貨大樓（北樓）中山天津街中段193010，00051百貨 1天津街百貨大樓（南樓）中山天津街中段19303，0004無百貨 2大連商場(chǎng)中山青泥洼橋20年前40，00041百貨 3新友誼商店中山人民路2號(hào)19883，00021百貨 4韓國批發(fā)城中山長江路1990年以前7，5003無店鋪 5秋林女店中山勝利廣場(chǎng)旁1990年以前5，40061百貨 6中興大廈中山友好街42號(hào)19900635，00072百貨 7國泰大廈中山天津街西段19940110,8006無百貨 8友誼商城中山人民路2號(hào)19960212,00062百貨 9天倫商廈中山天津街西段19961013,0006無百貨 10新華洋商場(chǎng)中山青泥洼橋1997052,80031店鋪 11富麗華酒店商場(chǎng)中山人民路中段1998年以前2,00011店鋪 12先施秋林(百貨)中山青泥洼橋199820,98691百貨 13勝利百貨中山大連火車站前廣場(chǎng)199808147,00053百貨 14邁凱樂大連商場(chǎng)中山五惠路19980950,00071百貨連店鋪 15裕景商城中山大連火車站前廣場(chǎng)19990550,0001無店鋪 16時(shí)代購物中心中山港灣街7號(hào)19990613,80061百貨 17巴黎之春購物中心中山上海路19991023,80242百貨 18沃爾瑪超市西崗?qiáng)W林匹克廣場(chǎng)20000417,000無1百貨連店鋪 19奧林匹克購物廣場(chǎng)西崗人民體育場(chǎng)北奧林匹克廣場(chǎng)20000435,000無2百貨連店鋪 20大連百盛購物中心沙河口西安路19971228,00051百貨 21家樂福沙河口黃河路與西安路交叉口20000113,0006無百貨 22華聯(lián)超市甘井子金三角20000715,0001無超市連店鋪 23通發(fā)毅電子商場(chǎng)沙河口黃河路663號(hào)20010330,0003無店鋪 24廣榮商城沙河口黃河路667號(hào)20000627,0006無百貨 25全景超市沙河口沙河口區(qū)臺(tái)山2001015,5002無超市連店鋪 26長江廣場(chǎng)中山區(qū)長江路123號(hào)2000051,7002無店鋪 27新瑪特購物廣場(chǎng)中山青山街1號(hào)200110148,00082百貨連店鋪 28百年商城中山16