【正文】 五州（洲）街，我們正好在這條街上設(shè)置一條匯聚全球五大洲的風(fēng)情文化步行街，使人想起街名就想起這里匯聚的五洲風(fēng)情文化。 租售做法：通過(guò)招商或自主經(jīng)營(yíng)游玩配置，鋪位部分作限制性銷(xiāo)售，明確買(mǎi)家必須經(jīng)營(yíng)功能設(shè)定的業(yè)種，以便為購(gòu)物公園的內(nèi)涵提供強(qiáng)有力的支撐。 設(shè)置原因：此區(qū)針對(duì)女性消費(fèi)，利用女性消費(fèi)特點(diǎn)和習(xí)慣吸引人流。 相應(yīng)配套：大型游藝中心，史諾比主題兒童游樂(lè)園， 設(shè)置原因：主要通過(guò)針對(duì)的消費(fèi)層和游樂(lè)硬件配置吸引人流。 B）建議在D、E地塊的業(yè)態(tài)設(shè)置為： 國(guó)際美食天地：薈萃全國(guó)各地和世界風(fēng)情美食 經(jīng)營(yíng)種類(lèi)：東南亞美食、臺(tái)灣小吃、大型快餐“麥當(dāng)勞”“必勝客” 干果、零食專(zhuān)賣(mài)店、港式茶餐廳,韓國(guó)燒烤，日式火鍋等。 464針對(duì)D、E地塊的業(yè)態(tài)設(shè)置 A）將D、E地塊打造成為一個(gè)動(dòng)、靜結(jié)合且相互帶動(dòng)的新型的娛樂(lè)、購(gòu)物天地。各功能區(qū)以?xún)?yōu)惠條件引入2—3家主力店進(jìn)行帶動(dòng)，其他部分進(jìn)行分割獨(dú)立銷(xiāo)售。 視訊網(wǎng)絡(luò)：經(jīng)營(yíng)各種視聽(tīng)影音產(chǎn)品、手機(jī)、計(jì)算機(jī)、微型隨身聽(tīng)等。 n 462針對(duì) A、B、C、X地塊的業(yè)態(tài)？ n建設(shè)一個(gè)下沉式廣場(chǎng)，將A、B、C、X地塊組成的負(fù)一層區(qū)域有機(jī)地連貫起來(lái)，解決項(xiàng)目先天地塊分塊的缺陷，為主力百貨店的引入提供前提條件。 國(guó)際名店城組團(tuán)的“GUCCI”“華倫天奴”等牌子 家居飾物珠寶玉器組團(tuán)的“現(xiàn)代簡(jiǎn)美家私”“香港周大?！薄跋愀壑苌?皮具系列：特樂(lè)路、芭迪 超市：引進(jìn)“屈臣氏”式精品超級(jí)市場(chǎng)和“家誼”式生活超市。 D——吸納不同業(yè)態(tài)的主力品牌店進(jìn)駐，增加人流及品牌效應(yīng)。借助品牌企業(yè)進(jìn)駐項(xiàng)目后，在人流、經(jīng)營(yíng)回報(bào)、品牌效應(yīng)、市場(chǎng)收益等因素的全面素質(zhì)提升，強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及特性。 l 以“多種業(yè)態(tài)特色消費(fèi)”形式吸納不同業(yè)態(tài)的品牌企業(yè)進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，提供廣闊的產(chǎn)品銷(xiāo)售舞臺(tái)及創(chuàng)建理想的經(jīng)營(yíng)環(huán)境及商機(jī)，投資吸引力及價(jià)值更為顯著。敝司建議本項(xiàng)目的形象定位為： “集世界風(fēng)情，移植大連國(guó)際旅游產(chǎn)業(yè)街區(qū)” 454項(xiàng)目定位的發(fā)展優(yōu)勢(shì) ——項(xiàng)目定位發(fā)展規(guī)劃的超前性及創(chuàng)新性。 ※ 借用其它元素的吸引力 將一些有國(guó)家代表性的景觀和有民族特色的建筑元素引入到商場(chǎng)的裝修設(shè)計(jì)上，使其在外觀風(fēng)格上凝聚著異國(guó)風(fēng)情文化。 ，到大連旅游的游客每年平均增長(zhǎng)28。 ※ 主題新穎的吸引 將項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)為一個(gè)旅游式主題的購(gòu)物廣場(chǎng)，形式上標(biāo)新立異，令項(xiàng)目以一個(gè)嶄新的形象展現(xiàn)在大連市民面前。 3． 住宅部份位于中心面向市中心的勞動(dòng)公園，本身可吸引一定層次的住戶(hù)，商場(chǎng)定為中高檔一方面可帶動(dòng)住宅的出售，另一方面，可為商場(chǎng)部份帶來(lái)一定的消費(fèi)群。商鋪 45本項(xiàng)目產(chǎn)品定位 451檔次定位 ■從銷(xiāo)售角度來(lái)講，本項(xiàng)目的包裝定位應(yīng)是高檔次的。娛樂(lè)中心 n超級(jí)市場(chǎng) n主力店 n因?yàn)槊娣e太大，所以它的設(shè)計(jì)是令顧客覺(jué)得它不是一個(gè)商場(chǎng)，而是一毓的商場(chǎng)，需要幾天才能走得完。所以在組合方面，餐飲占的比例很大，達(dá)27%，娛樂(lè)及個(gè)人購(gòu)物便利店也不少。 ③以國(guó)內(nèi)的水平，中至中高檔為廣州，上海及北京市的主流那大連市的檔次應(yīng)定為以中檔為主流中高檔為次流。 441商場(chǎng)檔次分析 ①大連在國(guó)內(nèi)的國(guó)民生產(chǎn)總值在1999年為1007億元；較北京的2170億元及上海的4035億元；相差甚遠(yuǎn)。綜合餐飲，娛樂(lè)及購(gòu)物的便利。 n方便的商場(chǎng)布局。顧客需要也隨著潮流轉(zhuǎn)變而變得更多樣化，我們可以綜合他們的需要如下： n對(duì)環(huán)境的訴求也有不同的期望。 44 市場(chǎng)需要什么 ①大連市民的日常生活習(xí)慣在過(guò)去的5年內(nèi)起了基本的變化。 435假設(shè)每戶(hù)人口為3人，大連市有2148，666戶(hù)。 433在1999年，其中常住外國(guó)人為5842人。作為一個(gè)購(gòu)物區(qū)，它是可以在其他地區(qū)引進(jìn)顧客的。奧林匹克廣場(chǎng)及家樂(lè)福等，顯而易見(jiàn)是帶動(dòng)了潮流的方向。奧林匹克廣場(chǎng)的成功也會(huì)令商戶(hù)對(duì)大連商情重新估計(jì)，而百分百投向設(shè)備完善的商場(chǎng)。 42大連商城的形勢(shì) 421正如國(guó)內(nèi)其他城市一樣，大連在商鋪商場(chǎng)方面的供應(yīng)也遠(yuǎn)超市場(chǎng)可以隨的。而也因?yàn)檫@樣，租金就反而會(huì)變得有上升的潛力。華麗商場(chǎng)變成空置，白白浪費(fèi)了經(jīng)濟(jì)資源。始終地產(chǎn)發(fā)展永遠(yuǎn)都不離地點(diǎn)，地點(diǎn)……。 413超額的供應(yīng)通常都會(huì)是在非商業(yè)區(qū)內(nèi)的地塊出現(xiàn)的。相對(duì)投資成本及管理成本，回報(bào)率已接近零的地步。 4市場(chǎng)定位 商業(yè)物業(yè)是本項(xiàng)目的重頭戲，是本項(xiàng)目是否贏利的關(guān)鍵，因此先規(guī)劃好商業(yè)物業(yè)并預(yù)先開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售，一方面可以回收大量資金，利于項(xiàng)目的后續(xù)開(kāi)發(fā)，另一方面營(yíng)造商業(yè)氛圍聚集人氣，帶動(dòng)住宅的銷(xiāo)售。大連市在商業(yè)檔次和業(yè)種經(jīng)營(yíng)上已較全面，令市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目主題性或特色性要求較高。 ⑥進(jìn)入新的市場(chǎng)或新的細(xì)分市場(chǎng)，縱觀大連市現(xiàn)時(shí)的商場(chǎng)定位一般都比較傳統(tǒng)，如將本項(xiàng)目設(shè)計(jì)為一個(gè)中青年的娛樂(lè)、休閑新天地，可吸引這部份細(xì)分的消費(fèi)群。 O——機(jī)會(huì) ①青泥洼商業(yè)區(qū)已有較為豐富的業(yè)種，且檔次不低，而本項(xiàng)目規(guī)模較大，對(duì)招商需求相當(dāng)大，因此面對(duì)招商的壓力也大。 ② 32項(xiàng)目SWOT分析 S——項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 地段優(yōu)勢(shì)：位于大連市中心，交通便利，與新興商業(yè)圈——青泥洼隔路相對(duì)，具有較大的商業(yè)價(jià)值。5180927900———— X區(qū)1063322620 D區(qū)143003600 B區(qū)9712容積率住宅面積（M2）129279㎡ 區(qū)域數(shù)量 總規(guī)劃面積（M2） 3 項(xiàng)目的商場(chǎng)部份分析 31項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目位于大連市的中心商業(yè)區(qū)—中山區(qū)，北起玉光街，南至南山街，西起解放路，東至昆明街，總規(guī)劃面積27900平方米?；瘖y品精品廊家具藥房眼鏡店茶店珠寶婚紗攝影餐飲女裝男裝少女裝商場(chǎng)業(yè)態(tài)較為復(fù)雜，有大型超市、服裝珠寶、眼鏡、各種風(fēng)味餐飲、兒童游樂(lè)區(qū)等，是集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑為一體的大型購(gòu)物中心。精品家具家具廚房設(shè)備水具廚具陶瓷潔具房地產(chǎn)交易市場(chǎng)家裝各種建材及散件商品種類(lèi)勝利美式量販超市、量販家電、天福茗茶、咖啡廳、兒童樂(lè)場(chǎng)、休閑吧 232 大連大世界家居廣場(chǎng) 位置 ： 沙河口區(qū)五一廣場(chǎng)4號(hào) 開(kāi)業(yè)日期： 2001年4月21日 商場(chǎng)總樓面建筑面積： 71，000平方米 樓層： 地上五層，地下一層 營(yíng)業(yè)時(shí)間： 上午9時(shí)至午8時(shí) 招商條件： 地下一層和地上一層整體出租 ※現(xiàn)場(chǎng)氣氛 商場(chǎng)招商情況良好，進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的商家規(guī)模較大，大部分經(jīng)營(yíng)品牌產(chǎn)品，產(chǎn)品多為中高檔品牌。地下二層聯(lián)惠居室用品、旅游一條街、湯姆熊歡樂(lè)場(chǎng)世界 地下二層淑女裝夾層好萊塢影城、咖啡廳、必勝客西餐廳 夾層四季快餐、上海湯包、肯德基 首層蒙古烤肉自助餐廳、川小吃 二樓不夜城中餐廳金泰皇魚(yú)翅、火鍋 三樓不夜城KTV酒店 四樓不夜色喜慶宴會(huì)廳 五樓C座 ※商品布局 樓層圖 A座 B座 六樓目前的進(jìn)場(chǎng)條件是商場(chǎng)抽成2328%左右?，F(xiàn)時(shí)大連市各大商場(chǎng)的租售條件主要以倒扣為主，即營(yíng)業(yè)額的抽成。 相比天津街，青泥洼橋商業(yè)街雖然屬于后起之秀，但發(fā)展相當(dāng)迅速，以大連商場(chǎng)、秋林女店、邁凱樂(lè)商場(chǎng)、先施秋林、中山大廈商場(chǎng)為核心的青泥洼橋商業(yè)街逐漸超過(guò)天津街成為大連最繁華的商業(yè)街。世界排名前三位零售商巨頭—美國(guó)的沃爾瑪、法國(guó)的家樂(lè)福、德國(guó)的麥德龍同時(shí)落戶(hù)一個(gè)城市，這是中國(guó)獨(dú)一無(wú)二的，在世界上也是少見(jiàn)的。天百大樓率先提出“十五條龍服務(wù)”并利用50年店慶機(jī)會(huì)，推出全場(chǎng)店慶價(jià)，創(chuàng)造了營(yíng)業(yè)額3天共4000萬(wàn)的佳績(jī)，此舉在中央電視臺(tái)黃金時(shí)段多次亮相。隨著超過(guò)二十五萬(wàn)平方米合資商場(chǎng)的引入，大連商業(yè)市場(chǎng)飽受沖擊，原有商場(chǎng)的租賃及銷(xiāo)售市場(chǎng)幾乎不復(fù)存在，代之而來(lái)的是商場(chǎng)與商戶(hù)共同承擔(dān)曲險(xiǎn)的聯(lián)營(yíng)方式。11 232大連大世界家居廣場(chǎng)10 23大連商業(yè)個(gè)案分析7 222未來(lái)商業(yè)供應(yīng)7 22大連商業(yè)分析5 212超市效應(yīng)5 2大連市的商業(yè)分析5 21市場(chǎng)回顧大連市解放路改造項(xiàng)目策劃方案目錄 第一部分：商業(yè)部分 1大連市概況13 3 項(xiàng)目的商場(chǎng)部份分析15 32項(xiàng)目SWOT分析16 W——項(xiàng)目劣勢(shì)17 T——威脅18 41國(guó)內(nèi)市場(chǎng)形勢(shì)21 43本項(xiàng)目覆蓋地域及經(jīng)濟(jì)潛力23 441商場(chǎng)檔次分25 443商場(chǎng)主題分析26 451檔次定位28 ※ 首創(chuàng)旅游式主題的商業(yè)物業(yè)概念28 ※ 市內(nèi)旅游文化的支持29 ※ 借用概念的吸引力30 453形象定位31 46項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議33 462針對(duì) A、B、C、X地塊的業(yè)態(tài)？35 464針對(duì)D、E地塊的業(yè)態(tài)設(shè)置38 5商場(chǎng)的租售策略40 511銷(xiāo)售目標(biāo)客戶(hù)40 52租售時(shí)機(jī)41 531租售推廣策略45 56招商條件46 6商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理47 611對(duì)內(nèi)經(jīng)營(yíng)47 62目標(biāo)48 631旺人（消費(fèi)人流）49 633旺財(cái)（經(jīng)營(yíng)收益）50 64商業(yè)物業(yè)主要經(jīng)營(yíng)管理模式50 642采用經(jīng)營(yíng)模式的論證52 7經(jīng)營(yíng)推廣53 72信息系統(tǒng)建議54 8經(jīng)營(yíng)管理組織架構(gòu)55 911具有較強(qiáng)的商業(yè)招商能力，55 913具有引入主力店的成功經(jīng)驗(yàn)57 915服務(wù)品牌59 2 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)分析60 22項(xiàng)目劣勢(shì)：61 31住宅的目標(biāo)客戶(hù)分析61 4 項(xiàng)目定位62 42產(chǎn)品定位63 44項(xiàng)目形象包裝64 51住宅功能細(xì)分和戶(hù)型面積的比例建議64 52戶(hù)型設(shè)計(jì)建議：67 61項(xiàng)目整體命名67 7 住宅與商業(yè)的互動(dòng)分析68 711住宅統(tǒng)一性體現(xiàn)68 713 住宅和商業(yè)的協(xié)調(diào)69 63說(shuō)明 2大連市的商業(yè)分析 21市場(chǎng)回顧 211國(guó)營(yíng)商場(chǎng)同合資商場(chǎng)共存 1998年以前，歷史悠久的天百大樓、大連商場(chǎng)等國(guó)營(yíng)大型商場(chǎng)憑籍貨品全、信譽(yù)好，在全市商業(yè)起著舉足輕重的作用。面對(duì)這種市場(chǎng)狀況，國(guó)營(yíng)商場(chǎng)強(qiáng)烈感受到危機(jī)的存在，“危機(jī)”就是危險(xiǎn)中存在著機(jī)會(huì)，紛紛調(diào)整了經(jīng)營(yíng)思路。 212超市效應(yīng) 步入2002年，隨著家樂(lè)福、沃爾瑪、麥德龍等國(guó)際大型零售高相繼落戶(hù)大連，大連的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也隨之進(jìn)入到一個(gè)空前白熱化的階段。 213商場(chǎng)相對(duì)比較集中 聞名大連以至全國(guó)的天津街是大連歷史悠久的傳統(tǒng)的步行街，沿街有天百大樓、天倫商廈、國(guó)泰大廈、巴黎之春購(gòu)物中心、新世界百貨等大型商場(chǎng)。而預(yù)計(jì)到2003年年底，將會(huì)有接近53萬(wàn)平方米的商場(chǎng)新面積落成（見(jiàn)下表） 商場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)表 開(kāi)業(yè)年份沙河口 2001年3月~12月110，800 2003年16，0800 總計(jì)271，600 占百份比45% 大連市主要已開(kāi)業(yè)商場(chǎng)一覽表 編號(hào)地區(qū)開(kāi)業(yè)時(shí)間層數(shù)（地上）商場(chǎng)管理形式 1中山19305百貨 1中山19304百貨 2中山20年前4百貨 3中山19882百貨 4中山1990年以前3店鋪 5中山1990年以前6百貨 6中山1990067百貨 7中山1994016百貨 8中山1996026百貨 9中山1996106百貨 10中山1997053店鋪 11中山1998年以前1店鋪 12中山19989百貨 13中山1998085百貨 14中山1998097百貨連店鋪 15中山1999051店鋪 16中山1999066百貨 17中山1999104百貨 18西崗200004無(wú)百貨連店鋪 19西崗200004無(wú)百貨連店鋪 20沙河口1997125百貨 21沙河口2000016百貨 22甘井子2000071超市連店鋪 23沙河口2001033店鋪 24沙河口2000066百貨 25沙河口2001012超市連店鋪 26中山區(qū)2000052店鋪 27中山2001108百貨連店鋪 28中山2001055百貨 29中山4百貨 30中山2001107百貨 31中山6百貨 32中山5百貨連店鋪 33沙河口2001054百貨 34沙河口4百貨 35西崗區(qū)200110無(wú)百貨 36沙河口2001053店鋪 223市場(chǎng)售價(jià)及租金反映 現(xiàn)時(shí)各大商場(chǎng)的管理形式是以傳統(tǒng)的百貨公司為主,店中店的管理形式在大連市內(nèi)仍未能普及。項(xiàng)目名稱(chēng)地區(qū)大連商場(chǎng)中山秋林女店中山友誼商城中山先施百貨中山富麗華酒店中心勝利廣場(chǎng)中山邁凱樂(lè)大連商場(chǎng)中山大世界家居廣場(chǎng)沙河口巴黎之春購(gòu)物中心中山大連百盛購(gòu)物中心沙河口 百貨方面，大面積出租的僅于餐飲部份，月租金約每平方米150250元（營(yíng)業(yè)面積），其它的有品牌的商戶(hù)多以聯(lián)營(yíng)為主。人流多以流動(dòng)人流為主（也因?yàn)猷徑疖?chē)站），檔次比較繁雜，但中下檔商品銷(xiāo)路較好，因經(jīng)營(yíng)品種太多，且屬于下沉式商場(chǎng)，地形復(fù)雜，令顧客有難辯方向之感，間接影響了主要的品牌銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。旗艦客戶(hù)是美國(guó)的沃爾瑪超市，客流量非常