【正文】 信陽市鋼材現(xiàn)貨交易市場建設(shè)項目可行性研究報告上海晟三物資有限公司二〇一一年四月目 錄Contents第一章 總 論 2 項目提要 2 可行性研究報告的原則、依據(jù)與范圍 2 項目概況 2 項目總投資、資金籌措及收入測算 2 項目社會效益評價 2 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 2 可行性研究的結(jié)論與建議 2第二章 項目建設(shè)背景及必要性 2 項目建設(shè)背景 2 項目建設(shè)必要性 2第三章 市場分析及市場預(yù)測 2 市場分析 2 市場前景分析 2第四章 項目建設(shè)條件分析 2 項目選址 2 項目建設(shè)條件 2第五章 項目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容 2 建設(shè)規(guī)模 2 建設(shè)內(nèi)容 2第六章 項目設(shè)計及建設(shè)方案 2 市場服務(wù)功能設(shè)計 2 總平面布置 2 結(jié)構(gòu)設(shè)計方案 2 給排水設(shè)計 2 電氣設(shè)計 2 暖通空調(diào) 2 消防工程 2第七章 環(huán)境保護 2 2 2 2 2第八章 節(jié)能 2 節(jié)能概述 2 設(shè)計依據(jù) 2 節(jié)能措施 2第九章 勞動安全與消防 2 勞動安全 2 消防 2第十章 組織機構(gòu)與人力資源配置 2 企業(yè)組織 2 勞動定員 2第十一章 項目進(jìn)度安排及項目招標(biāo)方案 2 項目實施進(jìn)度 2 項目招標(biāo)方案 2第十二章 投資估算及資金籌措 2 投資估算 2 總資金分年使用計劃 2 資金籌措 2第十三章 財務(wù)評價 2 財務(wù)評價 2 評價指標(biāo) 2 評價結(jié)論 2第十四章 社會效益評價 2第十五章 可行性研究結(jié)論與建議 2 2 建議 2相關(guān)附表：附表1：建設(shè)投資估算表附表2：固定資產(chǎn)折舊估算表附表3：無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)攤銷表附表4：總成本費用估算表附表5：利潤和利潤你分配表附表6：項目財務(wù)現(xiàn)金流量表附表7：財務(wù)敏感性分析成果表第一章 總 論 項目提要 項目名稱：信陽市鋼材現(xiàn)貨交易市場建設(shè)項目 項目建設(shè)單位：上海晟三物資有限公司 建設(shè)性質(zhì)：新建：上海晟三物資有限公司成立于200２年，公司主要經(jīng)營建筑鋼材：螺紋鋼、線材、盤羅和工業(yè)用鋼：型材、板材等。公司在上海松江、嘉定，蘇州等設(shè)立了辦事處，與山東日照、江蘇沙鋼、安徽馬鋼等鋼鐵企業(yè)建立了長期穩(wěn)定的供銷業(yè)務(wù)，并與上海綠地建設(shè)發(fā)展有限公司、上海華亮建設(shè)發(fā)展有限公司，河南申宏建筑工程有限公司等30余家大型企業(yè)建立了長期穩(wěn)定的合作關(guān)系。，，凈利潤1213萬元；，營業(yè)利潤1053萬元。 項目提出的理由與過程“十一五”規(guī)劃明確提出建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會，把節(jié)約資源和保護環(huán)境作為基本國策，國家發(fā)展和改革委員會在《“十一五”資源綜合利用指導(dǎo)意見》中指出：“通過技術(shù)集成和產(chǎn)業(yè)化，資源綜合利用產(chǎn)業(yè)發(fā)展的市場化、規(guī)范化和集約化”是“十一五”期間我國資源利用的基本原則之一。全市生產(chǎn)總值達(dá)到975億元，按可比價格計算，%，居全省第5位，“十一五”以來首次躍居全省前列。，%，財政實力進(jìn)一步增強。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12047元，農(nóng)民人均純收入4618元，%%，增幅分居全省第2位和第4位。為加強鋼材現(xiàn)貨交易市場的規(guī)范管理，大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟,提高資源利用率,支持地方經(jīng)濟建設(shè)，提出“信陽市鋼材現(xiàn)貨交易市場”的建設(shè)。項目擬選地址為信陽市金牛開發(fā)區(qū)，項目占地面積300畝（約200010平方米）。項目主要建設(shè)信陽市鋼材現(xiàn)貨交易市場、配套五金機電城，同時建設(shè)商務(wù)酒店、酒店式單身公寓、員工住宿樓、倉儲物流區(qū)、辦公樓、等生活配套綜合生活區(qū)，，建成后可入駐鋼鐵貿(mào)易企業(yè)1000多家，每家注冊資本平均500萬元，將引進(jìn)資金50億元，預(yù)計鋼材交易量可達(dá)300萬噸，年交易額150多億元，創(chuàng)稅上千多萬元。 可行性研究報告的原則、依據(jù)與范圍編制目的（1）在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊價值進(jìn)行合理的評估。（2）對項目可行性與開發(fā)經(jīng)營提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設(shè)計，功能分區(qū)等提出相應(yīng)的建議。（3）結(jié)合地塊目前的狀況和特點，探索項目開發(fā)方案在經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益方面的可行性。（4）對項目開發(fā)進(jìn)行投資分析和風(fēng)險分析。（5）對項目決策及其實施提出優(yōu)化建議。編制依據(jù)（1）《中華人民共和國城市規(guī)劃法》；（2）《中華人民共和國土地管理法》；（3）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；（4）《中華人民共和國環(huán)境保護法》；（5）《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）；（6）《建設(shè)項目經(jīng)濟咨詢評估指南》；（7）《“十一五”資源綜合利用指導(dǎo)意見》；（8）《國務(wù)院關(guān)于做好建設(shè)節(jié)約型社會近期重點工作的通知》；（9）《河南省物流業(yè)發(fā)展“十一五”發(fā)展規(guī)劃》；（10）《國務(wù)院關(guān)于加強節(jié)能工作的決定》；（11）《河南省人民政府關(guān)于全面落實科學(xué)發(fā)展觀和加強資源節(jié)約的若干意見》；（12）信陽市城市總體規(guī)劃（20082020）；（13）業(yè)主提供的其它有關(guān)資料。編制范圍本可行性研究報告主要對信陽市鋼材交易市場建設(shè)項目可行性問題進(jìn)行分析評價，主要包括項目建設(shè)的背景與必要性、市場分析及市場、項目選址及建設(shè)條件，建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容，項目設(shè)計方案，環(huán)境保護措施，節(jié)水節(jié)能措施，組織管理，項目進(jìn)度安排，項目投資估算，資金籌措，經(jīng)濟效益評價，社會效益評價，風(fēng)險分析及研究結(jié)論等內(nèi)容。 項目概況 擬建地點項目擬選地址為信陽市金牛開發(fā)區(qū)，項目占地面積300畝。信陽市輻射地區(qū)廣闊，鋼鐵材料企業(yè)用戶涉及各行各業(yè)，市場容量大，市場發(fā)展前景廣闊。 主要建設(shè)條件政策條件“十一五”規(guī)劃明確提出建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會，把節(jié)約資源和保護環(huán)境作為基本國策，國家發(fā)展和改革委員會在《“十一五”資源綜合利用指導(dǎo)意見》中指出：“通過技術(shù)集成和產(chǎn)業(yè)化，資源綜合利用產(chǎn)業(yè)發(fā)展的市場化、規(guī)范化和集約化”是“十一五”期間我國資源利用的基本原則之一，而且“十二五”期間，信陽市提出一方面要構(gòu)建起現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，我們要培育發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，加快淘汰落后產(chǎn)業(yè)；另一方面要打造產(chǎn)業(yè)平臺，以平臺來支撐經(jīng)濟總量實現(xiàn)翻番。區(qū)位條件信陽市產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)南距武漢200公里、廣州1000公里，北距鄭州300公里、北京890公里，東距合肥340公里、南京500公里、上海760公里，西距西安530公里，位于中原城市、武漢城市圈和皖江城市帶三大經(jīng)濟圈中心位置，處于隴海經(jīng)濟帶、長江經(jīng)濟帶之間，是信陽寧西工業(yè)走廊的龍頭，具備承接?xùn)|、南部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、實現(xiàn)中部崛起、進(jìn)軍西部的天然區(qū)位優(yōu)勢。交通條件信陽市產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)西臨107國道和京廣鐵路，南北向的京珠高速公路、在建的時速達(dá)350公里的京廣高速鐵路和東西向的寧西鐵路、312國道、滬陜高速公路交叉穿越，出入口和車站均設(shè)在集聚區(qū)內(nèi)，向東還有大廣高速公路、106國道、京九鐵路等交通運輸大動脈。距武漢天河機場120公里，距鄭州新鄭國際機場200公里?；春雍竭\便利。 項目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容本項目建設(shè)規(guī)模總占地面積為300畝（約合200010平方米），功能分區(qū)及用地面積如表11所示：功能分區(qū)用地面積一覽表表11A區(qū)綜合配套服務(wù)設(shè)施60B區(qū)公共停車場20C區(qū)鋼材現(xiàn)貨交易區(qū)120D區(qū)倉儲物流區(qū)50E區(qū)五金機電城50合計300本項目規(guī)劃為5個區(qū)，分別為A、B、C、D、及E。主要建筑內(nèi)容包括商鋪127600平方米，層高為23層。酒店及綜合配套服務(wù)設(shè)施15200平方米，層高為9層；員工公寓35700平方米；酒店式公寓單身公寓樓17300平方米；倉儲用房13200平方米；物流管理用房1200平方米；公廁、垃圾中轉(zhuǎn)站、設(shè)備用房600平方米。建筑面積一覽表表121店鋪用房127600平米2酒店及綜合配套服務(wù)設(shè)施15200平米3員工公寓樓35700平米4酒店式單身公寓樓17300平米5倉儲用房13200平米6物流管理用房1200平米7公廁、垃圾中轉(zhuǎn)站、設(shè)備用房600平米商戶1000戶　員工公寓（住宅）306套　酒店標(biāo)間180間　單身公寓308間　合計210800平米 項目建設(shè)進(jìn)度安排項目建設(shè)期為一年，建設(shè)時間為2011年6月至2011年6月 項目總投資、資金籌措及收入測算 項目投入總資金及資金籌措本項目項目總資金為固定資產(chǎn)投資、流動資金之和。本項目總投資為58000萬元。（見表13） 項目總投資構(gòu)成分析項目總投資構(gòu)成分析表表13 單位：萬元序號費用名稱投資額占項目投入合計總資金%1固定資產(chǎn)投資50000建設(shè)投資靜態(tài)部分50000 建筑工程費 設(shè)備及工具購置費6562安裝工程費用工程建設(shè)其他費用4652基本預(yù)備費2381建設(shè)投資動態(tài)部分 漲價預(yù)備費0 建設(shè)期利息03流動資金8000　項目總投資(1+2)% 資金籌措本項目總投資為58000萬元，全部通過企業(yè)自籌解決。 營業(yè)收入測算（1）店鋪租金收入店鋪總建筑面積為127600平方米，平均租金為80元/平方米*月。（2）酒店營業(yè)收入共180間套間，平均每間的收入為220元。（3）倉儲費收入倉庫總建筑面積為13200平方米，倉庫的租金每個月為40元/平方米*月。（4）酒店公寓 共有酒店公寓308間，平均每間每天收入為150元。（5）員工公寓共有員工公寓306間，平均每間每天的收入為150元。營業(yè)收入估算表收入來源金額（單位：萬元）店鋪租金收入酒店營業(yè)收入倉儲費收入酒店公寓員工公寓合計 項目社會效益評價 項目建設(shè)有利于鋼材資源的綜合利用，節(jié)約資源城市大建設(shè)，導(dǎo)致鋼材品種及數(shù)量需求日益增長，信陽市現(xiàn)有的小型鋼材經(jīng)營場所，場地?fù)頂D，各經(jīng)銷商各自為營，進(jìn)貨渠道不暢通，使用鋼材品種雜亂并缺少國家優(yōu)質(zhì)品牌，用鋼大戶從河北、山東、湖北等地長途調(diào)運，增加流通成本，鋼材供應(yīng)相對緊張，制約了城市建設(shè)和城市經(jīng)濟的發(fā)展，而且對美化城市環(huán)境起到促進(jìn)作用，因此成立大型的集約化鋼材現(xiàn)貨交易市場勢在必行。 該項目經(jīng)濟帶動能力強，能夠促進(jìn)信陽市經(jīng)濟發(fā)展本項目包括12萬平米左右的商鋪的建筑面積，預(yù)計項目正常運營后，能夠極大地帶動區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。根據(jù)目前信陽地區(qū)及周邊地鋼材交易量測算，本項目建成后預(yù)計鋼材交易量可達(dá)300萬噸，年交易額150多億元，創(chuàng)稅上千多萬元。因此該項目經(jīng)濟帶動能力強，能夠促進(jìn)信陽經(jīng)濟的發(fā)展。 項目建設(shè)能夠完善該項目所在地段規(guī)劃功能，提升城市形象本項目建設(shè)將促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，為整頓目前區(qū)域零散的市場，改變集散的臟、亂、差的環(huán)境提供了良好的安置平臺該項目，能夠完善所在地段的規(guī)劃功能、提升城市形象，對促進(jìn)信陽地區(qū)社會經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展有良好社會效益，而且對富裕和諧、美麗的新信陽建設(shè)這一戰(zhàn)略目標(biāo)具有積極的促進(jìn)作用。 項目直接或間接帶動大量人員就業(yè)建設(shè)期本項目建設(shè)需要大量的管理人員及施工人員，運營期同樣需要大量的工作人員及管理人員。同時本項目能入駐近1000家企業(yè)，預(yù)計能直接或間接帶動近五千人的就業(yè)。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表11 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表序號指標(biāo)名稱單位數(shù)量備 注1項目占地面積畝300 合200010㎡2用地性質(zhì)商服用地3建筑面積m22108004容積率5綠地率25%6建筑密度35%7建筑層數(shù)多層8商戶戶10009員工公寓（住宅）套30610酒店標(biāo)間間18011單身公寓間10812建筑耐久年限年5013建筑結(jié)構(gòu)耐火等級級一14屋面防水等級級三15建筑抗震設(shè)防類別類丙16抗震設(shè)防烈度度617結(jié)構(gòu)形式框架結(jié)構(gòu)18建設(shè)期年119定員人6020建設(shè)總投資萬元5000021年營業(yè)收入萬元22年總成本費用萬元23年利潤總額萬元24凈利潤萬元25財務(wù)內(nèi)部收益率%所得稅前%所得稅后26凈現(xiàn)值萬元所得稅前萬元所得稅后27投資回收期年所得稅前年9所得稅后28總投資利潤率% 可行性研究的結(jié)論與建議可行性研究的結(jié)論信陽市鋼材現(xiàn)貨交易市場項目的建設(shè)，是信陽市經(jīng)濟發(fā)展的需要，是維護市場經(jīng)秩序、改善城市場環(huán)境和提高城市市場服務(wù)功能的需要。市場的建設(shè)可為信陽市鋼材生產(chǎn)企業(yè)提供市場銷售平臺，為信陽市的使用企業(yè)提供具有價格優(yōu)勢和質(zhì)量有保證的產(chǎn)品，可促進(jìn)信陽市本地企業(yè)更好地發(fā)展。市場建設(shè)后，預(yù)計鋼材交易量可達(dá)300萬噸，年交易額150多億元，創(chuàng)稅上千多萬元，解決近五千余人的勞動就業(yè)問題。本項目的建設(shè)，最終將實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化升級和行業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展的目標(biāo)，是拉動經(jīng)濟增長，實現(xiàn)市場繁榮的重要舉措，是一個百姓得實惠，企業(yè)獲效益，政府贏民心的項目，對信陽市經(jīng)濟社會發(fā)展具有重大意義。綜上所述，我們認(rèn)為本項