【正文】 東湖灣管理處物業(yè)管理方案作者：日期：東湖灣管理處物業(yè)管理方案第一部分 項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目名稱東湖灣名苑座落位置北京市朝陽區(qū)來廣營占地面積（M2）容積率綠化率 %總建筑面積（M2）185000收費(fèi)面積,302號樓暫不入住竣工時間2007年10月入住時間一期2007年10月31日發(fā)展商簡介天潤地產(chǎn)與城建公司合作開發(fā)東湖灣名苑項(xiàng)目,天潤地產(chǎn)控股,東湖灣名苑項(xiàng)目定位為中高檔住宅項(xiàng)目住宅面積（M2）高層（5）棟（）Ｍ,２寫字樓（　　 ）Ｍ２（ ）層，共（ ）棟商業(yè)面積（ 18207 ）Ｍ２，地上2層地下2層，共（ 1 ）棟會所（M2）功能配置未定停車場停車位共（922）個；其中地下停車位共（ 896 ）個，地上停車位（26）個，租（ ）個，售（ ）個停車場出口共（1）個，入口共（1）個；小區(qū)出入口（ 1 ）個摩托車（ ）輛，電瓶車（ ）輛垃圾站無化糞池個水池（箱）1150060001800燃 氣市政燃?xì)猓? □專用燃?xì)庹荆? □其它戶數(shù)、常住/暫住人口數(shù)、商住比例、租賃比例；未入住工程或管理上遺留問題未接管驗(yàn)收空置房情況未入住管理用房及社區(qū)活動用房清單物業(yè)管理用房:經(jīng)理辦公室。綜合辦公區(qū)。多功能業(yè)務(wù)會議室?？头行摹Ｘ?cái)務(wù)室。會議室。檔案室。工程物料室。資料室。保潔庫房。保安庫房。員工休息間社區(qū)交通廣順南北大街西八間房、五環(huán)的出入口，望京橋、京承高速科技園入口（利澤西街），用以上四個出入口作為指引客戶的主要動線方向有城鐵13號線：望京西站至CBD：421路：大北窯、光華路、亮馬橋、麗都飯店、望京花園952路：東胡、廣順北大街、麗都、酒仙橋、朝陽公園、四惠橋、北宮大707路：嘉園經(jīng)洋橋、天橋、勁松中街、農(nóng)展館、麗都飯店至來廣營710路：善各莊經(jīng)望京花園、麗都飯店、朝陽公園至染料廠小6路：西馬莊—二外—北太—紅廟—團(tuán)結(jié)湖—麗都—望京至東直門：614路：東直門—東壩河—望花路—望京西園—望京科技園416路（環(huán)）：來廣營經(jīng)花家地、亮馬橋、東直門、麗都飯店至來廣營404路：東直門經(jīng)三元橋、麗都飯店、花家地、望京花園至來廣營975路：東直門經(jīng)望京花園、奶子房、北七家至桃峪口（亞北）966路：東直門經(jīng)柳芳街、國展、南湖渠路、廣順北大街、來廣營至平西俯606路：東直門內(nèi)、建材經(jīng)貿(mào)大廈、靜安莊、太陽宮路、望京西路、廣順大街至亞奧商圈752|852路：西北旺村經(jīng)上地、大屯、北苑家園、來廣營至京南交易中心629路：東北旺中路、西三旗、東小口、大羊坊、北湖渠、利澤西街小34路：將臺路到北辰944路：奶子房經(jīng)望京花園、花家地、學(xué)院路、萬壽寺、六里橋北里至來廣營939路：奶子房經(jīng)湖光中街、小營、牡丹園、阜成門至北京南站422路：萊廣營—廣順北大街—花家地—中日醫(yī)院—馬甸—三義廟小71路：望京小區(qū)—花家地南里—白廟—亞運(yùn)村—志新—清華西門—上地橋小72路：萊廣營—西八間房—三元橋東站—西壩河—安貞—奧體東門—葦子坑至中關(guān)村422路：來廣營花家地西里、小營、安貞里、學(xué)院路至三義廟（人大）827路：北京西站經(jīng)甘家口、人民大學(xué)、小營、花家地至善各莊630路：香山東路、臥佛寺、知春里、五道口、科技大廈、華匯商廈、利澤西街361路：巴溝村—和平西街—白廟—南湖東園—望京科技園運(yùn)通110：望京新城—廣順北大街—白廟—東小區(qū)—北沙灘—中關(guān)村—昆明湖橋—半壁店至南城952路：東湖—廣順北大街—花家地街—朝陽公園—勁松—豐臺—豐臺路口420路：北京站—東四—農(nóng)展館—麗都飯店—望京西園—望京科技創(chuàng)業(yè)園627路：望京小區(qū)—花家地—四元橋—農(nóng)展館—垂楊柳—十里河—方莊—和義農(nóng)場—三營門976路：亦莊—雙井—六里屯—酒仙橋—望花路—廣順北大街—北湖沏渠953路：南十里居—將臺路—東八間房—東壩中路—馬廠—黎各莊六里橋長途站至京西、西南：409路：阜成門經(jīng)新街口、安華橋、中日醫(yī)院、小營、湖光中街至來廣營921路：大峪經(jīng)蘋果園地鐵、石景山、釣魚臺、民族大學(xué)、安貞西里、廣順大街983路：王佐汽車站經(jīng)長辛店、五棵松、南塢、學(xué)院路、花家地至北湖渠827路：北京西—大鐘寺—學(xué)院路—花家地—廣順北大街—善各莊項(xiàng)目榮譽(yù)北京市十大明星樓盤設(shè)施設(shè)備情況（型號、廠家、銘牌、設(shè)備編號）項(xiàng)目名稱數(shù)量功率服務(wù)區(qū)域運(yùn)行時間（小時/天）運(yùn)行時間（小時/年）供配電系統(tǒng)高壓開關(guān)柜變壓器低壓配電柜柴油發(fā)電機(jī)動力配電柜啟動柜控制柜變頻柜控制箱電表箱開關(guān)箱消防系統(tǒng)正壓送風(fēng)機(jī)排煙機(jī)高區(qū)消火栓泵高區(qū)增壓泵高區(qū)穩(wěn)壓泵高區(qū)噴淋泵高區(qū)增壓泵（噴淋）高區(qū)穩(wěn)壓泵（噴淋）（含分包）管理處組織架構(gòu)圖： 管理處經(jīng)理管理處副經(jīng)理 客戶服務(wù)部綜合事務(wù)部工程管理部護(hù)衛(wèi)管理部人事行政財(cái)務(wù)運(yùn)行維修巡邏監(jiān)控保潔物管助理客服管家售樓處職位崗位職責(zé)編制（人）總編制（人）經(jīng)理主持管理處全面工作11副經(jīng)理協(xié)助管理處經(jīng)理工作11行政組行政主管管理處考勤、培訓(xùn)的組織、后勤事務(wù)14行政助理配合行政主管負(fù)責(zé)管理處行政工作0廚師管理處食堂1勤雜管理處食堂2客戶服務(wù)中心客服部長負(fù)責(zé)管理處日?？头ぷ?7客服主管高級管家客服工作2客服助理社區(qū)日常物業(yè)事務(wù)接待、跟蹤、處理(貼心管家)4護(hù)衛(wèi)組安保部長0護(hù)衛(wèi)員19人分包44護(hù)衛(wèi)主管社區(qū)安全管理、車場管理管理1護(hù)衛(wèi)員中控室值班、巡邏崗、車場進(jìn)出口、車場疏導(dǎo)崗 、輪休崗19物管助理負(fù)責(zé)9個大堂的接待及保安工作24工程組工程部長機(jī)電一體化專業(yè)113工程主管弱電、暖通0技工供配電運(yùn)行值班 泵房運(yùn)行維修 業(yè)主請修服務(wù)公共設(shè)施巡視維護(hù)輪休12保潔組環(huán)境主管負(fù)責(zé)小區(qū)全面保潔工作11保潔員27人、園藝工3人為分包31保潔員負(fù)責(zé)各自區(qū)域衛(wèi)生保潔及垃圾清運(yùn)27園藝工園林綠化及主題公園3總編制（人）自有人數(shù)52人外包人數(shù)49人101101 管理職員職位說明書：職位描述所屬部門管理處職位名稱管理處經(jīng)理職位代碼薪資等級工作地點(diǎn)不定工作時間8小時，五天工作制直接上級分公司總經(jīng)理直接下屬管理處副經(jīng)理、客服部部長、分項(xiàng)目主管、物管助理基本任職條件年齡2645歲性別不限電腦熟練使用Office辦公軟件，打字40字/分鐘以上；外語四級以上戶籍不限形象身體健康，五官端正學(xué)歷經(jīng)歷 大學(xué)本科學(xué)歷以上，并從事物業(yè)管理工作三年以上；大學(xué)?？茖W(xué)歷，并從事物業(yè)管理工作四年以上；中專（高中）學(xué)歷，并從事物業(yè)管理工作六年以上（僅限于公司內(nèi)部職員的晉升）； 同時具有物業(yè)管理師或?qū)I(yè)工程師職稱資格的優(yōu)先考慮。證件持有物業(yè)管理部門經(jīng)理上崗證；持有GB/T1900GB/T2800GB/T24001內(nèi)審員證；管理學(xué)類、工程學(xué)類（酒店、旅游管理等專業(yè)優(yōu)先）。職位要求工作分析評估標(biāo)準(zhǔn)工作能力要求專業(yè)知識 熟悉物業(yè)管理行業(yè)基本知識及物業(yè)項(xiàng)目各階段（前期、入伙、裝修及正常期運(yùn)作）的運(yùn)行模式； 熟悉國家及相關(guān)城市物業(yè)管理法律、法規(guī)； 熟悉財(cái)務(wù)管理基本知識和管理處預(yù)算管理； 熟悉ISO9000質(zhì)量管理、ISO14000環(huán)境管理和OHSAS18000職業(yè)安全衛(wèi)生管理的相關(guān)知識；熟悉公司運(yùn)行體系文件；了解設(shè)備設(shè)施管理、保潔、園藝、安全管理的相關(guān)知識；能夠掌握一定的人力資源管理、績效管理方法，能夠?qū)F(tuán)隊(duì)及職員進(jìn)行有效的績效管理。達(dá)到培訓(xùn)學(xué)分的要求達(dá)到公司規(guī)定的工作技能方面的要求滿足具體工作職責(zé)的績效成果的要求達(dá)到心態(tài)問卷測評的要求工作技能 有較強(qiáng)的領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)能力，能帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)取得組織目標(biāo)； 有較強(qiáng)的書面表達(dá)能力，能組織起草和修訂管理處各類公文和函件； 有較強(qiáng)的洞察力，對管理處現(xiàn)場進(jìn)行檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正； 有較強(qiáng)的應(yīng)變能力和溝通能力，能及時處理客戶問題，對突發(fā)事件能迅速準(zhǔn)確地處理； 有較強(qiáng)的計(jì)劃能力，能統(tǒng)籌協(xié)調(diào)管理處的各項(xiàng)工作計(jì)劃； 有較強(qiáng)的學(xué)習(xí)能力和創(chuàng)新能力，能夠不斷的提高和改進(jìn)管理工作； 能夠熟練使用公司的各類信息管理系統(tǒng)的軟件。工作心態(tài) 對企業(yè)有高度的忠誠感，有良好的職業(yè)道德和成就事業(yè)的愿望； 有在壓力下完成工作，并具有追求卓越和勇于創(chuàng)新的精神；能承擔(dān)責(zé)任和自我調(diào)控，帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)取得組織目標(biāo)；高度認(rèn)可公司的文化和理念。達(dá)到公司規(guī)定的培訓(xùn)學(xué)分要求達(dá)到心態(tài)問卷測評的要求主要職責(zé)具體工作內(nèi)容工作周期績效要求或成果 負(fù)責(zé)公司運(yùn)營體系在管理處的執(zhí)行與體系執(zhí)行的檢驗(yàn)，制定改進(jìn)措施，每月編制檢驗(yàn)報(bào)告；每日每月《體系執(zhí)行檢驗(yàn)記錄》《體系執(zhí)行檢驗(yàn)報(bào)告》 對分公司檢驗(yàn)的不合格項(xiàng)進(jìn)行原因分析，制訂改進(jìn)措施；隨時按作業(yè)指導(dǎo)書要求 組織對公司內(nèi)審的不合格項(xiàng)進(jìn)行改進(jìn)；內(nèi)審后按作業(yè)指導(dǎo)書要求 組織對外審的不合格項(xiàng)進(jìn)行改進(jìn)；外部審核后外審不合格項(xiàng)整改單 對不適用的體系文件提出修改意見。隨時按作業(yè)指導(dǎo)書要求 負(fù)責(zé)組織持續(xù)改進(jìn)措施的實(shí)施 組織管理處TCS小組活動的開展；每月按作業(yè)指導(dǎo)書要求 負(fù)責(zé)組織對管理提案制度的執(zhí)行，對于適合管理處的管理提案組織實(shí)施；每月按作業(yè)指導(dǎo)書要求，在管理處范圍內(nèi)進(jìn)行培訓(xùn)。每月典型的物業(yè)管理案例 管理處年度績效目標(biāo)計(jì)劃的管理 根據(jù)管理處績效計(jì)劃，制定管理處年度工作計(jì)劃和月度工作計(jì)劃；每年末每月《年度工作計(jì)劃》《月度工作計(jì)劃》 組織實(shí)施管理處績效目標(biāo)計(jì)劃并對實(shí)施情況進(jìn)行檢查。每年半績效目標(biāo)計(jì)劃自評、入伙及裝修管理 負(fù)責(zé)管理處的籌建計(jì)劃的制訂并組織實(shí)施；入伙按作業(yè)指導(dǎo)書要求 負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目的籌備、接管、驗(yàn)收等工作，與發(fā)展商溝通相關(guān)管理用房、費(fèi)用、接管驗(yàn)收程序及房屋維保等問題；入伙按作業(yè)指導(dǎo)書要求 組織策劃實(shí)施小區(qū)入伙方案，組織培訓(xùn)入伙工作職員。入伙過程的組織實(shí)施與監(jiān)控；入伙按作業(yè)指導(dǎo)書要求 組織制定、實(shí)施房屋裝修的管理方案。入伙按作業(yè)指導(dǎo)書要求 組織制定并實(shí)施小區(qū)布防方案；每季度《小區(qū)布防方案》 負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)日常秩序的維護(hù)和監(jiān)控；每日按作業(yè)指導(dǎo)書要求 定期組織消防安全檢查以及每半年組織一次的消防演習(xí)，制定整改措施；每季度按作業(yè)指導(dǎo)書要求 負(fù)責(zé)制訂突發(fā)事件的應(yīng)急預(yù)案，處理各類突發(fā)事件；每年《突發(fā)事件的應(yīng)急預(yù)案》 負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)車場事務(wù)處理。隨時車場事務(wù)的及時處理，保證24小時有人受理客戶的需求；每月按作業(yè)指導(dǎo)書要求 組織定期收集、分析客戶需求，改進(jìn)服務(wù)流程；每月按作業(yè)指導(dǎo)書要求、建議的處理，客戶關(guān)系軟件系統(tǒng)的監(jiān)控和處理相關(guān)事務(wù)；每日按作業(yè)指導(dǎo)書要求 制定物業(yè)