【正文】 東麗現(xiàn)代農(nóng)業(yè)旅游產(chǎn)業(yè)區(qū)可行性研究報告目 錄摘 要 3第一部分 項目分析 5 第二部分 市場研究 8 第三部分 項目的開發(fā)計劃 13 第四部分 項目的組織機構(gòu) 25第五部分 項目的營銷計劃 32第六部分 項目的財務(wù)分析 35第七部分 項目的風(fēng)險控制 39第八部分 項目的進度計劃 40第九部分 項目的社會經(jīng)濟效益 42第十部分 附件 44 摘 要隨著三聯(lián)投資集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷擴張，未來發(fā)展對新項目的需求越來越強烈。為了規(guī)范項目前期操作，提高工作效率，規(guī)避簽約風(fēng)險，提升三聯(lián)集團競爭力，特編制此商業(yè)計劃。一、集團簡介天津三聯(lián)投資集團（Sunny Group Inc.）成立于1987年，系專業(yè)的投資控股集團，旗下?lián)碛卸嗉屹Y深投資管理機構(gòu)及專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，業(yè)務(wù)涵蓋房地產(chǎn)投資、開發(fā)、不動產(chǎn)經(jīng)紀和物業(yè)經(jīng)營管理。三聯(lián)投資集團自1993年進入房地產(chǎn)市場以來，累計投資達十幾億元人民幣，已經(jīng)獨立或合作開發(fā)了近10個項目，總建筑面積超過20萬平方米，陸續(xù)建成并經(jīng)營銷售了包括高檔住宅、寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)、酒店和服務(wù)式公寓在內(nèi)的全系列房地產(chǎn)產(chǎn)品。在房地產(chǎn)的項目談判、篩選、前期手續(xù)、開發(fā)建設(shè)、施工管理、銷售及物業(yè)管理等相關(guān)方面具備豐富的經(jīng)驗并擁有一支高效的管理團隊。集團在美國、新加坡、香港等國家和地區(qū)以及北京、上海、武漢、重慶等城市設(shè)有分支機構(gòu)，從事包括房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、軟件開發(fā)與網(wǎng)絡(luò)設(shè)計、投資咨詢、認證咨詢、國際貿(mào)易等多個領(lǐng)域的經(jīng)營活動，總注冊資本超過兩億元人民幣。新時期的三聯(lián)集團，將站在戰(zhàn)略高度上審時度勢，尋找更大的突破口，挖掘企業(yè)的發(fā)展?jié)摿?，涉足更廣闊的經(jīng)濟領(lǐng)域，創(chuàng)造新的經(jīng)濟增長點。二、發(fā)展背景中央提出“十一五”規(guī)劃中，將天津濱海新區(qū)的發(fā)展建設(shè)列入了重要議程；2008年北京奧運會的舉辦也將推動京津及其周邊地區(qū)的經(jīng)濟迅猛發(fā)展?！笆晃濉币?guī)劃的另一個重要戰(zhàn)略，就是繼續(xù)深化農(nóng)業(yè)科研體制改革，加快建設(shè)國家農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新基地和區(qū)域性農(nóng)業(yè)科研中心；繼續(xù)加大農(nóng)業(yè)科技平臺建設(shè)，加強農(nóng)業(yè)大型科技設(shè)施、重點實驗室、重大科學(xué)工程、工程技術(shù)研究中心建設(shè)，改善農(nóng)業(yè)科研條件，提升農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新能力和水平，同時科技部將鼓勵具有一定科技實力的企業(yè)積極參與農(nóng)業(yè)科技工作，大力推動多元化的農(nóng)業(yè)科技成果轉(zhuǎn)化與推廣新機制，引導(dǎo)和支持企業(yè)增強科技創(chuàng)新能力建設(shè)，孵化一批具有國際競爭力的龍頭企業(yè)或產(chǎn)業(yè)集團。充分發(fā)揮企業(yè)在促進科技成果產(chǎn)業(yè)化方面的主體作用，引導(dǎo)企業(yè)增加農(nóng)業(yè)科技投入。對部分經(jīng)濟效益顯著但市場風(fēng)險較大的非公益性項目、產(chǎn)業(yè)化項目、成果熟化與轉(zhuǎn)化項目等，將積極引入競爭機制，鼓勵企業(yè)按照市場機制進行運作和管理。根據(jù)天津市總體規(guī)劃：天津經(jīng)濟經(jīng)過連續(xù)10余年的快速發(fā)展，城市建設(shè)用地已突破原規(guī)劃規(guī)模，現(xiàn)行規(guī)劃已不完全適應(yīng)天津新的發(fā)展形勢需要，應(yīng)從京、津、冀、環(huán)渤海乃至東北亞的區(qū)域范圍來研究天津城市發(fā)展方向、規(guī)模和布局，進一步明確天津在區(qū)域中的職能定位和功能分工，統(tǒng)籌天津與北京及周邊地區(qū)的分工合作關(guān)系。原來的規(guī)劃更多地強調(diào)中心城區(qū)的發(fā)展，而新的規(guī)劃除了中心城區(qū)之外，實際上它關(guān)注的是整個天津包括四郊五縣、濱海新區(qū)等在內(nèi)的一個更大范疇的城市發(fā)展。新的總體規(guī)劃提出了“一軸兩帶三區(qū)”的市域空間布局結(jié)構(gòu)。而其中的“一軸”就是指：“武清－中心城區(qū)－濱海新區(qū)核心區(qū)”發(fā)展主軸；我們可以從中尋覓到新的拓展空間。此外，新的天津總體規(guī)劃中“京津雙核心”的提出對于北京、天津以及鄰近城市的人流、物流以及第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展影響將會很大。 可以說，京津間這不到140公里的通道之中注定蘊含無限的地產(chǎn)商機。而本項目所處地武清區(qū)距北京僅40分鐘的車程，地理位置優(yōu)越，交通、通訊便捷。以上各種因素，為三聯(lián)投資集團在武清區(qū)此地塊建設(shè)該項目（即“東籬”生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)）提供了一個良好外部環(huán)境。三、項目介紹概況該項目一期占地近5900畝地，其中生態(tài)農(nóng)業(yè)示范及觀光部分集中占300畝，生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)推廣基地5000畝，純農(nóng)業(yè)部分初步投資1個多億，將建設(shè)農(nóng)業(yè)生態(tài)溫室、農(nóng)業(yè)科技觀光展覽廳、生態(tài)餐廳、瓜果農(nóng)園等重點項目，同時輔之以田園生態(tài)別墅（約11萬平米）、配合農(nóng)業(yè)觀光的鄉(xiāng)村風(fēng)情農(nóng)家院、以及溫泉度假酒店、溫泉花園等重要配套服務(wù)項目；同時，臨近的5000畝地作為該項目的產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)推廣基地。該項目將是京津地區(qū)首家將現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、農(nóng)業(yè)觀光旅游與休閑度假相結(jié)合的復(fù)合型地產(chǎn)項目；同時也將成為生態(tài)農(nóng)業(yè)的現(xiàn)代化、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的示范基地。產(chǎn)品與服務(wù)“東籬”以生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)、銷售、檢驗、配送為主，輔以生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光旅游、餐飲娛樂等休閑服務(wù)，形成一個完整的生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，并在適宜的產(chǎn)業(yè)環(huán)境中不斷推廣、復(fù)制?！皷|籬”的產(chǎn)品以符合國家AA級和A級標準的綠色食品為主，主要包括：溫室內(nèi)種植的名優(yōu)蔬菜等作物；適宜于露地土壤有機栽培的蔬菜種類及品種；適合當(dāng)?shù)赝寥罈l件的果樹品種；散養(yǎng)的各類家禽；各種淡水養(yǎng)殖的蝦、魚、蟹類及其它淡水養(yǎng)殖產(chǎn)品等。四、管理組織與合作團隊東籬生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展公司（系三聯(lián)集團下屬的該項目運作團隊）力邀全國知名的農(nóng)業(yè)專家和蔬菜專家加盟；并與中國農(nóng)科院、北京農(nóng)業(yè)研究所、加拿大溫室與作物處理研究所、美國生態(tài)農(nóng)業(yè)與食品研究中心合作開展生態(tài)農(nóng)業(yè)種植、檢驗、加工等方面的研究與開發(fā)。同時聘請來自北京、上海以及北美地區(qū)的農(nóng)業(yè)、生態(tài)專家，對生態(tài)農(nóng)業(yè)園區(qū)的生產(chǎn)、加工提供指導(dǎo)，并一同開發(fā)現(xiàn)代栽培技術(shù)，引進國際上先進的農(nóng)業(yè)技術(shù)、農(nóng)作物品種，使之在京津地區(qū)順利生長，并將逐步推廣到整個華北地區(qū)乃至全國。五、投資回報生態(tài)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)及觀光集中占地300畝（產(chǎn)業(yè)化推廣基地5000畝），初步投資1個多億，初期每年的營業(yè)額將達到 5000——8000萬，3—5年內(nèi)將達到產(chǎn)值2億元以上，預(yù)計2015年產(chǎn)值達到20億元，每年為國家創(chuàng)造稅收上億元，同時帶動觀光旅游和休閑度假產(chǎn)業(yè)的運作和發(fā)展，商業(yè)開發(fā)價值巨大，將為當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展帶來無可估量的經(jīng)濟和社會效益。第一部分 項目分析一、 目區(qū)位及用地項目區(qū)位面向21世紀“首都經(jīng)濟圈”的發(fā)展趨勢，武清無可爭議地成為一塊福澤寶地；北京申辦2008年奧運會成功，打造“奧運經(jīng)濟”，武清同樣擁有難得機遇。黨的十六大做出了本世紀頭二十年是重要戰(zhàn)略機遇期的科學(xué)判斷，天津市領(lǐng)導(dǎo)對武清區(qū)確定了建成展示天津的窗口，天津發(fā)展的橋頭堡，京津之間的一顆明珠的新定位，使武清進一步明確了發(fā)展思路和目標。武清“背靠首都，面臨新港，毗連三市（京、津、廊）”，距天津市區(qū)25公里，距北京70公里。到天津新港71公里，到天津濱海國際機場35公里，至北京機場也只有90公里。京津、京福、京圍等12條國家級干線公路，京山、京滬、京九等鐵路貫穿全境，聞名國內(nèi)外的京杭大運河在這里滾滾流淌而過。地理位置優(yōu)越，交通優(yōu)勢、科技優(yōu)勢、人才優(yōu)勢和市場優(yōu)勢極為顯著。武清是國家最早確定的沿海開放地區(qū)之一，同時這里又是京津塘高技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶的重要組成部分，得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，使武清成為具有戰(zhàn)略發(fā)展意義的區(qū)位地理環(huán)境。項目用地該項目宗地為國有土地，目前經(jīng)過土地拍賣于2005年12月份取得了土地使用權(quán)，使用年限為70年（生態(tài)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)及觀光集中用地300畝，使用年限30年；合作的產(chǎn)業(yè)化推廣基地5000畝）。二、宗地現(xiàn)狀四至范圍（廣義）:東至塘沽區(qū)，南至天津市區(qū)，西至北京市，北至薊縣。地勢狀況項目用地主要為農(nóng)業(yè)耕種用地，部分為天紅星磚廠廠區(qū)的廠區(qū)，地勢平坦，場地標高與103道路標高相差不大。地上物現(xiàn)狀地上物主要為紅星磚廠廠區(qū)的生產(chǎn)廠房和辦公區(qū)，現(xiàn)已完成清整工作?？罩芯€路、地下管線、人防、構(gòu)筑物等情況（1）項目用地內(nèi)地下管線較少。（2）項目用地內(nèi)沒有需要保留的文物等設(shè)施。（3）項目用地東側(cè)有一條寬約6米的溝渠，是歷史的排水渠，與龍鳳河相通。地質(zhì)情況武清區(qū)境地處華北沖擊平原下端，地勢平緩，自北、西、南向東南海河入海方 向傾斜，海拔高額度最高13米、。武清區(qū)區(qū)域面積1574平方公里，其中耕地面積137萬畝，占土地面積的58％。土壤分為砂性土、壤質(zhì)土、粘性土三大類。土質(zhì)疏松肥沃，宜于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。武清區(qū)屬暖溫帶半濕潤大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，光照充足。年平均氣溫 ,年平均日照總時數(shù)2705小時,平均無霜期212天。同時，該項目地上有天然湖水和人工養(yǎng)魚湖等有重要利用價值的自然水系；地下蘊藏豐富的地?zé)釡厝?200米以下出水溫度在70度以上，是得天獨厚的自然資源。三、項目的外部環(huán)境宏觀經(jīng)濟狀況武清區(qū)的經(jīng)濟實力已經(jīng)從排名天津市18個區(qū)縣的倒數(shù)第三名，一躍成為正數(shù)第三名。武清所以能夠在較短時間內(nèi)取得如此突出的成績，是武清實施城市化為主導(dǎo)的率先發(fā)展戰(zhàn)略，實施多元化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，創(chuàng)造良好發(fā)展環(huán)境，積極發(fā)展武清開發(fā)區(qū)，熱情扶持民營經(jīng)濟發(fā)展的結(jié)果。目前該區(qū)已有民營企業(yè)3300多家，經(jīng)濟總量、創(chuàng)造稅收占全區(qū)一半以上，有20家全球500強企業(yè)和世界知名企業(yè)在這里落戶，天獅、娃哈哈等一大批民營企業(yè)爭先崛起，形成了一幅前所未有的百舸爭流、千帆競發(fā)的雄偉畫卷。天津市市長戴相龍曾對這個區(qū)發(fā)展給予熱情稱頌，提出：武清應(yīng)成為天津經(jīng)濟發(fā)展的橋頭堡、展示天津發(fā)展的窗口、京津之間的明珠。區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況近年來，武清區(qū)大力發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，特別是把無公害蔬菜種植產(chǎn)業(yè)化作為一件大事統(tǒng)籌安排，全力支持。率先建立了全區(qū)多個蔬菜種植基地， 變過去的一家一戶為大型蔬菜生產(chǎn)基地種植，引進優(yōu)良品種，提高蔬菜種植效益。全面推進無公害蔬菜種植，建立種菜農(nóng)民協(xié)會，從農(nóng)藥、 肥料等各方面嚴格按國家相關(guān)標準進行生產(chǎn)。目前全區(qū)無公害蔬菜種植面積已經(jīng)超過３萬畝，其中河西務(wù)鎮(zhèn)無公害蔬菜種植面積就超過萬畝。 建立蔬菜銷售大市場是武清區(qū)做大產(chǎn)業(yè)的又一措施。為抓好蔬菜流通，河西務(wù)鎮(zhèn)投資建立了占地200畝的大沙河蔬菜批發(fā)市場，每天蔬菜成交量達到110萬公斤，車流量達到3000多輛，成為覆蓋京津地區(qū)的蔬菜銷售大市場。通過公司加農(nóng)戶方式的產(chǎn)業(yè)化蔬菜種植方式，使全區(qū)種菜農(nóng)民收入增加。 “黑馬”蔬菜已成為武清區(qū)乃至京津地區(qū)的品牌無公害蔬菜，受到京津市場歡迎，產(chǎn)品供不應(yīng)求。同時，武清區(qū)農(nóng)業(yè)部門深入普及生態(tài)農(nóng)業(yè)先進技術(shù)，積極做好沼氣大棚生態(tài)農(nóng)業(yè)試點，已形成“棚菜種植、畜禽養(yǎng)殖、沼氣池”三位一體的工程體系。目前，這種生態(tài)農(nóng)業(yè)新模式已在該區(qū)的黃花店鎮(zhèn)、大孟莊鎮(zhèn)的四個村街進行建設(shè)，將在全區(qū)逐步推廣。區(qū)域近期及遠期規(guī)劃對周邊環(huán)境的主要影響◆ 基礎(chǔ)設(shè)施完善、城市地位與綜合競爭力的提升武清區(qū)具備日趨完備的基礎(chǔ)功能環(huán)境。一直以來，武清始終堅持不懈地下大力完善城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，尤其是在天津市第一個實現(xiàn)撤縣建區(qū)以后，圍繞創(chuàng)造城市發(fā)展商機，增強聚集、輻射功能，加大規(guī)劃與載體功能建設(shè)步伐，積極強化區(qū)域競爭的強勢地位，力爭把武清建成京津之間最具實力和競爭力的地區(qū)。重新修編的城區(qū)總體規(guī)劃，規(guī)劃面積由30平方公里擴大到６０平方公里；同時，多元籌措資金，完善城市現(xiàn)代化發(fā)展功能和載體建設(shè)，五年累計投入３０億元，先后完成了城區(qū)新水源開發(fā)、城區(qū)防洪圈、城區(qū)集中供熱和污水處理廠、道路新建、拓寬改造等一批具有戰(zhàn)略意義的重點工程。同時在路網(wǎng)建設(shè)上，結(jié)合京津快速路、京滬高速正線等國家重大路網(wǎng)建設(shè)，武清區(qū)將以全區(qū)路網(wǎng)規(guī)劃為突破口，加快實施路網(wǎng)貫通工程，目前已制訂了“七橫七縱”為骨架的路網(wǎng)體系規(guī)劃，啟動了“三橫一縱”64公里重點道路建設(shè)，將進一步構(gòu)筑城區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街及重點經(jīng)濟園區(qū)之間溝通便捷、開放發(fā)展的路網(wǎng)骨架?！?生態(tài)農(nóng)業(yè)的政策扶持和產(chǎn)業(yè)化推動近年來，武清區(qū)委、區(qū)政府下大力培育奶牛、無公害蔬菜等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，每年拿出1000萬元以上資金扶持農(nóng)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和產(chǎn)業(yè)鏈的逐步形成，農(nóng)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營規(guī)模不斷擴大，質(zhì)量、效益明顯提高。到2004年底，全區(qū)蔬菜基本實現(xiàn)了無公害化生產(chǎn)，有22萬畝菜田通過了國家和市級無公害基地認證，全區(qū)無公害蔬菜銷售企業(yè)達到15家，年銷售無公害品牌蔬菜3萬噸以上。2005年出臺的扶持辦法實施細則主要包括設(shè)施農(nóng)業(yè)發(fā)展、奶牛品種改良和畜禽防疫、乳品加工企業(yè)發(fā)展、農(nóng)民專業(yè)合作經(jīng)濟組織、沼氣工程建設(shè)、基地生產(chǎn)環(huán)境質(zhì)量安全可追溯制度六個方面的扶持和補貼政策。其中規(guī)定：年內(nèi)新建成的無公害蔬菜和瓜果類生產(chǎn)二代節(jié)能溫室小區(qū)，面積在50畝以上的，市、區(qū)兩級財政給予1：1等量資金扶持；對達到相應(yīng)標準從事無公害瓜菜產(chǎn)銷合作經(jīng)營的農(nóng)業(yè)專業(yè)合作經(jīng)濟組織，給予資金扶持5萬元；全年對6000立方米、按照“豬沼菜（果）”生態(tài)模式新建設(shè)的沼氣池，由區(qū)財政按每立方米100元給予補貼；此外，區(qū)財政還將拿出20萬元用于支持基地生產(chǎn)環(huán)境質(zhì)量安全可追溯制度工作的開展。第二部分 市場研究一、生態(tài)農(nóng)業(yè)的國際發(fā)展現(xiàn)狀生態(tài)農(nóng)業(yè)起源與概念生態(tài)農(nóng)業(yè)最早于1924年在歐洲興起，20世紀30～40年代在瑞士、英國和日本等國得到發(fā)展。它是指在經(jīng)濟和環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的原則下，總結(jié)吸收各種農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式的成功經(jīng)驗，以生態(tài)學(xué)、經(jīng)濟學(xué)理論為依據(jù)，運用現(xiàn)代科技成果和現(xiàn)代管理手段，在特定區(qū)域內(nèi)所形成的經(jīng)濟效益、社會效益和生