【正文】 重慶凱里市房地產(chǎn)營銷策劃方案研究分析總結(jié)一、黔東南凱里市概況凱里市是黔東南苗族侗族自治州首府，位于貴州省東南部，地處云貴高原中部丘陵過渡地帶，總面積 1306 平方公里，城區(qū)規(guī)劃面積 88 平方公里，總?cè)丝诮?0萬人，是一個以苗族為主體，多民族聚居的城市。（少數(shù)民族占總?cè)丝诩s75%，其中苗族人口約占60%。）境內(nèi)多元化的民族風情和自然風光，使凱里市成為我國主要的民族風情旅游城市、貴州東線旅游中心、貴州東南部重要的中心城市和黔中經(jīng)濟區(qū)重要中心城市，地處云貴高原向中部丘陵過渡地帶的苗嶺山麓，清水江畔，是全州政治、經(jīng)濟、文化、人流、科技、教育、物流、信息流的中心。地理位置凱里市位于黔東南苗族侗族自治州西部，東抵臺江縣，南抵丹寨縣，西抵福泉市，北抵黃平縣。地理位置優(yōu)越，西距省會貴陽197公里，東距湖南省懷化市309公里，湘黔鐵路、株六復線鐵路、凱麻高速公路、凱玉高速公路和320國道貫穿全境，清水江航運直通洞庭湖進入長江，是連接中原地區(qū)和西南邊陲的樞紐和西南經(jīng)濟區(qū)通往華東、華北地區(qū)的重要通商口，是貴州省的東部重鎮(zhèn)和近海內(nèi)陸山區(qū)開放城市。２、氣候狀況凱里地處云貴高原向中部丘陵過渡地帶，屬亞熱帶濕潤季風氣候，具有冬無嚴寒、夏無酷暑、熱量豐富、日照充足、雨熱同季、雨量充沛等特點，年降雨量1150—1250毫米，相對濕度80%左右，無霜期288天，年平均日照1000—1400小時，日均照≥10℃，全年總積溫4765—5748℃。３、行政區(qū)劃與人口凱里市轄7個街道、7個鎮(zhèn)、2個鄉(xiāng)：城西街道、大十字街道、西門街道、洗馬河街道、灣溪街道、鴨塘街道、開懷街道；三棵樹鎮(zhèn)、舟溪鎮(zhèn)、旁海鎮(zhèn)、灣水鎮(zhèn)、爐山鎮(zhèn)、萬潮鎮(zhèn)、龍場鎮(zhèn)；凱棠鄉(xiāng)、大風洞鄉(xiāng)。 全市土地面積1306平方公里，主城核心區(qū)面積超過40平方公里，城鎮(zhèn)化率超過60%，全市總?cè)丝诮?0萬，少數(shù)民族人口約37萬，占總?cè)丝跀?shù)約75 %；凱里是多民族聚居的城市，以苗族為主，苗族人口占總?cè)丝诩s60%，是全國苗族人口最多的縣級行政區(qū)域。漢族人口約占25%，其他還有侗族、革家、木佬、西家等少數(shù)民族。４、區(qū)位優(yōu)勢凱里是貴州東部的中心城市，區(qū)位優(yōu)勢非常明顯，湘黔鐵路及320國道貫穿全境，可直達北京、上海、廣州、重慶、成都、昆明、貴陽等大中城市，公路四通八達，交通十分便利，是省內(nèi)除貴陽之外交通最為便利的城市，隨著國家重點建設項目六盤水至株州電氣化鐵路復線的開工建設，以及連接貴新高等級公路的貴州第一線凱麻高速公路的通車，凱里的區(qū)位優(yōu)勢將更加明顯。５、經(jīng)濟發(fā)展凱里是貴州工業(yè)重鎮(zhèn)之一，目前在工業(yè)方面已形成了以電子、輕紡、建材、冶金、醫(yī)藥、木材加工、煤炭為主體，門類齊全，與黔東地區(qū)資源開發(fā)相適應和相配套的工業(yè)體制，擁有工業(yè)行業(yè)30多個，其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)40多家，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化升級和經(jīng)濟規(guī)模的擴大，凱里的資源精深加工能力進一步增強，已逐步發(fā)展成為區(qū)域性資源綜合加工基地。 ６、城市發(fā)展伴隨著凱里工業(yè)化進程步伐的加快，城市化水平也在不斷提高，舊城改造與新區(qū)建設同步，硬件設施建設與精神文明建設同步,使城市環(huán)境日新月異，不僅城區(qū)高樓鱗次櫛比，街道寬闊，綠樹成蔭,生態(tài)環(huán)境顯著提高，而且城市文明意識深入人心,衛(wèi)生與秩序井然，給人一種撲面而來的清新感，城市風貌初具現(xiàn)代風韻，城市的凝聚力進一步增強。凱里文明已成為全省的樣板和示范。在市委﹑市政府的領導下 , 在凱里市總體規(guī)劃與社會經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的指導下 , 開發(fā)區(qū)和投資者全力拼搏﹑共同努力﹑基本建成了集科研﹑工業(yè)﹑生產(chǎn)﹑生活﹑金融﹑商貿(mào)和文化娛樂為一體 , 功能齊全的新城區(qū) , 成為凱里市經(jīng)濟新的增長點。二、黔東南凱里市宏觀經(jīng)濟現(xiàn)狀2011年黔東南初步核算，%。分產(chǎn)業(yè)看，%；，%；，%。第一、二、%、%%。在三次產(chǎn)業(yè)中，第一、二、%、%和53%。全州人均生產(chǎn)總值11047元，按年末匯率折算，約合1754美元。凱里市近年來國民生產(chǎn)總值情況（單位萬元）：據(jù)研究，近年來凱里市GDP保持平均增速在14％以上的增長速度時，由于凱里基數(shù)較小，發(fā)展速度極快，處于全國領先水平，經(jīng)濟發(fā)展將帶來更多的投資機會。凱里市近年來固定資產(chǎn)投資情況（單位萬元）： 據(jù)研究，GDP保持14％以上的平均增長速度時，出現(xiàn)房地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟共生共榮的局面。按照目前凱里GDP增速，凱里房地產(chǎn)發(fā)展正處于高速發(fā)展時期，市場正在逐步形成房地產(chǎn)投資和消費的良好市場氛圍。凱里市近年來社會消費品總額情況（萬元）據(jù)研究：凱里市市場消費力強勁，近年來增速保持在18%以上，從07到10年來看僅僅5年時間，總消費增長了一倍，商品消費量和社會消費能力的增加，該趨勢將進一步保持良好的增漲勢頭。凱里市近年來人均可支配收入情況（單位元）據(jù)研究：2010年，凱里市人均可支配收入突破14000元，%。城鎮(zhèn)居民的工資水平增速較快，消費能力正在快速增長。凱里市2010年三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例情況：據(jù)研究：凱里市不斷調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由“十五”期末的11：：：：，促使城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)健康發(fā)展。三、黔東南凱里—麻江城市總體規(guī)劃為適應凱里麻江城市經(jīng)濟社會發(fā)展的需要，正確處理經(jīng)濟社會發(fā)展與人口管理和資源環(huán)境保護的關系，有效指導城市建設和管理，推進凱里麻江城市經(jīng)濟社會發(fā)展和城鎮(zhèn)化進程，特編制《凱里麻江城市總體規(guī)劃(20092030年)》。（一）城市規(guī)劃范圍城市規(guī)劃區(qū)：包括凱里市和麻江縣的全部行政轄區(qū)范圍。其中凱里市范圍包括城西、大十字、西門、洗馬河、灣溪辦事處和鴨塘、舟溪、三棵樹鎮(zhèn)、凱里經(jīng)濟開發(fā)區(qū)以及爐山鎮(zhèn)， km2。中心城區(qū)范圍：中心城區(qū)包括，即凱里市城區(qū)范圍和麻江縣城區(qū)范圍。凱里市城區(qū)范圍為以現(xiàn)狀凱里老城區(qū)為主開發(fā)發(fā)展的區(qū)域，包括凱里老城區(qū)、開懷片區(qū)、開發(fā)區(qū)、巴拉河片區(qū)以及爐山片區(qū)。（二）凱里市第三輪城市總體規(guī)劃（20092030年） 規(guī)劃范圍（1）市域規(guī)劃區(qū)：凱里行政區(qū)域面積；（2）城市規(guī)劃區(qū)：東至三棵樹、開懷，西至麻江下司；（3）中心城區(qū)：現(xiàn)凱里市建成區(qū)；區(qū)域定位：（1）城市與區(qū)域發(fā)展的一體化：黔東區(qū)域性中心城市，黔東南州經(jīng)濟、文化、服務中心。（2）城市職能的國際化與專業(yè)化：具有一定國際影響力的苗、侗文化旅游中心。完成建設國際旅游城市的階段性目標；打造旅游休閑城市，實現(xiàn)區(qū)域城市錯位發(fā)展。（3）城市特色的地域化與個性化：充分融入苗侗民族文化、體現(xiàn)地域性和唯一性。城市建設目標：將凱里建設成為具有國際旅游接待能力和苗侗文化特色鮮明的生態(tài)現(xiàn)代化城市。產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位：貴州東南部現(xiàn)代服務業(yè)集聚中心，循環(huán)經(jīng)濟和綠色產(chǎn)業(yè)基地，承接東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要平臺，中國西部具有國際影響的民族文化，自然風光與休閑度假相結(jié)合的旅游目的地和特色旅游城市。區(qū)域城鎮(zhèn)空間的基本框架:（1）“一心”：凱里市中心城區(qū)是一級中心，含現(xiàn)城區(qū)、開發(fā)區(qū)片區(qū)、開懷片區(qū)、下司片區(qū)。（2）“三軸”：沿國道65為主軸線，依托其聯(lián)系下司、開發(fā)區(qū)、主城區(qū)、三棵樹組成，是凱里重要的聚合軸，可以和麻江、臺江聯(lián)動發(fā)展。（3）西翼次軸線，依托省