御景江山策劃(已修改)
2025-05-08 06:33 本頁面
【正文】 御景江山策劃一、 項(xiàng)目基本情況（一） 項(xiàng)目環(huán)境及背景項(xiàng)目地塊位于石景山區(qū)阜石路北側(cè)100米，西臨新都麗苑、西景家園，南接地鐵古城家園，北有龍德公寓，與八角地鐵站、長安街咫尺之遙，多路公交車都可到達(dá)，交通便捷。樓型一期為一棟塔樓、三棟板樓，二期為三棟板樓。（二） 項(xiàng)目開發(fā)形勢 該項(xiàng)目為公寓式住宅樓，目前共12種戶型，總建筑面積為160000平方米，可銷售面積140000平方米，一期建筑面積為90000平方米，已經(jīng)銷售70套。（劃橫線部分還需進(jìn)一步資料核實(shí)）（三） 已經(jīng)取得的推廣成績 產(chǎn)品的特色分明，市場空缺尋找較準(zhǔn)確。從品質(zhì)來講，作到了物有所值。而且戶型設(shè)計(jì)優(yōu)異，有極大的競爭優(yōu)勢。 宣傳與推廣方面取得廣泛的社會(huì)效應(yīng)。在石景山區(qū)的眾多項(xiàng)目中，社會(huì)認(rèn)知程度是最高的。 宣傳的硬件設(shè)備齊全，從看房班車到銷售處的風(fēng)格裝修樣樣到位，可以看出對于銷售十分重視。 施工現(xiàn)場的條件也有利于配合銷售。（四） 現(xiàn)存在問題 發(fā)展商進(jìn)行了大量的廣告宣傳，本項(xiàng)目也已得到很高的社會(huì)知名度，但銷售情況與投入不成正比。 大量客戶退房，初步統(tǒng)計(jì)退房率達(dá)到80%以上。 目標(biāo)市場容量出現(xiàn)問題。 銷售工作中存在問題。 項(xiàng)目宣傳的賣點(diǎn)針對性不足。（五） 問題原因初步分析原因如下： 宣傳與產(chǎn)品不對位 銷售存在欺詐成分(從退房率初步判斷) 部門之間溝通、銜接存在問題 在銷售方面，代理商與發(fā)展商存在分歧 廣告推廣方面，代理商與發(fā)展商分歧較大 產(chǎn)品市場靈活性較差 銷售人員的工作態(tài)度、人員素質(zhì)存在問題。二、 市場分析（一） 北京房地產(chǎn)市場環(huán)境分析當(dāng)前，國家經(jīng)濟(jì)大環(huán)境與政策環(huán)境向好。經(jīng)過2001年的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，經(jīng)濟(jì)宏觀面已經(jīng)走上上升階段，正是房地產(chǎn)市場的有利發(fā)展階段，現(xiàn)在有充分理由相信2002年的房地產(chǎn)市場會(huì)承接2001的走勢繼續(xù)向好。目前，隨著2001年北京申奧成功及中國進(jìn)入WTO的實(shí)現(xiàn)，世界各國的知名大企業(yè)對北京有一個(gè)更新的認(rèn)識(shí)，北京在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和全球經(jīng)濟(jì)一體化中起的作用不斷強(qiáng)化，北京成為吸引外資的試金石也逐步顯現(xiàn)，新一輪房地產(chǎn)開發(fā)熱潮即將形成。但由于北京這幾年開盤項(xiàng)目眾多，競爭會(huì)更加激烈。從2001年下半年以來，房地產(chǎn)好消息不斷，但銷售增長量并不明顯。同時(shí)，作為中國舉辦奧運(yùn)會(huì)的必要準(zhǔn)備，政府開始對奧運(yùn)會(huì)場館的建設(shè)投入了大量財(cái)力與物力進(jìn)行修建改善,石景山區(qū)的重要場館部分已經(jīng)開始運(yùn)營。申奧成功直接促進(jìn)本項(xiàng)目的未來發(fā)展。首鋼作為石景山區(qū)的支柱型企業(yè)也在經(jīng)營方向上發(fā)生著巨大變化。其開發(fā)金蘋閣、金泰閣等項(xiàng)目為石景山地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展增色不少。（二） 石景山地區(qū)房地產(chǎn)市場環(huán)境分析我公司對石景山地區(qū)進(jìn)行初步市場調(diào)研后發(fā)現(xiàn)：石景山地區(qū)的樓盤眾多，競爭十分激烈。初步判斷金蘋閣、地鐵古城家園、龍德公寓、玉阜家園為主要競爭對手。上述四個(gè)項(xiàng)目皆取得了不同程度的成功，說明即使在競爭十分激烈的情況下，有優(yōu)勢的項(xiàng)目，在良好的營銷推廣條件下，仍會(huì)取得可觀的利潤；但另一方面，石景山房地產(chǎn)項(xiàng)目不斷增加，價(jià)格大戰(zhàn)已隱隱拉開序幕，所以本項(xiàng)目開發(fā)商要認(rèn)真謹(jǐn)慎對待，在漫長的銷售周期中單一形式的產(chǎn)品是難以保駕全程的，需有其它有利的營銷手段與產(chǎn)品創(chuàng)新做配合。注：石景山地區(qū)沒有本項(xiàng)目同檔次的高檔社區(qū)，以上幾個(gè)項(xiàng)目是因?yàn)楦骶弑卷?xiàng)目的不同競爭特色，才成為主要競爭對手。l 項(xiàng)目的成功之處總結(jié)以下幾點(diǎn)：（1） 以地鐵為依托的良好地段；（2） 專業(yè)銷售隊(duì)伍；（3） 銷售手段準(zhǔn)備充分完善；（4） 市場定位準(zhǔn)確（5） 宣傳吻合目標(biāo)市場特點(diǎn)（6） 價(jià)格適中非主要競爭對手：和楓雅居、海特花園。上述項(xiàng)目成敗參半，說明在各項(xiàng)目實(shí)力相近的情況下，誰注重產(chǎn)品營銷的專業(yè)性，項(xiàng)目功能完善，誰就可以贏得客戶的青睞而取得成功。（四）市場空缺 價(jià)格空缺由于石景山房地產(chǎn)市場供給豐富,但高檔次的住宅是市場空缺，本項(xiàng)目所處地理位置與自身?xiàng)l件，使本項(xiàng)目不能以低價(jià)格進(jìn)行競爭，所以針對本項(xiàng)目價(jià)格空缺明顯,但石景山地區(qū)的價(jià)格認(rèn)知程度有待進(jìn)一步調(diào)查研究。 功能空缺這是一個(gè)復(fù)雜的問題，在沒有準(zhǔn)確的市場調(diào)查前不可以貿(mào)然提出，不過本項(xiàng)目服務(wù)設(shè)施齊全，下沉式廣場、2400平方米會(huì)所在石景山區(qū)具有唯一性，所以同類型項(xiàng)目對于本項(xiàng)目可借鑒的地方不多，而此地區(qū)的高檔物業(yè)到底需要何種特色功能服務(wù)將是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵之一。 概念空缺 與上個(gè)問題相同，再?zèng)]有準(zhǔn)確的市場調(diào)查前不可以貿(mào)然提出，而且這是此項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，更需要仔細(xì)斟酌。
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