【正文】 江西鑫泰投資咨詢有限公司 南 昌 市 省 府 大 院 北 二 路 71號TEL：07916281992 EMAIL：xjtzjb@農(nóng)家店物流配送中心建設項目可行性研究報告第 2 頁 共 69 頁農(nóng)家店物流配送中心建設項目可行性研究報告目 錄第一章 總 論 4第一節(jié) 項目名稱及建設單位 4第二節(jié) 項目可行性研究編制的原則、依據(jù)和范圍 5第三節(jié) 項目概況 6第二章：項目區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及優(yōu)勢 10第一節(jié) 項目區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀 10第二節(jié) 項目區(qū)域優(yōu)勢 13第三章 項目建設的必要性與市場分析 14第一節(jié) 項目建設的必要性 14第二節(jié) 市場分析 16第四章 廠址選擇及廠區(qū)規(guī)劃布局 20第一節(jié) 廠址所在位置現(xiàn)狀 20第二節(jié) 廠區(qū)規(guī)劃布局 22第五章 業(yè)務流程與工程方案 24第一節(jié) 業(yè)務流程 24第二節(jié) 建設工程方案 25第六章 總圖運輸與公用輔助工程 27第一節(jié) 總圖布置 27第二節(jié) 場內外運輸 28第三節(jié) 公用輔助工程 29第七章 節(jié)能、節(jié)水 33第一節(jié) 節(jié)能、節(jié)水編制依據(jù) 33第二節(jié) 節(jié)能、節(jié)水原則 34第三節(jié) 節(jié)能措施 34第四節(jié) 節(jié)水措施 35第八章 環(huán)境影響評價 35第一節(jié) 區(qū)域環(huán)境現(xiàn)狀 35第二節(jié) 環(huán)境保護、設計標準 36第三節(jié) 環(huán)境保護、設計原則 36第四節(jié) 施工期環(huán)境影響評價 37第五節(jié) 項目污染及治理措施 40第六節(jié) 環(huán)境影響評價 41第九章 勞動安全、衛(wèi)生與消防 41第一節(jié) 勞動安全與衛(wèi)生 41第二節(jié) 消防措施 45第十章 組織機構及人力資源配置 46第一節(jié) 組織機構 46第二節(jié) 人力資源配置 47第十一章 項目實施進度 48第一節(jié) 建設計劃 48第二節(jié) 項目實施進度安排 49第十二章 投資估算與資金籌措 50第一節(jié) 投資估算 50第二節(jié) 項目總投資使用計劃與資金籌措計劃 53第十三章 財務評價 54第一節(jié) 經(jīng)濟評價和效益分析依據(jù) 54第二節(jié) 營業(yè)收入估算和成本費用分析 56第三節(jié) 經(jīng)濟效益分析和評價 56第四節(jié) 不確定性分析 57第五節(jié) 項目財務評價結論 59第十四章 社會評價及風險分析 60第一節(jié) 社會評價 60第二節(jié) 風險分析 60第十五章 研究結論 62第十六章 附表 1第一章 總 論第一節(jié) 項目名稱及建設單位項目名稱：某縣“農(nóng)家店”物流配送中心建設項目建設性質：新建工程建設單位：某貿(mào)易有限公司項目選址：某八一鄉(xiāng)南江村（見附圖）企 業(yè) 名 稱：某貿(mào)易有限公司企 業(yè) 地 址：某縣蓮塘鎮(zhèn) 法定代表人：某注冊資金：貳佰圓整實收資本：貳佰圓整公司類型：有限責任公司（自然人投資或控股）營業(yè)期限：2008年3月7日至2028年3月6日主要經(jīng)營范圍：國內貿(mào)易（國家有專項規(guī)定的除外，涉及許可證的憑有效許可證經(jīng)營）某貿(mào)易有限公司是某縣一家大型零售連鎖企業(yè)，注冊資金200萬元，員工130人。公司擁有1200平方米的配送中心一個，并有配送車輛10輛；在全縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)有鄉(xiāng)級加盟超市（配送點），村級加盟超市八十多個，與公司保持業(yè)務聯(lián)系的其他超市一百多個。2008年3月，公司被國家商務部批準為“萬村千鄉(xiāng)”市場工程龍頭企業(yè)。第二節(jié) 項目可行性研究編制的原則、依據(jù)和范圍編制原則合法性原則；社會、生態(tài)、經(jīng)濟綜合效益原則；實事求是、科學性原則；實用性、可操作性原則；編制依據(jù)中華人民共和國土地管理法（中華人民共和國主席令第28號）；中華人民共和國安全生產(chǎn)法（中華人民共和國主席令第70號）；中華人民共和國城市規(guī)劃法（中華人民共和國主席令第23號）；中華人民共和國環(huán)境保護法（中華人民共和國主席令第22號）； 《江西省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要》；《某市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要》；《某縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要》；《商務部關于開展“萬村千鄉(xiāng)”市場工程試點的通知》（國辦發(fā)[2004]57號）《江西省人民政府辦公廳轉發(fā)省內貿(mào)辦關于江西省“萬村千鄉(xiāng)”市場工程試點實施意見的通知》（贛府廳發(fā)[2005]56號）江西省建設用地指標投資項目可行性研究報告編制指南編制報告的委托合同項目承辦單位提供的其他相關資料編制范圍本可行性研究報告主要對某貿(mào)易有限公司擬投資的某縣“農(nóng)家店”物流配送中心建設項目進行分析評價，主要包括項目市場供求分析、建設規(guī)模、產(chǎn)品方案、選址、工藝流程、節(jié)能環(huán)保、資金籌措以及成本與效益、風險分析等內容。第三節(jié) 項目概況擬建地點某縣八一鄉(xiāng)南江村（見附圖）建設規(guī)模建設規(guī)模：該項目征地面積60畝（合40000平方米）?？偨ㄖ娣e22000平方米，建筑總占地面積為20600平方米。主要建筑內容如下：（1）物流倉庫10幢，每幢建筑面積2000平方米，分別為油米調味、沖調食品、休閑食品、飲品、煙酒糖類、果品、冷凍食品、家電五金、塑料制品、其它日用百貨。（2）綜合辦公樓一幢（1000平方米），內設總辦、財務部、采購部、營運部、人力資源部，行政部、配送部、信息部、企劃部、工程部。（3）職工宿舍、食堂一幢（1000平方米）。（4）道路、廣場及停車場等18000平方米。主要建設條件（1）項目選址符合環(huán)保要求，已經(jīng)通過某環(huán)境保護局的審批。（1）本項目位于南江村，占地60畝，蓮塔路位于項目用地旁邊，交通便利，項目用地性質屬于商服用地，使用年限為40年。（2）本項目系屬國家商務部的“萬村千鄉(xiāng)”市場工程項目，因此該項目的建設會得到政策的保障。（3）某貿(mào)易有限公司（乙方）與某縣八一政府（甲方）簽訂了項目投資合同書，合同規(guī)定：甲方負債協(xié)助乙方辦理公司注冊及項目開發(fā)的有關證件（費用乙方自理）；甲方為乙方新成立的項目施工、開發(fā)經(jīng)營等活動提供良好的投資環(huán)境。該合同的簽訂，為本項目創(chuàng)造了一個良好的投資環(huán)境。（4）地理位置好。八一鄉(xiāng)北與省會某市接壤，南與縣城蓮塘毗鄰，京九鐵路、浙贛鐵路和105國道、320國道貫穿鄉(xiāng)境，地理位置得天獨厚。（5）項目依托條件好。其一，區(qū)域水、電等資源供給充足，可滿足項目實施后正常生產(chǎn)之要求；其二，該項目可依托開發(fā)區(qū)成熟的公用工程、輔助工程、儲運設施等富余資源及低廉的勞動力資源、完善的社會化服務體系；從而加快項目建設進度，降低成本，節(jié)約投資，提高綜合效益。項目總投資與資金籌措方式本項目計劃總投資6000萬元，其中鋪底流動流動資金1600萬元。其中建筑工程費2592萬元，設備工器具購置費及安裝費770萬元，其他工程費715萬元。（詳見：“項目投資估算表”與“項目總投資使用計劃與資金籌措表”）項目效益情況項目建成后，預計達產(chǎn)期年均銷售收入為5600萬元，稅金總額616．6萬元。項目主要經(jīng)濟技術指標（1）總體設計指標 （2）主要財務評價指標序號項目單位數(shù)值1項目總投資萬元6000固定資產(chǎn)投資萬元3630鋪底流動資金萬元1600無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)萬元7702銷售收入萬元56003利潤總額萬元4稅金總額萬元616．65財務內部收益率%6財務凈現(xiàn)值萬元7動態(tài)投資回收期年8投資利潤率%9投資利稅率%10盈虧平衡點%第二章：項目區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及優(yōu)勢第一節(jié) 項目區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀某縣區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀某縣位于江西省中部偏北，贛江、撫河下游，鄱陽湖之濱。位處北緯28176。16′～28176。58′、東經(jīng)115176。49′～116176。19′之間。由東至西寬36公里，從南至北77公里。東接進賢縣，南鄰豐城市，西、北與新建縣隔贛江相望，東北瀕鄱陽湖，中西部對某市呈抱合之勢。某縣土地總面積273萬畝，其中耕地面積121萬畝。全境地勢平坦，南高北低，無山脈，僅有零星丘陵山地。屬亞熱帶季風氣候。冬寒、春暖、夏熱、秋涼，四季分明，雨量充沛，日照充足。，夏為雨季，占全年總降水量近一半，春、秋次之，冬季最少；℃左右。全境水系發(fā)達。江河溝渠縱橫交錯，湖泊庫塘星羅棋布，水鄉(xiāng)澤國，過境河道有贛江、撫河、清豐山河。地下水資源豐富。地下水涌量約為26萬噸／日左右，－，水位埋深小于５米，分布均勻，水質較好。某縣是省會某的南大門，省城近郊，縣城離市區(qū)中心僅18公里。全縣目前已形成一個公路、航空、水路、鐵路等齊全的交通運輸網(wǎng)絡。公路四通八達，１０５、３１６、３２０國道、溫厚高速公路穿境而過；京九鐵路與浙贛鐵路在向塘鎮(zhèn)交匯，使某縣成為真正的黃金十字鐵路樞紐，向塘鐵路編組站成為僅次于鄭州的全國第二大貨運編組站；贛江、撫河在境內交匯，航道可通長江各口岸；縣城離昌北機場 25 公里。八一鄉(xiāng)區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀八一鄉(xiāng)地處某縣東側，北鄰某市，南連銀三角、西靠縣城蓮塘，東面是撫河故道、武陽鎮(zhèn)。與省級小藍開發(fā)區(qū)、英雄開發(fā)區(qū)構成犄角之勢。是縣城發(fā)展規(guī)劃區(qū)。三分之一的轄地已與縣城蓮塘融為一體。京九鐵路、浙贛鐵路、105國道、320國道縱貫鄉(xiāng)境，與鄉(xiāng)村兩級水泥公路互成網(wǎng)絡，交通便捷發(fā)達，地利優(yōu)勢突出，頗具發(fā)展?jié)摿?。八一鄉(xiāng)土地面積42平方公里，其中耕地面積25928畝。下轄15個行政村，90個村小組。屬全縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)的中等規(guī)模鄉(xiāng)鎮(zhèn)。八一鄉(xiāng)經(jīng)濟活躍。鄉(xiāng)財政收入1505萬元，農(nóng)民人均收入4200元。與2002年對比，翻了一番多。位列全縣第三，全市鄉(xiāng)鎮(zhèn)16位，全省百強鄉(xiāng)鎮(zhèn)前50位。八一鄉(xiāng)農(nóng)業(yè)資源充足。糧食生產(chǎn)以水稻為主，年播面48930畝，；多種經(jīng)營以家禽、鮮魚、生豬、蔬菜四大主導產(chǎn)業(yè)為主，年經(jīng)營量為家禽150萬羽、生豬8萬頭、鮮魚3560噸、蔬菜2500畝，初步形成了基地化的規(guī)模經(jīng)營。2005年，%。八一鄉(xiāng)企業(yè)發(fā)展較快。以入駐小藍經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為主，鄉(xiāng)內發(fā)展集中區(qū)為輔。目前企業(yè)總數(shù)達到90個，其中入戶小藍開發(fā)區(qū)企業(yè)11家，開工的9家，投產(chǎn)的5家，投資規(guī)模5000萬元以上的骨干企業(yè)8家，分別是開發(fā)區(qū)的金沙彩印、恒立泰紡織、海聯(lián)藥業(yè)、美圓電纜，鄉(xiāng)內的蘭豐水泥、日豐紡織、昌南建工、海聯(lián)集團，初步形成了針織輕紡、印刷包裝、電子電力、倉儲流通、畜禽飼料、建筑建材6個產(chǎn)業(yè)板塊。2005年企業(yè)總產(chǎn)值7個億、稅金804萬元。%%。八一鄉(xiāng)第三產(chǎn)業(yè)外向型發(fā)展迅速。2005年全鄉(xiāng)打工經(jīng)商人員5000人，占全鄉(xiāng)總勞力的1/3。其中縣外異地打工經(jīng)商2000人。縣內開店坐鋪的個體工商戶1500多家。三產(chǎn)收入占人均收入的50%。八一鄉(xiāng)社會事業(yè)推進良好。2005年中小學添置電腦200臺，裝配了多媒體室、語音室，實現(xiàn)了教學現(xiàn)代化，教學樓零危房；衛(wèi)生院進行了醫(yī)療設備更新?lián)Q代，開展了農(nóng)村新型合作醫(yī)療，農(nóng)民參加率91%；社會救助為全鄉(xiāng)503戶困難戶、81戶特困戶發(fā)放救濟金25萬元；擁軍優(yōu)屬為現(xiàn)役軍屬、烈屬；社會撫養(yǎng)為五保戶、孤兒及殘疾人等弱勢群體辦理了.第二節(jié) 項目區(qū)域優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢： 八一鄉(xiāng)北與省會某市接壤，南與縣城蓮塘毗鄰，京九鐵路、浙贛鐵路和105國道、320國道貫穿鄉(xiāng)境，地理位置得天獨厚。 基礎設施境內通訊發(fā)達，擁有先進的程控電話設備和移動通信系統(tǒng)；水泥公里聯(lián)網(wǎng)；有獨立供電、供水、排水系統(tǒng)。鄉(xiāng)村水泥公路互成網(wǎng)絡，交通便捷發(fā)達，區(qū)域優(yōu)勢突出，頗具發(fā)展?jié)摿Α９┧核Y源豐富，日供水20萬噸的昌南水廠于2005年12月投入使用，取水自贛江河床底12米深處，水質優(yōu)良、價格低廉。排水：區(qū)內擁有全省開發(fā)區(qū)內首座污水處理廠，雨、建成了兩座裝機容量2310千瓦的電排站。供電：供電有保障，11萬伏鄧埠變電站正常啟用，另一座11萬伏霞山變電站正在開工建設。人力資源某作為江西省的科技、教育、文化中心，現(xiàn)擁有各類大專院校40余所，擁有省、市級以上科研院所69家。同時某還是全國三大民辦高?；刂?。目前開發(fā)區(qū)周邊有富余勞動力33萬人，技術工、熟練工市場充足，人工相對便宜。金融環(huán)境金融服務銀企合作是現(xiàn)代經(jīng)濟的核心，現(xiàn)代金融企業(yè)的服務質量是企業(yè)發(fā)展壯大的關鍵，為支持企業(yè)做強做大，給企業(yè)提供優(yōu)質的發(fā)展空間，某縣為銀行與企業(yè)搭建橋梁，為企業(yè)提供發(fā)展保障。生產(chǎn)力要素：供電及價格：縣內水電充沛。+基本電價16元/kw月；。供水及價格：；；；。勞動力及價格：鎮(zhèn)勞動力資源豐富，農(nóng)村勞動力剩余較大，部分外出務工，尚有大量剩余勞動力。第三章 項目建設的必要性與市場分析第一節(jié) 項目建設的必要性是貫徹落實國家商務部“萬村千鄉(xiāng)”市場工程的需要為開拓農(nóng)村市場，做好為農(nóng)服務工作，根據(jù)商務部、財政部關于開展“萬村千鄉(xiāng)”市場工程試點，“萬村千鄉(xiāng)”市場工程是以連鎖經(jīng)營等現(xiàn)代流通方式，在農(nóng)村建設規(guī)范“農(nóng)家店”，構建符合我國國情的新型農(nóng)村商品流通網(wǎng)絡，從而保障農(nóng)民方便消費、放心消費，促進農(nóng)村經(jīng)濟加快發(fā)展。當前，我省農(nóng)村消費正處于升級階段，農(nóng)民基本生活消費穩(wěn)定上升，健康及享受型消費快速增長，耐用消費品加快普及，農(nóng)民消費需求呈現(xiàn)多元化、多層次發(fā)展趨勢。但是，我省農(nóng)村市場發(fā)展滯后，廣大農(nóng)村區(qū)域仍然是以傳統(tǒng)的流通方式為主，固定商業(yè)網(wǎng)點不足，設施簡陋，經(jīng)營商品單調，組織化程度低，交易手段落后，“小、散、差”問題突出，是假冒偽劣商品事件的多發(fā)地區(qū)，坑農(nóng)害農(nóng)事件時有發(fā)生，這種狀況嚴重地制約了農(nóng)