【正文】 大型社會(huì)停車(chē)場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目第一章 總論 項(xiàng)目服務(wù)單位基本情況單位名稱(chēng)：**市城市管理局聯(lián) 系 人：聯(lián)系電話(huà)：郵政編碼： 項(xiàng)目建設(shè)單位由招商引資單位通過(guò)招商確定。 項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目名稱(chēng)、建設(shè)性質(zhì)及建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目名稱(chēng)：**市大型社會(huì)停車(chē)場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目；項(xiàng)目性質(zhì)：新建；建設(shè)地點(diǎn)：**市貢江新區(qū)。 建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容本項(xiàng)目占地面積30畝（20000m2），主要建設(shè)地上及地下停車(chē)場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)、修理房、洗車(chē)庫(kù)及供水、供電等配套設(shè)施。倉(cāng)庫(kù)、修理房、洗車(chē)庫(kù)總建筑面積4000m2。項(xiàng)目建成后，可實(shí)現(xiàn)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位950個(gè)（其中，小車(chē)停車(chē)位850個(gè)，大車(chē)停車(chē)位100個(gè)），非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位432個(gè)的規(guī)模，同時(shí)具有3000 m2的倉(cāng)儲(chǔ)能力及配套的汽車(chē)修理和洗車(chē)服務(wù)能力。 建設(shè)工期本項(xiàng)目建設(shè)工期為12個(gè)月，即2014年9月2015年8月。 項(xiàng)目投資與資金籌措（1），全部為建設(shè)投資。（2）資金籌措：，申請(qǐng)銀行貸款4000萬(wàn)元。 研究工作的主要依據(jù)與范圍 研究工作的主要依據(jù)（1）《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》； （2）《國(guó)務(wù)院關(guān)于支持贛南等原中央蘇區(qū)振興發(fā)展的若干意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)[2012]21號(hào)）；（3）中共江西省委、江西省人民政府貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于支持贛南等原中央蘇區(qū)振興發(fā)展的若干意見(jiàn)》的實(shí)施意見(jiàn)（贛發(fā)[2012]8號(hào)）；（4）《汽車(chē)庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ10098）；（5）《汽車(chē)庫(kù)、修車(chē)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB5006797）；（6）《江西省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》； （7）《贛州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》；（8）《**市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》；（9）《羅霄山連片特困地區(qū)（于都片區(qū)）區(qū)域發(fā)展與扶貧攻堅(jiān)規(guī)劃》（20112020年）；（10）《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）（修正）》；（11）《城市道路和建筑物無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ502001）；（12）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB5018093）（2002年版）；（13）《建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500152009）；（14）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB500162006）；（15）《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院[1998]253號(hào)令）；（16）《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB30951996）；（17）《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB89781996）；（18）《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法》；（19）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）（發(fā)改投資[2006]1325號(hào)文）；（20）建設(shè)單位提供的進(jìn)行可行性研究工作的有關(guān)基礎(chǔ)資料。 研究范圍本可行性研究報(bào)告主要對(duì)公司擬投資建設(shè)**市大型社會(huì)停車(chē)場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行綜合分析及評(píng)價(jià)，主要包括以下幾方面的內(nèi)容：（1）項(xiàng)目所在地概況、規(guī)劃及建設(shè)條件（2）項(xiàng)目建設(shè)的必要性（3）需求分析與建設(shè)規(guī)模（4）工程建設(shè)方案（5）環(huán)境影響與勞動(dòng)安全衛(wèi)生（6）節(jié)能分析（7）組織機(jī)構(gòu)與項(xiàng)目管理（8）項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃（9）投資估算和融資方案（10）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（11）社會(huì)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析 綜合效益分析 經(jīng)濟(jì)效益分析本項(xiàng)目建成達(dá)產(chǎn)后，，%；，%；，。，%（稅后），項(xiàng)目具有財(cái)務(wù)可行性。 社會(huì)效益分析項(xiàng)目的實(shí)施有利于解決城市停車(chē)難的問(wèn)題。近年來(lái)，隨著**市城市經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，汽車(chē)進(jìn)家庭的步伐加快，城市機(jī)動(dòng)車(chē)發(fā)展迅猛，目前全縣機(jī)動(dòng)車(chē)保有量已達(dá)到5萬(wàn)輛。相比之下，城市停車(chē)設(shè)施建設(shè)明顯滯后，使停車(chē)供求矛盾日益尖銳，停車(chē)難的問(wèn)題日益凸顯。停車(chē)難，已經(jīng)成為**市交通發(fā)展、汽車(chē)消費(fèi)的瓶頸之一。本項(xiàng)目建成后可以有效的解決城市停車(chē)難這一問(wèn)題。本項(xiàng)目完成后將產(chǎn)生顯著的社會(huì)效益，為**市貢江新區(qū)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。本項(xiàng)目建設(shè)完成達(dá)產(chǎn)后，為社會(huì)提供就業(yè)崗位20個(gè)。該項(xiàng)目無(wú)論從技術(shù)上還是從經(jīng)濟(jì)分析上來(lái)看均是可行的。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)詳見(jiàn)表11。表11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)單　位數(shù)　　量備注1占地面積m22000030畝2總投資萬(wàn)元建設(shè)投資萬(wàn)元流動(dòng)資金萬(wàn)元03資金籌措銀行貸款萬(wàn)元4000自籌資金萬(wàn)元4定 員人20其中：工人人12工程技術(shù)人員人3管理人員人55主要燃料動(dòng)力消耗水萬(wàn)噸1電萬(wàn)度456財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)總成本萬(wàn)元/年達(dá)產(chǎn)年經(jīng)營(yíng)成本萬(wàn)元/年達(dá)產(chǎn)年?duì)I業(yè)收入萬(wàn)元/年達(dá)產(chǎn)年?duì)I業(yè)稅萬(wàn)元/年達(dá)產(chǎn)年?duì)I業(yè)稅金及附加萬(wàn)元/年達(dá)產(chǎn)年企業(yè)所得稅萬(wàn)元/年達(dá)產(chǎn)年?duì)I業(yè)利潤(rùn)總額萬(wàn)元/年達(dá)產(chǎn)年利稅總額萬(wàn)元/年達(dá)產(chǎn)年投資利稅率%達(dá)產(chǎn)年凈利潤(rùn)總額萬(wàn)元/年達(dá)產(chǎn)年投資利潤(rùn)率%達(dá)產(chǎn)年投資回收期年不含建設(shè)期財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%稅后盈虧平衡點(diǎn)（BEP）%77第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 項(xiàng)目建設(shè)背景，是**市城市建設(shè)的一大亮點(diǎn)。**市通過(guò)整合長(zhǎng)征出發(fā)地體驗(yàn)區(qū)、文教體育綜合區(qū)和貢江新城三個(gè)項(xiàng)目群，建設(shè)產(chǎn)業(yè)與城市相融發(fā)展的承載平臺(tái)，力爭(zhēng)用8年時(shí)間，使之成為**市中央商務(wù)區(qū)、總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)、公共服務(wù)配套區(qū)、紅色文化體驗(yàn)區(qū)、綠色生態(tài)居住區(qū)，中心城區(qū)人口達(dá)50萬(wàn)人、城市規(guī)模達(dá)50平方公里，實(shí)現(xiàn)由中等城市向大城市邁進(jìn)。自貢江新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的全面啟動(dòng)以來(lái)，新區(qū)的各項(xiàng)事業(yè)呈現(xiàn)了蓬勃發(fā)展的勢(shì)頭，**市圍繞建設(shè)現(xiàn)代化商務(wù)商貿(mào)區(qū)的目標(biāo)，按照先“地下”后“地上”、“先規(guī)劃”后“開(kāi)發(fā)”、先“框架”后“建筑”的建設(shè)原則，堅(jiān)持“高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高水平管理”的開(kāi)發(fā)理念，加速推進(jìn)各項(xiàng)基礎(chǔ)、公建配套設(shè)施建設(shè)，致力于把貢江新區(qū)打造為**市最重要的交通樞紐中心和市域次級(jí)商務(wù)商貿(mào)中心。隨著近年來(lái)**市貢江新區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，私家車(chē)數(shù)量的增多，城市停車(chē)設(shè)施建設(shè)滯后使停車(chē)供求矛盾日益尖銳，城市停車(chē)難的問(wèn)題日益凸顯。尤其在中心區(qū)，由于很多公共建筑配建泊位嚴(yán)重不足，停車(chē)位更是一位難求。停車(chē)難已經(jīng)成為制約城市交通發(fā)展和汽車(chē)消費(fèi)的重要瓶頸之一。**市為了配合新區(qū)的發(fā)展規(guī)劃以及滿(mǎn)足人們駕車(chē)出行的需求，杜絕停車(chē)難給城市發(fā)展帶來(lái)的制約，進(jìn)一步完善貢江新區(qū)的基礎(chǔ)配套建設(shè)，實(shí)現(xiàn)貢江新區(qū)的和諧發(fā)展，使基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與城市發(fā)展同步而行、協(xié)調(diào)一致。 項(xiàng)目建設(shè)必要性（1）貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于支持贛南等原中央蘇區(qū)振興發(fā)展的若干意見(jiàn)》中的相關(guān)政策2012年6月28日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于支持贛南等原中央蘇區(qū)振興發(fā)展的若干意見(jiàn)》正式出臺(tái)。《若干意見(jiàn)》提出，要深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，弘揚(yáng)蘇區(qū)精神，加大扶持力度，加快新型工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程，努力走出一條欠發(fā)達(dá)地區(qū)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的新路子，使原中央蘇區(qū)人民早日過(guò)上富裕幸福的生活，確保與全國(guó)同步進(jìn)入全面小康社會(huì)。本項(xiàng)目的建設(shè)正是在這樣的大好形勢(shì)下提出的。（2）項(xiàng)目建設(shè)是解決城市停車(chē)難問(wèn)題的需要近年來(lái)，隨著**市城市經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，汽車(chē)進(jìn)家庭的步伐加快，城市機(jī)動(dòng)車(chē)發(fā)展迅猛，截至到2013年，**市城區(qū)機(jī)動(dòng)車(chē)保有量已達(dá)到5萬(wàn)輛，年增長(zhǎng)率高達(dá)10%以上，私家車(chē)數(shù)量日益增長(zhǎng)。相比之下，城市停車(chē)設(shè)施建設(shè)明顯滯后，使停車(chē)供求矛盾日益尖銳，停車(chē)難的問(wèn)題日益凸顯。尤其在貢江新區(qū)，由于很多公用建筑配建泊位嚴(yán)重不足，停車(chē)位更是一位難求。停車(chē)難，已經(jīng)成為**市交通發(fā)展、汽車(chē)消費(fèi)的瓶頸之一。通過(guò)本項(xiàng)目的實(shí)施，可以有效的解決城市停車(chē)難這一問(wèn)題。（3）項(xiàng)目建設(shè)是符合貢江新區(qū)規(guī)劃建設(shè)的需要貢江新區(qū)的發(fā)展秉持著“先規(guī)劃、后開(kāi)發(fā)”的理念，加速推進(jìn)各項(xiàng)基礎(chǔ)、公建配套設(shè)施建設(shè)，致力于把貢江新區(qū)打造為**市最重要的交通樞紐中心和商務(wù)商貿(mào)中心。本項(xiàng)目的建設(shè)是為了適應(yīng)貢江新區(qū)又快又好發(fā)展的迫切需求。（4）項(xiàng)目建設(shè)是提高區(qū)域服務(wù)質(zhì)量的需要本項(xiàng)目的建設(shè)將有助于改善貢江新區(qū)地區(qū)交通和停車(chē)的環(huán)境，緩解區(qū)域內(nèi)的停車(chē)位不足的問(wèn)題，尤其是中心區(qū)域停車(chē)位難求的現(xiàn)象，從而大大提高了貢江新區(qū)的環(huán)境檔次，改善了新區(qū)的停車(chē)和交通的狀況，緩解貢江新區(qū)停車(chē)位不足的問(wèn)題，大大提貢江新區(qū)區(qū)域的服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，對(duì)于提升貢江新區(qū)的知名度和美譽(yù)度以及提高貢江新區(qū)的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力和影響力影響深遠(yuǎn)。（5）解決城市發(fā)展與土地緊缺矛盾的有效途徑現(xiàn)代社會(huì)城市已經(jīng)變得十分擁擠，土地不斷被占用，空氣污染在加劇，生態(tài)環(huán)境遭到破壞，以及戰(zhàn)爭(zhēng)與自然災(zāi)害等，這一切都構(gòu)成了對(duì)人類(lèi)自身生存的威脅。城市地面空間及上空被高層建筑和高架路擠占，給自然環(huán)境帶來(lái)很大的威脅，開(kāi)發(fā)地下空間將是城市可持續(xù)發(fā)展，解決城市土地緊缺的有效途徑。耕地資源是一個(gè)國(guó)家最重要的戰(zhàn)略資源之一，土地資源的可持續(xù)利用是我國(guó)實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的基礎(chǔ)。我國(guó)土地最多能供應(yīng)17億人口的糧食是以人均耕地基本維持目前水平為前提的，正規(guī)耕地資源極其有限并將繼續(xù)減少的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)，成為目前中國(guó)政府和人民關(guān)注的最重大和最迫切的問(wèn)題之一。城市地下空間資源的開(kāi)發(fā)利用，可保護(hù)現(xiàn)在耕地不被破壞，有利于減少環(huán)境污染，提高城市化水平。我國(guó)城市地下空間開(kāi)發(fā)起步于20世紀(jì)60年代的人防工程，其主導(dǎo)思想是以防止戰(zhàn)爭(zhēng)空襲為目的，當(dāng)時(shí)尚未認(rèn)識(shí)到地下空間與城市用地及平時(shí)用地的利用關(guān)系，因而有相當(dāng)多的工程沒(méi)有同城市建設(shè)相結(jié)合。隨著社會(huì)的發(fā)展與進(jìn)步及城市化的程度不斷的提高，地下空間開(kāi)發(fā)的意義已被人們所認(rèn)識(shí)，19世紀(jì)是“橋”的世紀(jì)，20世紀(jì)是“高層建筑”的世紀(jì)，21世紀(jì)是地下空間的世紀(jì)，因此，城市地下空間的開(kāi)發(fā)利用是城市建設(shè)和發(fā)展不可缺少的組成部分，也只有這樣才能保證城市空間的可持續(xù)發(fā)展。而城市地下空間開(kāi)發(fā)利用的最終目的是為人類(lèi)活動(dòng)創(chuàng)造更美好、更有意義的生存環(huán)境，通過(guò)改善城市空間環(huán)境的質(zhì)量來(lái)提高生活質(zhì)量。本項(xiàng)目停車(chē)場(chǎng)建設(shè)工程設(shè)置了地下建設(shè)，對(duì)于解決土地資源緊缺與城市發(fā)展的矛盾起到了積極的作用。綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)是貢江新區(qū)發(fā)展的需要，是解決城市停車(chē)難問(wèn)題的需要，是符合貢江新區(qū)規(guī)劃建設(shè)的需要，是提高區(qū)域服務(wù)質(zhì)量的需要，是解決城市發(fā)展與土地緊缺矛盾的有效途徑，項(xiàng)目的建設(shè)是很有必要的。第三章 項(xiàng)目需求分析與建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目需求分析一、項(xiàng)目區(qū)位本項(xiàng)目停車(chē)場(chǎng)工程位于貢江新區(qū)內(nèi)，所處區(qū)位位于于都中心城區(qū)南部，在構(gòu)筑于都城市中心中起著及其重要的作用，作為重要的城市區(qū)域之一，交通樞紐、現(xiàn)代商務(wù)、生態(tài)居住三大城市功能的定位已經(jīng)明確。目前，停車(chē)場(chǎng)地塊周邊的用地目前處于正在開(kāi)發(fā)階段，眾多用地尚未建成，已建成用地與正在建設(shè)的用地目前已經(jīng)按照規(guī)劃進(jìn)行實(shí)施。江星路地塊北側(cè)和西側(cè)為教育用地，南側(cè)及東側(cè)為商業(yè)用地，其中南側(cè)已規(guī)劃為多層綜合性商場(chǎng)（江星廣場(chǎng)）。外圍地區(qū)以居住用地為主。本項(xiàng)目周邊的用地主要為商住混合用地、商業(yè)用地以及居住區(qū)用地。二、交通需求預(yù)測(cè)本項(xiàng)目屬于公共停車(chē)場(chǎng)性質(zhì)，吸引客流主要是小汽車(chē)出行。由于各類(lèi)建筑均嚴(yán)格按照了**市停車(chē)配建標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了配建，內(nèi)部員工停車(chē)位及大部分訪(fǎng)客停車(chē)位基本在其項(xiàng)目?jī)?nèi)解決。訪(fǎng)客停車(chē)位不夠的情況下，由外部公共停車(chē)場(chǎng)解決。因此，本停車(chē)場(chǎng)主要面向于周邊地塊項(xiàng)目的訪(fǎng)客停車(chē)需求。根據(jù)停車(chē)場(chǎng)的服務(wù)半徑分析，通常城市的停車(chē)步行范圍為100300米。根據(jù)的相關(guān)調(diào)查，商場(chǎng)顧客的購(gòu)物時(shí)間約為70分鐘，行政機(jī)關(guān)訪(fǎng)客的辦事時(shí)間約為40分鐘，文化娛樂(lè)的辦事時(shí)間參考商場(chǎng)顧客，約為70分鐘，醫(yī)院看病人員時(shí)間約為90分鐘。再適當(dāng)考慮目的地與出發(fā)地的距離，增加約1015分鐘左右的步行與繳費(fèi)時(shí)間，在高峰時(shí)段，假設(shè)停車(chē)?yán)寐蔬_(dá)到80%的情況下，本項(xiàng)目停車(chē)設(shè)施發(fā)生吸引量見(jiàn)表31。表31 **市大型社會(huì)停車(chē)場(chǎng)的吸引量與發(fā)生量停車(chē)目的停車(chē)比例（%）周轉(zhuǎn)率吸引量（pcu/h）發(fā)生量（pcu/h）商業(yè)顧客6016884行政辦公訪(fǎng)客156535文化娛樂(lè)顧客155328居民102513合計(jì)100311160 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目停車(chē)場(chǎng)工程分地上和地下兩個(gè)部分，每個(gè)停車(chē)場(chǎng)的建設(shè)規(guī)模如下：（1）地下停車(chē)場(chǎng)：本項(xiàng)目占地面積20000平方米，利用地下空間建設(shè)一層停車(chē)場(chǎng)及服務(wù)物管、配電間等配套設(shè)施，總建筑面積約16000平方米。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)表32。表32 地下停車(chē)場(chǎng)規(guī)劃的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表工程名稱(chēng)地下停車(chē)場(chǎng)總占地面積（m2）20000總建筑面積（m2）16000其中地下一層用地面積（m2）20000建筑面積（m2）16000停車(chē)位機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位不少于500個(gè)非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位不少于停車(chē)場(chǎng)面積的2%無(wú)障礙停車(chē)位不少于12個(gè)（2）地上停車(chē)場(chǎng)：本項(xiàng)目占地面積20000平方米，規(guī)劃為停車(chē)場(chǎng)地，擬建設(shè)地上停車(chē)場(chǎng)及服務(wù)物管、倉(cāng)庫(kù)等配套設(shè)施。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)表33。表33 地上停車(chē)場(chǎng)規(guī)劃的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表工程名稱(chēng)地上停車(chē)場(chǎng)總占地面積（m2）20000停車(chē)位機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位不少于450個(gè)非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位不少于停車(chē)場(chǎng)面積的2%第四章 建設(shè)條件與廠址選擇 所在地理位置現(xiàn)狀 地點(diǎn)與地理位置項(xiàng)目擬建于贛州市**市貢江新區(qū)，**市位于江西省南部、贛州市的東部，貢水中游，地理坐標(biāo)為東經(jīng)115176。11′～115176。49′，北緯25176。48′～26176。20′。東連瑞金、會(huì)昌縣，南連安遠(yuǎn)縣，西鄰贛縣，北靠興國(guó)、寧都縣。，，為贛南第一人口大縣。境內(nèi)交通便利，31323國(guó)道和贛龍鐵路穿境而過(guò)，素有“閩、粵、贛往來(lái)之沖”、“贛南六縣之母”之稱(chēng)。 土地利用現(xiàn)狀根據(jù)《江西省贛州市土地利用總體規(guī)劃（2012～2030）》及《**市功能區(qū)分布圖》