【正文】 第344章：建筑物管理?xiàng)l例詳題 版本日期 30/06/1997本條例旨在利便建筑物或建筑物群的單位的業(yè)主成立法團(tuán)，并就建筑物或建筑物群的管理以及由此附帶引起或與此相關(guān)的事宜而訂定條文。(由1993年第27號(hào)第2條修訂)[1970年6月19日](本為1970年第62號(hào))第1條 簡(jiǎn)稱 版本日期 30/06/1997第I部 簡(jiǎn)稱和釋義本條例可引稱為《建筑物管理?xiàng)l例》。(由1993年第27號(hào)第3條修訂)第2條 釋義 版本日期 12/02/2005在本條例中，除文意另有所指外─“土地注冊(cè)處”(LandRegistry)指根據(jù)《土地注冊(cè)條例》(第128章)設(shè)立的土地注冊(cè)處；(由2002年第20號(hào)第5條修訂)“土地注冊(cè)處處長(zhǎng)”(LandRegistrar)與在新界的土地上的建筑物有關(guān)時(shí)，包括主管當(dāng)局，但只有土地注冊(cè)處處長(zhǎng)才可指明各式表格；(由2002年第20號(hào)第5條修訂)“工作守則”(CodeofPractice)指主管當(dāng)局根據(jù)第44條不時(shí)擬備、修訂或發(fā)出的任何工作守則；(由1993年第27號(hào)第4條增補(bǔ)。由2000年第69號(hào)第2條修訂)“已登記承按人”(registeredmortgagee)指─(a)根據(jù)一項(xiàng)按揭或押記接受業(yè)主將其于某一座建筑物所占的權(quán)益按揭或押記的人，而該項(xiàng)按揭或押記已在土地注冊(cè)處注冊(cè)；及(由1993年第8號(hào)第2條修訂)(b)就一個(gè)單位的憑借任何條例而設(shè)立的押記而獲得押記權(quán)利的人；“公用部分”(monparts)指─(a)建筑物的全部，但不包括在土地注冊(cè)處注冊(cè)的文書所指明或指定專供某一業(yè)主使用、占用或享用的部分；及(由1993年第8號(hào)第2條修訂)(b)附表1指明的部分，但上述文書如此指明或指定的部分除外；“公契”(deedofmutualcovenant)指一份文件，該文件─(a)界定業(yè)主之間的權(quán)利、權(quán)益、責(zé)任；及(b)在土地注冊(cè)處注冊(cè)；(由1993年第8號(hào)第2條修訂)“主管當(dāng)局”(Authority)指民政事務(wù)局局長(zhǎng)；(由1993年第27號(hào)第4條增補(bǔ)。由1997年第362號(hào)法律公告修訂)“份數(shù)”(share)指按照第39條所厘定的業(yè)主于某一座建筑物所占的份數(shù)；“占用人”(occupier)指合法占用單位的租客、分租客或其他人，但不包括該單位的業(yè)主；(由1993年第27號(hào)第4條增補(bǔ))“法團(tuán)”(corporation)指根據(jù)第8條注冊(cè)的法團(tuán)；“屋邨”(estate)指根據(jù)第34E(6)條作出的申請(qǐng)內(nèi)所指的建筑物或建筑物群；(由1993年第27號(hào)第4條增補(bǔ))“建筑物”(building)指─(a)包括地庫(kù)或地下停車場(chǎng)在內(nèi)共有2層或多于2層的建筑物，單位數(shù)目不限；(b)該建筑物所在的土地；及(c)以下的其他土地(如有的話)─(i)與該建筑物或土地屬同一擁有權(quán)者；或(ii)與根據(jù)第II部委任管理委員會(huì)或與申請(qǐng)委任管理委員會(huì)有關(guān)時(shí)，由任何人為該建筑物各單位的業(yè)主及占用人的共同使用、享用及利益(不論是否獨(dú)有)而擁有或持有者；(由1993年第27號(hào)第4條代替)“租客代表”(tenants39。representative)指根據(jù)第15(1)條委任的租客代表；(由1993年第27號(hào)第4條增補(bǔ))“單位”(flat)指公契所提述建筑物內(nèi)的任何處所，不論公契以單位或其他名稱描述，也不論該處所乃用作居所、店鋪、廠房、辦公室或任何其他用途，而該處所的業(yè)主，相對(duì)于同一座建筑物其他各個(gè)部分的業(yè)主或占用人而言，乃有權(quán)享有該處所的獨(dú)有管有權(quán)者；“登記冊(cè)”(register)指根據(jù)第12條備存的法團(tuán)登記冊(cè)；“業(yè)主”(owner)指─(a)土地注冊(cè)處紀(jì)錄顯示，當(dāng)其時(shí)擁有一幅上有建筑物土地的一份不可分割份數(shù)的人；及(由1993年第8號(hào)第2條修訂)(b)管有該份數(shù)的已登記承按人；“會(huì)計(jì)師”(accountant)指《專業(yè)會(huì)計(jì)師條例》(第50章)所指的執(zhí)業(yè)會(huì)計(jì)師；(由1993年第27號(hào)第4條增補(bǔ))“管理人”(administrator)指根據(jù)第30或31條委任為管理人的人；“管理委員會(huì)”(managementmittee)指根據(jù)第3A或4條委任的管理委員會(huì)；(由1993年第27號(hào)第4條修訂)“審裁處”(tribunal)指根據(jù)《土地審裁處條例》(第17章)第3條設(shè)立的土地審裁處；(由1993年第27號(hào)第4條增補(bǔ))“獲授權(quán)人員”(authorizedofficer)指主管當(dāng)局就此而以書面授權(quán)的任何公職人員；(由1993年第27號(hào)第4條增補(bǔ))“獲豁免屋邨”(exemptestate)指─(a)附表9所指明的任何屋邨；(b)根據(jù)第34E(6)條加于該附表的任何屋邨。(由1993年第27號(hào)第4條增補(bǔ))(由1993年第27號(hào)第4條修訂)第2A條 (由1993年第27號(hào)第5條廢除) 版本日期 30/06/1997第3條 管理委員會(huì)的委任 版本日期 01/08/2000第II部 管理委員會(huì)(1)委任管理委員會(huì)的任何業(yè)主會(huì)議，可由以下的人召開─(a)按照公契(如有的話)管理建筑物的人；或(b)公契(如有的話)授權(quán)召開該會(huì)議的任何其他人；或(c)合計(jì)擁有不少于5%份數(shù)的業(yè)主。(2)根據(jù)第(1)款召開的會(huì)議，可按以下方法委任管理委員會(huì)─(a)如公契有委任管理委員會(huì)的規(guī)定，按照公契規(guī)定委任；或(b)如無(wú)公契，或公契并無(wú)委任管理委員會(huì)的規(guī)定，由合計(jì)擁有份數(shù)不少于30%的業(yè)主決議委任。(由2000年第69號(hào)第3條修訂)(由1993年第27號(hào)第42條修訂)第3A條 向主管當(dāng)局申請(qǐng)后委任管理委員會(huì) 版本日期 01/08/2000(1)主管當(dāng)局可在擁有份數(shù)不少于20%的業(yè)主申請(qǐng)下，命令由主管當(dāng)局所指定的業(yè)主(召集人”(convenor))召開業(yè)主會(huì)議，以委任管理委員會(huì)。(由2000年第69號(hào)第4條修訂)(2)第3(1)(a)或(b)條所提述的任何人，均有權(quán)出席根據(jù)本條召開的業(yè)主會(huì)議。(3)除第(5)款另有規(guī)定外，根據(jù)本條召開的業(yè)主會(huì)議，可藉業(yè)主親自出席或委派代表出席投票而以多數(shù)票通過(guò)的決議，委任管理委員會(huì)。(4)任何業(yè)主，或第3(1)(a)或(b)條所提述的人(視屬何情況而定)，如欲反對(duì)委任管理委員會(huì)，可在會(huì)議日期不少于7天前，向主管當(dāng)局送達(dá)通知，反對(duì)該項(xiàng)根據(jù)本條召開業(yè)主會(huì)議的命令。(5)如根據(jù)第(4)款主管當(dāng)局收到─(a)由擁有份數(shù)不少于20%的業(yè)主送達(dá)的反對(duì)通知；或(由1998年第12號(hào)第2條修訂)(b)由第3(1)(a)或(b)條所提述的人送達(dá)并由擁有份數(shù)不少于20%的業(yè)主加簽或以其他方式表示支持的反對(duì)通知，(由1998年第12號(hào)第2條修訂；由2000年第69號(hào)第4條修訂)則主管當(dāng)局根據(jù)第(1)款發(fā)出的命令即屬無(wú)效，主管當(dāng)局并須據(jù)此通知召集人，而召集人在切實(shí)可行下須盡可能將此項(xiàng)通知知會(huì)每一名業(yè)主或其他獲根據(jù)第5(1)(ba)條送達(dá)會(huì)議通知的人。(6)凡主管當(dāng)局的命令由于第(5)款而成為無(wú)效，則主管當(dāng)局可建議申請(qǐng)人根據(jù)第4(1)(a)條向?qū)彶锰幧暾?qǐng)，而主管當(dāng)局或獲授權(quán)人員亦可根據(jù)第4(1)(b)條向?qū)彶锰幧暾?qǐng)。(由1993年第27號(hào)第6條增補(bǔ))第4條 向?qū)彶锰幧暾?qǐng)后委任管理委員會(huì) 版本日期 01/08/2000(1)審裁處可在─(a)擁有份數(shù)不少于10%的業(yè)主申請(qǐng)下；或(由2000年第69號(hào)第5條修訂)(b)主管當(dāng)局或獲授權(quán)人員申請(qǐng)下，(由1993年第27號(hào)第7條代替)命令由審裁處所指定的業(yè)主召開業(yè)主會(huì)議，以委任管理委員會(huì)。(2)根據(jù)第(1)款發(fā)出命令時(shí)，審裁處可命令申請(qǐng)人或反對(duì)申請(qǐng)的人支付申請(qǐng)的訟費(fèi)。(3)如有的話根據(jù)第III部成立法團(tuán)，法團(tuán)須向申請(qǐng)人付還他按照第(2)款的命令所支付的任何訟費(fèi)。(4)根據(jù)本條召開的業(yè)主會(huì)議，可藉業(yè)主親自出席或委派代表出席投票而以多數(shù)票通過(guò)的決議，委任管理委員會(huì)。(由1993年第27號(hào)第7條代替)(由1993年第27號(hào)第7及42條修訂)第5條 會(huì)議通知及在會(huì)議上的投票 版本日期 01/08/2000(1)根據(jù)第3A、4或40C條召開的會(huì)議的通知，須在會(huì)議日期最少14天前按照第(2)款的規(guī)定送達(dá)每一名業(yè)主以及第3(1)(a)或(b)條所提述的人─(由2000年第69號(hào)第6條修訂)(a)如會(huì)議由第3(1)(a)或(b)條所提述的人召開，通知須由該召集人送達(dá)；(b)如會(huì)議由第3(1)(c)條所提述的業(yè)主召開，通知須由該等召集人所指派的一名業(yè)主送達(dá)；(ba)如會(huì)議按照根據(jù)第3A(1)條發(fā)出的命令召開，通知須由主管當(dāng)局指定召開會(huì)議的業(yè)主送達(dá)；(由1993年第27號(hào)第8條增補(bǔ))(c)如會(huì)議按照根據(jù)第4(1)條發(fā)出的命令召開，通知須由審裁處指定召開會(huì)議的業(yè)主送達(dá)。(由1998年第12號(hào)第3條修訂)(2)根據(jù)第(1)款規(guī)定送達(dá)的通知，可循以下方式實(shí)行送達(dá)─(a)面交業(yè)主以及第3(1)(a)或(b)條所提述的人；或(b)郵寄給業(yè)主以及依第3(1)(a)或(b)條所提述的人最后為人所知地址寄給該人；或(由1993年第27號(hào)第8條代替)(c)如給業(yè)主，留在業(yè)主的單位內(nèi)或放入他的信箱內(nèi)。(由1993年第27號(hào)第8條代替。由1998年第12號(hào)第3條修訂)(3)根據(jù)第(1)款規(guī)定送達(dá)的通知，須─(a)在建筑物的顯眼處展示；及(b)在一份報(bào)章刊登，而報(bào)章須為主管當(dāng)局為此而不時(shí)指明的報(bào)章名單內(nèi)的報(bào)章，(由2000年第69號(hào)第6條修訂)通知并須由該款(a)、(b)、(ba)或(c)段(視屬何情況而定)所提述的人予以展示及刊登。(由1993年第27號(hào)第8條代替)(4)第(1)款所指通知須指明─(a)會(huì)議日期、時(shí)間、地點(diǎn)；及(b)擬提出的決議，尤其是委任管理委員會(huì)的決議。(5)在根據(jù)第3A、4或40C條召開的會(huì)議上─(由2000年第69號(hào)第6條修訂)(a)除公契有其他規(guī)定外，業(yè)主每擁有一份份數(shù)，即有一票；(b)業(yè)主可親自出席投票，或按照附表3第4(2)段規(guī)定委任代表出席投票；及(c)如一份份數(shù)由2人或多于2人共同擁有，則該份數(shù)的一票─(i)可由共有人共同委任的代表投票；或(ii)可由共有人委任其中一名共有人投票；或(iii)如未有根據(jù)第(i)或(ii)節(jié)委任代表，則可由共有人的其中一人親自出席或委任一名代表出席投票；如在任何會(huì)議上，有多于一名共有人就該份數(shù)投票，則只有由在土地注冊(cè)處注冊(cè)紀(jì)錄冊(cè)內(nèi)就該份數(shù)而記錄排名最先的共有人所投的一票(不論親自或委任代表投票)才視作有效。(由2000年第69號(hào)第6條代替)(6)就第(5)款而言，委任代表的文書，除非在委任代表擬出席投票的會(huì)議舉行前不少于24小時(shí)，或主持會(huì)議的人許可的較短時(shí)間內(nèi)，送交召開會(huì)議的人或召開會(huì)議各人中的一人(視屬何情況而定)，否則該項(xiàng)委任無(wú)效。(由1993年第27號(hào)第8及42條修訂)第5A條 第5條對(duì)根據(jù)第40C條舉行的會(huì)議的適用范圍 版本日期 01/08/2000就第5條適用于根據(jù)第40C條舉行的會(huì)議而言─(a)第5條中提述“業(yè)主”之處，須解釋為提述在建筑物的總分割份數(shù)中擁有任何特定百分率的份數(shù)的業(yè)主；(b)第5(5)(a)條適用于根據(jù)第40C條舉行的會(huì)議，猶如該條中“除公契有其他規(guī)定外，業(yè)主每擁有一份份數(shù)，即有”由“每名業(yè)主有權(quán)投”取代一樣；(c)第5(5)(c)條須在猶如已被刪除而由以下字句取代的情況下適用─“(c)如屬聯(lián)權(quán)共有權(quán)，則─(i)可由共有人共同委任的一名代表投票；(ii)可由共有人委任其中一名共有人投票；或(iii)如未有根據(jù)第(i)或(ii)節(jié)委任代表，則可由共有人的其中一人親自出席或委任一名代表出席投票；如在任何會(huì)議上，有多于一名共有人投票，則只有由在土地注冊(cè)處注冊(cè)紀(jì)錄冊(cè)內(nèi)記錄排名最先的共有人所投的一票(不論親自或委任代表投票)才視作有效。”。(由2000年第69號(hào)第7條增補(bǔ))第5B條 業(yè)主的百分率的計(jì)算 版本日期 01/08/2000在附表11所指明的本條例條文中，提述業(yè)主的某個(gè)百分率之處─(a)須解釋為提述業(yè)主總?cè)藬?shù)的該百分率，而無(wú)須理會(huì)他們?cè)诮ㄖ锏目偡指罘輸?shù)中的擁有權(quán)的百分率；而(b)并非解釋為總共擁有該百分率的份數(shù)的業(yè)主，而該附表須適用于計(jì)算該等條文所提述的業(yè)主的百分率。(由2000年第69號(hào)第7條增補(bǔ))第6條 管理委員會(huì)的組織及工作程序 版本日期 30/06/1997附表2適用于管理委員會(huì)的組織及工作程序。(由1993年第27號(hào)第42條修訂)第7條 管理委員會(huì)申請(qǐng)注冊(cè)成立業(yè)主立案法團(tuán) 版本日期 01/08/2000第III部 法團(tuán)的成立(1)根據(jù)第3A、4或40C條委任的管理委員會(huì)，須在獲委任后28天內(nèi)向土地注冊(cè)處處長(zhǎng)申請(qǐng)將各業(yè)主根據(jù)本條例注冊(cè)成為法團(tuán)。(由1993年第8號(hào)第3條修訂)(2)根據(jù)第(1)款遞交的申請(qǐng)書，須采用土地注冊(cè)處處長(zhǎng)所指明的格式，并須包括以下各項(xiàng)詳情─(由1993年第8號(hào)第3條修訂)(a)擬成立法團(tuán)的名稱，格式須為“.............業(yè)主立案法團(tuán)”；(建筑物說(shuō)明)(b)建筑物名稱(如有的話)及地址；(c)法團(tuán)擬用作注冊(cè)辦事處的地址；及(d)管理委員會(huì)主席及秘書的姓名及地址。(3)根據(jù)第(1)款遞交的申請(qǐng)書，須附有以下文件─(a)有關(guān)建筑物的公契(如有的話)副本一份；(aa)如已根據(jù)第3A(1)條向主管當(dāng)局作出申請(qǐng)，主管當(dāng)局命令副本一份；(由1993年第27號(hào)第9條增補(bǔ))(b)如已根據(jù)第4(1)或40C條向?qū)彶锰幾鞒錾暾?qǐng)，審裁處命令副本一份；(c)證明管理委員會(huì)乃根據(jù)第3A、4或40C條委任的決議書或其他文件的副本一份，并由管理委員會(huì)主席或秘書或由通過(guò)決議的會(huì)議的主席核證為確實(shí)；及(d)由管理委員會(huì)主席或秘書聲明第3A、4或40C條的條文以及第5A或5B條的有關(guān)條文已獲遵守的聲明書，聲明書格式由土地注冊(cè)處處長(zhǎng)指明。(由1993年第8號(hào)第3條修訂)(由1993年第27號(hào)第9及42條修訂；由2000年第69號(hào)第8條修訂)第8條 法團(tuán)的成立 版本日期 01/08/2000(1)土地注冊(cè)處處長(zhǎng)如信納第3A、4或40C條以及第7(2)及(3)條的條文