【正文】 45 / 45物業(yè)的接管驗收與撤管物業(yè)接管驗收的準備（一）人員準備（1）組建接管驗收小組。由物業(yè)管理企業(yè)管理部牽頭，組織辦公室、工程部、公司策劃部有關人員參加。各部門應選派既精通業(yè)務，又責任心強的技術人員參加，并且一般要有不同專業(yè)特長的工程技術人患參加。規(guī)模一般為5～8人。（2）指定負責人,最好是由本項目的負責人擔任。（二）接管驗收的資料準備（1）驗收支出國家有關技術標準及規(guī)范。（2）圖紙：該物業(yè)的設計圖和施工圖紙，特別顯隱蔽工程的圖紙及施工現場記錄（3）針對該物業(yè)驗收的內容事先設計一些驗收記錄的表格，諸如房屋接管驗收表、公共配套設施接管驗收表、機電設備接管驗收表、室內接管驗收遺留問題統(tǒng)計表、機電設備接管驗收遺留問題統(tǒng)計表、接管驗收問題整改表等。（三）進行現場初步勘察根據設計圖和施工圖紙，派接管驗收小組的工程技術人員到物業(yè)些絕絕招馬為接管驗收工作的開展打下基礎。新建物業(yè)接管驗收的程序（1）身機單位書面提請接管單位接管驗收，并提交相應的資料。（2）接管單位按照接管驗收標準，對建設單位提交的申請和相關資料進行審核，對具備條件的，應在15日內簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間。（3）接管單位會同建設按照接管驗收的主要內容及標準進行驗收。（4）驗收過程中發(fā)現的問題，按質量問題的處理辦法處理。（5）經檢驗符合要求時，接管單位應在7日內簽發(fā)驗收合格憑證，并應及時簽發(fā)接管文件。原有物業(yè)的接管驗收程序（1）移交人書面提請接管單位接管驗收，并提交相應的資料”（2）接管單位按照接管驗收標準，對建設單位提交的申請和相關資料進行審核，對具備條件的，應在15日內簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間。（3）接管單位合同移交人按照接管驗收的主要內容及標準進行驗收。4）查驗房屋的情況，包括建筑年代、用途變遷、拆改添建等；評估房屋的完好與損壞程度及現有價值；對在驗收過程中發(fā)現的問題，按危險和損壞問題處理辦法處理。（5）交接雙方共同清點房屋、裝修、設備和黨附著物，“核實房屋的被用眾況。（6）經檢驗符合要求時，接管單位應在7日內簽發(fā)驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件，并辦理房屋所有權的轉移登記（若無產權轉移，則無需辦理）。物業(yè)接管驗收的主要內容和技術標準新建物業(yè)接管驗收的主要內容和標準（質量與使用功能）主體結構（1）地基基礎的沉降不得超過地基基礎設計規(guī)范的允許變形值；不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞。（2）鋼筋混凝土構件產生變形、裂縫，不得超過鋼筋混凝土結構設計規(guī)范的規(guī)定值。（3）磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。（4）木結構應給點牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害，其構件的選材必須符合木結構工程施工及驗收規(guī)范中的有關規(guī)定。（5）凡應抗震設防的房屋，必須符合建筑抗震設計規(guī)范的有先規(guī)定。外墻不得滲水屋面（1）各類屋面必須符合屋面工程施工及驗收規(guī)范中的有關規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲水。（2）平屋面應有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應設置屋面檢修孔。（3）陽臺和三層以上房屋的屋面應有組織排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。樓地面（1）面層與基層必須粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應表面平整、接縫均勻順直，無缺校掉角。（2）衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏。（3）木樓地面應平整牢固、接縫密合。裝修（1）鋼木門窗應安裝乎正牢固，無翹曲變形，開關靈活，零配件裝配齊全，位置準確，鋼門窗縫隙嚴密，木門窗縫隙適度。（2）進戶門不得使用膠合板制作，門鎖應安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道富、進戶門的亮子均應裝設鐵柵欄。（3）木裝修工程應表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基層必須打牢。（4）門窗玻璃應安裝乎整，油灰飽滿，粘貼牢固。（5）抹灰應表面平整，不應有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。（6）飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線角順直，無缺校掉角。（7）油漆、刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮、漏劇現象。電氣（1）電氣線路安裝應平整、牢固、順直，過墻應有導管。導線連接必須緊密，鋁導線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結構和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導線間和對地絕緣電阻不得小于IMΩ／KV。（2）應按套安裝電表或預留表位，并有電器接地裝置。（3）照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。（4）各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須符合電氣裝置工程施工及驗收規(guī)范的要求。（5）電梯應能準確地啟動運行、選層、平層、停層，曳引機的噪聲和震動聲不得超過電氣裝置工程施工及驗收規(guī)范的規(guī)定值。制動器、限速器及其他安全設備應動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運轉記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應符合要求。（6）對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號場強微弱或被高層建筑遮擋及反射波復雜地區(qū)的住宅，應設置電視共用天線。（7）除上述要求外，同時應符合地區(qū)性《低壓電器裝置規(guī)程》的有關要求。水、問聲、消防（1）管道安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范的要求。應按套安裝水表或預留表位。（2）高位水箱進水管與水箱檢查口的設置應便于檢修。（3）衛(wèi)生間、廚房內的排污管應分設，出戶管長不宜超高壓 sin，并不應使用陶瓷管。塑料管。地涌、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。（4）衛(wèi)生器具質量良好，接口不得滲漏，安裝應平正、牢固、部件齊全、制動靈活。（5）水泵安裝應平穩(wěn)，運行時無較大震動。（6）消防設施必須符合建筑設計防火規(guī)范、高層民用建筑設計防火現嫩要求。并且有消防部門檢驗合格簽證。8．采暖（1）采暖工程的驗收時間，必須在采暖期以前兩個月進行。（2）鍋爐、箱罐等壓力容器應安裝乎正了配件齊全，不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗合格簽證。（3）爐排必須進行12小時以上試運轉，爐排之間、爐排與爐鐵之間不得再相摩像且無雜音、不跑偏、不凸起、不受卡、返轉應自如。（4）各種儀器、儀表應齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應開關靈活。（5）爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風擋板應安裝乎正、啟閉靈活、閉合嚴密，風室隔墻不得透風漏氣。（6）管道的管徑、坡度及檢查并必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范的要求，管溝大小及管道排列應便于維修，管架、支架、吊架應牢固。（7）設備、管道不應有跑、冒、滴、漏現象。保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范的規(guī)定。（8）鍋爐輔機應運轉正常，無雜音。消煙除塵、消音減震設備應齊全，水質、煙塵排放濃度應符合環(huán)保要求。（9）經過48小時連續(xù)試運行，鍋爐和附屬設備的熱工、機械性能及采曖區(qū)室溫必須符合設計要求。附屬工程及其他（1）室外排水系統(tǒng)的標高、窨井（檢查井）、設置、管道坡度、管徑均必須符合室外排水設計規(guī)范的要求。管道應順直且排水通暢，井蓋應擱置穩(wěn)妥并設置井圈。（2）化糞池應接排滿量合理設置，池內無垃圾雜物，進出水口高差不得小于5cm。立管與糞池間的連接管道應有足夠坡度，一但不應超過兩個彎。（3）明溝、散水、落水為頭不得有斷裂、積水現象。（4）房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面不應有積水、空鼓和斷裂現象。（5）房屋應按單元設置信報箱，其規(guī)格、位置須符合有關規(guī)定。（6）掛物鉤、曬衣架應安裝牢固。煙道、通風道、垃圾道應暢通，無阻塞物。（7）單體工程必須做到工完料冷地清，臨時設施及過渡用房拆除清餐完草二室外地面平整，室內外高差符合設計要求。（8）群體建筑應檢驗相應的市政、公建配套工程和服務設施，達到應有的質量和使用功能要求。原有物業(yè)接管驗收的主要內容和標準質量與使用功能的檢驗（1）以危險房屋鑒定標準和國家有關規(guī)定作檢驗依據。（2）從外觀檢查建筑物整體的變異狀態(tài)。（3）檢查房屋結構、裝修和設備的完好與損壞程度。（4）查檢房屋使用情況（包括建筑年代、用速變遷、拆改添建、裝修和設備等情況），評估房屋現有價值、建立資料檔案。2．危險和損壞問題的處理（1）屬有危險的房屋，應由移交人負責排險解危，才得接管。（2）屬有損壞的房屋，由移交人和接管單位協商解決，既可約定期限由移交人負責維修，也可采用其他補償形式。（3）屬法院判決沒收并通知接管的房屋，按法院判決辦理。物業(yè)接管驗收中質量問題的處理處理質量問題的方法發(fā)現影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，必須約定期限由建設單位負重進行加固補強返修，直至合格，并按雙方商定的時間組織復驗。發(fā)現影響相鄰房屋的安全問題，由經給基胡狩理。因施工原因造成的質量問題，應由施工單位負責，按照約定期限進行加固補強返修，直至合格，并按雙方商定的時間組織復驗。對于不影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，可約定期限由建設單位負責修繕，或可采取費用補償的辦法，由物業(yè)管理企業(yè)處理。房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性重大質量事故，應由接管單