【正文】 會(huì)所的定位及經(jīng)營(yíng)管理　　隨著現(xiàn)代都市快節(jié)奏的生活，人們?cè)诰o張忙碌工作中度過(guò)一天之后，身心甚是疲憊；生 活空間狹小，不如意的事時(shí)有發(fā)生，引起人們的心緒煩躁不安，需要通過(guò)一定的方式進(jìn)行調(diào)節(jié)，以重新恢復(fù)身體的平衡；由于物質(zhì)水平的提高，人們對(duì)科技文化知識(shí)的需求欲望也日益 強(qiáng)烈，過(guò)去那種簡(jiǎn)單的體育項(xiàng)目、體育器材已滿足不了人們的要求，這樣就需要較高的、較完善的配套設(shè)施及環(huán)境，使人們?cè)谶@樣的場(chǎng)所中能夠消除疲勞，放松神經(jīng)，舒暢身心，恢復(fù) 平衡，以保持旺盛的精力去適應(yīng)緊張的工作和快節(jié)奏的生活，“花錢(qián)買(mǎi)健康”已成為一種消費(fèi)意識(shí)。會(huì)所正是在這樣的環(huán)境下產(chǎn)生發(fā)展起來(lái)的，而房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展為此提供了較好 的物質(zhì)空間。　　一、會(huì) 所 概 述　　會(huì)所是指能給人們提供健康、娛樂(lè)、溝通交流的場(chǎng)所。它所提供的活動(dòng)內(nèi)容包括康體活 動(dòng)、娛樂(lè)活動(dòng)、消閑活動(dòng)、文藝活動(dòng)、美容活動(dòng)等，涉及到廣泛的知識(shí)領(lǐng)域，如體育、健美、衛(wèi)生、心理、審美、時(shí)裝等。因此，可以說(shuō)，會(huì)所是現(xiàn)代物質(zhì)文明和精神文明發(fā)展的產(chǎn)物 ，也是人們精神文化生活水平提高的必然要求?！　?一)會(huì)所的表現(xiàn)形式　　現(xiàn)在會(huì)所主要有兩種形式：　　　　這類(lèi)形式的會(huì)所不是以盈利為目的，而是為適應(yīng)整個(gè)物業(yè)規(guī)劃的需要而設(shè)立的，以便適 應(yīng)市場(chǎng)，保證整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)。這類(lèi)形式的會(huì)所包括住宅小區(qū)所屬會(huì)所和綜合大廈所屬會(huì)所?！　　　〖唇?jīng)濟(jì)形式會(huì)所。這類(lèi)會(huì)所可以與其他房地產(chǎn)配套設(shè)施并列存在，也可以獨(dú)立存在，設(shè) 立的目的偏向經(jīng)濟(jì)利益。這類(lèi)會(huì)所也包括兩種類(lèi)型：一種是只對(duì)內(nèi)開(kāi)放，即它只面向業(yè)主和會(huì)員；一種是即對(duì)內(nèi)又對(duì)外開(kāi)放。　　(二)設(shè)立會(huì)所的意義　　隨著社會(huì)的發(fā)展，會(huì)所在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域、社會(huì)領(lǐng)域起著越來(lái)越重要的作用，對(duì)綜合大廈、大 型住宅小區(qū)有著積極的作用，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：　　　　隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的物質(zhì)文化生活水平不斷提高，服務(wù)要求會(huì)越來(lái)越高。會(huì)所提供 的健身、康樂(lè)等服務(wù)不但可以使消費(fèi)者達(dá)到健身、休閑的目的，還可以在娛樂(lè)中進(jìn)行社交活動(dòng)。一個(gè)完備的會(huì)所還可以滿足居民文化、子女教育等其他多方面的需求。現(xiàn)在人們已普遍 形成一種觀念，即綜合大廈、住宅小區(qū)與會(huì)所是一個(gè)整體，具有不可分割性，一幢綜合大廈和一個(gè)大型住宅小區(qū)沒(méi)有會(huì)所就不完善，不適宜居住、使用?！　　　【C合大廈、住宅小區(qū)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的一個(gè)重要方面就是擁有自己的會(huì)所。許多人都有在經(jīng)濟(jì) 地位、判斷能力、知識(shí)廣度、審美觀等方面與眾不同、高于他人的心理需求。例如，業(yè)主邀請(qǐng)親朋好友到小區(qū)作客、游玩，并到所在會(huì)所里娛樂(lè)，會(huì)使業(yè)主有成就感、滿足感；又如， 對(duì)經(jīng)常光顧乒乓球場(chǎng)的客人給予一定的特殊待遇：保留他(她)用過(guò)的球拍、專(zhuān)用更衣箱，發(fā) 貴賓卡，在價(jià)格上給予一定的優(yōu)惠，會(huì)滿足他的特殊心理需求；還有，有的消費(fèi)者對(duì)名望有 一種特殊的渴慕，實(shí)行會(huì)員制的會(huì)所聘請(qǐng)一些社會(huì)知名人士為名譽(yù)會(huì)員創(chuàng)造一個(gè)上流社會(huì)的氛圍，就會(huì)滿足這些消費(fèi)者求名的心理需求。所以，會(huì)所的設(shè)立能吸引許多此類(lèi)住用戶(hù)，促 進(jìn)項(xiàng)目的租售。　　　　在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈、消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)的整體素質(zhì)要求日漸提高的情況下，開(kāi)發(fā)商不但要開(kāi)發(fā) 質(zhì)量過(guò)硬的產(chǎn)品，還要打造過(guò)硬的品牌，樹(shù)立企業(yè)良好的形象。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不再是建樓賣(mài)樓那樣簡(jiǎn)單，而是賣(mài)品牌、賣(mài)服務(wù)質(zhì)量，品牌戰(zhàn)略已是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)新的熱點(diǎn)。完善的會(huì)所設(shè)施設(shè) 備、優(yōu)雅的會(huì)所氣氛環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)能夠充分顯示企業(yè)獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，容易建立與市場(chǎng)定位相一致的形象，有利于塑造項(xiàng)目品牌。　　　　文化有一種類(lèi)似“社會(huì)基因”的特性，它通過(guò)長(zhǎng)期作用，積淀于民族的心理中，從而發(fā) 生和發(fā)揮著持續(xù)不斷的作用，它是對(duì)社會(huì)各個(gè)方面最富支配性影響的核心的東西，左右或支撐著一個(gè)國(guó)家一個(gè)民族的生存和發(fā)展。而在某一地區(qū)、某一團(tuán)體、某一企業(yè)也都存在著一種 特有的文化氛圍，良好的地區(qū)、企業(yè)文化會(huì)使人們的生活、工作樂(lè)觀，積極向上。隨著人們對(duì)住宅的戶(hù)型、裝飾、環(huán)境、位置要求的提高，他們?cè)絹?lái)越關(guān)注其所在住宅小區(qū)、住宅大廈 的社區(qū)文化的氛圍。一個(gè)沒(méi)有文化內(nèi)涵支撐的房地產(chǎn)項(xiàng)目必然會(huì)隨著市場(chǎng)的發(fā)展而被淘汰。一座大廈、一個(gè)小區(qū)硬件和外型只能給人一種文化表層的印象，只有會(huì)所才能使社區(qū)文化有 一個(gè)依托的基礎(chǔ)，使之得到充實(shí)、發(fā)展，才能使文化真正地融入樓盤(pán)，形成核心競(jìng)爭(zhēng)力，才能使人們切實(shí)地感受、認(rèn)同、接受社區(qū)文化，融入社區(qū)。同時(shí)，會(huì)所又把歐洲的傳統(tǒng)文化、 美國(guó)的制度文化、澳洲的風(fēng)情文化和亞洲的人情文化緊緊地融合在一起，促進(jìn)了文化的發(fā)展?！　《?、會(huì)所的設(shè)立　　(一)會(huì)所的定位　　會(huì)所的定位在整個(gè)綜合性大廈、住宅小區(qū)的規(guī)劃、推銷(xiāo)中都占有重要的地位，如果不能 科學(xué)合理、實(shí)事求是地分析預(yù)測(cè)，將會(huì)影響到主業(yè)的效益、聲譽(yù)，甚至導(dǎo)致整個(gè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的失敗?？偟恼f(shuō)來(lái)，會(huì)所的定位應(yīng)把握以下事項(xiàng)：　　　　應(yīng)該結(jié)合目標(biāo)群的經(jīng)濟(jì)情況、生活習(xí)慣、文化層次來(lái)確定會(huì)所的規(guī)模、檔次、風(fēng)格、項(xiàng) 目種類(lèi)及其他相關(guān)配套設(shè)施。做到既要在理念上有所創(chuàng)新，又不脫離實(shí)際。不應(yīng)把會(huì)所的定位過(guò)于超前，更不要滯后。如前幾年廣州近郊某小區(qū)公開(kāi)發(fā)售時(shí)，業(yè)績(jī)非常好，但會(huì)所的建 立遲遲未能跟上，后來(lái)勉強(qiáng)建了一個(gè)2000多平方米的小會(huì)所，隨著小區(qū)規(guī)模的擴(kuò)大，入住業(yè)主的不斷增加，會(huì)所越來(lái)越不能滿足需要，迫不得已，該小區(qū)后來(lái)只得重新建設(shè)一個(gè)80000 多平方米的新會(huì)所，這便是由于規(guī)劃者在規(guī)劃時(shí)未能對(duì)會(huì)所作恰當(dāng)定位所至。反之，若會(huì)所過(guò)于龐大、設(shè)置的項(xiàng)目過(guò)于超出目標(biāo)人群的消費(fèi)能力，必然導(dǎo)致管理成本上升，經(jīng)營(yíng)失敗， 更會(huì)影響整個(gè)項(xiàng)目的租售。　　　　綜合大廈、住宅小區(qū)會(huì)所的發(fā)展著眼點(diǎn)應(yīng)放在服務(wù)上?，F(xiàn)代服務(wù)是物質(zhì)文明和精神文明 的產(chǎn)物，會(huì)所要從自身所應(yīng)具備的各要素出發(fā)，營(yíng)造出現(xiàn)代化的物質(zhì)環(huán)境，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中形成完美的精神環(huán)境，使服務(wù)的作用充分完整地發(fā)揮出來(lái)。　　　　會(huì)所的設(shè)施設(shè)備與項(xiàng)目應(yīng)本著科學(xué)合理的原則進(jìn)行設(shè)置。如水力按摩、桑拿浴等項(xiàng)目的 設(shè)計(jì)在空間、使