【正文】 全套福州康城物業(yè)管理處工作手冊目 錄文件名稱 頁碼目錄……………………………………………………………… 001管理處簡介……………………………………………………… 005組織架構圖……………………………………………………… 007管理處工作職能………………………………………………… 008主任崗位職責…………………………………………………… 012主任助理崗位職責……………………………………………… 013財務室工作職能………………………………………………… 014會計崗位職責…………………………………………………… 015出納崗位職責…………………………………………………… 016收款員崗位職責………………………………………………… 017客戶服務部工作職能…………………………………………… 018客戶服務部主管崗位職責……………………………………… 019清潔/綠化班長崗位職責…………………………………………020工程部工作職能………………………………………………… 021工程部主管崗位職責…………………………………………… 022安全管理部工作職能…………………………………………… 023安全管理部主管崗位職責……………………………………… 024前臺文員崗位職責……………………………………………… 025檔案員崗位職責………………………………………………… 026物料管理員崗位職責…………………………………………… 027廚師崗位職責…………………………………………………… 028前臺接待服務管理辦法………………………………………… 029管理處檔案管理規(guī)定…………………………………………… 030管理處值班規(guī)定………………………………………………… 031管理處主任巡查規(guī)程…………………………………………… 033管理處各部門巡查規(guī)程………………………………………… 035管理處各項工作檢查表………………………………………… 038周未（節(jié)假日）值班情況記錄表……………………………… 039物業(yè)管理服務費的收取………………………………………… 040費用催繳辦法…………………………………………………… 042費用催繳通知單………………………………………………… 043物業(yè)接管………………………………………………………… 044物業(yè)資料移交清單……………………………………………… 048物業(yè)資料移交清單內(nèi)容………………………………………… 049房屋及公用設施等移交書……………………………………… 050房屋附屬設施設備移交書……………………………………… 051工程質量問題處理通知單……………………………………… 052業(yè)戶入伙管理規(guī)程……………………………………………… 053入伙工作流程圖………………………………………………… 055入伙手續(xù)辦理流程圖…………………………………………… 056收樓（入伙）通知書…………………………………………… 057收樓須知………………………………………………………… 058入伙會簽名單…………………………………………………… 059物業(yè)管理收費項目及標準……………………………………… 060業(yè)主（住戶）家庭情況登記表………………………………… 061交接驗收記錄…………………………………………………… 062鑰匙發(fā)放登記表………………………………………………… 063車輛管理檔案…………………………………………………… 064裝修管理規(guī)定…………………………………………………… 065防火責任書……………………………………………………… 074裝修申請審批表………………………………………………… 075裝修承諾書……………………………………………………… 076裝修收費項目及繳納標準……………………………………… 077裝修報批流程圖………………………………………………… 078裝修施工人員登記表…………………………………………… 079業(yè)主（住戶）裝修情況登記表………………………………… 080裝修施工許可證………………………………………………… 081裝修繳費通知單………………………………………………… 082裝修巡查記錄表………………………………………………… 083臨時動火/用電作業(yè)申請表………………………………………084裝修違章整改通知單…………………………………………… 085退伙/租登記表……………………………………………………086消防管理………………………………………………………… 087管理處消防責任人名單………………………………………… 090管理處消防組織機構圖………………………………………… 091管理處義務消防隊成員名單…………………………………… 092緊急集合方案…………………………………………………… 093滅火應急方案…………………………………………………… 094房屋本體及公共設施維修養(yǎng)護工作規(guī)程……………………… 098房屋本體維修基金使用申請表填寫說明……………………… 123房屋本體維修養(yǎng)護（ ）月份計劃表 ………………………… 124房屋本體維修基金使用申請表………………………………… 125本體、公共設施（ ）月份維修保養(yǎng)記錄表………………… 126安全用電、用水、用氣管理規(guī)定……………………………… 127煤氣泄漏應急處理……………………………………………… 128防臺風、防暴雨預案…………………………………………… 129防臺風、防暴雨人員分工及職責……………………………… 130管理處——業(yè)戶溝通辦法……………………………………… 131出、入物品管理辦法…………………………………………… 132郵件、報刊（雜志）分發(fā)規(guī)定………………………………… 134兒童游樂場管理規(guī)定…………………………………………… 135未鎖車門、車窗的車輛物品處理辦法………………………… 136車內(nèi)物品登記清單……………………………………………… 137控制噪音污染管理辦法………………………………………… 138門禁IC卡發(fā)放使用管理規(guī)定……………………………………139噴水池管理規(guī)定………………………………………………… 140單車管理規(guī)定…………………………………………………… 141限制飼養(yǎng)家禽及寵物管理方法………………………………… 142服務不合格及違紀處理通知單………………………………… 143維修服務項目表………………………………………………… 144固定資產(chǎn)登記管理規(guī)定………………………………………… 146固定資產(chǎn)登記表………………………………………………… 147員工宿舍管理規(guī)定……………………………………………… 148員工食堂工作準則……………………………………………… 149員工就餐管理規(guī)定……………………………………………… 151管理處簡介管理處隸屬福州康城物業(yè)有限公司。屬物業(yè)管理行業(yè)國家三級資質。 小區(qū)簡介座落在福州市交界處。小區(qū)所處地形特點屬商業(yè)旺區(qū)，交通便利，商住樓宇。物業(yè)類型：； 入伙時間：年月日；管理處有員工 人，其中：管理處主任1人，管理員 人，出納1人，安管部 人均為復員退伍軍人；機電工程技術部 人，均持電工證?！吧钲谑形飿I(yè)清潔服務有限公司主要負責小區(qū)清潔衛(wèi)生和綠化管理。 建筑結構、各層用途及收費標準：屬商住樓。地面 層為商業(yè)裙樓，由 層起為住宅單元。建筑總高度： M、占地面積： M2，總建筑面積： M2；其中商業(yè)面積者M2；管理費收費標準：元/ M2；住宅面積： M2；管理費收費標準：元/ M2；地下車庫： M2，小區(qū)內(nèi)共有個車位；其中：地下車位共：個，收費標準：元/個/月；地面車位共：個；收費標準：元/個/月；設備用房： M2；管理用房： M2。 住宅戶型統(tǒng)計戶型指標建筑面積（m2/套）戶數(shù)（套）戶室比（％）一房B11樓兩房一廳三房兩廳合計可收費面積：住宅M2； 商業(yè)M2； 公共設施： 電梯總數(shù)量：共部，全部為垂直梯。電梯品牌：； 火災自動報警系統(tǒng)品牌：，探頭數(shù)量：個；其中煙感個，溫感個。 防火卷簾安裝在停車場和裙樓部分，用于分隔防火區(qū)。共安裝 臺。全樓共計置機械排煙系統(tǒng)（包括排風兼排煙系統(tǒng)）個，機械加壓送風系統(tǒng)個。排煙閥在溫度達到280C時自動關閉。以上系統(tǒng)經(jīng)可由消防中心控制，也可就地手動控制。一旦發(fā)生火災以上設備均能與智能報警控制盤聯(lián)動。 保安設施 每戶有可視防盜對講門禁系統(tǒng)（棟樓共 套）； 停車場、電梯、小區(qū)出入口均有電視監(jiān)控與錄像機（全小區(qū)共有 個攝像頭）； 供電設施 高壓環(huán)網(wǎng)柜品牌：西門子，數(shù)量：組； 變壓器品牌： 數(shù)量：臺，容量： KVA、KVA（備用）； 柴油發(fā)電機品牌： 臺 功率： KVA； 供水設施 小區(qū)共有蓄水池 個，其中地下生活蓄水池 個，每個M3左右，天面生活蓄水池 個，每個 M3左右，生活水與消防水共用。 水泵：共臺，其中： ，數(shù)量： 臺，揚程 M ，流量： M3/H；： ，數(shù)量： 臺；揚程 M ，流量： M3/H；： ，數(shù)量：臺；揚程 M 流量： M3/H； 有線電視系統(tǒng)及網(wǎng)絡系統(tǒng) 管理處常用電話號碼：管理處： 或 中控室24小時值班電話：安全管理值班電話： 急救電話： 110火警電話： 110警區(qū)報警電話： 110 煤氣搶修： 25199999有線電視故障申報： 83060333電話安裝、電話故障： 10000供電搶修：供水搶修： 組織架構圖管理員機電工維修班長安管員機電工安管班長安管主管運行班長出納工程部主管會計客服助理客服主管工程部財務室安管部客服部主任助理管理處主任管理處工作職能 參與物業(yè)驗收，辦理業(yè)主入伙手續(xù)，裝修審查及檢查等工作。 對所轄物業(yè)實施的日常物業(yè)管理，根據(jù)國家及政府的有關法律法規(guī)和《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)管理委托合同》的規(guī)定對房屋建筑、設施設備、消防、保安、清潔、綠化、社區(qū)文化等進行一體化管理；組織業(yè)戶意見調(diào)查和分析，對業(yè)戶投訴進行處理。 嚴格執(zhí)行公司有關管理方針與管理制度。 嚴格執(zhí)行公司財務管理制度，與業(yè)戶共同創(chuàng)造社區(qū)社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益。 有權制止違反物業(yè)管理法律法規(guī)的一切行為。做好日常消防管理工作，杜絕重大火災隱患或事故的發(fā)生。 就有關重大管理問題向公司和有關部門請示匯報。 負責物品供應商的初步挑選及供應商的管理，所供物品的驗收。 完成公司下達的工作計劃、管理目標、經(jīng)濟指標。主任崗位職責在公司經(jīng)理的直接領導下，全面負責管理處的日常管理工作： 根據(jù)各項法律法規(guī)規(guī)定、《物業(yè)管理委托合同》對所轄小區(qū)實施綜合性的物業(yè)管理，負責管理處的全面工作，對管理、服務、經(jīng)營有指揮和決策權。 帶領員工落實小區(qū)的各項管理服務工作，完成公司指定的工作計劃、經(jīng)營指標和管理目標，堅決貫徹執(zhí)行上級公司下達的決策和指令。 制定和健全各項管理制度，抽查各類工作和監(jiān)督實施效果，對因決策不力、領導不力導致的經(jīng)營不善、服務質量降低、損害公司聲譽、物業(yè)或設備嚴重損害和內(nèi)部管理混亂等負直接責任。 編制管理處工作計劃并確保落實；對員工實施績效考核和獎懲措施，對不合格員工有辭退建議權。 加強員工內(nèi)部管理和培訓工作，組織高效率、高水準的服務隊伍；對管轄物業(yè)發(fā)生重大事故、重大火災和刑事案件負責。 經(jīng)常巡視物業(yè)和走訪業(yè)戶，不斷改進管理服務工作。 根據(jù)公司安排參加各類考評和創(chuàng)優(yōu)活動，加強與外界溝通，充分樹立和對外宣傳品牌形象。 完成公司領導交辦的其他工作。主任助理崗位職責在主任的直接領導下，協(xié)助主任管理日常工作： 對分管工作實施的監(jiān)管，認真落實主任下達的工作任務，并向主任反映管理中所存在問題和提出合理化建議。 協(xié)助管理處主任做好分管工作的長遠規(guī)劃，年度計劃和季度（月）作業(yè)計劃的編制并協(xié)助主任組織實施。 負責分管范圍內(nèi)的各項工作，并組織監(jiān)督和檢查，組織業(yè)戶意見調(diào)查分析工作，對存在的問題提出改進意見和建議。 負責所分管范圍內(nèi)各項工作的優(yōu)化管理，提出合理化建議，收集、整理、上報，推行技術革新和相應設施設備