【正文】 房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)天津新華房地產(chǎn)集團(tuán)工程系統(tǒng)管理手冊(cè)文件編號(hào)：XH／XMGL／A修改狀態(tài)：A／B管理狀態(tài)：分 發(fā) 號(hào)：編制： 日期：審核： 日期：批準(zhǔn)： 日期：發(fā)布日期： 實(shí)施日期：前 言天津市新華投資集團(tuán)項(xiàng)目管理部組建于2004年12月，屬于集團(tuán)總公司對(duì)各個(gè)經(jīng)營(yíng)公司及分公司工程項(xiàng)目的綜合管理執(zhí)行部門。其涉及的主要職能有：合同管理系統(tǒng)、預(yù)算管理系統(tǒng)、施工管理系統(tǒng)、培訓(xùn)管理系統(tǒng)等，對(duì)工程的前期、設(shè)計(jì)和施工過(guò)程中的質(zhì)量、安全、進(jìn)度、文明施工、合同、成本、預(yù)算等項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一的管理、審核、控制、驗(yàn)收。涉及整個(gè)工程中的各項(xiàng)重要環(huán)節(jié)，也是位于研發(fā)部和營(yíng)銷部之間的一個(gè)承上啟下的重要管理部門。隨著新華投資集團(tuán)不斷發(fā)展、壯大和日趨完善的管理體系，對(duì)工程管理系統(tǒng)的要求也不斷提高，從而制定了《天津市新華投資集團(tuán)工程系統(tǒng)管理手冊(cè)》（以下簡(jiǎn)稱手冊(cè)）。它是本部門中的一個(gè)重要工作依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。本手冊(cè)分為6章27節(jié)，主要從內(nèi)部管理和外部管理兩部分來(lái)明確總公司工程系統(tǒng)的組織框架、管理體系、人員分工、崗位職責(zé)、管理制度、工作紀(jì)律、部門現(xiàn)狀與發(fā)展及本部門中各職能的工作要求和分公司工程系統(tǒng)的制度、施工、成本、技術(shù)、規(guī)范、措施等幾大部分綜合的、統(tǒng)一的管理體系，充分?jǐn)⑹隽艘粋€(gè)工程管理團(tuán)隊(duì)的具體工作要求和管理過(guò)程。如果本手冊(cè)中提到的幾個(gè)重要環(huán)節(jié)能夠得到充分的發(fā)揮和使用,那么不僅可以使公司在項(xiàng)目管理方面能夠得到長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，同時(shí)也能夠組建起一支強(qiáng)有力的、高水平的工程項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)。目 錄第一章 崗位職責(zé)……………………………………………………1第一節(jié) 崗位組織架構(gòu)…………………………………………………2第二節(jié) 崗位職責(zé)描述…………………………………………………2第二章 管理制度與自我完善……………………………………7第一節(jié) 目標(biāo)管理制度…………………………………………………8第二節(jié) 實(shí)行“ISO9000” 管理模式…………………………………9第三節(jié) 會(huì)議管理制度…………………………………………………11第四節(jié) 報(bào)告管理………………………………………………………13第五節(jié) 工作總結(jié)及日志管理制度……………………………………16第六節(jié) 文件管理制度…………………………………………………17第七節(jié) 部門工作聯(lián)系管理制度………………………………………18第八節(jié) 工作紀(jì)律………………………………………………………19第九節(jié) 考核管理制度…………………………………………………21第十節(jié) “新華－工程之聲”月刊……………………………………23第三章 培訓(xùn)管理系統(tǒng)…………………………………………….25第一節(jié) 房地產(chǎn)專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)……………………………………26第二節(jié) 房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)概述……………………………………31第三節(jié) 建筑結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)知識(shí)……………………………………………34第四節(jié) 綜合知識(shí)培訓(xùn)…………………………………………………49第四章 合同管理系統(tǒng)…………………………………………….50第一節(jié) 合同與合同管理……………………………………………51第二節(jié) 工程建設(shè)合同的管理………………………………………56第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目合同控制………………………………………60第五章 預(yù)算管理與成本控制系統(tǒng)……………………………66第一節(jié) 預(yù)、決算管理的工作范圍和目的…………………………67第二節(jié) 預(yù)、決算審批工作的程序…………………………………69第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制………………………………………70第六章 工程施工管理系統(tǒng)……………………………………76第一節(jié) 工程項(xiàng)目管理體系…………………………………………77第二節(jié) 工程項(xiàng)目控制體系…………………………………………80第三節(jié) 工程簽證管理體系…………………………………………117第四節(jié) 竣工驗(yàn)收管理體系…………………………………………119第五節(jié) 相關(guān)報(bào)告……………………………………………………128第一章 崗位職責(zé)文件編號(hào)：XH／XMGL／A－1修改狀態(tài)：A／B管理狀態(tài)：分 發(fā) 號(hào)：編制： 日期：審核： 日期：批準(zhǔn)： 日期：發(fā)布日期： 實(shí)施日期：第一節(jié) 崗位組織架構(gòu)工程總監(jiān)↓工程經(jīng)理↓合同管理施工管理預(yù)算管理↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓合同審核內(nèi)業(yè)管理圖紙審查外業(yè)管理預(yù) 算管 理信 息 采 集第二節(jié) 崗位職責(zé)描述一、 工程經(jīng)理崗位職責(zé)職務(wù)名稱：工程經(jīng)理直屬上級(jí)：工程總監(jiān)本職工作：主持項(xiàng)目管理部的全面工作工作職責(zé)：A、向集團(tuán)公司及工程總監(jiān)負(fù)責(zé)。B、參與項(xiàng)目投資策劃，項(xiàng)目可行性報(bào)告及方案研究工作。C、負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目管理部總體發(fā)展策略。D、參與工程預(yù)、結(jié)算書的編制工作，并監(jiān)督審核工作。E、參與工程施工管理到竣工驗(yàn)收全過(guò)程的監(jiān)控。F、參與工程施工招、投標(biāo)工作。G、參與合同管理及內(nèi)業(yè)資料的歸檔工作。H、負(fù)責(zé)對(duì)公司員工及各經(jīng)營(yíng)公司進(jìn)行統(tǒng)一的培訓(xùn)工作。I、 加強(qiáng)工程質(zhì)量、安全、進(jìn)度、文明施工等項(xiàng)控制工作，保證工程施工按有關(guān)規(guī)定及要求進(jìn)行。J、 協(xié)調(diào)好各部門及外單位的關(guān)系，配合工程順利進(jìn)行。K、完成集團(tuán)公司及工程總監(jiān)安排的其他工作。二、 合同審核員崗位職責(zé)職務(wù)名稱：合同審核員直屬上級(jí)：工程經(jīng)理本職工作：負(fù)責(zé)與合同審核有關(guān)的全部工作工作職責(zé)：A、向集團(tuán)公司及工程經(jīng)理負(fù)責(zé)。B、負(fù)責(zé)按照相關(guān)的法律法規(guī)和成本、造價(jià)等規(guī)定對(duì)合同或協(xié)議進(jìn)行審核，并出據(jù)合同（協(xié)議）審查意見(jiàn)或報(bào)告。C、負(fù)責(zé)收集與合同法相關(guān)的各種最新信息。D、負(fù)責(zé)不斷完善合同審核的制度及流程。E、負(fù)責(zé)與內(nèi)業(yè)資料員辦理有關(guān)合同文件的交接手續(xù)。F、負(fù)責(zé)各項(xiàng)合同文本的電腦錄入工作，并建立信息資源庫(kù)。G、組織相關(guān)人員及部門對(duì)所簽署的合同、協(xié)議進(jìn)行論證、總結(jié)。H、完成集團(tuán)公司及工程經(jīng)理安排的其他工作。三、 內(nèi)業(yè)資料員崗位職責(zé)職務(wù)名稱：內(nèi)業(yè)資料員直屬上級(jí)：工程經(jīng)理本職工作：負(fù)責(zé)管理與內(nèi)業(yè)資料有關(guān)的全部工作工作職責(zé)：A、向集團(tuán)公司及工程經(jīng)理負(fù)責(zé)。B、負(fù)責(zé)所有工程類文件、圖紙的收集、整理、歸檔、建檔等工作。C、負(fù)責(zé)所有工程類文件的領(lǐng)取、發(fā)放工作，并做好詳細(xì)記錄。D、負(fù)責(zé)打印、制作項(xiàng)目管理部的各類文件。E、負(fù)責(zé)所有需要調(diào)檔文件的手續(xù)辦理及領(lǐng)取工作。F、負(fù)責(zé)不斷完善內(nèi)業(yè)管理工作的制度及流程。G、完成集團(tuán)公司及工程經(jīng)理安排的其他工作。四、 圖紙審查員崗位職責(zé)職務(wù)名稱：圖紙審查員直屬上級(jí)：工程經(jīng)理本職工作：負(fù)責(zé)對(duì)方案圖、施工圖、變更圖的審查工作工作職責(zé)：A、向集團(tuán)公司及工程經(jīng)理負(fù)責(zé)。B、負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)計(jì)單位輸出的圖紙（方案圖、施工圖、變更圖等）進(jìn)行審查，并出具審查意見(jiàn)或報(bào)告。C、負(fù)責(zé)與設(shè)計(jì)單位的聯(lián)系、溝通，并定期以報(bào)告的形式對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行綜合評(píng)定。D、負(fù)責(zé)收集建筑設(shè)計(jì)方案方面的經(jīng)典案例，并建立信息資源庫(kù)。E、完成集團(tuán)公司及工程經(jīng)理安排的其他工作。五、 施工管理員崗位職責(zé)職務(wù)名稱：施工管理員直屬上級(jí)：工程經(jīng)理本職工作：負(fù)責(zé)管理與施工現(xiàn)場(chǎng)有關(guān)的質(zhì)量、安全、進(jìn)度、文明施工等方面的工作工作職責(zé)：A、向集團(tuán)公司及工程經(jīng)理負(fù)責(zé)。B、負(fù)責(zé)監(jiān)督、控制各項(xiàng)目施工過(guò)程中的質(zhì)量、安全、進(jìn)度、成本、文明施工等環(huán)節(jié)，并定期做出項(xiàng)目綜合管理評(píng)價(jià)報(bào)告。C、負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)各經(jīng)營(yíng)公司上報(bào)的各種施工報(bào)表，并進(jìn)行匯總、審核。D、對(duì)工程項(xiàng)目采取“預(yù)控”措施，并對(duì)工程過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)提出相應(yīng)的管理要求。E、對(duì)不合格產(chǎn)品應(yīng)提出整改要求或給予相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)處罰。F、負(fù)責(zé)定期對(duì)各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行巡檢，并要做出巡檢記錄。G、完成集團(tuán)公司及工程經(jīng)理安排的其他工作。六、 預(yù)算管理員崗位職責(zé)職務(wù)名稱：預(yù)算管理員直屬上級(jí)：工程經(jīng)理本職工作：負(fù)責(zé)管理與工程預(yù)、決算有關(guān)的全部工作工作職責(zé)：A、向集團(tuán)公司及工程經(jīng)理負(fù)責(zé)。B、負(fù)責(zé)對(duì)所有工程項(xiàng)目做出工程預(yù)算，并做出預(yù)算書。C、負(fù)責(zé)對(duì)經(jīng)營(yíng)公司上報(bào)的預(yù)算書進(jìn)行審核，并出審核意見(jiàn)或報(bào)告。D、負(fù)責(zé)計(jì)算各項(xiàng)目的銷售面積，并做出銷售面積計(jì)算書。E、負(fù)責(zé)對(duì)各種原材料的造價(jià)進(jìn)行分析對(duì)比，并建議項(xiàng)目擇優(yōu)選材。F、協(xié)助工程經(jīng)理審核、控制工程項(xiàng)目建設(shè)成本。G、完成集團(tuán)公司及工程經(jīng)理安排的其他工作。七、 信息采集員崗位職責(zé)職務(wù)名稱：信息采集員直屬上級(jí)：工程經(jīng)理本職工作：負(fù)責(zé)采集與工程造價(jià)、新型材料等方面有關(guān)的信息工作職責(zé)：A、向集團(tuán)公司及工程經(jīng)理負(fù)責(zé)。B、負(fù)責(zé)收集各種建筑材料價(jià)格，并建立信息資源庫(kù)。C、負(fù)責(zé)制作項(xiàng)目的投資成本分析報(bào)告。D、負(fù)責(zé)對(duì)新工藝、新技術(shù)、新材料進(jìn)行研究工作，并出研究報(bào)告。E、完成集團(tuán)公司及工程經(jīng)理安排的其他工作。第二章 管理制度與自我完善文件編號(hào)：XH／XMGL／A－2修改狀態(tài)：A／B管理狀態(tài)：分 發(fā) 號(hào)：編制： 日期：審核： 日期：批準(zhǔn)： 日期：發(fā)布日期： 實(shí)施日期：第一節(jié) 目標(biāo)管理制度一、總則目標(biāo)管理是現(xiàn)代企業(yè)管理的科學(xué)方法之一，也是世界上大多數(shù)企業(yè)管理者運(yùn)用的通用管理方法。這種方法可以簡(jiǎn)單概括為一句話，即“我現(xiàn)在所做的每一項(xiàng)工作，都能使我更接近于目標(biāo)”的原則。判斷工作的輕重緩急，合理安排時(shí)間。 二、制訂目標(biāo)的依據(jù)根據(jù)總公司高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)層所下達(dá)的各項(xiàng)任務(wù)計(jì)劃，經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及其他的各種要求。本企業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，管理規(guī)劃，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)劃及全面質(zhì)量管理的整體規(guī)劃方案。工程項(xiàng)目方面的調(diào)查報(bào)告、分析報(bào)告、預(yù)測(cè)情況，信息情報(bào)等資料。根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況和現(xiàn)有管理水平。根據(jù)上次中長(zhǎng)期目標(biāo)的遺留問(wèn)題。三、目標(biāo)制訂的方法根據(jù)目標(biāo)制訂的依據(jù)結(jié)合各類事項(xiàng)計(jì)劃安排，可把預(yù)制訂的所有計(jì)劃任務(wù)分為三類進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，最后確定整體目標(biāo)。重要又緊急的任務(wù)：這些事情比任何事情都要優(yōu)先處理，是必須立刻需要做好的工作。重要但不緊急的任務(wù)：我們?cè)诠ぷ髦校蠖鄶?shù)的事情都不是緊急的，可以現(xiàn)在或稍后再做，但實(shí)際上我們往往又會(huì)把這些事情無(wú)休止的拖延下去，所以我們要注意把這一類的工作列入有時(shí)間期限的行列之中。 緊急但不重要的任務(wù)：這一類表面上看起來(lái)需要立刻采取行動(dòng)，但客觀而冷靜的分析一下，我們就會(huì)把它們列入次優(yōu)先類的工作列表之中。 四、詳見(jiàn)附表：（1）目標(biāo)管理統(tǒng)一用表（XH／XMGL－001）（2）資源信息采集管理表（XH／XMGL－018）第二節(jié) 實(shí)行“ISO9000” 管理模式一、ISO9000的基本概念I(lǐng)SO9000質(zhì)量認(rèn)證體系是通過(guò)過(guò)程來(lái)實(shí)施的。標(biāo)準(zhǔn)中的“質(zhì)量體系要求就是對(duì)過(guò)程的要求，掌握了過(guò)程就掌握了標(biāo)準(zhǔn)的要領(lǐng)。為使質(zhì)量體系有效，就應(yīng)識(shí)別、確定和展開(kāi)這些過(guò)程及相應(yīng)的職責(zé)、權(quán)限、程序和資源。長(zhǎng)期以來(lái)，判斷一個(gè)產(chǎn)品質(zhì)量的唯一準(zhǔn)則是技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，但是由于技術(shù)不能完全反映顧客對(duì)產(chǎn)品的要求，因此只靠技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)判定產(chǎn)品質(zhì)量是不夠的。如果一個(gè)企業(yè)僅僅靠合理的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，而無(wú)完備的質(zhì)量體系，企業(yè)不可能對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行全過(guò)程控制。生產(chǎn)中不符合技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求的產(chǎn)品是正常的。要想始終生產(chǎn)符合技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品，企業(yè)只能從建立完善的質(zhì)量體系入手。技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)是針對(duì)特定的產(chǎn)品提出的技術(shù)措施，工藝流程、檢測(cè)手段和操作規(guī)程、規(guī)范，主要敘述生產(chǎn)和檢測(cè)產(chǎn)品的方法，它結(jié)合實(shí)際，易于理解和掌握。技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)講解特定產(chǎn)品的檢測(cè)和實(shí)驗(yàn)的方法，包括在什么條件下測(cè)試等，比較具體。 它不僅規(guī)定了要有檢驗(yàn)和實(shí)驗(yàn)，過(guò)程檢驗(yàn)和實(shí)驗(yàn)，最終檢驗(yàn)和實(shí)驗(yàn)的過(guò)程也規(guī)定了檢驗(yàn)和實(shí)驗(yàn)設(shè)備管理過(guò)程。發(fā)現(xiàn)不合格品有標(biāo)識(shí)、記錄、評(píng)價(jià)、處置的過(guò)程，并針對(duì)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)有采取糾正和預(yù)防措施的過(guò)程等。這些過(guò)程存在于各部門的職能中，又跨越職能，涉及的人員和部門較多。由于各個(gè)企業(yè)的產(chǎn)品和涉及的具體實(shí)踐不同，標(biāo)準(zhǔn)中只規(guī)定了應(yīng)有哪些主要過(guò)程，并詳細(xì)規(guī)定具體有哪些部門和人員、在什么地點(diǎn)、什么時(shí)間、用什么方法去完成。這些細(xì)節(jié)過(guò)程要由企業(yè)自行規(guī)定。因此，ISO9000是一個(gè)比較抽象的管理體系。二、ISO9000的三種管理模式識(shí)別標(biāo)準(zhǔn)中要求的過(guò)程，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)中的每一句話都要認(rèn)真分析 和體會(huì)其含義，掌握其中對(duì)過(guò)程的要求。識(shí)別本企業(yè)中已有和沒(méi)有那些過(guò)程，分析已有的過(guò)程是否符合 標(biāo)準(zhǔn)要求。根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)要求和本企業(yè)的實(shí)踐，確定并開(kāi)展這些過(guò)程。三、ISO9000中的20項(xiàng)基本要素在ISO9000質(zhì)量體系要求中，共有20項(xiàng)要素；每個(gè)要素又包括了若干個(gè)主過(guò)程，這些主要素是ISO9000質(zhì)量體系的最終管理項(xiàng)目：