【正文】 房地產(chǎn)中介服務(wù)開(kāi)業(yè)指導(dǎo)手冊(cè)上海萬(wàn)嘉經(jīng)濟(jì)信息有限公司 編制 2009年前 言黨的十七大報(bào)告提出，要促進(jìn)以創(chuàng)業(yè)帶動(dòng)就業(yè)，鼓勵(lì)更多勞動(dòng)者成為創(chuàng)業(yè)者。歷史從來(lái)沒(méi)有給予我們今天這樣良好的創(chuàng)業(yè)環(huán)境，通過(guò)創(chuàng)業(yè)來(lái)展示自我能力，實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值，新一代創(chuàng)業(yè)者正在茁壯成長(zhǎng)。自主創(chuàng)業(yè)，既充滿著艱辛與歡樂(lè)，也伴隨著求索與奉獻(xiàn)！自主創(chuàng)業(yè)，更需要把夢(mèng)想激情化作理性行動(dòng)。在與眾多創(chuàng)業(yè)者接觸交流當(dāng)中，我們發(fā)現(xiàn)，在上海這片創(chuàng)業(yè)的熱土上，很多朋友志存高遠(yuǎn)，有志創(chuàng)出一番大業(yè)，但他們又缺乏對(duì)一個(gè)行業(yè)的具體認(rèn)知，不熟悉行業(yè)的特點(diǎn)，使得創(chuàng)業(yè)的夢(mèng)想停留在懵懂和迷茫的階段。為此，我公司組織人員進(jìn)行了大量的走訪、問(wèn)卷調(diào)查，搜集行業(yè)的相關(guān)信息，并廣泛聽(tīng)取成功創(chuàng)業(yè)者和專業(yè)人士的意見(jiàn)，精心編寫了開(kāi)業(yè)指導(dǎo)系列手冊(cè)。指導(dǎo)手冊(cè)立足于向您提供進(jìn)入各創(chuàng)業(yè)行業(yè)所要關(guān)注的相關(guān)信息，并提供盡可能詳盡的介紹和指導(dǎo)。如果您已經(jīng)選定您的創(chuàng)業(yè)投資項(xiàng)目，并且該投資項(xiàng)目屬于系列指導(dǎo)手冊(cè)范疇，那么，我們相信，指導(dǎo)手冊(cè)將成為您在創(chuàng)業(yè)路上的參考讀本。指導(dǎo)手冊(cè)所羅列的事實(shí)和數(shù)據(jù)來(lái)自上海創(chuàng)業(yè)者的個(gè)案，編寫時(shí)受地域經(jīng)濟(jì)和時(shí)間價(jià)格的限制，其絕對(duì)值可能存在波動(dòng)和差異，僅供參考。我們建議創(chuàng)業(yè)者更多關(guān)注本手冊(cè)的內(nèi)容舉例和關(guān)鍵環(huán)節(jié)的描述。我們十分感謝在百忙之中對(duì)本手冊(cè)編寫提供建議和意見(jiàn)的各位專家、老師和同仁。我們也期待讀者提供寶貴建議和案例，以幫助我們不斷的完善指導(dǎo)手冊(cè)的編寫。在此，呈上我們真誠(chéng)的祝愿，祝您創(chuàng)業(yè)成功！本市扶持創(chuàng)業(yè)的相關(guān)政策信息，讀者可通過(guò)登錄上海創(chuàng)業(yè)公共服務(wù)信息網(wǎng)（）查詢。二○○九年十一月房地產(chǎn)中介服務(wù)項(xiàng)目導(dǎo)引圖目 錄第一篇 項(xiàng)目簡(jiǎn)介…………………………………………………………………………….......第二篇 項(xiàng)目認(rèn)知…………………………………………………………………………….......1. 基本概況…………………………………………………………………………….......2. 設(shè)備設(shè)施…………………………………………………………………………….......3. 行業(yè)特征…………………………………………………………………………….......4. 專業(yè)培訓(xùn)…………………………………………………………………………….......5. 投資規(guī)?！?......6. 市場(chǎng)描述............…………………………………………………………………….......第三篇 開(kāi)業(yè)籌備…………………………………………………………………………….......1. 選定經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所……………………………………………………………………………2. 籌措投資資金……………………………………………………………………………3. 場(chǎng)所裝潢裝飾……………………………………………………………………………4. 招聘服務(wù)人員 ......………………………………………………………………………5. 申請(qǐng)和注冊(cè)……....………………………………………………………………………6. 辦理工商、稅務(wù)登記……………………………………………………………………7. 辦理銀行開(kāi)戶手續(xù)………………………………………………………………………第四篇 經(jīng)營(yíng)管理…………………………………………………………………………………1. 房地產(chǎn)中介公司和從業(yè)人員為客戶提供的服務(wù)及承諾………………………………2. 完善的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的條件…………………………………………………3. 客戶在接受中介服務(wù)時(shí)的權(quán)利義務(wù)……………………………………………………4. 我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的前景展望…………………………………………………5. 房地產(chǎn)中介服務(wù)小常識(shí)…………………………………………………………………6. 大中型城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)…………………………………………………第五篇 相關(guān)資訊…………………………………………………………………………………1. 房地產(chǎn)中介服務(wù)政策與法規(guī)……………………………………………………………2. 房地產(chǎn)中介服務(wù)資訊媒體………………………………………………………………第一篇 項(xiàng)目簡(jiǎn)介房地產(chǎn)中介服務(wù)是指為房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)和交易提供各種媒介活動(dòng)的服務(wù)總稱，它包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)。廣義的房地產(chǎn)中介服務(wù)，是指覆蓋房地產(chǎn)投資、經(jīng)營(yíng)管理、流通消費(fèi)的各個(gè)環(huán)節(jié)和各個(gè)方面，為房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通、消費(fèi)提供多元化的中介服務(wù)；狹義的房地產(chǎn)中介是指在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，以提供房地產(chǎn)供需咨詢、協(xié)助供需雙方公平交易、促進(jìn)房地產(chǎn)交易形成為目的而進(jìn)行的房地產(chǎn)租售的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)、委托代理業(yè)務(wù)或價(jià)格評(píng)估等活動(dòng)的總稱。房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)在國(guó)外已有近百年歷史，在我國(guó)僅發(fā)展了二十多年，仍屬于年輕的朝陽(yáng)行業(yè)。其發(fā)展過(guò)程可以分為19881995年的萌芽階段，19961999年的起步階段和2000至今的快速發(fā)展階段。萌芽階段(19881995年)1988年12月深圳成立了國(guó)際房地產(chǎn)咨詢股份有限公司，成為我國(guó)第一家房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)。1991年，深圳的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司發(fā)展到11家。90年代前后，上海也出現(xiàn)了少量房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)。1993年，深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)達(dá)到了近70家，同時(shí)來(lái)自港臺(tái)的達(dá)利行和九鼎軒等代理商開(kāi)始入駐北京，帶動(dòng)了本土代理企業(yè)的紛紛成立。起步階段(19961999)1996年《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》頒布施行后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的地位逐步為社會(huì)所承認(rèn)。1997年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整使房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)紛紛登上舞臺(tái)，深度介于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈。1998年出臺(tái)“23號(hào)文”停止福利化分房，一方面促進(jìn)了大量存量房進(jìn)入流通渠道，另一方面也使增量房成交放大，從而使房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)獲得了快速的發(fā)展?？焖侔l(fā)展期(2000至今)1998年開(kāi)始的全面住房體制改革使房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)開(kāi)始進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期。保守估計(jì)，目前房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)超過(guò)3萬(wàn)家，從業(yè)人員逾百萬(wàn)。該時(shí)期行業(yè)中成長(zhǎng)起一批門店過(guò)百、人員過(guò)千的大型企業(yè)，如世聯(lián)地產(chǎn)、易居中國(guó)、合富輝煌、偉業(yè)顧問(wèn)等。房地產(chǎn)中介服務(wù)在促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速健康發(fā)展，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)走向繁榮的過(guò)程中起到了不可替代的作用。房地產(chǎn)中介與人民的生活已經(jīng)越來(lái)越近，也越來(lái)越緊密。人們對(duì)房地產(chǎn)中介的期望和要求也越來(lái)越高，因此，房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的發(fā)展勢(shì)必邁向?qū)I(yè)化、規(guī)范化和制度化。第二篇 項(xiàng)目認(rèn)知房地產(chǎn)中介服務(wù)是指為房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)和交易提供各種媒介活動(dòng)的總稱，主要包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等三個(gè)領(lǐng)域。房地產(chǎn)咨詢是指接受客戶的委托，為其提供信息、資料、建議，或?yàn)槠涮峁┓康禺a(chǎn)專項(xiàng)研究、市場(chǎng)調(diào)查與分析、項(xiàng)目策劃、項(xiàng)目可行性研究等服務(wù)并收取費(fèi)用的一種有償?shù)闹薪榛顒?dòng)。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)咨詢業(yè)可以為房地產(chǎn)投資者提供包括政策咨詢、決策咨詢、工程咨詢、管理咨詢等在內(nèi)的各種咨詢服務(wù)，也可為房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行為中的客戶提供信息咨詢、技術(shù)咨詢等中介服務(wù)。房地產(chǎn)估價(jià)是指以房地產(chǎn)為對(duì)象，由專業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)一定的估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人(個(gè)人或機(jī)構(gòu)，統(tǒng)稱經(jīng)紀(jì)人)完成的促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易順利實(shí)現(xiàn)一系列居間、代理、行紀(jì)等中介活動(dòng)，是以提取傭金為經(jīng)營(yíng)特征，為房地產(chǎn)買賣、交換、租賃、置換等提供信息及信托勞務(wù)工作的中介服務(wù)。一般而言，房地產(chǎn)中介服務(wù)是指以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)為主，輔以房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，通過(guò)提供免費(fèi)的咨詢和估價(jià)的參考等措施，協(xié)助房屋買賣交易達(dá)成的服務(wù)總稱。房產(chǎn)中介公司：為房產(chǎn)買賣雙方達(dá)成銷售和購(gòu)買而建立的一個(gè)服務(wù)平臺(tái)，該平臺(tái)具有為買賣雙方提供安全交易的義務(wù)；房產(chǎn)中介服務(wù)的經(jīng)濟(jì)收入主要是收取中介服務(wù)傭金，以目前市場(chǎng)慣例，中介服務(wù)傭金為雙方各1%；房產(chǎn)中介事務(wù)：房產(chǎn)中介的具體事務(wù)就是幫助賣房人登記房源信息、宣傳發(fā)布信息并且保證房源真實(shí)有效；幫助買房人尋找和推薦合適、理想的房源，并帶領(lǐng)買房人實(shí)地看房，加以引導(dǎo)，促使成交；主要服務(wù)流程：登記房源、勘察房源、帶看房源、磋商、簽約、房產(chǎn)過(guò)戶、物業(yè)交割等，以及解答買賣雙方交易活動(dòng)中提出的各種疑問(wèn)。一、 基本概況1． 項(xiàng)目歸類：房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)2． 行政主管：上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局、上海市住房保障和房屋管理局3． 行業(yè)協(xié)會(huì)：上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)4． 服務(wù)對(duì)象：社會(huì)各界5． 經(jīng)營(yíng)模式1． 業(yè)務(wù)范圍房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)主要涉及：房產(chǎn)信息展示；存量房的買賣、置換、租賃中介；商品房代理銷售；二手房按揭貸款全程代辦；房屋權(quán)證代辦；項(xiàng)目可行性研究和策劃；房地產(chǎn)展銷；房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)及業(yè)務(wù)培訓(xùn)；房地產(chǎn)業(yè)政策咨詢；房地產(chǎn)專業(yè)人員上崗培訓(xùn)等。2． 產(chǎn)業(yè)位置房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的重要組成部分，是商品房生產(chǎn)、流通和消費(fèi)不可或缺的媒介和橋梁。中介服務(wù)產(chǎn)業(yè)涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈的前期、中期和后期，包括房地產(chǎn)咨詢、土地評(píng)估、營(yíng)銷策劃、銷售代理、經(jīng)紀(jì)委托、房產(chǎn)按揭等業(yè)務(wù)。我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)隨房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化改革發(fā)展而來(lái)，其專業(yè)化程度逐步提高，行業(yè)價(jià)值不斷得到體現(xiàn)，市場(chǎng)前景十分廣闊。3． 方式方法做好房產(chǎn)中介服務(wù)，保持中介服務(wù)的持續(xù)健康發(fā)展，應(yīng)關(guān)注以下一些策略：l 拓展信息：加強(qiáng)拓展房源、客源兩方面信息；l 創(chuàng)建品牌：可以選擇加盟成熟品牌，也可以自創(chuàng)服務(wù)品牌；l 注重服務(wù)：協(xié)助客戶處理相關(guān)的交易手續(xù)，指導(dǎo)客戶操作；l 特色服務(wù)：在現(xiàn)有房產(chǎn)交易中介的基礎(chǔ)上，增加附加值較高的邊際項(xiàng)目服務(wù)。6． 市場(chǎng)準(zhǔn)入依據(jù)《上海市房地產(chǎn)中介咨詢服務(wù)公司資質(zhì)管理暫行辦法》條例規(guī)定，開(kāi)辦房地產(chǎn)中介服務(wù)公司實(shí)行行業(yè)審批制度。房地產(chǎn)中介咨詢服務(wù)公司經(jīng)上海市住房保障和房屋管理局（原市房管局）資質(zhì)審查同意后，持批準(zhǔn)文件和有關(guān)證件向工商行政管理部門辦理注冊(cè)登記申請(qǐng)手續(xù)，經(jīng)核發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照后方可開(kāi)業(yè)。另外，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員實(shí)行職業(yè)資格制度。凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的人員，必須取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員相應(yīng)職業(yè)資格證書并經(jīng)注冊(cè)生效。未取得職業(yè)資格證書的人員，一律不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格。取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格是進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)關(guān)鍵崗位和發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的必備