【正文】 第一章宏觀市場(chǎng)評(píng)述及區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)1紹興市總體介紹紹興是全國首批24座歷史文化名城之一，以傳統(tǒng)的水鄉(xiāng)特色，多位杰出人物的出現(xiàn)而使其美名遠(yuǎn)播，說起紹興均都冠以“水鄉(xiāng)、橋鄉(xiāng)、酒鄉(xiāng)、蘭鄉(xiāng)、書法之鄉(xiāng)、名士之鄉(xiāng)”等美稱。紹興境內(nèi)河湖縱橫密布，故又有“水鄉(xiāng)澤國”、“橋都水城”之稱。紹興位于寧紹平原西部，位于北緯29度14分至30度16分，東經(jīng)119度53分至121度14分，南接峰巒起伏的會(huì)稽山，北瀕水浩淼淼的杭州灣，東起曹娥江，相抵浦陽江?？偯娣e8155平方公里，市區(qū)面積338平方公里。境內(nèi)河湖縱橫，土地肥沃，氣候溫和，物產(chǎn)豐富，是個(gè)著名的魚米之鄉(xiāng)。同時(shí)更有浙東運(yùn)河和杭甬鐵路從這里經(jīng)過，公路四通八達(dá)，水陸交通十分便利。境內(nèi)四季分明，氣候濕潤，光照充足，年平均降水量1300毫米。 紹興地理位置紹興位于浙江省的東北部，是一座具有2400多年歷史的文化名城，也是中國著名的水鄉(xiāng)。紹興自然風(fēng)光秀麗、人文景觀豐富，素以水鄉(xiāng)、橋鄉(xiāng)、酒鄉(xiāng)聞名，自古即為游客向往的旅游勝地。　　紹興西距杭州67公里，東北距上海249公里，東離寧波108公里。自從杭州市擴(kuò)大版圖后，紹興更與杭州一路之隔，通過滬杭高速公路，從杭州市中心到紹興自駕車僅需50余分鐘。優(yōu)越的地理位置，便捷的交通，使紹興在近年的旅游、經(jīng)商、政治、文化等方面都得到了很大的提高。 城市規(guī)模整個(gè)紹興市總面積8155平方公里，人口432萬。行政區(qū)域劃分為一區(qū)三市二縣。城市的整體規(guī)劃主要是以越城區(qū)、紹興縣、袍江工業(yè)區(qū)作為主要的發(fā)展重心。整個(gè)城市的發(fā)展將分三個(gè)階段完成，每十年作為一次質(zhì)的飛躍。n 近期發(fā)展從現(xiàn)在開始計(jì)算到2010年，目標(biāo)是——，規(guī)劃近期65萬人（其中越城45萬人，柯橋15萬人，袍江5萬人）；2000年，人均建設(shè)用地約為100㎡；規(guī)劃城市建設(shè)用地總面積為64平方公里；n 中期發(fā)展2010年至2020年，目標(biāo)是——城市人口數(shù)字達(dá)到80萬人（其中越城50萬人，柯橋20萬人，袍江10萬人）；同樣控制人均100㎡的城市建設(shè)用地，規(guī)劃城市建設(shè)用地總面積為80平方公里；n 遠(yuǎn)期發(fā)展2020年城市人口達(dá)到100萬人（其中越城58萬人，柯橋25萬人，袍江17萬人）；繼續(xù)控制人均100㎡的城市建設(shè)用地，城市整體規(guī)劃用地總面積為100平方公里。[注：上述規(guī)劃用地總面積不包括水面和會(huì)稽山旅游度假區(qū)20平方公里在內(nèi)。]*信息鏈接對(duì)于紹興市各區(qū)、市、縣的面積及人口分布分別為：越城區(qū) 面積 338平方公里，人口 59萬。諸暨市 面積2265平方公里，人口106萬上虞市 面積1472平方公里，人口 78萬。嵊州市 面積1760平方公里，人口 74萬。紹興縣（柯橋） 面積1152平方公里，人口 72萬?？h人民政府駐柯橋鎮(zhèn)。新昌縣 面積1213平方公里，人口 43萬。縣人民政府駐城關(guān)鎮(zhèn)。 紹興市經(jīng)濟(jì)狀況紹興工業(yè)經(jīng)過50多年的發(fā)展，特別是在改革開放二十余年的建設(shè)中，取得了迅速發(fā)展，已基本形成了以輕紡為主體，紡織、機(jī)械、食品為支柱，精細(xì)化工、生物醫(yī)藥、電子信息等新興行業(yè)快速發(fā)展并初具規(guī)模的工業(yè)體系。至2001年底，全市共有規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)l975家，。2001年全市全部工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)增加值479億元， ％，％。，％，產(chǎn)值總量列全省第三位，％，％，％。，％。，％。 城市總體布局形態(tài) 紹興的城市性質(zhì)確定為：長江三角洲南翼以釀酒、輕紡、電子為特色的區(qū)域中心城市，以歷史文化和山水風(fēng)光為特色的著名旅游城市。在確定城市的定位之后，紹興市政府更進(jìn)一步對(duì)整個(gè)紹興進(jìn)行規(guī)劃，將紹興中心城市規(guī)劃結(jié)構(gòu)形態(tài)為三大組團(tuán)、綠色空間。各組團(tuán)之間均為大面積的開敞綠色空間和綠色水面，完成符合紹興城市以往的生活習(xí)慣及水平，更為人與城市，城市與自然和諧共生的生態(tài)環(huán)境創(chuàng)造了良好的條件。根據(jù)城市的總體規(guī)劃，共分三大組團(tuán)進(jìn)行功能分區(qū)。n 越城組團(tuán)：中心城市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，歷史文化名城；n 柯橋組團(tuán)：以輕紡、商貿(mào)為特色的次中心；n 袍江組團(tuán)：以發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代化工業(yè)新城區(qū)。三大組團(tuán)功能明確，分工合理，以有序的發(fā)展共同創(chuàng)造紹興繁榮昌盛的景象，吸引更多的外來人員到紹興旅游、經(jīng)商、居住。2. 袍江區(qū)域總體介紹2000年7月，浙江省委省政府確定了“擴(kuò)市區(qū)、遷縣址、統(tǒng)規(guī)劃”的原則，紹興市進(jìn)行了行政區(qū)劃分的調(diào)整，原屬紹興縣的5個(gè)鎮(zhèn)劃歸為越城區(qū)，同時(shí)，在加快實(shí)施“工業(yè)立市、開放興市、合力建市、文化強(qiáng)市”的發(fā)展戰(zhàn)略上，市委、市政府啟動(dòng)了袍江工業(yè)區(qū)的發(fā)展，并致力于建設(shè)紹興市中心城市新組團(tuán)，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的制造業(yè)基地。袍江工業(yè)區(qū)下轄有斗門、馬山鎮(zhèn)，轄區(qū)面積87平方公里。 地理位置袍江工業(yè)區(qū)位于滬杭甬高速公路紹興入口處，距杭州國際機(jī)場(chǎng)20公里，杭州市中心30多公里，距寧波90公里，距上海200公里，距紹興市中心9公里。袍江作為滬杭甬腹地，周邊的交通狀況順暢便捷，滬杭甬高速公路、杭甬鐵路、104國道、329國道和京杭大運(yùn)河穿境而過。得天獨(dú)厚的地理位置，使袍江逐步成為紹興市越城區(qū)、紹興縣等老城區(qū)之后的另一特色發(fā)展基地。結(jié)合袍江區(qū)域自身的優(yōu)越地理位置，分散發(fā)展，輻射的區(qū)域極為廣闊，吸引了更多的企業(yè)進(jìn)駐袍江，并為此帶來了豐富的人力資源在此創(chuàng)業(yè)及居住。 整體規(guī)劃布局袍江工業(yè)區(qū)的整體規(guī)劃發(fā)展將分三個(gè)階段完成：2005年，規(guī)劃建成面積為10平方公里，城區(qū)人口5萬人次左右；2010年規(guī)劃建成面積33平方公里，城區(qū)人口17萬人次；2020年規(guī)劃建成區(qū)面積66平方公里，城區(qū)人口25萬人次，目前規(guī)劃控制區(qū)為100平方公里。根據(jù)“適度超前、成片規(guī)劃、基礎(chǔ)先行、有序推進(jìn)”的開發(fā)建設(shè)原則，工業(yè)區(qū)不斷完善并提高“八通一平”配套建設(shè)水平。至2003年底，已形成60平方公里的市政基礎(chǔ)設(shè)施配套區(qū)。同時(shí)，工業(yè)區(qū)以建設(shè)“一條世紀(jì)街、二個(gè)開發(fā)發(fā)帶、四個(gè)功能區(qū)”為重點(diǎn)，啟動(dòng)了中心商貿(mào)居住區(qū)開發(fā)建設(shè)，加快完善大城市新組團(tuán)的綜合配套服務(wù)功能。相關(guān)的政府職能部門及文教功能的配套設(shè)施已經(jīng)開始陸續(xù)啟用，而大型的普爾斯瑪特大型超市、美安居家居中心等商貿(mào)項(xiàng)目也在建設(shè)之中，房地產(chǎn)市場(chǎng)更加是快速崛起，房產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積超過了300萬㎡，為該區(qū)常駐人口提供了住房的保證。自工業(yè)區(qū)組建三年多以來，，%%；，%；，%%；，%%；，%,，%。袍江產(chǎn)業(yè)以：輕紡、生物醫(yī)藥、包裝材料、電子機(jī)械、食品飲料為主，并有大型的相關(guān)商家在此進(jìn)行開發(fā)發(fā)展，包括星河石化公司、香港獨(dú)資的慶茂公司、宏業(yè)投資公司；浙江醫(yī)藥、民生藥業(yè)、震元醫(yī)藥、蘇泊樂怡園醫(yī)藥等知名公司的進(jìn)駐，使該工業(yè)區(qū)更加蓬敝生輝?！肮I(yè)袍江、商貿(mào)袍江、人居袍江”是袍江區(qū)域的發(fā)展方針，并強(qiáng)調(diào)了“工業(yè)袍江”到“商貿(mào)袍江”和“人居袍江”的過渡，注重三者關(guān)系之間的協(xié)調(diào)和平衡。以建設(shè)杭州灣為先進(jìn)制造業(yè)基地，紹興大城市新商貿(mào)中心和江南水鄉(xiāng)生態(tài)型居住區(qū)，作為實(shí)現(xiàn)袍江開發(fā)的超常規(guī)、跨越式的發(fā)展。 交通狀況城市的不斷擴(kuò)展，交通問題是首要解決的前提，雖然袍江離市區(qū)僅有9公里，但如果沒有暢通的公交工具也會(huì)覺得遙遙相望，政府對(duì)于由市區(qū)開往袍江的公交線路已開通了8條線，從市區(qū)的各個(gè)位置都可以直達(dá)到袍江任意一點(diǎn)。袍江政府對(duì)于工業(yè)園區(qū)內(nèi)的原道路也進(jìn)行了整體的規(guī)劃，使每條道路更加順暢，避免猶如市區(qū)繁忙的交通，使整個(gè)區(qū)域布局通過各條道路的連貫更加方便。3. 市場(chǎng)供應(yīng)量分析 市區(qū)供應(yīng)量時(shí)間土地投資總量（萬元）土地面積總量（㎡）建筑面積總量（㎡）回購面積總量（㎡）地塊總量（幅）平均樓面價(jià)格（元/㎡）2003年2830202877382821792004年197700537245——153273上表中所顯示的04年土地供應(yīng)量是至3月底拍賣為止，但其平均的樓面價(jià)已經(jīng)比03年增長了50%。市場(chǎng)的規(guī)范化，使得04年出讓的土地都是以拍賣為主。因此，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，價(jià)高者得的定律得到了充分的體現(xiàn)，在3月24日的拍賣會(huì)上，更有發(fā)展商出到405萬/畝的高價(jià)拍得原沈永和酒廠的地塊，與預(yù)期的價(jià)格相差將近100萬