鑒賞：上信十里花溪營(yíng)銷戰(zhàn)略思路溝通(已修改)
2025-04-26 00:10 本頁(yè)面
【正文】 謹(jǐn)呈：上信集團(tuán)（徐州）置業(yè)有限公司 2022年 05月 18日 名花綻放記 上信 —— 十里花溪營(yíng)銷戰(zhàn)略思路溝通 商業(yè)秘密聲明 本文內(nèi)包含的資料屬于我方的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者利用。因此本文檔內(nèi)容僅限于對(duì)我方給貴司作匯報(bào)之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。 思路溝通框架 ?PART 1 上信 十里花溪市場(chǎng)初判 ?PART 2 上信 十里花溪戰(zhàn)略思考 ?PART 3 上信 十里花溪產(chǎn)品提升 ?PART 4 上信 十里花溪執(zhí)行策略 徐州城鎮(zhèn)總體發(fā)展規(guī)劃 徐州城鎮(zhèn)發(fā)展概念規(guī)劃的核心思路 —— ? 從單中心的城市走向多中心網(wǎng)絡(luò)式的城市； ? 積極發(fā)展中小城市，擇優(yōu)培育重點(diǎn)新興區(qū)域； 徐州發(fā)展概念規(guī)劃提出城市發(fā)展總的 戰(zhàn)略構(gòu)想 —— ? “ 走出邊緣，構(gòu)建中心”。規(guī)劃明確了跳出淮海、經(jīng)營(yíng)“天下”，積極“放棄”、步步為營(yíng)和“區(qū)域合作、中心突破”的區(qū)域策略； ? 通過 “雙心并舉，兩翼延伸”的城市區(qū)域空間布局的結(jié)構(gòu)與形態(tài)的演進(jìn)， 使徐州從單中心的城市走向多中心網(wǎng)絡(luò)式的城市 ，構(gòu)建“交通軸 +城鎮(zhèn)組團(tuán) +生態(tài)綠地”的空間結(jié)構(gòu)。 按照城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，徐州將緊密聯(lián)系全省 “ 三圈五軸 ” 城鎮(zhèn)空間網(wǎng)絡(luò)的形成與發(fā)展，以區(qū)域的集聚發(fā)展為核心，大力推進(jìn)并完善中心城市建設(shè)，積極發(fā)展中小城市，擇優(yōu)培育重點(diǎn)新興區(qū)域，全面提高城鎮(zhèn)發(fā)展質(zhì)量。 賈汪區(qū)整體規(guī)劃 賈汪區(qū)整體規(guī)劃定位： ? 賈汪區(qū)將成為徐州市外圍重要組團(tuán)，沿東隴海產(chǎn)業(yè)帶重要的工業(yè)商貿(mào)型城市和新興的生態(tài)園林城市。 賈汪區(qū)總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)： ? 規(guī)劃在以城市主干道 206國(guó)道為軸線的組團(tuán)式片區(qū)結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，通過提升老城區(qū) (老礦區(qū) )的商業(yè)職能和延伸與新的片區(qū)的結(jié)合，從而形成“一城兩片、一心一軸七區(qū)”的總體布局結(jié)構(gòu)。 徐州賈汪區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)初判 ? 目前是賈汪區(qū)的城市定位正在面臨著巨大轉(zhuǎn)型和重新確立的重要發(fā)展階段， 巨大的發(fā)展機(jī)遇與嚴(yán)峻挑戰(zhàn)并存 。 ? 2022年 — 2022年賈汪區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了空前速度的發(fā)展， 眾多項(xiàng)目在較小的區(qū)域內(nèi)爭(zhēng)奪有限的客戶資源 。 ? 現(xiàn)階段 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品差異化程度較低 ，后續(xù)項(xiàng)目亟待產(chǎn)品升級(jí)以尋求市場(chǎng)突破。 ? 區(qū)域內(nèi)基本以剛性需求為主 ，且市場(chǎng)供給較多，新項(xiàng)目面臨去化周期較長(zhǎng)，資金壓力較大等問題。 ? 長(zhǎng)期來(lái)看，賈汪區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展受到徐州市區(qū)市場(chǎng)發(fā)展的巨大影響，隨著 2022年底徐賈快速通道的開通和地鐵延長(zhǎng)線的建設(shè)，賈汪區(qū)必將以更快的速度融入大徐州市場(chǎng)。 思路溝通框架 ?PART 1 上信 十里花溪市場(chǎng)初判 ?PART 2 上信 十里花溪戰(zhàn)略思考 ?PART 3 上信 十里花溪產(chǎn)品提升 ?PART 4 上信 十里花溪執(zhí)行策略 項(xiàng)目核心價(jià)值初判 新城市交通物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值（ TOD） 賈汪新城區(qū)地段及門戶價(jià)值 新城小學(xué)的人文價(jià)值 城市化進(jìn)程中的 CBD形象價(jià)值 戰(zhàn)略思考緣起 TOD模式 是指以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式，需要土地和交通政策的支持。 概念 TOD即是指： “ 以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式 ” 。是指在不排斥小汽車使用的前提下，以培育客流為著眼點(diǎn)，以提高土地價(jià)值為核心目的，在主要軌道交通樞紐沿線及站點(diǎn)處適度進(jìn)行高密度的土地開發(fā)，并伴隨著居住、辦公、商業(yè)、公共空間等用地的混合使用設(shè)計(jì)，同時(shí)在宏觀上兼顧引導(dǎo)城市空間有序增長(zhǎng)，控制城市無(wú)序蔓延的作用。 ?其特點(diǎn)在于集工作、商業(yè)、文化、教育、居住等為一身的 “ 混和用途 ” ，使人們?cè)诓慌懦庑∑嚨耐瑫r(shí)能方便地選用公交、自行車、步行等多種方式出行。 特點(diǎn) 主要方式 主要方式是通過 土地使用和交通政策 來(lái)協(xié)調(diào)城市發(fā)展過程中產(chǎn)生的交通擁堵和用地不足的矛盾。 設(shè)計(jì)原則 ?從區(qū)域?qū)用嫔辖M織緊湊的有公交支持的開發(fā) ?將商業(yè)、住宅、辦公樓、公園和公共建筑設(shè)置在步行可達(dá)的公交站點(diǎn)的范圍內(nèi) ?建造適宜步行的街道網(wǎng)絡(luò)，將居民區(qū)各建筑連接起來(lái) ?混合多種類型、密度和價(jià)格的住房 ?保護(hù)生態(tài)環(huán)境和河岸帶，留出高質(zhì)量的公共空間 ?使公共空間成為建筑導(dǎo)向和鄰里生活的焦點(diǎn) ?鼓勵(lì)沿著現(xiàn)有鄰里交通走廊沿線實(shí)施填充式開發(fā)或者再開發(fā) 案例分析之一：香港 原因： ◆ 香港的 土地資
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