【正文】 南昌鳳凰地產(chǎn)顧問有限公司 專用培訓(xùn)教材 目錄 接待客戶與收房源收客 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 房產(chǎn)交易流程 業(yè)務(wù)樣本與公司內(nèi)部流程 簽署合約與法律培訓(xùn) 有效跟進(jìn)與談判技巧 客戶需求與 推房源看房技巧 房產(chǎn)交易稅費(fèi) 市場與行業(yè)介紹 鳳凰企業(yè)架構(gòu)文化介紹 行業(yè)與經(jīng)營業(yè) 務(wù) 介 紹 工作流程與職 業(yè) 定 位 南昌各城區(qū)市 場 介 紹 第一部 :市場與行業(yè)介紹 行業(yè)與經(jīng)營業(yè)務(wù)介紹 產(chǎn)業(yè)分類 包括土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、開發(fā)，房地產(chǎn)買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、互換、抵押以及一些與房地產(chǎn)有關(guān)的開發(fā)、建筑、修繕、裝修等勞務(wù)活動(dòng) 房地產(chǎn)一級(jí)市場主要是指土地使用權(quán)的出讓在一級(jí)市場，土地使用權(quán)出讓有協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓、拍賣出讓三種基本形式。 二級(jí)市場是指住房私有權(quán)出售、出租等交易市場。市場的主體是住房產(chǎn)權(quán)的所有者和住房消費(fèi)者。目前亦有房地產(chǎn)三級(jí)市場之說，一般指房產(chǎn)出租市場。嚴(yán)格講，歸于房地產(chǎn)二級(jí)市場的概念之內(nèi)。 什么是房地產(chǎn)市場 ? 房地產(chǎn)三級(jí)市場 房地產(chǎn)二級(jí)市場 房地產(chǎn)一級(jí)市場 比較項(xiàng)目 房地產(chǎn)市場 一般商品市場 市場形態(tài) 不完全競爭 完成競爭 產(chǎn)品特質(zhì) 差異很大 ,異質(zhì)性 產(chǎn)品具同質(zhì)性 價(jià)格決定 由少數(shù)買者與賣者決定 由市場供給和需求決定 信息來源 信息渠道狹窄 信息渠道眾多 法規(guī)管理 法規(guī)管理煩瑣 較少法規(guī)管理 供給面 缺乏彈性 彈性較高 保值心理 保值能力強(qiáng) ,具投資價(jià)值 保值能力弱 ,增值能力弱 區(qū)位影響 影響力大 基本不受影響 市場狀況區(qū)別 客戶可能會(huì)有疑問 …… 需周轉(zhuǎn)資金 ,想拿房屋抵押貸款 ,手續(xù)怎么辦理 . 過戶繁雜又有風(fēng)險(xiǎn) ,沒有時(shí)間辦理，怎么辦？ 想出售房屋 ,哪里能找到合適的客戶 ? 想投資置業(yè)房產(chǎn) ,怎樣的房屋能獲利 ? 想有個(gè)家 ,哪里能找到自己滿意的房屋 ? 大量不同優(yōu)點(diǎn)的商品 鳳凰地產(chǎn) 商品 消費(fèi)者 房產(chǎn)置換行業(yè)的屬性 大量不同需求的顧客 公司經(jīng)營項(xiàng)目 二手房買賣 房屋租賃 代辦交易 銀行貸款 墊資解押 樓盤代理 個(gè)人抵押 工作流程與職業(yè)定位 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)工作流程 受理客戶登記 實(shí)地斟驗(yàn)房屋 廣告宣傳推薦 客戶配對帶看 做好跟蹤服務(wù) 組織雙方談判 協(xié)助售后辦理買賣手續(xù) 職業(yè)定義 你認(rèn)為 :你在行業(yè)里扮演什么角色 ? 你是一個(gè)推銷員 ? 或者是一個(gè)營業(yè)員 ? ? 目前狀況 理想狀況 解決方案 滿意 需求 銷售定義 職業(yè)特點(diǎn) 商品的不統(tǒng)一性 客戶需求多元化 服務(wù)性消費(fèi) 行業(yè)競爭激烈 知識(shí)需求量大 收入、前景無上限 銷售應(yīng)具備素質(zhì) 清晰的頭腦 技術(shù)者的手 端正的儀表 感性的心 優(yōu)良的品行 健康的身體 勞動(dòng)者的腳 穩(wěn)定的情緒 體驗(yàn)客戶的專家 體驗(yàn)需求的專家 體驗(yàn)解決的專家 最終體現(xiàn)公司品牌價(jià)值，創(chuàng)收更多的客戶價(jià)值，以客戶為主導(dǎo) ． 要求你是 ? 最終職業(yè)定位 各片區(qū)市場介紹 ? 南昌現(xiàn)有人口 475萬，其中城市人口 220萬。轄東湖區(qū)、西湖區(qū)、青云譜區(qū)、青山湖區(qū)、灣里區(qū)、南昌縣、進(jìn)賢縣、安義縣五區(qū)四縣。另設(shè)有南昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、南昌高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、紅谷灘新區(qū)、江西桑海經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、南昌英雄經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等五個(gè)開發(fā)區(qū)。區(qū)、縣以下共有 29個(gè)街道辦事處， 47個(gè)鎮(zhèn)， 33個(gè)鄉(xiāng)。 南昌市概況 第二部 :房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 房地產(chǎn)名詞 房地產(chǎn)概念 建筑名詞 面積名詞 房地產(chǎn)概念 是建筑在地面上的各種房屋 . 是指土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施的總稱 . 是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱 .俗稱不動(dòng)產(chǎn) . 是指將狹義的房地產(chǎn)與農(nóng)業(yè) .商業(yè) .教育 . 科技 .旅游業(yè)等產(chǎn)業(yè)融合起來 . 房 產(chǎn) 泛地產(chǎn) 房地產(chǎn) 地 產(chǎn) 房地產(chǎn)定義 國有土地與集體土地所有權(quán)， 集體轉(zhuǎn)為國有才能轉(zhuǎn)讓 . 開發(fā)展商只有得到土地使用權(quán)才能建房 !!! 、拍賣（主要方式）六類用地（商業(yè)、娛樂、旅游、 金融、服務(wù)業(yè)、商品房） （舊城改造） （如醫(yī)用、軍用等政府用地 ） 土地 獲得土地使用權(quán)方式 土地所有權(quán) 土地使用權(quán)出讓年限 住房用地 70年 工業(yè)用地 50年 科教、文體、衛(wèi)生用地 50年 商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年 綜合或其他用地 50年 指可能為房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營活動(dòng)所利用 ,尚未開發(fā)的鄉(xiāng)村農(nóng)地 . 指具有一定的城市基礎(chǔ)設(shè)施 ,但土地上有待拆遷房屋的土地 . 指經(jīng)過 ” 幾通一平 ” 的開發(fā)或拆遷完畢 ,具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地 （ 1）三通一平 路通 ,水通 ,電通 ,土地平整 . （ 2）五通一平 路通 ,水通 ,電通 ,供熱 ,供氣 ,土地平整 . （ 3）七通一平 路通 ,水通 ,電通 ,供熱 ,供氣 ,排水 ,排污 ,土地平整 . 土地的分類 生地 毛地 熟地 房地產(chǎn)名詞 指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。 指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。在都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。 指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。 尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷售量達(dá)到 80％以后 . 房產(chǎn)名詞 期房 現(xiàn)房 準(zhǔn)現(xiàn)房 尾房 五證二書 是指具有房地產(chǎn)開發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）開發(fā)經(jīng)營的住宅。由于我國長期以 來在住房體制上實(shí)行的是供給制，所以，商品房是 80年代以后才出現(xiàn)的。 房改房產(chǎn)權(quán)分為三個(gè)級(jí)別：成本價(jià)產(chǎn)權(quán)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)產(chǎn)權(quán)以及標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠產(chǎn)權(quán)。 集資建房有兩種產(chǎn)權(quán)；一種是該房屋出售的價(jià)格高于當(dāng)年的房改成本價(jià)。其產(chǎn)權(quán)界 定為經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)。另一種是低于當(dāng)年的房改成本價(jià)格，其產(chǎn)權(quán)為房改成本價(jià) 房。 是指經(jīng)各級(jí)人民政府批準(zhǔn)立項(xiàng)建設(shè)、享受國家優(yōu)惠政策 ,包括免去土地出讓金、向 城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。并優(yōu)先享受銀行較低信貸 (經(jīng)濟(jì)適用房、集資房、合作建房在取得房屋所有權(quán)證和土地使用證之日起，五年內(nèi) 不得上市交易） 產(chǎn)權(quán)名詞 商品房 房改房 集資房 經(jīng)濟(jì)適用房 產(chǎn)權(quán)證明的種類 房屋所有權(quán)證 房屋共有權(quán)證 房屋他項(xiàng)權(quán)證 《 商品房買賣合同 》 備案證明 使用權(quán)房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。 公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國家所有。按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權(quán)房。 單位產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有