【正文】 連云港市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于規(guī)范全市物業(yè)承接查驗及備案管理工作的通知 （征求意見稿）各縣區(qū)住建（規(guī)建）局、各開發(fā)建設(shè)單位、各物業(yè)服務(wù)企業(yè)：為規(guī)范物業(yè)服務(wù)行業(yè)市場秩序，加強前期物業(yè)管理活動的指導(dǎo)和監(jiān)督，維護業(yè)主合法權(quán)益，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》《物業(yè)承接查驗辦法》等法律法規(guī)，結(jié)合本市實際，現(xiàn)就規(guī)范全市物業(yè)承接查驗及備案管理工作有關(guān)事項通知如下： 物業(yè)承接查驗的定義、原則和主體責(zé)任（一）定義：物業(yè)承接查驗，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行檢查和驗收的活動。（二）原則：物業(yè)承接查驗應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明以及保護業(yè)主共有財產(chǎn)的原則。（三）主體責(zé)任：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)買賣合同的約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對開發(fā)建設(shè)單位移交的資料、物業(yè)等進行清點和核查，移交的資料中應(yīng)包括共用設(shè)施設(shè)備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件等。 物業(yè)承接查驗的范圍開發(fā)建設(shè)單位與業(yè)主簽訂的商品房買賣合同應(yīng)明確約定物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)包含以下物業(yè)承接查驗內(nèi)容：（一）共用部位。包括但不限于:建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；（二）共用設(shè)備。包括但不限于：電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；（三）共用設(shè)施。包括但不限于：道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機動車（非機動車）停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。三、物業(yè)承接查驗行為授權(quán)方式開發(fā)建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約，并向業(yè)主明示和說明。臨時管理規(guī)約中應(yīng)明確約定全體業(yè)主授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為承接查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備事項。業(yè)主在與開發(fā)建設(shè)單位簽訂商品房買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。臨時管理規(guī)約及業(yè)主書面承諾應(yīng)作為商品房買賣合同附件。四、落實物業(yè)承接查驗關(guān)鍵環(huán)節(jié)新建物業(yè)項目承接查驗工作應(yīng)按照《物業(yè)承接查驗辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并做好以下幾個關(guān)鍵環(huán)節(jié)工作：（一） 簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議新建物業(yè)小區(qū)交付使用日前，開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按《物業(yè)承接查驗辦法》規(guī)定程序完成承接查驗工作，共同確認(rèn)查驗結(jié)果并簽訂《物業(yè)承接查驗協(xié)議》。物業(yè)承接查驗協(xié)議應(yīng)對承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項作出明確約定。（二）落實承接查驗備案手續(xù)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)承接查驗完成之日起日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)項目所在地縣區(qū)物業(yè)行政主管部門申請辦理備案手續(xù)：（）承接查驗備案表（四份）；（）前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約；（）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗表；（）第三方機構(gòu)承接查驗報告（未委托可不提交）；（）物業(yè)承接查驗協(xié)議；（）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和資料移交表；（）其它承接查驗有關(guān)的文件。、各縣區(qū)物業(yè)行政主管部門經(jīng)審核資料齊全的，應(yīng)在個工作日內(nèi)在《物業(yè)承接查驗備案表》（一式四份）上蓋章予以備案。備案部門、物業(yè)企業(yè)和開發(fā)建設(shè)單位各留存一份，另一份由開發(fā)建設(shè)單位送交市物業(yè)行政主管部門留存。、物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請辦理備案的承接查驗資料應(yīng)與物業(yè)企業(yè)或開發(fā)建設(shè)單位留存的相關(guān)資料內(nèi)容完全一致。如不一致，以辦理備案時提交的資料為準(zhǔn)。、開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬關(guān)聯(lián)企業(yè)的，應(yīng)共同委托第三方機構(gòu)參與承接查驗并提交第三方機構(gòu)出具的承接查驗報告；屬非關(guān)聯(lián)企業(yè)的，可自行協(xié)商是否委托，提倡雙方委托具有專業(yè)能力的第三方機構(gòu)參與承接查驗工作。（三）加強承接查驗檔案管理、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會或物業(yè)管理委員會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起日內(nèi)，向業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會移交物業(yè)承接查驗檔案。、縣區(qū)物業(yè)行政主管部門應(yīng)按照檔案管理相關(guān)規(guī)定妥善保管物業(yè)承接查驗備案資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會等可依據(jù)檔案管理相關(guān)規(guī)定向縣區(qū)物業(yè)行政主管部門申請查詢、復(fù)制備案資料。五、加強物業(yè)承接查驗監(jiān)督管理.開發(fā)建設(shè)單位及物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)據(jù)實完整填寫物業(yè)項目查驗表和移交表，共同保證提交的備案資料內(nèi)容的完整性、真實性及合法性。縣區(qū)物業(yè)行政主管部門在備案審核時一般只作形式要件審查。審核中發(fā)現(xiàn)資料存在錯漏等問題的，可要求建設(shè)單位和物業(yè)企業(yè)補充提交、更正或作出說明。、新建商品房經(jīng)竣工驗收備案后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)《物業(yè)承接查驗辦法》要求，主動向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交相關(guān)資料，完成物業(yè)承接查驗及備案工作。承接查驗費用（含委托第三方機構(gòu)查驗費用）由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定，沒有約定或者協(xié)商不能達成一致意見的，由建設(shè)單位承擔(dān)。未經(jīng)承接查驗備案的物業(yè)項目，開發(fā)建設(shè)單位不得申請退還商品房質(zhì)量保證金。.開發(fā)建設(shè)單位逾期移交相關(guān)資料或以物業(yè)交付時間到期為由，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接不符合交用條件或者未經(jīng)查驗的物業(yè)的，由縣區(qū)住建部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，予以行政處罰并可扣減企業(yè)信用分直至調(diào)低信用等級。.本通知施行后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)以及不按規(guī)定辦理物業(yè)承接查驗備案的，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的維修、賠償責(zé)任。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗活動中共同侵害業(yè)主利益的，由縣區(qū)住建部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，予以行政處罰并可扣減企業(yè)信用分直至調(diào)低信用等級。六、其他事項、物業(yè)承接查驗備案資料是厘清建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任的重要依據(jù)，是前期物業(yè)服務(wù)合同的補充內(nèi)容并具有同等法律效力。、本通知施行后，對新建尚未交付的物業(yè)項目，建設(shè)單位應(yīng)按相關(guān)規(guī)定及時與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同進行承接查驗并辦理備案手續(xù)，在物業(yè)項目未辦理承接查驗備案前，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、管理義務(wù)及毀損或滅失責(zé)任由建設(shè)單位承擔(dān)。、經(jīng)承接查驗備案的物業(yè)項目移交后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)全面履行合同約定和法定的維修、養(yǎng)護、管理義務(wù)，承擔(dān)因管理服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或滅失的責(zé)任。在本通知施行前未按規(guī)定辦理承接查驗備案的物業(yè)項目，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時共同補辦。、物業(yè)項目經(jīng)承接查驗備案交接后，建設(shè)單位仍應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)共用部門、共用設(shè)施設(shè)備的保修責(zé)任。、物業(yè)項目承接查驗中發(fā)生的爭議，可以申請物業(yè)所在地物業(yè)行政主管部門調(diào)解，也可委托行業(yè)協(xié)會調(diào)解。、前期物業(yè)服務(wù)合同終止后，業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的承接查驗活動，可參照本通知及《物業(yè)承接查驗辦法》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。、本通知自下發(fā)之日起施行?！　「郊? 物業(yè)承接查驗備案表；、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗表；、物業(yè)承接查驗協(xié)議（示范文本）；、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和資料移交表。連云港市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 年月日附件：物業(yè)項目承接查驗備案表項目名稱： 開發(fā)建設(shè)單位： （公章）委托代理人： 物業(yè)服務(wù)企業(yè)： （公章）委托代理人： 第三方查驗機構(gòu)： （公章） 填表日期： 年 月 日 連云港市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 制填 表 須 知一、申請備案的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、第三方查驗機構(gòu)須按表內(nèi)所列欄目如實填寫。未委托第三方機構(gòu)進行查驗的，相應(yīng)欄內(nèi)容可不填。二、本表請用電腦輸入相關(guān)內(nèi)容并紙打印。三、本表內(nèi)的數(shù)字、時間、電話號碼一律用阿拉伯?dāng)?shù)字填寫。四、本表中“物業(yè)類型”填寫為住宅小區(qū)、大廈、辦公樓、商場、廠房、其他。五、本表填寫一式四份，承接查驗備案完成后，開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、縣區(qū)物業(yè)行政主管部門、市住建局物業(yè)處各留存一份。六、申請承接查驗備案應(yīng)提交資料.前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約；.物業(yè)承接查驗協(xié)議；.物業(yè)共用部位、設(shè)施設(shè)備承接查驗表；、物業(yè)共用部位、設(shè)施設(shè)備和資料移交表；、第三方機構(gòu)查驗報告（未委托的可不提交）；.備案需要的其他資料。物業(yè)項目情況項目名稱物業(yè)類型詳細(xì)地址區(qū)（縣） 路 號行政區(qū)劃鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道） 社區(qū)（居委會）四至東： 南：西： 北：建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證項目竣工時間占地面積㎡總建筑面積㎡房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位情況企業(yè)名稱辦公地址資質(zhì)等級資質(zhì)證號法定代表人聯(lián)系電話質(zhì)量保修聯(lián)系人聯(lián)系電話物業(yè)服務(wù)企業(yè)情況企業(yè)名稱辦公地址法定代表人聯(lián)系電話物業(yè)項目經(jīng)理聯(lián)系電話前期物業(yè)服務(wù)合同期限年 月 日至年 月 日物業(yè)服務(wù)項目交接日期年 月 日物業(yè)承接查驗備案要件情況前期物業(yè)服務(wù)合同臨時管理規(guī)約物業(yè)承接查驗協(xié)議物業(yè)和設(shè)施設(shè)備承接查驗表物業(yè)和設(shè)施設(shè)備移交資料表第三方機構(gòu)查驗報告其他承接查驗有關(guān)文件本期交付物業(yè)情況本期交付樓棟號多層棟 戶，計 ㎡合計 棟 戶，計 ㎡高層棟 戶，計 ㎡別墅棟 戶，計 ㎡其他棟 戶，計 ㎡商業(yè) 棟 戶（個），計 ㎡車庫（位）地上 個、地下 個 ，共 個 ㎡物業(yè)承接查驗小組成員類別姓名單位、職務(wù)（職稱）聯(lián) 系 電 話房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)承接查驗專家（含第三方查驗機構(gòu)專家）申請備案人承諾依據(jù)國家、省、市的有關(guān)規(guī)定，我們已完成 項目的第 幢（號）樓，建筑面積 萬平方米的物業(yè)承接查驗工作，現(xiàn)申請物業(yè)承接查驗備案。我們保證提交的資料真實、合法、有效，如申報不實，愿意承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切法律責(zé)任和經(jīng)濟責(zé)任。開發(fā)建設(shè)單位（蓋章） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)（蓋章）法定代表人（簽字）： 法定代表人（簽字）： 年 月 日　 年 月 日物業(yè)行政主管部門意見 （蓋 章）年 月 日領(lǐng)取人信息（姓名、手機、身份證號碼）領(lǐng)取時間注意事項：．提交資料是復(fù)印件的，應(yīng)標(biāo)注“與原件相符”并加蓋單位公章；．提交資料附后應(yīng)無釘膠裝成冊，便于保存。69 / 69附件：物業(yè)項目承接查驗共用部位、共用設(shè)施設(shè)備查驗表項目名稱： 開發(fā)建設(shè)單位： （公章） 移交代表（簽名）： 物業(yè)服務(wù)企業(yè)： （公章） 接收代表（簽名）： 第三方查驗機構(gòu)： （公章）查驗日期： 年 月 日至 月 日物業(yè)承接查驗表共用部位承接查驗表（表）項目名稱： 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位： 物業(yè)服務(wù)企業(yè)： 第三方查驗機構(gòu)： 序號查驗項目查驗內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)查驗存在問題整改復(fù)驗情況及時間工程標(biāo)牌.工程標(biāo)牌應(yīng)鑲刻在建筑的顯著部位；..工程標(biāo)牌采用石材、不銹鋼或黃銅等耐久性材料制作；.尺寸（）（）㎜，字體應(yīng)采用黑體、宋體、楷體或隸體。.內(nèi)容為：工程名稱、開竣工日期、建設(shè)、勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工等單位全稱。建筑地面.地面平整；.無裂痕、脫皮、麻面和起砂。外墻面.外墻無滲水；.表面清潔，無裂痕；.干掛墻面安裝牢固，干掛錨固件做防銹防腐處理。. 玻璃幕墻安裝牢固、密實、平整，無缺損、無破裂現(xiàn)象。內(nèi)墻面.抹灰