【正文】 亞東建司交房物業(yè)驗收管理辦法第一章 總則第一條 目的：為了有效控制交房物業(yè)的質(zhì)量品質(zhì)，保證工程近期順利移交，切實保障產(chǎn)品品質(zhì)及質(zhì)量，減少后期投訴、索賠，在工程竣工管理制度的基礎(chǔ)上，特制定本辦法。第二條 適用范圍：本辦法適用于亞東建司各分公司竣工交房物業(yè)。內(nèi)容涉及建筑（結(jié)施、建施、水電圖）、安裝、智能化、消防、裝飾、園林工程及配套設(shè)施設(shè)備及相關(guān)圖紙、設(shè)備、設(shè)施、安裝使用說明書等資料的移交。第三條 驗收依據(jù)：國家及地方現(xiàn)行相關(guān)規(guī)范、標準強制性條文等；亞東房建構(gòu)造作法，會議紀要及設(shè)計圖紙等更改設(shè)計專項方案文件和《重慶市住宅工程質(zhì)量分戶檢驗標準》執(zhí)行。第二章 分則第四條 建司各分公司：負責組織對本公司各竣工交房物業(yè)的預驗收評定工作和《交房驗收評估報告》的編寫及整改復查評估工作。第五條 集團房產(chǎn)公司：負責按照工程管理制度及企業(yè)運行體系對本公司各竣工房工程項目質(zhì)量和整體效果進行跟蹤、把控、檢查、整改和移交工作；按照本辦法召集相關(guān)人員參加交房驗收評估會。第六條 物業(yè)公司：按照工程管理及企業(yè)運行體系參與工程質(zhì)量的過程管理，特別是預交房前的分戶驗收和功能性試驗工作應提前參與檢查及整改，并對分戶交接驗收資料及實測數(shù)據(jù)的真實性負責；參加交房驗收評定工作，并對亞東建司交房項目的整改情況進行跟蹤復查，并從品牌、交房、設(shè)計、使用角度對交房質(zhì)量及功能進行評定。第三章 細則第七條 質(zhì)安部按《房屋驗收標準》進行檢測，房屋嚴禁存有樓板開裂、滲水、窗口滲水泛堿、外墻滲水泛堿等質(zhì)量隱患，存有上述隱患應予整改，并對相關(guān)責任人進行處罰。第八條 集團房產(chǎn)公司和物業(yè)公司按照工程管理制度及本辦法，在提出交房評估驗收前必須實行“三驗”制度，即施工單位自檢、集團房產(chǎn)公司的復驗和物業(yè)公司的接房驗收。第九條 各分公司根據(jù)下達的交房節(jié)點計劃，必須在規(guī)定時間內(nèi)完成施工交房自檢計劃。在預驗收前15天向房產(chǎn)、物業(yè)、質(zhì)安部提請驗收評估申請，并請以上部門人員提前介入評估、整改。質(zhì)安部在5日內(nèi)組織分公司相關(guān)人員對竣工物業(yè)交房驗收、評估、整改，并及時公布評估結(jié)果和處罰處理意見。第十條 各分公司交房物業(yè)必須一次性評估通過，對一次性通過的給予獎勵，未通過的對相關(guān)責任人按大要事進行考核處罰。第十一條 驗收未通過時，由質(zhì)安部、總工辦提出整改方案，交由施工單位限期整改完畢。第十二條 若復驗結(jié)果仍未達到交房標準，則對相關(guān)責任人加倍處罰。第十三條 對延期交房造成損失的，相關(guān)人員應加重處罰。第十四條 對發(fā)現(xiàn)達不到交房要求而驗收通過的，則對相關(guān)責任人進行處罰。第十五條 質(zhì)安部、總工辦交房驗收后，根據(jù)驗收情況形成《交房驗收評估報告》上報。第四章 質(zhì)量整改及費用處理第十六條 房屋交物業(yè)前期整改所需材料費、機械費、人工費、由勞務承包人全額承擔，各分公司做好各分項整改費用清單，整改完畢后上報公司財務，以沖抵承包人勞務費用或質(zhì)量保證金。第十七條 分公司已交房物業(yè)后，所出現(xiàn)的質(zhì)量整改，由物業(yè)公司處理，其費用在建司交物業(yè)勞務質(zhì)保金內(nèi)列支。第十八條 物業(yè)公司所提質(zhì)量隱患整改，超過質(zhì)保期的由物業(yè)公司在物業(yè)管理費及大修基金中列支。第五章 獎、罰第十九條 交物業(yè)驗收一次性通過的，給予分公司項目部人員3000元/次的獎勵，一次性未通過的對分公司處以1500元/次罰款（其中經(jīng)理400元/次，副經(jīng)理400元/次，棟號長400元/次，并按大要事1次處理；施工員、質(zhì)檢員各150元/次），二次未通過的加重處罰。第二十條 因質(zhì)量問題造成損失索賠的，由勞務承包人賠償。各分公司相關(guān)責任人處罰，按10%賠償進行處理（其中經(jīng)理、副經(jīng)理各20%，棟號長40%，施工員10%，質(zhì)檢員10%）。第二十一條 各項資料未移交或缺項的，按100元/項對相關(guān)項目人員處罰。第二十二條 獎、罰款項由公司總經(jīng)辦負責執(zhí)行。第二十三條 檢查結(jié)果納入月績效考核。第六章 附則第二十四條 本辦法自2012年 月 日起實行，由公司總經(jīng)辦負責解釋。附：《重慶市住宅工程質(zhì)量分戶檢驗標準》 2012年 月 日重慶市住宅工程質(zhì)量分戶檢驗標準重慶市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站根據(jù)《重慶市住宅工程質(zhì)量分子量戶檢驗管理辦法（試行）》第七條的要求，結(jié)合我市住宅工程質(zhì)量現(xiàn)狀、質(zhì)量通病發(fā)生頻率和當前質(zhì)量投訴主要問題以及工程建設(shè)標準強制性條文有關(guān)要求，制定本實施指南。請工程建設(shè)各方責任主體單位通過合同約定確認分戶檢驗有關(guān)事項，并結(jié)合工程實際情況認真制定好住宅工程質(zhì)量分戶檢驗方案，做好分戶檢驗工作。一、分戶檢驗質(zhì)量標準分戶檢驗的質(zhì)量標準主要包括《混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB5020《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)范》GB502《建筑地面工程質(zhì)量驗收規(guī)范》GB5020《建筑給水排水及采暖工程式施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB5024《建筑電氣工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB5030《建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標準》GB50300 等規(guī)范標準。二、分戶檢驗的條件（一）工程已完成設(shè)計文件和施工合同約定的工作內(nèi)容；（二）所含（子）分部工程的質(zhì)量驗收合格；（三）工程質(zhì)量控制資料完整；（四）有關(guān)安全和功能的檢測資料完整。在主體結(jié)構(gòu)施工過程中進行的分戶檢驗項目不受以上條件約束。三、分戶檢驗前的準備工作（一）確定分戶檢驗小組成員；（二）分戶檢驗小組根據(jù)工程特點制定分戶檢驗方案；（三）配備好分戶檢驗所需要的檢測儀器和計量工具；（四）作好有防水防水房間的蓄水和外墻、外窗淋水試驗的準備工作；（五）作好通水、通電的準備工作。四、分戶檢驗的組織和程序分戶檢驗的組織和程序應按《重慶市住宅工程質(zhì)量分子量戶檢驗管理辦法（試行）》中的第八條執(zhí)行。五、分戶檢驗合格的評價（一）分戶檢驗合格的評價分戶檢驗項目應符合本指南的規(guī)定，每一檢查單元計量檢驗的項目中有 80％及以上檢查點在允許偏差范圍內(nèi)， 倍即為合格。（二） 分戶檢驗不合格的處理1．由建設(shè)單位組織施工和監(jiān)理單位進行返工或制定處理方案進行處理，然后對返工或處理部位重新組織分戶檢驗，直至分戶檢驗全部合格。2．當返工或處理確有困難，在滿足安全使用要求的情況下，為了避免社會財富的更大損失，可按技術(shù)處理方案和協(xié)商文件通過分戶檢驗，建設(shè)單位應在《住宅工程質(zhì)量分戶檢驗表》中明確告之用戶，并積極與用戶協(xié)商處理。六、分戶檢驗項目（一）建筑（結(jié)構(gòu)）尺寸偏差及現(xiàn)澆樓板裂縫1．現(xiàn)澆樓板厚度及裂縫（1）質(zhì)量要求：現(xiàn)澆板的厚度應符合設(shè)計要求，偏差應符合施工質(zhì)量驗收規(guī)范的要求；現(xiàn)澆樓板不應有可見的裂縫。（2）檢驗方法：板厚及裂縫檢查均在主體結(jié)構(gòu)施工過程中分別進行測量和目測檢查。板面裂縫檢查目測高度宜距地 1．5m 左右，俯視檢查；板底裂縫檢查應站立室內(nèi)地面仰視檢查。（3）檢查數(shù)量：自然間全數(shù)檢查。其中板厚檢查起居室和臥室，測點應不少于 5 點，其中一個測點應布置在房間中部，即 4 個角點加 1 中心點；其余房間、陽臺各測不少于 3 點，即在房間或陽臺對角線上 2 角點加 1 個中心點；角部測點宜在墻角（或板角）中墻面（或板角）長、寬兩個方向均約 500mm 處。2．建筑尺寸（1）質(zhì)量要求：房間內(nèi)墻面之間凈距極差值控制在 20mm 以內(nèi)；室內(nèi)凈高應符合設(shè)計要求，室內(nèi)凈高偏差值控制在20mm 以內(nèi)，極差值控制在 20mm以內(nèi)。非矩形房間蝗內(nèi)墻面凈距差由分戶檢驗小組自行確定。公共部分走道和樓梯間墻面凈距應滿足相關(guān)規(guī)范的最小值要求。（2）檢驗方法：尺量或儀器等檢查，墻面之間凈距測點宜在離地 1m高左右，距墻角 500mm 處；公共部分走道和樓梯間有凸出物處，墻面之間凈距應增加測點。(3)檢查數(shù)量：自然間全數(shù)檢查；房間內(nèi)墻面之間凈距按每個房間長、寬兩個方向各測不少于 2 點；公共部分走道和樓梯間凈距按每層分別各測不少于 2 點；室內(nèi)凈高起居室和臥室測點應不少于 5 點，其中一個測點應布置在房間中部，即 4 角點加 1 中心點；其余房間各測不少于 4 點，即 4角點。角部測點宜在墻角（或板角）距墻面（或板角）長、寬兩個方向均約 500mm 處。有坡度要求的房間不測室內(nèi)凈高。（二）門窗按裝1．門窗開啟性能（1）質(zhì)量要求：門窗應開啟靈活、關(guān)閉嚴密，無倒翹；推拉窗應有防止脫落的措施；進戶門開啟方向應符合設(shè)計要求。（2）檢驗方法：開閉、手扳和目測檢查。（3）檢查數(shù)量：全數(shù)檢查。2．門窗的密封性能（1）質(zhì)量要求：門窗扇的室內(nèi)橡膠密封條或毛粘密封條就安裝完好，不應脫槽；玻璃密封條與玻璃、玻璃槽口的接觸應緊密、平整。（2）檢驗方法：目測觀察、手扳檢查。（3）檢查數(shù)量：全數(shù)檢查。（1）質(zhì)量要求：有排水孔的門窗，排水孔應暢通，數(shù)量符合設(shè)計要求。（2）檢驗方法：目測觀察。（3）檢查數(shù)量：全數(shù)檢查。（三）墻面、地面和頂棚1．墻面面層（1）質(zhì)量要求：抹灰層與基層之間及各抹灰層之間必須粘接牢固，抹灰層應無空鼓（空鼓面積不大于 200c ㎡者可不計）抹灰面層應無爆灰和裂縫；孔洞、槽、盒周圍的抹灰表面應整齊、光滑；管道后面的抹灰應平整。（2）檢驗方法：抹灰空鼓用小錘錘擊檢查；抹灰面層外觀質(zhì)量用目測觀察和手摸檢查，目測觀察時宜距墻面 800——1000mm 遠.(3)檢查數(shù)量：自然間和陽臺全數(shù)檢查，公共部分走道和樓梯間按層檢查；其中抹灰空鼓沿墻面長、寬兩個方向每個墻面各測不少于 3 處，即墻面兩端加中間部位，每處面積約 1 ㎡范圍；當單片墻面長度超過 3m 時，每增加 1m 應增加 1 處，均勻布點。初裝飾工程有防水層的部位不檢查空鼓。（1）質(zhì)量要求：地面面層與下一層應結(jié)合牢固，無空鼓（空鼓面積不大于 400c ㎡且每自然間不多于 2 處者可不計）；面層表面不應有裂縫、脫皮、麻面、起砂等缺陷；有排水坡度要求的面層表面的坡度應符合設(shè)計要求，不得有倒泛水和積水現(xiàn)象。（2）檢驗方法：地面空鼓用小錘錘擊檢查；地面坡度用坡度尺或潑水后檢查；地面面層外觀質(zhì)量目測觀察檢查，目測高度宜距地面 1。5m 左右，俯視檢查。（3）檢查數(shù)量：自然間和陽臺全數(shù)檢查，公共部分走道和樓梯間按層檢查；其中地面空鼓檢查數(shù)量每間房間用陽臺、公共部分走道和樓梯間應各不少于 5 處，其中一處應布置在房間或陽臺、公共部分走道和樓梯間中部，即 4 個角部加 1 中心處，每處面積約 1 ㎡范圍。初裝飾工程衛(wèi)生間不檢查空鼓。3．頂棚（1）質(zhì)量要求：抹灰層與基層之間必須粘貼牢固，無脫層、空鼓；抹灰層面層應無爆灰和裂縫；采用免抹灰工藝的頂棚不應有可見的裂縫。（2）檢驗方法：抹灰空鼓用小錘錘擊檢查；面層外觀質(zhì)量