【正文】 亞東建司交房物業(yè)驗(yàn)收管理辦法第一章 總則第一條 目的：為了有效控制交房物業(yè)的質(zhì)量品質(zhì)，保證工程近期順利移交，切實(shí)保障產(chǎn)品品質(zhì)及質(zhì)量，減少后期投訴、索賠，在工程竣工管理制度的基礎(chǔ)上，特制定本辦法。第二條 適用范圍：本辦法適用于亞東建司各分公司竣工交房物業(yè)。內(nèi)容涉及建筑（結(jié)施、建施、水電圖）、安裝、智能化、消防、裝飾、園林工程及配套設(shè)施設(shè)備及相關(guān)圖紙、設(shè)備、設(shè)施、安裝使用說明書等資料的移交。第三條 驗(yàn)收依據(jù)：國家及地方現(xiàn)行相關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文等；亞東房建構(gòu)造作法，會(huì)議紀(jì)要及設(shè)計(jì)圖紙等更改設(shè)計(jì)專項(xiàng)方案文件和《重慶市住宅工程質(zhì)量分戶檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。第二章 分則第四條 建司各分公司：負(fù)責(zé)組織對本公司各竣工交房物業(yè)的預(yù)驗(yàn)收評定工作和《交房驗(yàn)收評估報(bào)告》的編寫及整改復(fù)查評估工作。第五條 集團(tuán)房產(chǎn)公司：負(fù)責(zé)按照工程管理制度及企業(yè)運(yùn)行體系對本公司各竣工房工程項(xiàng)目質(zhì)量和整體效果進(jìn)行跟蹤、把控、檢查、整改和移交工作；按照本辦法召集相關(guān)人員參加交房驗(yàn)收評估會(huì)。第六條 物業(yè)公司：按照工程管理及企業(yè)運(yùn)行體系參與工程質(zhì)量的過程管理，特別是預(yù)交房前的分戶驗(yàn)收和功能性試驗(yàn)工作應(yīng)提前參與檢查及整改，并對分戶交接驗(yàn)收資料及實(shí)測數(shù)據(jù)的真實(shí)性負(fù)責(zé)；參加交房驗(yàn)收評定工作，并對亞東建司交房項(xiàng)目的整改情況進(jìn)行跟蹤復(fù)查，并從品牌、交房、設(shè)計(jì)、使用角度對交房質(zhì)量及功能進(jìn)行評定。第三章 細(xì)則第七條 質(zhì)安部按《房屋驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行檢測，房屋嚴(yán)禁存有樓板開裂、滲水、窗口滲水泛堿、外墻滲水泛堿等質(zhì)量隱患，存有上述隱患應(yīng)予整改，并對相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行處罰。第八條 集團(tuán)房產(chǎn)公司和物業(yè)公司按照工程管理制度及本辦法，在提出交房評估驗(yàn)收前必須實(shí)行“三驗(yàn)”制度，即施工單位自檢、集團(tuán)房產(chǎn)公司的復(fù)驗(yàn)和物業(yè)公司的接房驗(yàn)收。第九條 各分公司根據(jù)下達(dá)的交房節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，必須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成施工交房自檢計(jì)劃。在預(yù)驗(yàn)收前15天向房產(chǎn)、物業(yè)、質(zhì)安部提請驗(yàn)收評估申請，并請以上部門人員提前介入評估、整改。質(zhì)安部在5日內(nèi)組織分公司相關(guān)人員對竣工物業(yè)交房驗(yàn)收、評估、整改，并及時(shí)公布評估結(jié)果和處罰處理意見。第十條 各分公司交房物業(yè)必須一次性評估通過，對一次性通過的給予獎(jiǎng)勵(lì)，未通過的對相關(guān)責(zé)任人按大要事進(jìn)行考核處罰。第十一條 驗(yàn)收未通過時(shí)，由質(zhì)安部、總工辦提出整改方案，交由施工單位限期整改完畢。第十二條 若復(fù)驗(yàn)結(jié)果仍未達(dá)到交房標(biāo)準(zhǔn)，則對相關(guān)責(zé)任人加倍處罰。第十三條 對延期交房造成損失的，相關(guān)人員應(yīng)加重處罰。第十四條 對發(fā)現(xiàn)達(dá)不到交房要求而驗(yàn)收通過的，則對相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行處罰。第十五條 質(zhì)安部、總工辦交房驗(yàn)收后，根據(jù)驗(yàn)收情況形成《交房驗(yàn)收評估報(bào)告》上報(bào)。第四章 質(zhì)量整改及費(fèi)用處理第十六條 房屋交物業(yè)前期整改所需材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、人工費(fèi)、由勞務(wù)承包人全額承擔(dān)，各分公司做好各分項(xiàng)整改費(fèi)用清單，整改完畢后上報(bào)公司財(cái)務(wù)，以沖抵承包人勞務(wù)費(fèi)用或質(zhì)量保證金。第十七條 分公司已交房物業(yè)后，所出現(xiàn)的質(zhì)量整改，由物業(yè)公司處理，其費(fèi)用在建司交物業(yè)勞務(wù)質(zhì)保金內(nèi)列支。第十八條 物業(yè)公司所提質(zhì)量隱患整改，超過質(zhì)保期的由物業(yè)公司在物業(yè)管理費(fèi)及大修基金中列支。第五章 獎(jiǎng)、罰第十九條 交物業(yè)驗(yàn)收一次性通過的，給予分公司項(xiàng)目部人員3000元/次的獎(jiǎng)勵(lì)，一次性未通過的對分公司處以1500元/次罰款（其中經(jīng)理400元/次，副經(jīng)理400元/次，棟號(hào)長400元/次，并按大要事1次處理；施工員、質(zhì)檢員各150元/次），二次未通過的加重處罰。第二十條 因質(zhì)量問題造成損失索賠的，由勞務(wù)承包人賠償。各分公司相關(guān)責(zé)任人處罰，按10%賠償進(jìn)行處理（其中經(jīng)理、副經(jīng)理各20%，棟號(hào)長40%，施工員10%，質(zhì)檢員10%）。第二十一條 各項(xiàng)資料未移交或缺項(xiàng)的，按100元/項(xiàng)對相關(guān)項(xiàng)目人員處罰。第二十二條 獎(jiǎng)、罰款項(xiàng)由公司總經(jīng)辦負(fù)責(zé)執(zhí)行。第二十三條 檢查結(jié)果納入月績效考核。第六章 附則第二十四條 本辦法自2012年 月 日起實(shí)行，由公司總經(jīng)辦負(fù)責(zé)解釋。附：《重慶市住宅工程質(zhì)量分戶檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)》 2012年 月 日重慶市住宅工程質(zhì)量分戶檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)重慶市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站根據(jù)《重慶市住宅工程質(zhì)量分子量戶檢驗(yàn)管理辦法（試行）》第七條的要求，結(jié)合我市住宅工程質(zhì)量現(xiàn)狀、質(zhì)量通病發(fā)生頻率和當(dāng)前質(zhì)量投訴主要問題以及工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文有關(guān)要求，制定本實(shí)施指南。請工程建設(shè)各方責(zé)任主體單位通過合同約定確認(rèn)分戶檢驗(yàn)有關(guān)事項(xiàng)，并結(jié)合工程實(shí)際情況認(rèn)真制定好住宅工程質(zhì)量分戶檢驗(yàn)方案，做好分戶檢驗(yàn)工作。一、分戶檢驗(yàn)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)分戶檢驗(yàn)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)主要包括《混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB5020《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB502《建筑地面工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB5020《建筑給水排水及采暖工程式施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB5024《建筑電氣工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB5030《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB50300 等規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。二、分戶檢驗(yàn)的條件（一）工程已完成設(shè)計(jì)文件和施工合同約定的工作內(nèi)容；（二）所含（子）分部工程的質(zhì)量驗(yàn)收合格；（三）工程質(zhì)量控制資料完整；（四）有關(guān)安全和功能的檢測資料完整。在主體結(jié)構(gòu)施工過程中進(jìn)行的分戶檢驗(yàn)項(xiàng)目不受以上條件約束。三、分戶檢驗(yàn)前的準(zhǔn)備工作（一）確定分戶檢驗(yàn)小組成員；（二）分戶檢驗(yàn)小組根據(jù)工程特點(diǎn)制定分戶檢驗(yàn)方案；（三）配備好分戶檢驗(yàn)所需要的檢測儀器和計(jì)量工具；（四）作好有防水防水房間的蓄水和外墻、外窗淋水試驗(yàn)的準(zhǔn)備工作；（五）作好通水、通電的準(zhǔn)備工作。四、分戶檢驗(yàn)的組織和程序分戶檢驗(yàn)的組織和程序應(yīng)按《重慶市住宅工程質(zhì)量分子量戶檢驗(yàn)管理辦法（試行）》中的第八條執(zhí)行。五、分戶檢驗(yàn)合格的評價(jià)（一）分戶檢驗(yàn)合格的評價(jià)分戶檢驗(yàn)項(xiàng)目應(yīng)符合本指南的規(guī)定，每一檢查單元計(jì)量檢驗(yàn)的項(xiàng)目中有 80％及以上檢查點(diǎn)在允許偏差范圍內(nèi)， 倍即為合格。（二） 分戶檢驗(yàn)不合格的處理1．由建設(shè)單位組織施工和監(jiān)理單位進(jìn)行返工或制定處理方案進(jìn)行處理，然后對返工或處理部位重新組織分戶檢驗(yàn)，直至分戶檢驗(yàn)全部合格。2．當(dāng)返工或處理確有困難，在滿足安全使用要求的情況下，為了避免社會(huì)財(cái)富的更大損失，可按技術(shù)處理方案和協(xié)商文件通過分戶檢驗(yàn)，建設(shè)單位應(yīng)在《住宅工程質(zhì)量分戶檢驗(yàn)表》中明確告之用戶，并積極與用戶協(xié)商處理。六、分戶檢驗(yàn)項(xiàng)目（一）建筑（結(jié)構(gòu)）尺寸偏差及現(xiàn)澆樓板裂縫1．現(xiàn)澆樓板厚度及裂縫（1）質(zhì)量要求：現(xiàn)澆板的厚度應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，偏差應(yīng)符合施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范的要求；現(xiàn)澆樓板不應(yīng)有可見的裂縫。（2）檢驗(yàn)方法：板厚及裂縫檢查均在主體結(jié)構(gòu)施工過程中分別進(jìn)行測量和目測檢查。板面裂縫檢查目測高度宜距地 1．5m 左右，俯視檢查；板底裂縫檢查應(yīng)站立室內(nèi)地面仰視檢查。（3）檢查數(shù)量：自然間全數(shù)檢查。其中板厚檢查起居室和臥室，測點(diǎn)應(yīng)不少于 5 點(diǎn)，其中一個(gè)測點(diǎn)應(yīng)布置在房間中部，即 4 個(gè)角點(diǎn)加 1 中心點(diǎn)；其余房間、陽臺(tái)各測不少于 3 點(diǎn)，即在房間或陽臺(tái)對角線上 2 角點(diǎn)加 1 個(gè)中心點(diǎn)；角部測點(diǎn)宜在墻角（或板角）中墻面（或板角）長、寬兩個(gè)方向均約 500mm 處。2．建筑尺寸（1）質(zhì)量要求：房間內(nèi)墻面之間凈距極差值控制在 20mm 以內(nèi)；室內(nèi)凈高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，室內(nèi)凈高偏差值控制在20mm 以內(nèi)，極差值控制在 20mm以內(nèi)。非矩形房間蝗內(nèi)墻面凈距差由分戶檢驗(yàn)小組自行確定。公共部分走道和樓梯間墻面凈距應(yīng)滿足相關(guān)規(guī)范的最小值要求。（2）檢驗(yàn)方法：尺量或儀器等檢查，墻面之間凈距測點(diǎn)宜在離地 1m高左右，距墻角 500mm 處；公共部分走道和樓梯間有凸出物處，墻面之間凈距應(yīng)增加測點(diǎn)。(3)檢查數(shù)量：自然間全數(shù)檢查；房間內(nèi)墻面之間凈距按每個(gè)房間長、寬兩個(gè)方向各測不少于 2 點(diǎn)；公共部分走道和樓梯間凈距按每層分別各測不少于 2 點(diǎn)；室內(nèi)凈高起居室和臥室測點(diǎn)應(yīng)不少于 5 點(diǎn)，其中一個(gè)測點(diǎn)應(yīng)布置在房間中部，即 4 角點(diǎn)加 1 中心點(diǎn)；其余房間各測不少于 4 點(diǎn)，即 4角點(diǎn)。角部測點(diǎn)宜在墻角（或板角）距墻面（或板角）長、寬兩個(gè)方向均約 500mm 處。有坡度要求的房間不測室內(nèi)凈高。（二）門窗按裝1．門窗開啟性能（1）質(zhì)量要求：門窗應(yīng)開啟靈活、關(guān)閉嚴(yán)密，無倒翹；推拉窗應(yīng)有防止脫落的措施；進(jìn)戶門開啟方向應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求。（2）檢驗(yàn)方法：開閉、手扳和目測檢查。（3）檢查數(shù)量：全數(shù)檢查。2．門窗的密封性能（1）質(zhì)量要求：門窗扇的室內(nèi)橡膠密封條或毛粘密封條就安裝完好，不應(yīng)脫槽；玻璃密封條與玻璃、玻璃槽口的接觸應(yīng)緊密、平整。（2）檢驗(yàn)方法：目測觀察、手扳檢查。（3）檢查數(shù)量：全數(shù)檢查。（1）質(zhì)量要求：有排水孔的門窗，排水孔應(yīng)暢通，數(shù)量符合設(shè)計(jì)要求。（2）檢驗(yàn)方法：目測觀察。（3）檢查數(shù)量：全數(shù)檢查。（三）墻面、地面和頂棚1．墻面面層（1）質(zhì)量要求：抹灰層與基層之間及各抹灰層之間必須粘接牢固，抹灰層應(yīng)無空鼓（空鼓面積不大于 200c ㎡者可不計(jì)）抹灰面層應(yīng)無爆灰和裂縫；孔洞、槽、盒周圍的抹灰表面應(yīng)整齊、光滑；管道后面的抹灰應(yīng)平整。（2）檢驗(yàn)方法：抹灰空鼓用小錘錘擊檢查；抹灰面層外觀質(zhì)量用目測觀察和手摸檢查，目測觀察時(shí)宜距墻面 800——1000mm 遠(yuǎn).(3)檢查數(shù)量：自然間和陽臺(tái)全數(shù)檢查，公共部分走道和樓梯間按層檢查；其中抹灰空鼓沿墻面長、寬兩個(gè)方向每個(gè)墻面各測不少于 3 處，即墻面兩端加中間部位，每處面積約 1 ㎡范圍；當(dāng)單片墻面長度超過 3m 時(shí)，每增加 1m 應(yīng)增加 1 處，均勻布點(diǎn)。初裝飾工程有防水層的部位不檢查空鼓。（1）質(zhì)量要求：地面面層與下一層應(yīng)結(jié)合牢固，無空鼓（空鼓面積不大于 400c ㎡且每自然間不多于 2 處者可不計(jì)）；面層表面不應(yīng)有裂縫、脫皮、麻面、起砂等缺陷；有排水坡度要求的面層表面的坡度應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不得有倒泛水和積水現(xiàn)象。（2）檢驗(yàn)方法：地面空鼓用小錘錘擊檢查；地面坡度用坡度尺或潑水后檢查；地面面層外觀質(zhì)量目測觀察檢查，目測高度宜距地面 1。5m 左右，俯視檢查。（3）檢查數(shù)量：自然間和陽臺(tái)全數(shù)檢查，公共部分走道和樓梯間按層檢查；其中地面空鼓檢查數(shù)量每間房間用陽臺(tái)、公共部分走道和樓梯間應(yīng)各不少于 5 處，其中一處應(yīng)布置在房間或陽臺(tái)、公共部分走道和樓梯間中部，即 4 個(gè)角部加 1 中心處，每處面積約 1 ㎡范圍。初裝飾工程衛(wèi)生間不檢查空鼓。3．頂棚（1）質(zhì)量要求：抹灰層與基層之間必須粘貼牢固，無脫層、空鼓；抹灰層面層應(yīng)無爆灰和裂縫；采用免抹灰工藝的頂棚不應(yīng)有可見的裂縫。（2）檢驗(yàn)方法：抹灰空鼓用小錘錘擊檢查；面層外觀質(zhì)量