【正文】 雙子座服務中心物業(yè)管理處工程管理手冊 chi北京仲量聯(lián)行物業(yè)管理服務有限公司二○○五年九月目 錄物業(yè)工程部的組織架構物業(yè)工程部的職責 部門主要職責 工程部專業(yè)職責 工程部各崗位職責物業(yè)工程部的管理制度 用戶報修及投訴處理管理制度 入戶維修服務規(guī)范 設備日常報修制度 周報告、月報告、年報告制度 能源管理制度 設備技術檔案管理制度 新增、改裝及報廢設備管理制度 工具、耗材和備品備件采購、庫存及領用管理制度 工具管理制度 設備維修或工程施工對外承包招標制度 報告制度 安全運行管理制度 高空及外墻擦洗工作安全操作規(guī)定 有毒物品的處理規(guī)定 密閉地方的工作規(guī)定 發(fā)生意外時的處理規(guī)定 安全用電管理制度 防火及消防安全管理制度 值班及交接班制度 機房管理制度 機房安全防火管理規(guī)定 水泵房、水箱間管理規(guī)定 配電室管理規(guī)定 機房鑰匙管理制度 機電設備房出入管理制度 設備故障處理規(guī)定 運行事故分析 設備預防性維護保養(yǎng)制度 設備設施緊急維修管理制度 設備的更新及系統(tǒng)改造管理制度 工程部人員調(diào)配制度 設備修理計劃的變更、檢查與考核制度 影響正常營業(yè)時的施工及設備維修保養(yǎng) 公共部位巡檢制度 二次裝修管理制度工程部重點工作流程圖 接管驗收流程圖 用戶入住流程圖 維修工作單流程圖 二次裝修管理程序 設備、工具、維修器材的采購、保管和領用程序 工程部設備管理總運行程序 冷水機組正常啟動流程圖A、采暖運行啟動程序B、制冷運行啟動程序 冷水機組故障停機流程圖 冷水機組正常停機流程圖年度設備維修計劃與定期維護作業(yè)書相關記錄1. 物業(yè)工程部的組織架構工程部經(jīng)理文員/庫管 強電工程師 空水工程師弱電工程師 強電主管維修電工8人弱電主管技工2人弱電領班綜合維修主管空水主管維修技工3人技工2人計劃人員編制：35人現(xiàn)有25人 、缺10人2. 物業(yè)工程部的職責 部門主要職責A. 對物業(yè)的土建及所有機電設施（電氣、電梯、空調(diào)、給排水、通訊、保安消防等系統(tǒng)）的維修保養(yǎng)B. 日常運行管理C. 對用戶開展有償服務D. 對裝修工程進行監(jiān)督管理E. 對物業(yè)設備設施提出完善、整改方案具體包括以下內(nèi)容： 在總物業(yè)經(jīng)理的領導下，具體負責貫徹執(zhí)行物業(yè)的經(jīng)營方針，制定物業(yè)設備管理工作的具體目標和政策。 定期編寫月、周報告、運行報表等工作，積累有關資料和數(shù)據(jù)，為管理決策提供依據(jù)。 負責物業(yè)設備設施的規(guī)劃和實施、運行和使用、維護和修理、改造和更新直到報廢全過程的技術和經(jīng)濟管理。 負責物業(yè)設備設施的技術改造，引進工作和更新工程的可行性研究，編制年度計劃，經(jīng)報批后實施。 加強系統(tǒng)項目驗收、運行、維修的原始記錄資料管理；編制物業(yè)設備的保養(yǎng)、大修計劃、預防性試驗計劃（月計劃、年計劃）并負責組織計劃的完成，控制費用，提高維修的經(jīng)濟效果。 根據(jù)物業(yè)設備設施基本折舊和大修理基金的提取情況，協(xié)同財務部門合理計劃和安排使用設備購置費用、更新改造費用、大修理費用和備件流動資金等。 制定物業(yè)設備設施管理維修的各項規(guī)章制度技術規(guī)程和技術標準，實行定額管理和經(jīng)濟核算，完成總物業(yè)經(jīng)理下達的各項技術、經(jīng)濟指標。 根據(jù)實際需要和規(guī)定，確保各種設備（電梯、空調(diào)和照明等）的準時開啟和關閉，記錄詳實完整的運行數(shù)據(jù)。恰當?shù)匕才胖蛋啵渲?，配電室、冷水機組房、鍋爐房、樓宇中央控制室等需要24小時值班。 有計劃、有組織地開展設備設施的更新和改造，提高物業(yè)設備設施的先進性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持設備設施的現(xiàn)代化水平。 如遇有緊急事件，工程部負責組織應急搶修。緊急事件是指突然發(fā)生的停電、停水、電梯停運、漏水、污水外溢等影響大的設備設施故障。接到應急報告，當班人員應立即通知總物業(yè)經(jīng)理、工程部經(jīng)理及專業(yè)工程師，并盡快趕到現(xiàn)場，采取應急措施盡可能降低損失，盡快恢復設備設施的正常運行。 以“經(jīng)濟、舒適、安全、高效”為指導方針，負責保障經(jīng)營所必需的水、電、燃 氣、制冷和熱能供應，做好能源分配和費用核算的基礎工作，使每位員工樹立環(huán)保與節(jié)能意識，盡量減少能源的消耗，積極推廣節(jié)能措施，做好能源使用的記錄及分析，達到環(huán)保標準和成本控制。 負責設備設施安全管理，組織物業(yè)設備設施的事故分析和處理；制定安全防火、事故防范措施并督促相關人員落實執(zhí)行。 收集和編制設備設施有關技術資料和維修圖紙，做好設備設施的技術檔案工作。 負責組織物業(yè)各種設備設施的備件定制、訂貨和供應。對備品、備件的儲存作出監(jiān)控記錄，以確保在搶修時有足夠的材料供應，達到成本控制的目的。 經(jīng)常總結和推廣物業(yè)設備設施管理的經(jīng)驗作法以及維修新技術的應用，以提高維修技術水平。負責組織設備設施管理和技術人員的培訓學習，通過技術講座，知識問答等各種形式，積極開展營業(yè)部門人員的設備設施管理基礎知識培訓，不斷提高全員的設備設施管理意識和水平。 檢查和指引所有承判商在物業(yè)內(nèi)進行的工程，以確保其依照物業(yè)管理處所定的規(guī)章和安全標準施工。 解答物業(yè)管理處一切有關工程之問題及查詢，應對物業(yè)內(nèi)客戶之投訴，盡力為他們解決有關工程之問題。 制定各種運行維修管理制度及表格，將各種運行保養(yǎng)工作準確記錄，達到管理的系統(tǒng)化、標準化、專業(yè)化、格式化，避免人為原因?qū)こ踢\行造成影響。 外判維修保養(yǎng)及施工把重要設備設施及系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作，包括零、配件的庫存，皆外判給合格的承包商。一方面可確保物業(yè)的重要資產(chǎn)得到妥善保養(yǎng)，使設備設施能暢順運行，另一方面，可令設備設施的壽命得以延長?？赏馀芯S修或施工的設備設施及工程有：a. 冷水機組b. 電/扶梯c. 樓宇自控系統(tǒng)d. 電話交換機系統(tǒng)e. 消防報警系統(tǒng)f. 保安監(jiān)控及技術防范系統(tǒng)g. 水處理系統(tǒng)及水箱清潔h. 電腦系統(tǒng)i. 中、大型樓宇養(yǎng)護、翻修工程及裝修改造工程j. 設備設施系統(tǒng)改造工程k. 其他工程部不具備技術條件和能力，或人員不足，無法在短期內(nèi)完成，并影響物業(yè)經(jīng)營的維修或施工。 工程部專業(yè)職責 空調(diào)、給排水與綜合維修專業(yè)的職責范圍：a. 雙子座服務中心所屬區(qū)域內(nèi)的所有空調(diào)及采暖系統(tǒng)、送排風系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、雨水及污水排放系統(tǒng)、中水處理系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)、天然氣系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)、消防水系統(tǒng)、土建與防水、裝修及家具等。b. 上述所有系統(tǒng)相關機房及其內(nèi)部的設備、設施（不包括樓宇自控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)和設備）。c. 雙子座服務中心所屬區(qū)域內(nèi)的所有公共區(qū)域、用戶單元、衛(wèi)生間、茶水間、辦公室等內(nèi)部，以及屋面、外墻等區(qū)域內(nèi)的上述系統(tǒng)所有相關設備、設施。d. 雙子座服務中心所屬區(qū)域內(nèi)的所有公共區(qū)域、用戶單元、衛(wèi)生間、茶水間、辦公室等內(nèi)部的家具、陳設的修理和翻新；天花、玻璃窗、櫥窗、門鎖等的各種修理及整改；墻壁、天花、金屬構架的油漆翻新；各式五金配件的安裝、修理；土建結構方面例如滲漏水及墻體的修補及整改等。 強、弱電專業(yè)職責范圍：a. 雙子座服務中心所屬區(qū)域內(nèi)的所有變、配電系統(tǒng)、用電設備、照明系統(tǒng)、應急供電系統(tǒng)、室外照明系統(tǒng)、動力配電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、自動扶梯系統(tǒng)，以及所有弱電系統(tǒng)，包括保安監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警與聯(lián)動控制系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、電腦網(wǎng)絡系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、電視系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、等等。b. 上述所有系統(tǒng)相關機房及其內(nèi)部的設備、設施（不包括機房本身的土建、裝修、門窗、空調(diào)、通風等）。c. 雙子座服務中心所屬區(qū)域內(nèi)的所有公共區(qū)域、用戶單元、衛(wèi)生間、茶水間、辦公室等內(nèi)部，以及屋面、外墻等區(qū)域內(nèi)的上述系統(tǒng)所有相關設備、設施。 熟悉所屬系統(tǒng)設備設施性能、運行狀況、控制狀態(tài)，制定合理運行方案，研究改進措施，減低能耗。 做好所屬設備設施運行記錄，如有發(fā)現(xiàn)問題，應及時處理。如果無法處理時，應迅速報專業(yè)工程師或工程部經(jīng)理，并詳細分析故障的各種現(xiàn)象，匯報上級取得總維修方案。 負責本專業(yè)報修工作的具體落實，做好本專業(yè)維修報表，對《工作單》進行登記、編號，同時掌握維修的進展情況，記錄維修完成后的情況，保證各部門的維修需要。 制定月、年度維修保養(yǎng)計劃，做好日常運行維修記錄及月、年度總結并上報。 做好所屬系統(tǒng)日常維修保養(yǎng)工作，確保設備設施處于優(yōu)良技術狀態(tài)。 做好應急搶修工作，當班人員接到應急報告應立即趕赴現(xiàn)場，處理應急事故。 專業(yè)員工應積極參加業(yè)務學習和技術培訓，不斷提高業(yè)務水平。積極處理日常遇到的技術難題，對于無法處理或重要問題應及時報告專業(yè)工程師及工程部經(jīng)理，同時提出個人建議或解決措施。 做好所屬系統(tǒng)圖紙，資料、維修工具的保管，以及儀表的定期與不定期校正。 做好所屬系統(tǒng)及相關設備設施的巡視檢查工作，并做好巡檢記錄。如有發(fā)現(xiàn)設備設施發(fā)生異常或故障，應立即做出正確的判斷，采取有效措施，避免造成損失。各設備設施的巡視記錄依照有關表格執(zhí)行。 做好所屬設備設施機房及所屬設備設施的清潔和維護保養(yǎng)工作，做到無污跡，無灰塵，無垃圾，無雜物，設備設施內(nèi)外整潔，做到無線頭、無故障、管線完好、保溫完整、無跑冒滴漏現(xiàn)象。 做好所屬機房的管理工作，嚴禁無關人員進入，對必須進入機房的人員按規(guī)定進行登記。 認真貫徹執(zhí)行工程部及工程部經(jīng)理、專業(yè)工程師下達的維修、保養(yǎng)計劃，并認真討論實施，確保安全生產(chǎn)。 配合物業(yè)管理處負責向客戶提供有償服務。 負責對所屬設備設施維修保養(yǎng)承包商或施工單位進行監(jiān)督管理。 做好不同工種的配合，努力完成領導交給的各項任務。 工程部各崗位職責 工程部經(jīng)理的崗位職責直接上級：總物業(yè)經(jīng)理直接下屬：專業(yè)工程師、工程文員崗位職責：a. 貫徹執(zhí)行總物業(yè)經(jīng)理的指令，負責工程部的日常管理，對總物業(yè)經(jīng)理負責。b. 主持部門工作例會，檢查各專業(yè)工作日志，確保工作正常運轉(zhuǎn)，并盡力節(jié)約能源。c. 全權調(diào)配工程部的技工和設備設施，界定各專業(yè)工作范圍及職責，為客戶及各部門提供良好的服務場所和條件。d. 安排日常的維修保養(yǎng)工作，并監(jiān)督檢查其實施結果。e. 審定專業(yè)工作計劃，檢查計劃執(zhí)行情況，制定本部門的年度工作計劃及月度實施方案，報總物業(yè)經(jīng)理審批后執(zhí)行。f. 參加新增項目的談判、評審、報價及驗收，確保質(zhì)量達到預定的標準。g. 深入第一線了解情況并指導工作，及時解決各種問題。h. 負責制定部門制度、操作規(guī)程和要求，并督導下屬執(zhí)行。i. 培訓下屬員工，定期對下屬進行績效評估，并按規(guī)定進行獎懲。j. 組織、制定設備設施重大維修保養(yǎng)外判標書、合同要求，備件購進計劃，并負責實施及監(jiān)察外判公司的工作。k. 根據(jù)實際要求與運行情況比較，結合科技發(fā)展狀況，征詢專業(yè)意見，不斷改進原設計，大力支持下屬進行技術改造，使設備設施性能日臻完善。l. 負責協(xié)調(diào)同物業(yè)管理處其他部門關系及對外關系，諸如供電局、電話局、自來水公司、市政局、環(huán)衛(wèi)局、勞動局及消防局等單位。在接觸中要處處以公司利益為重，維護和提高公司在社會上的良好形象。m. 確保物業(yè)所有屋宇設備依照政府的規(guī)定和法例要求，接受定期之檢查、測試和保養(yǎng)。n. 為每年之工程開支和能源費作出預算案，并提交總物業(yè)經(jīng)理審批。素質(zhì)要求：a. 基本素質(zhì)：具備相當豐富的工程管理專業(yè)知識，責任心強，善于溝通，并能協(xié)調(diào)各部門的相互關系，具有相當?shù)慕M織管理能力。b. 自然條件：35歲以上，身體健康。c. 文化程度： 工程技術專業(yè)大專以上或同等學歷，受過樓宇工程技術管理的專業(yè)培訓。具有高級工程師技術職稱或同等職稱。d. 外語水平：中級以上英文水平，能閱讀普通工程技術資料。e. 工作經(jīng)驗： 在高檔大型物業(yè)或四星級以上酒店中擔任過工程部經(jīng)理3年以上或副工程部經(jīng)理5年以上；具有7年以上技術管理經(jīng)驗。f. 特殊要求：對現(xiàn)代化物業(yè)如辦公樓、商場、公寓的裝修以及機械、電力、鍋爐、管道和弱電等方面的專業(yè)知識有較全面的了解。 工程部資料員的崗位職責直接上級： 工程部經(jīng)理直接下屬： 無崗位職責：a. 在工程部經(jīng)理的指導下，負責工程部辦公室的有關事務性工作的接待及來訪客人。b. 幫助工程部經(jīng)理翻譯、整理、打印各類報告、文件資料及技術資料等。c. 提醒工程部經(jīng)理按時參加計劃中的各種會議。d. 填報有關報表，經(jīng)工程部經(jīng)理簽字后上報總物業(yè)經(jīng)理。e. 負責工作部內(nèi)部的文件、資料、通知的傳閱和回收。f. 負責工作部人員的考勤(出勤、年假、加班等)、福利(工資、獎金、加班費)、勞保用品的申報、領取和發(fā)放。g. 負責現(xiàn)金報銷和支票的辦理。h. 接聽電話、記錄留言，做好傳真及郵件的記錄和傳遞。i. 參加工作部例會，做好會議記錄并整理下發(fā)。j. 負責技術檔案的整理存檔。素質(zhì)要求：a. 基本素質(zhì)：辦事嚴謹、講究效率、保守秘密。b. 文化程度：大學以上或同等學歷。c. 外語水平：高級英文水平，具備筆譯、口譯和文件起草能力。d. 工作經(jīng)驗：在物業(yè)管理或物業(yè)設備設施維修工作2年以上，具有工程技術方面的一般知識，了解工程部在物業(yè)管理中的地位和作用，能夠處理辦公室日常業(yè)務及設備設施檔案的分類和管理，能熟練使用電腦。 空調(diào)、給排水工程師的崗位職責直接上級： 工程部經(jīng)理直接下屬： 空水主管、綜合維修主管崗位職責：a. 確保所屬系統(tǒng)設備