【正文】 福建福建 xx（國際）農(nóng)產(chǎn)品物流城項目（國際）農(nóng)產(chǎn)品物流城項目可行性研究報告可行性研究報告香 港 xx 集 團 投 資 發(fā) 展 部二 〇 〇 九 年 九 月福建 xx（國際）農(nóng)產(chǎn)品物流城項目可行性研究報告 目錄香港 xx 集團投資發(fā)展部I目 錄第一章 總論 ...............................................1 項目及其承辦單位 ....................................1 承辦單位概況 ........................................1 可行性研究工作依據(jù) ..................................2 項目概況 ............................................4 結(jié)論與建議 ..........................................6第二章 項目建設(shè)的必要性分析 ...............................7 項目建設(shè)背景 ........................................7 項目建設(shè)必要性 .....................................12 項目選址 ...........................................18 項目用地區(qū)位分析 ...................................18第四章 工程技術(shù)方案 ......................................19 項目用地功能分區(qū) ...................................19 各功能區(qū)生產(chǎn)技術(shù)方案 ...............................21 總平面布置及工程結(jié)構(gòu)方案 ...........................24 園區(qū)交通組織方案 ...................................25 公用與輔助工程 .....................................25第五章 環(huán)境保護、勞動安全與衛(wèi)生 ..........................31 環(huán)境保護 ...........................................31福建 xx（國際）農(nóng)產(chǎn)品物流城項目可行性研究報告 目錄香港 xx 集團投資發(fā)展部II 勞動保護與安全衛(wèi)生 .................................34第六章 節(jié) 能 ............................................38 編制依據(jù) ...........................................38 能耗分析 ...........................................38 節(jié)能措施 ...........................................39 節(jié)水 ...............................................39第七章 組織機構(gòu)及定員 ....................................41 管理體制及組織機構(gòu) .................................41 機構(gòu)定員 ...........................................42 人員培訓(xùn) ...........................................43第十章 投資估算與資金籌措 ................................44 投資估算 ..........................................44第十一章 項目財務(wù)分析 ....................................46 編制說明 ..........................................46 財務(wù)分析 ..........................................46 不確定分析 ........................................51第十二章 社會效益分析 ....................................52 項目對社會影響分析 ................................52 項目與所在地互適性分析 ............................56第十三章 風險分析與對策 ..................................58福建 xx（國際）農(nóng)產(chǎn)品物流城項目可行性研究報告 目錄香港 xx 集團投資發(fā)展部III 項目面臨的主要風險 ................................58 風險程度分析 ......................................61 風險防范措施 ......................................61福建 xx（國際）農(nóng)產(chǎn)品物流園項目可行性研究報告 第一章 總論香港 xx 集團投資發(fā)展部1第一章 總論 項目及其承辦單位項目名稱：福建 xx（國際）農(nóng)產(chǎn)品物流城承辦單位：深圳市盈信控股集團有限公司法人代表：擬建地點：福建省 xx市龍文區(qū) 承辦單位概況深圳市盈信控股集團有限公司是香港 xx集團的成員企業(yè)。香港 xx集團是多元化、國際化的跨國公司。投資經(jīng)營領(lǐng)域有：金融銀行業(yè)、國際租賃業(yè)、酒店餐飲業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、物流業(yè)、休閑旅游業(yè)、高速公路、制藥業(yè)、輕工制造業(yè)、電子業(yè)、航空食品業(yè)、果汁飲料業(yè)、造紙業(yè)、商貿(mào)業(yè)、工程承包業(yè)及物業(yè)管理等。盈信集團本著“立足香港、依托大陸、面向世界”的經(jīng)營方針。伴隨著香港的發(fā)展而壯大，乘祖國和諧發(fā)展的春風而騰飛?，F(xiàn)在海內(nèi)外擁有獨資、合資企業(yè)六十多家，資產(chǎn)總額逾十億美元。并取得較好的經(jīng)濟效益和社會效益，運行在穩(wěn)定、健康、可持續(xù)發(fā)展的軌道上。麾下深圳市盈信農(nóng)貿(mào)有限公司開發(fā)的寶安農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場，福建 xx（國際）農(nóng)產(chǎn)品物流園項目可行性研究報告 第一章 總論香港 xx 集團投資發(fā)展部2系經(jīng)寶安區(qū)政府“深寶菜辦[1998]08 號文件”批準，為寶安區(qū)菜籃子工程企業(yè)，是深圳市《九五》重大項目，是寶安區(qū)的重點項目和為民辦實事的項目，是深圳市主要的中心批發(fā)市場，深圳市西部地區(qū)唯一的大型農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場。市場占地 萬平方米，經(jīng)營總面積 10萬平方米，高架車道直達市場 13層，道路寬 12米，可供 15噸車輛同時雙向行駛，直至每個鋪位。市場擁有自營產(chǎn)品的進出口權(quán)，主要從事肉類、農(nóng)產(chǎn)品、蔬菜、水產(chǎn)品、家禽、糧油、副食品等物品的批發(fā)零售，年銷售量3000000噸，銷售額 600000萬元，以“立足深圳、輻射全國”為宗旨，集散全國各地乃至世界各地的農(nóng)副產(chǎn)品，是深圳市居民飲食商品的主要集散地和健康保障。寶安農(nóng)批市場經(jīng)營 10年來，在市、區(qū)政府及西鄉(xiāng)街道辦各職能部門的重視、支持和指導(dǎo)下，狠抓基礎(chǔ)建設(shè)與市場管理，從源頭上保障了居民食用物品的健康和安全，同時也為深圳、寶安、西鄉(xiāng)的經(jīng)濟繁榮、人員就業(yè)做出了一定的貢獻。 可行性研究工作依據(jù) 編 制 依 據(jù)1. 2022年 12月由原國家計委、經(jīng)貿(mào)委、農(nóng)業(yè)部、財政部、人行、國家工商總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加快我國現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見》 ，對我國農(nóng)產(chǎn)品流通設(shè)施建設(shè)作了全面部署，農(nóng)產(chǎn)品流通設(shè)施建設(shè)的目標是完善批發(fā)市場的功能，提高批發(fā)市場的福建 xx（國際）農(nóng)產(chǎn)品物流園項目可行性研究報告 第一章 總論香港 xx 集團投資發(fā)展部3檔次，在全國大中城市和主要產(chǎn)區(qū)建設(shè)一批布局合理、交易方式先進、功能齊全、信息靈敏、安全衛(wèi)生的骨干批發(fā)市場。2. xx市人民政府專題會議紀要《關(guān)于支持建設(shè) xx農(nóng)產(chǎn)品物流城項目會議紀要》 （[2022]57 號） 。 編 制 原 則1. 認真執(zhí)行國家、行業(yè)有關(guān)農(nóng)產(chǎn)品加工、檢驗、包裝、標志、運輸、貯藏及衛(wèi)生等標準的規(guī)定；2. 選址必須符合城市總體規(guī)劃，合理布局、有足夠的建設(shè)用地，并有一定的發(fā)展余地；3. 總平面布置應(yīng)滿足農(nóng)產(chǎn)品物流的有關(guān)要求和符合安全、防火的有關(guān)規(guī)定，并應(yīng)因地制宜進行合理布置，既要求布置緊湊，力求節(jié)約建設(shè)用地，以利企業(yè)今后發(fā)展，同時要充分考慮環(huán)境保護設(shè)施和綠化用地；4. 充分利用當?shù)氐纳鐣f(xié)作條件，以節(jié)約工程投資；5. 嚴格執(zhí)行建設(shè)項目“三同時”的有關(guān)規(guī)定，污染物的排放必須符合國家規(guī)定的排放標準，盡量減少對環(huán)境的影響；6. 認真貫徹《消防法》和勞動部《關(guān)于職業(yè)衛(wèi)生監(jiān)察規(guī)定》的通知精神，采取切實防范措施，確保安全生產(chǎn)和員工的人身安全。 編 制 范 圍本項目書研究范圍包括：必要性分析、市場分析、選址分析、工程技術(shù)方案及建設(shè)規(guī)模、環(huán)境保護、投資估算及財務(wù)評價等方面的內(nèi)容。根據(jù)上述內(nèi)容論證本項目建設(shè)與實施的必要福建 xx（國際）農(nóng)產(chǎn)品物流園項目可行性研究報告 第一章 總論香港 xx 集團投資發(fā)展部4性、技術(shù)可行性及經(jīng)濟合理性。 項目概況 項 目 目 標 定 位福建 xx（國際）農(nóng)產(chǎn)品物流園定位為東南沿海及華南地區(qū)第一個與國際接軌的、集農(nóng)產(chǎn)品交易、展示、加工、信息、倉儲、運輸、服務(wù)為一體，融商務(wù)、會展、物流、美食、旅游、休閑、觀光于一身的超級平臺；是東南亞最大的農(nóng)產(chǎn)品物流、集散中心；是國際農(nóng)產(chǎn)品物流、信息流的集散地；是農(nóng)產(chǎn)品國際性交易的商貿(mào)區(qū)（有保稅物流中心及農(nóng)產(chǎn)品、凍品進出口權(quán)） ；是中國農(nóng)產(chǎn)品走向世界的窗口；是世界農(nóng)產(chǎn)品進入中國的橋頭堡；是中國人品味其他國家農(nóng)家生活的度假休閑區(qū)。 項 目 建 設(shè) 的 宗 旨以 xx市現(xiàn)有的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場（水產(chǎn)品批發(fā)市場、橋南水果冷凍倉儲中心、龍門蔬菜批發(fā)市場、岱山蔬菜批發(fā)市場）為基礎(chǔ)，憑借 xx市在海西地區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)先地位，把項目建設(shè)成為海西地區(qū)規(guī)模最大、功能最完善、配套最齊全、輻射范圍最廣闊的綠色、安全、生態(tài)的一級農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代物流樞紐中心。為廈門、海西地區(qū)的“菜籃子”供應(yīng)和食品安全提供有力保障。 項 目 建 設(shè) 內(nèi) 容項目用地面積 582萬畝，建設(shè)內(nèi)容主要包括：蔬菜、水果、福建 xx（國際）農(nóng)產(chǎn)品物流園項目可行性研究報告 第一章 總論香港 xx 集團投資發(fā)展部5凍品、干貨、副食品等經(jīng)營品種的批發(fā)交易區(qū)、會展中心，以及物流倉儲區(qū)、認證農(nóng)產(chǎn)品加工配送區(qū)和生活配套服務(wù)區(qū)等。 項 目 技 術(shù) 經(jīng) 濟 指 標本項目的綜合技術(shù)經(jīng)濟指標如下表所示：序號指標名稱 單位 指標值 備注1 總用地面積 平方米 2 總建筑面積 平方米 3 建設(shè)總工期 月 514 建筑密度 — 42%5 容積率 — 6 綠化率 — 20%7 水電負荷 用電負荷 千瓦 18362 用水負荷 立方米/日 34008 項目總投資 萬元 1837339 主要經(jīng)濟指標靜態(tài)投資回收期年 稅后投資內(nèi)部收益率 — 18%福建 xx（國際）農(nóng)產(chǎn)品物流園項目可行性研究報告 第一章 總論香港 xx 集團投資發(fā)展部6稅后財務(wù)凈現(xiàn)值萬元 128751 結(jié)論與建議福建xx（國際）農(nóng)產(chǎn)品物流城項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策和xx市產(chǎn)業(yè)總體規(guī)劃，已被列入xx市重點規(guī)劃項目、重點菜籃子工程、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)。項目用地符合選址原則，地理位置優(yōu)越，地質(zhì)條件良好，交通方便，水、電供應(yīng)有保障，適合項目建設(shè)。項目建設(shè)有利于促進xx市、廈門市及海西地區(qū)現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品流通業(yè)的發(fā)展，保障 “菜籃子”穩(wěn)定、安全的供應(yīng)，平抑區(qū)域物價；能夠節(jié)約資源、減少損耗、降低物流成本、促進就業(yè)，屬于風險小、利潤長期型、穩(wěn)定型增長項目，有利于建立公司在農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場領(lǐng)域的領(lǐng)先優(yōu)勢，增強公司在農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場領(lǐng)域的競爭能力。項目建設(shè)具有巨大的社會效益和經(jīng)濟效益。因此，福建xx（國際）農(nóng)產(chǎn)品物流城項目技術(shù)上是可行的，經(jīng)濟上是合理的，建設(shè)條件是充分的。福建 xx（國際）農(nóng)產(chǎn)品物流園項目 第二章 項目建設(shè)的必要性分析香港 xx 集團投資發(fā)展部7第二章 項目建設(shè)的必要性分析 項目建設(shè)背景 xx市城鎮(zhèn)人口基數(shù)及農(nóng)產(chǎn)品需求日益增長當前，xx 市常住人口基數(shù)為 477萬，其中城市人口基數(shù)為40多萬，而 xx市區(qū)地處 xx地區(qū)中心地帶，毗鄰廈門，是農(nóng)村、縣、鎮(zhèn)人口向城市發(fā)展的主要集中點，人口將呈快速增長趨勢。 農(nóng)產(chǎn)品市場潛力巨大 按人均年食品消費支出 5000元，按城鎮(zhèn)人口占地區(qū)總?cè)丝诘?40%，計算未來各年全市食品消費額，全市年消費額達 100多億元。根據(jù)我司與 xx市人民政府（鑒證方