【正文】 物業(yè)項目消防設施管理一、物業(yè)項目消防設施管理總則1． 物業(yè)項目消防設施的維護管理包括值班、巡查、檢測、維修、保養(yǎng)、建檔等工作。2． 物業(yè)項目應明確建筑消防設施的維護管理歸口部門、管理人員及其工作職責，建立建筑消防設施值班、巡查、檢測、維修、保養(yǎng)、建檔等制度。確保建筑消防設施正常運行。3． 物業(yè)項目實際管理中，同一建筑物有兩個以上產權、使用單位的，應明確建筑消防設施的維護管理責任。對建筑消防設施實行統一管理，并以合同方式約定各自的權利義務。委托物業(yè)管理公司統一管理的，物業(yè)等單位應嚴格按合同約定履行建筑消防設施維護管理職責，建立建筑消防設施值班、巡查、檢測、維修、保養(yǎng)、建檔等制度。確保管理區(qū)域內建筑消防設施正常運行。4． 物業(yè)管理公司應與有維修、保養(yǎng)能力的單位簽訂消防設施維修、保養(yǎng)合同。維護管理單位自身有維修、保養(yǎng)能力的，應明確維修、保養(yǎng)職能部門和人員。5． 建筑消防設施投入使用后，物業(yè)管理單位應確保消防設施處于正常工作狀態(tài)。建筑消防設施的電源開關、管理閥門，均應處于正常運行位置，并標示開、關狀態(tài)；對需要保持常開或常閉狀態(tài)的閥門，應采取鉛封、標識等限位措施；對具有信號反饋功能的閥門，其狀態(tài)信號應反饋到消防控制室；消防設施及其相關設備電氣控制柜具有控制方式裝潢裝置的，其所處控制方式宜反饋至消防控制室。6． 物業(yè)管理單位不應擅自關停消防設施。值班、巡查、檢測時發(fā)現故障，應及時組織修復。因故障維修等原因需要暫時停用消防系統的，應有確保消防安全的有效措施，并經單位消防安全責任人批準。7． 城市消防遠程監(jiān)控系統聯網用戶，應按規(guī)定協議相監(jiān)控中心發(fā)送建筑消防設施運行狀態(tài)信息和消防安全管理信息。 消防控制中心管理（一）消防控制室值班管理及要求。值班人員應通過消防行業(yè)特有工種職業(yè)技能鑒定。持有初級技能以上等級的職業(yè)資格證書。每班人員應不少于2人。值班人員對火災報警控制器進行檢查、接班、交班時，應填寫《消防控制室值班記錄表》的相關內容。值班期間每2h記錄一次消防控制室內消防設備的運行情況，及時記錄消防控制室內消防設備的火警或故障情況。，不應將自動噴水滅火系統、防煙排煙系統和聯動控制的防火卷簾等防火分隔設施設置在手動控制狀態(tài)。其他消防設施及其相關設備如設置在手動狀態(tài)時，應有在火災情況下迅速將手動控制轉換為自動控制的可靠措施。（二）消防控制室值班人員報警、確警，應以最快方式確認。，查找誤報原因并填寫《建筑消防設施故障維修記錄表》。，立即將火災報警聯動控制開關轉入自動狀態(tài)（處于自動狀態(tài)的除外），同事撥打“119”火警電話報警。，同時報告單位消防安全責任人。單位消防安全責任人接到報告后應立即趕赴現場。、控制及顯示要求應滿足相關規(guī)定。（三）消防控制中心臺賬檔案管理（構）筑物竣工后的總平面布局圖、建筑消防設施平面布置圖、建筑消防設施系統圖及安全出口布置圖、重點部位位置圖等。 、應急滅火預案、應急疏散預案等。，包括消防安全責任人、管理人、專職、義務消防人員等內容。、應急滅火和應急疏散預案的演練記錄。、消防安全檢查情況及巡查情況的記錄。，包括消防設施的類型、數量、狀態(tài)等內容。、設備使用說明書、系統操作規(guī)程、系統及設備維護保養(yǎng)制度和技術規(guī)程等。、接報警記錄、火災處理情況、設備檢修檢測報告等資料。三、物業(yè)項目消防設施巡查管理（一）物業(yè)項目消防設施巡查一般要求、消火栓、滅火器、安全出口指示、應急照明燈具等消防設施歸屬項目安全管理部門負責；消防控制中心的值班、運行管理及巡視由項目安全管理部門負責；消防控制中心、消防水泵房、氣體滅火設施設備、消防風機等消防設施設備的維護保養(yǎng)由項目工程管理部門負責。，應通過消防行業(yè)特有工種職業(yè)技能鑒定，持有初級技能以上等級的職業(yè)資格證書。、頻次和內容。巡查時應填寫《建筑消防設施巡查記錄表》。巡查時發(fā)現故障，應按第8章要求處理。（二）建筑消防設施巡查頻次要求，應結合公共娛樂場所每2h巡查一次的要求，視情況將建筑消防設施的巡查部分或全部納入其中，但全部建筑消防設施應保證每日至少巡查一次；，每日巡查一次；，每周至少巡查一次。（三）建筑消防設施巡查內容要求（詳見消防設施巡查記錄表）（1）建筑消防設施巡查應明確各類建筑消防設施巡查部位和內容，并填寫記錄（2）依照有關規(guī)定每日進行防火巡查的單位和設有電子巡更系統的單位，應將建筑消防設施巡查部位納人其中。其他單位建筑消防設施巡查應當每周至少一次（3）建筑消防設施電源開關、管道閥門，均應指示正常運行位置，并標識開、關的狀態(tài)。對需要保持常開或常閉狀態(tài)的閥門，應當采取鉛封、標識等限位措施。（1）消防供配電設施:消防電源工作狀態(tài)，自備發(fā)電設備狀況，消防配電房、發(fā)電機房環(huán)境，消防電源末端切換裝置工作狀態(tài)。（2）火災自動報警系統:火災報警探測器外觀，區(qū)域顯示器運行狀況，CRT圖形顯示器運行狀況，火災報警控制器運行狀況，消防聯動控制器外觀和運行狀況，手動報警按鈕外觀，火災警報裝置外觀，消防控制室工作環(huán)境。（3）消防供水設施:消防水池外觀，消防水箱外觀，消防水泵及控制柜工作狀態(tài)，穩(wěn)壓泵、增壓泵、氣壓水罐工作狀態(tài)，水泵結合器外觀、標識，管網控制閥門啟閉狀態(tài)，泵房工作環(huán)境。（4）消火栓(消防炮)滅火系統:室內消火栓外觀，消防卷盤外觀，室外消火栓外觀，消防炮外觀，啟泵按鈕外觀。（5）自動噴水滅火系統:噴頭外觀，報警閥組外觀，末端試水裝置壓力值。（6）泡沫滅火系統:泡沫噴頭外觀，泡沫消火栓外觀，泡沫炮外觀，泡沫產生器外觀，泡沫液貯罐間環(huán)境，泡沫液貯罐外觀，比例混合器外觀，泡沫泵工作狀態(tài)。（7）氣體滅火系統:氣體滅火控制器工作狀態(tài)，儲瓶間環(huán)境，氣體瓶組或儲罐外觀，選擇閥、驅動裝置等組件外觀，緊急啟/停按鈕外觀，放氣指示燈及報警器外觀，噴嘴外觀，防護區(qū)狀況。（8）防煙排煙系統:擋煙垂壁外觀，送風閥外觀，送風機工作狀態(tài)，排煙閥外觀，電動排煙窗外觀，自然排煙窗外觀，排煙機工作狀態(tài)，送風、排煙機房環(huán)境。（9）應急照明和疏散指示標志:應急燈外觀，應急燈工作狀態(tài)，疏散指示標志外觀，疏散指示標志工作狀態(tài)。（10）應急廣播系統:揚聲器外觀，擴音機工作狀態(tài)。（11）消防專用電話:分機電話外觀，插孔電話外觀。（12）防火分隔設施:防火門外觀，防火門啟閉狀況，防火卷簾外觀，防火卷簾工作狀態(tài)。（13）消防電梯:緊急按鈕外觀轎廂內電話外觀，消防電梯工作狀態(tài)。（14）滅火器:滅火器外觀，設置位置狀況。（15）其他需要巡查的內容。四、物業(yè)項目消防設施設備單項檢查內容，并填寫記錄（1）消防供配電設施:消防用電設備電源末級配電箱處主、備電切換功能，發(fā)電機自動、手動啟動試驗，發(fā)電機燃料檢查。（2）火災自動報警系統:警報裝置的警報功能，火災報警探測器、手動報警按鈕、火災報警控制器、CRT圖形顯示器、火災顯示盤的報警顯示功能，消防聯動控制設備的聯動控制和顯示。其中火災報替探測器和手動報警按鈕的報警功能的檢查數量不少于總數的25%（3）消防供水設施:消防水池、水箱水量，增壓設施壓力工況，消防水泵及水泵控制柜的啟泵和主備泵切換功能，管道閥門啟閉功能。（4）消火栓(消防炮)滅火系統:室內外消火栓消防水炮出水及壓力，消火栓啟泵按鈕，系統功能。檢查數量不少于總數量的25%.（5）自動噴水滅火系統服警閥組放水，末端試水裝置放水。其中末端試水裝置放水檢查數量不少于總數量的25%.（6）泡沫滅火系統:泡沫液有效期和儲存量，泡沫消防栓出水或出泡沫。（7）氣體滅火系統:滅火劑儲存量，模擬自動啟動系統功能。（8）防煙和排煙設施:機械加壓送風機以及系統功能，送風機控制柜。機械排煙風機、排煙閥以及系統功能，排煙風機控制柜。電動排煙窗啟、閉。（9）應急照明、疏散指示標志:電源切換和充電功能，標識正確性。（10）消防電話和應急廣播:通話、廣播質量，應急情況下強制切換功能。（11）防火分隔設施:防火門啟閉功能，防火卷簾自動啟動和現場手動功能，電動防火門聯動功能，電動防火閥的啟、閉功能。（12）消防電梯:首層按鈕控制和聯動電梯回首層，電梯轎廂內消防電話，電梯井排水設備.（13）滅火器:檢查滅火器型號、壓力值和維修期限。檢查數量不少于總數量的25%（14）其他需要測試檢杳的內容五、物業(yè)項目消防設施聯動檢查（一）聯動檢查一般規(guī)定，主要對建筑消防設施系統的聯動控制功能進行綜合檢查、評定，并填寫表記錄 .、飯店、商場、市場、公共娛樂場所等人員密集場所、易燃易爆單位以及其他一類高層公共建筑等消防安全重點單位的年度聯動檢查記錄應在每年的12月30日之前，報當地公安消防機構備案。（二）聯動檢查內容，檢驗供電能力。、每回路報替系統和聯動控制設備的功能試驗。每12個月對每只探測器、手動報警按鈕檢查不少于一次。，進行系統功能聯動試驗，水流指示器報警，壓力開關、水力警鈴動作。對消防設施上的儀器儀表進行校驗。每12個月對每個末端放水閥檢查不少于一次。(消防炮)出水，分別用消防水箱和消防水泵供水。每12個月累計對每個消火栓、卷盤、水炮檢查不少于一次。檢驗系統功能。校驗儀器儀表。，檢驗系統功能，進行模擬噴氣試驗。校驗儀器儀表，存儲容器稱重。，檢查電梯迫降功能。通過報警聯動，檢查防火卷簾門及電動防火門的功能。通過報警聯動，檢查消防廣播切換功能。通過報警聯動，檢查應急照明、疏散指示標志功能。通過報警聯動，檢查正壓送風或者機械排煙系統功能，并測試風速、風壓值。、壓力和有效期檢查每月不少于1次。六、物業(yè)項目消防設施設備維護保養(yǎng)（一）消防設施設備維護保養(yǎng)一般規(guī)定，列明消防設施的名稱、維護保養(yǎng)的內容和周期。，應通過消防行業(yè)特有工種職業(yè)技能鑒定，持有高級技能以上等級職業(yè)資格證書。、測壓、測流量等計量儀器儀表以及泄壓閥、安全閥等，應按有關規(guī)定進行定期校驗并提供有效證明文件。單位應儲備一定數量的建筑消防設施易損件或與有關產品廠家、供應商簽訂相關合同，以保證供應。，應填寫《建筑消防設施維護保養(yǎng)記錄表》并進行相應功能試驗。（二）消防設施設備維護保養(yǎng)內容、易腐蝕生銹的消防設備、管道、閥門應定期清潔、除銹、注潤滑劑。、標定；產品說明書沒有明確要求的，應每二年清洗、標定一次。可燃氣體探測器應根據產品說明書的要求定期進行標定。火災探測器、可燃氣體探測器的標定應由生產企業(yè)或具備資質的檢測機構承擔。承擔標定的單位應出具標定記錄。、標識。、干粉等滅火劑應按產品說明書委托有資質單位進行包括滅火性能在內的測試。，應按照產品說明書的要求定期對蓄電池進行維護。、消防設備，乙級經檢查測試已不能正常使用的滅火探測器、壓力容器、滅火劑等產品設備應及時更換。七、物業(yè)項目消防設施設備維修管理，應當通過消防行業(yè)特有工種職業(yè)技能鑒定，持有技師以上等級職業(yè)資格證書。、巡查、檢測、滅火演練中發(fā)現消防設施存在問題和故障的，相關人員應填寫《消防設施故障維修記錄表》，并向單位消防安全管理人報告。，應立即通知維修人員進行維修。維修期間，應采取確保消防安全的有效措施。故障排除后應進行相應功能試驗并經單位消防安全管理人檢查確認。維修情況應記入《消防設施故障維修記錄表》。、器材應根據使用場所的環(huán)境條件和產品的技術性能要求及時進行保養(yǎng)和更換。對易腐蝕生銹的消防設備、管道、閥門應定期清潔、除銹、注潤滑劑。，當場有條件解決的應立即解決。當場沒有條件解決的，應在24 h內解決。需要由供應商或者廠家解決，不影響系統正常工作的應在10個工作日內解決，影響系統正常工作的應在5個工作日內解決，恢復系統正常工作狀態(tài)。，應由消防安全管理人簽字認可，故障處理記錄存檔備查。八、物業(yè)項目消防安全管理檔案資料管理規(guī)定《消防法》規(guī)定“消防安全重點單位應當建立消防檔案”，非消防安全重點單位可以不建立消防檔案，但也應將本單位的基本情況、公安機關消防機構填寫的各種法律文書、與消防工作有關的材料和記錄等統一保管、備查。（一）消防檔案資料管理內容消防檔案包括2個主要的內容，即消防安全基本情況和消防安全動態(tài)管理情況，并附有必要的圖表。