【正文】 物業(yè)項(xiàng)目消防設(shè)施管理一、物業(yè)項(xiàng)目消防設(shè)施管理總則1． 物業(yè)項(xiàng)目消防設(shè)施的維護(hù)管理包括值班、巡查、檢測、維修、保養(yǎng)、建檔等工作。2． 物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)明確建筑消防設(shè)施的維護(hù)管理歸口部門、管理人員及其工作職責(zé)，建立建筑消防設(shè)施值班、巡查、檢測、維修、保養(yǎng)、建檔等制度。確保建筑消防設(shè)施正常運(yùn)行。3． 物業(yè)項(xiàng)目實(shí)際管理中，同一建筑物有兩個(gè)以上產(chǎn)權(quán)、使用單位的，應(yīng)明確建筑消防設(shè)施的維護(hù)管理責(zé)任。對建筑消防設(shè)施實(shí)行統(tǒng)一管理，并以合同方式約定各自的權(quán)利義務(wù)。委托物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理的，物業(yè)等單位應(yīng)嚴(yán)格按合同約定履行建筑消防設(shè)施維護(hù)管理職責(zé)，建立建筑消防設(shè)施值班、巡查、檢測、維修、保養(yǎng)、建檔等制度。確保管理區(qū)域內(nèi)建筑消防設(shè)施正常運(yùn)行。4． 物業(yè)管理公司應(yīng)與有維修、保養(yǎng)能力的單位簽訂消防設(shè)施維修、保養(yǎng)合同。維護(hù)管理單位自身有維修、保養(yǎng)能力的，應(yīng)明確維修、保養(yǎng)職能部門和人員。5． 建筑消防設(shè)施投入使用后，物業(yè)管理單位應(yīng)確保消防設(shè)施處于正常工作狀態(tài)。建筑消防設(shè)施的電源開關(guān)、管理閥門，均應(yīng)處于正常運(yùn)行位置，并標(biāo)示開、關(guān)狀態(tài)；對需要保持常開或常閉狀態(tài)的閥門，應(yīng)采取鉛封、標(biāo)識等限位措施；對具有信號反饋功能的閥門，其狀態(tài)信號應(yīng)反饋到消防控制室；消防設(shè)施及其相關(guān)設(shè)備電氣控制柜具有控制方式裝潢裝置的，其所處控制方式宜反饋至消防控制室。6． 物業(yè)管理單位不應(yīng)擅自關(guān)停消防設(shè)施。值班、巡查、檢測時(shí)發(fā)現(xiàn)故障，應(yīng)及時(shí)組織修復(fù)。因故障維修等原因需要暫時(shí)停用消防系統(tǒng)的，應(yīng)有確保消防安全的有效措施，并經(jīng)單位消防安全責(zé)任人批準(zhǔn)。7． 城市消防遠(yuǎn)程監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)用戶，應(yīng)按規(guī)定協(xié)議相監(jiān)控中心發(fā)送建筑消防設(shè)施運(yùn)行狀態(tài)信息和消防安全管理信息。 消防控制中心管理（一）消防控制室值班管理及要求。值班人員應(yīng)通過消防行業(yè)特有工種職業(yè)技能鑒定。持有初級技能以上等級的職業(yè)資格證書。每班人員應(yīng)不少于2人。值班人員對火災(zāi)報(bào)警控制器進(jìn)行檢查、接班、交班時(shí)，應(yīng)填寫《消防控制室值班記錄表》的相關(guān)內(nèi)容。值班期間每2h記錄一次消防控制室內(nèi)消防設(shè)備的運(yùn)行情況，及時(shí)記錄消防控制室內(nèi)消防設(shè)備的火警或故障情況。，不應(yīng)將自動噴水滅火系統(tǒng)、防煙排煙系統(tǒng)和聯(lián)動控制的防火卷簾等防火分隔設(shè)施設(shè)置在手動控制狀態(tài)。其他消防設(shè)施及其相關(guān)設(shè)備如設(shè)置在手動狀態(tài)時(shí)，應(yīng)有在火災(zāi)情況下迅速將手動控制轉(zhuǎn)換為自動控制的可靠措施。（二）消防控制室值班人員報(bào)警、確警，應(yīng)以最快方式確認(rèn)。，查找誤報(bào)原因并填寫《建筑消防設(shè)施故障維修記錄表》。，立即將火災(zāi)報(bào)警聯(lián)動控制開關(guān)轉(zhuǎn)入自動狀態(tài)（處于自動狀態(tài)的除外），同事?lián)艽颉?19”火警電話報(bào)警。，同時(shí)報(bào)告單位消防安全責(zé)任人。單位消防安全責(zé)任人接到報(bào)告后應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場。、控制及顯示要求應(yīng)滿足相關(guān)規(guī)定。（三）消防控制中心臺賬檔案管理（構(gòu)）筑物竣工后的總平面布局圖、建筑消防設(shè)施平面布置圖、建筑消防設(shè)施系統(tǒng)圖及安全出口布置圖、重點(diǎn)部位位置圖等。 、應(yīng)急滅火預(yù)案、應(yīng)急疏散預(yù)案等。，包括消防安全責(zé)任人、管理人、專職、義務(wù)消防人員等內(nèi)容。、應(yīng)急滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案的演練記錄。、消防安全檢查情況及巡查情況的記錄。，包括消防設(shè)施的類型、數(shù)量、狀態(tài)等內(nèi)容。、設(shè)備使用說明書、系統(tǒng)操作規(guī)程、系統(tǒng)及設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)制度和技術(shù)規(guī)程等。、接報(bào)警記錄、火災(zāi)處理情況、設(shè)備檢修檢測報(bào)告等資料。三、物業(yè)項(xiàng)目消防設(shè)施巡查管理（一）物業(yè)項(xiàng)目消防設(shè)施巡查一般要求、消火栓、滅火器、安全出口指示、應(yīng)急照明燈具等消防設(shè)施歸屬項(xiàng)目安全管理部門負(fù)責(zé)；消防控制中心的值班、運(yùn)行管理及巡視由項(xiàng)目安全管理部門負(fù)責(zé)；消防控制中心、消防水泵房、氣體滅火設(shè)施設(shè)備、消防風(fēng)機(jī)等消防設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)由項(xiàng)目工程管理部門負(fù)責(zé)。，應(yīng)通過消防行業(yè)特有工種職業(yè)技能鑒定，持有初級技能以上等級的職業(yè)資格證書。、頻次和內(nèi)容。巡查時(shí)應(yīng)填寫《建筑消防設(shè)施巡查記錄表》。巡查時(shí)發(fā)現(xiàn)故障，應(yīng)按第8章要求處理。（二）建筑消防設(shè)施巡查頻次要求，應(yīng)結(jié)合公共娛樂場所每2h巡查一次的要求，視情況將建筑消防設(shè)施的巡查部分或全部納入其中，但全部建筑消防設(shè)施應(yīng)保證每日至少巡查一次；，每日巡查一次；，每周至少巡查一次。（三）建筑消防設(shè)施巡查內(nèi)容要求（詳見消防設(shè)施巡查記錄表）（1）建筑消防設(shè)施巡查應(yīng)明確各類建筑消防設(shè)施巡查部位和內(nèi)容，并填寫記錄（2）依照有關(guān)規(guī)定每日進(jìn)行防火巡查的單位和設(shè)有電子巡更系統(tǒng)的單位，應(yīng)將建筑消防設(shè)施巡查部位納人其中。其他單位建筑消防設(shè)施巡查應(yīng)當(dāng)每周至少一次（3）建筑消防設(shè)施電源開關(guān)、管道閥門，均應(yīng)指示正常運(yùn)行位置，并標(biāo)識開、關(guān)的狀態(tài)。對需要保持常開或常閉狀態(tài)的閥門，應(yīng)當(dāng)采取鉛封、標(biāo)識等限位措施。（1）消防供配電設(shè)施:消防電源工作狀態(tài)，自備發(fā)電設(shè)備狀況，消防配電房、發(fā)電機(jī)房環(huán)境，消防電源末端切換裝置工作狀態(tài)。（2）火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng):火災(zāi)報(bào)警探測器外觀，區(qū)域顯示器運(yùn)行狀況，CRT圖形顯示器運(yùn)行狀況，火災(zāi)報(bào)警控制器運(yùn)行狀況，消防聯(lián)動控制器外觀和運(yùn)行狀況，手動報(bào)警按鈕外觀，火災(zāi)警報(bào)裝置外觀，消防控制室工作環(huán)境。（3）消防供水設(shè)施:消防水池外觀，消防水箱外觀，消防水泵及控制柜工作狀態(tài)，穩(wěn)壓泵、增壓泵、氣壓水罐工作狀態(tài)，水泵結(jié)合器外觀、標(biāo)識，管網(wǎng)控制閥門啟閉狀態(tài)，泵房工作環(huán)境。（4）消火栓(消防炮)滅火系統(tǒng):室內(nèi)消火栓外觀，消防卷盤外觀，室外消火栓外觀，消防炮外觀，啟泵按鈕外觀。（5）自動噴水滅火系統(tǒng):噴頭外觀，報(bào)警閥組外觀，末端試水裝置壓力值。（6）泡沫滅火系統(tǒng):泡沫噴頭外觀，泡沫消火栓外觀，泡沫炮外觀，泡沫產(chǎn)生器外觀，泡沫液貯罐間環(huán)境，泡沫液貯罐外觀，比例混合器外觀，泡沫泵工作狀態(tài)。（7）氣體滅火系統(tǒng):氣體滅火控制器工作狀態(tài)，儲瓶間環(huán)境，氣體瓶組或儲罐外觀，選擇閥、驅(qū)動裝置等組件外觀，緊急啟/停按鈕外觀，放氣指示燈及報(bào)警器外觀，噴嘴外觀，防護(hù)區(qū)狀況。（8）防煙排煙系統(tǒng):擋煙垂壁外觀，送風(fēng)閥外觀，送風(fēng)機(jī)工作狀態(tài)，排煙閥外觀，電動排煙窗外觀，自然排煙窗外觀，排煙機(jī)工作狀態(tài)，送風(fēng)、排煙機(jī)房環(huán)境。（9）應(yīng)急照明和疏散指示標(biāo)志:應(yīng)急燈外觀，應(yīng)急燈工作狀態(tài)，疏散指示標(biāo)志外觀，疏散指示標(biāo)志工作狀態(tài)。（10）應(yīng)急廣播系統(tǒng):揚(yáng)聲器外觀，擴(kuò)音機(jī)工作狀態(tài)。（11）消防專用電話:分機(jī)電話外觀，插孔電話外觀。（12）防火分隔設(shè)施:防火門外觀，防火門啟閉狀況，防火卷簾外觀，防火卷簾工作狀態(tài)。（13）消防電梯:緊急按鈕外觀轎廂內(nèi)電話外觀，消防電梯工作狀態(tài)。（14）滅火器:滅火器外觀，設(shè)置位置狀況。（15）其他需要巡查的內(nèi)容。四、物業(yè)項(xiàng)目消防設(shè)施設(shè)備單項(xiàng)檢查內(nèi)容，并填寫記錄（1）消防供配電設(shè)施:消防用電設(shè)備電源末級配電箱處主、備電切換功能，發(fā)電機(jī)自動、手動啟動試驗(yàn)，發(fā)電機(jī)燃料檢查。（2）火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng):警報(bào)裝置的警報(bào)功能，火災(zāi)報(bào)警探測器、手動報(bào)警按鈕、火災(zāi)報(bào)警控制器、CRT圖形顯示器、火災(zāi)顯示盤的報(bào)警顯示功能，消防聯(lián)動控制設(shè)備的聯(lián)動控制和顯示。其中火災(zāi)報(bào)替探測器和手動報(bào)警按鈕的報(bào)警功能的檢查數(shù)量不少于總數(shù)的25%（3）消防供水設(shè)施:消防水池、水箱水量，增壓設(shè)施壓力工況，消防水泵及水泵控制柜的啟泵和主備泵切換功能，管道閥門啟閉功能。（4）消火栓(消防炮)滅火系統(tǒng):室內(nèi)外消火栓消防水炮出水及壓力，消火栓啟泵按鈕，系統(tǒng)功能。檢查數(shù)量不少于總數(shù)量的25%.（5）自動噴水滅火系統(tǒng)服警閥組放水，末端試水裝置放水。其中末端試水裝置放水檢查數(shù)量不少于總數(shù)量的25%.（6）泡沫滅火系統(tǒng):泡沫液有效期和儲存量，泡沫消防栓出水或出泡沫。（7）氣體滅火系統(tǒng):滅火劑儲存量，模擬自動啟動系統(tǒng)功能。（8）防煙和排煙設(shè)施:機(jī)械加壓送風(fēng)機(jī)以及系統(tǒng)功能，送風(fēng)機(jī)控制柜。機(jī)械排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥以及系統(tǒng)功能，排煙風(fēng)機(jī)控制柜。電動排煙窗啟、閉。（9）應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志:電源切換和充電功能，標(biāo)識正確性。（10）消防電話和應(yīng)急廣播:通話、廣播質(zhì)量，應(yīng)急情況下強(qiáng)制切換功能。（11）防火分隔設(shè)施:防火門啟閉功能，防火卷簾自動啟動和現(xiàn)場手動功能，電動防火門聯(lián)動功能，電動防火閥的啟、閉功能。（12）消防電梯:首層按鈕控制和聯(lián)動電梯回首層，電梯轎廂內(nèi)消防電話，電梯井排水設(shè)備.（13）滅火器:檢查滅火器型號、壓力值和維修期限。檢查數(shù)量不少于總數(shù)量的25%（14）其他需要測試檢杳的內(nèi)容五、物業(yè)項(xiàng)目消防設(shè)施聯(lián)動檢查（一）聯(lián)動檢查一般規(guī)定，主要對建筑消防設(shè)施系統(tǒng)的聯(lián)動控制功能進(jìn)行綜合檢查、評定，并填寫表記錄 .、飯店、商場、市場、公共娛樂場所等人員密集場所、易燃易爆單位以及其他一類高層公共建筑等消防安全重點(diǎn)單位的年度聯(lián)動檢查記錄應(yīng)在每年的12月30日之前，報(bào)當(dāng)?shù)毓蚕罊C(jī)構(gòu)備案。（二）聯(lián)動檢查內(nèi)容，檢驗(yàn)供電能力。、每回路報(bào)替系統(tǒng)和聯(lián)動控制設(shè)備的功能試驗(yàn)。每12個(gè)月對每只探測器、手動報(bào)警按鈕檢查不少于一次。，進(jìn)行系統(tǒng)功能聯(lián)動試驗(yàn)，水流指示器報(bào)警，壓力開關(guān)、水力警鈴動作。對消防設(shè)施上的儀器儀表進(jìn)行校驗(yàn)。每12個(gè)月對每個(gè)末端放水閥檢查不少于一次。(消防炮)出水，分別用消防水箱和消防水泵供水。每12個(gè)月累計(jì)對每個(gè)消火栓、卷盤、水炮檢查不少于一次。檢驗(yàn)系統(tǒng)功能。校驗(yàn)儀器儀表。，檢驗(yàn)系統(tǒng)功能，進(jìn)行模擬噴氣試驗(yàn)。校驗(yàn)儀器儀表，存儲容器稱重。，檢查電梯迫降功能。通過報(bào)警聯(lián)動，檢查防火卷簾門及電動防火門的功能。通過報(bào)警聯(lián)動，檢查消防廣播切換功能。通過報(bào)警聯(lián)動，檢查應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志功能。通過報(bào)警聯(lián)動，檢查正壓送風(fēng)或者機(jī)械排煙系統(tǒng)功能，并測試風(fēng)速、風(fēng)壓值。、壓力和有效期檢查每月不少于1次。六、物業(yè)項(xiàng)目消防設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)（一）消防設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)一般規(guī)定，列明消防設(shè)施的名稱、維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容和周期。，應(yīng)通過消防行業(yè)特有工種職業(yè)技能鑒定，持有高級技能以上等級職業(yè)資格證書。、測壓、測流量等計(jì)量儀器儀表以及泄壓閥、安全閥等，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行定期校驗(yàn)并提供有效證明文件。單位應(yīng)儲備一定數(shù)量的建筑消防設(shè)施易損件或與有關(guān)產(chǎn)品廠家、供應(yīng)商簽訂相關(guān)合同，以保證供應(yīng)。，應(yīng)填寫《建筑消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)記錄表》并進(jìn)行相應(yīng)功能試驗(yàn)。（二）消防設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容、易腐蝕生銹的消防設(shè)備、管道、閥門應(yīng)定期清潔、除銹、注潤滑劑。、標(biāo)定；產(chǎn)品說明書沒有明確要求的，應(yīng)每二年清洗、標(biāo)定一次?？扇?xì)怏w探測器應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品說明書的要求定期進(jìn)行標(biāo)定?；馂?zāi)探測器、可燃?xì)怏w探測器的標(biāo)定應(yīng)由生產(chǎn)企業(yè)或具備資質(zhì)的檢測機(jī)構(gòu)承擔(dān)。承擔(dān)標(biāo)定的單位應(yīng)出具標(biāo)定記錄。、標(biāo)識。、干粉等滅火劑應(yīng)按產(chǎn)品說明書委托有資質(zhì)單位進(jìn)行包括滅火性能在內(nèi)的測試。，應(yīng)按照產(chǎn)品說明書的要求定期對蓄電池進(jìn)行維護(hù)。、消防設(shè)備，乙級經(jīng)檢查測試已不能正常使用的滅火探測器、壓力容器、滅火劑等產(chǎn)品設(shè)備應(yīng)及時(shí)更換。七、物業(yè)項(xiàng)目消防設(shè)施設(shè)備維修管理，應(yīng)當(dāng)通過消防行業(yè)特有工種職業(yè)技能鑒定，持有技師以上等級職業(yè)資格證書。、巡查、檢測、滅火演練中發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施存在問題和故障的，相關(guān)人員應(yīng)填寫《消防設(shè)施故障維修記錄表》，并向單位消防安全管理人報(bào)告。，應(yīng)立即通知維修人員進(jìn)行維修。維修期間，應(yīng)采取確保消防安全的有效措施。故障排除后應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)功能試驗(yàn)并經(jīng)單位消防安全管理人檢查確認(rèn)。維修情況應(yīng)記入《消防設(shè)施故障維修記錄表》。、器材應(yīng)根據(jù)使用場所的環(huán)境條件和產(chǎn)品的技術(shù)性能要求及時(shí)進(jìn)行保養(yǎng)和更換。對易腐蝕生銹的消防設(shè)備、管道、閥門應(yīng)定期清潔、除銹、注潤滑劑。，當(dāng)場有條件解決的應(yīng)立即解決。當(dāng)場沒有條件解決的，應(yīng)在24 h內(nèi)解決。需要由供應(yīng)商或者廠家解決，不影響系統(tǒng)正常工作的應(yīng)在10個(gè)工作日內(nèi)解決，影響系統(tǒng)正常工作的應(yīng)在5個(gè)工作日內(nèi)解決，恢復(fù)系統(tǒng)正常工作狀態(tài)。，應(yīng)由消防安全管理人簽字認(rèn)可，故障處理記錄存檔備查。八、物業(yè)項(xiàng)目消防安全管理檔案資料管理規(guī)定《消防法》規(guī)定“消防安全重點(diǎn)單位應(yīng)當(dāng)建立消防檔案”，非消防安全重點(diǎn)單位可以不建立消防檔案，但也應(yīng)將本單位的基本情況、公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)填寫的各種法律文書、與消防工作有關(guān)的材料和記錄等統(tǒng)一保管、備查。（一）消防檔案資料管理內(nèi)容消防檔案包括2個(gè)主要的內(nèi)容，即消防安全基本情況和消防安全動態(tài)管理情況，并附有必要的圖表。