【正文】 為加強管理處正規(guī)化管理，強化對員工的管理，使各項工作有章可循、有據(jù)可依，特制定本《內部規(guī)章制度》，各部門員工應根據(jù)本部門工作分工，加強對本制度的學習和領會，認真執(zhí)行本規(guī)章制度中公共制度和相應制度，并嚴格加以實施。 本規(guī)章制度連同《公司管理規(guī)定》、《員工手冊》、公司文件及相關管理制度，具有同等的效力，各職能部門應按照本制度對所屬員工加以管理和考核，違反本規(guī)章制度將在考核中予以相應處罰。 不盡之處，管理處將適時予以補充。 本規(guī)章制度從下發(fā)之日起執(zhí)行。 口號： 為創(chuàng)建優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)而努力！ 管理宗旨： 愛崗敬業(yè) 優(yōu)良服務 整潔有序 安全舒適 管理方針： 用心做事 真誠服務 細致 熱情 周到 工作作風： 老老實實做人 踏踏實實工作 全心全意服務 文明禮貌用語 消防應急有數(shù) 樸素節(jié)約有方 想業(yè)主所想 急業(yè)主所急 員工手則 遵紀守法 堅持原則 衣著整潔 儀表端莊 文明語言 禮貌待人 業(yè)務熟練 工作勤奮 真誠服務 愛崗敬業(yè) 行為規(guī)范 一、遵守黨和國家的政策、法令。 二、嚴格執(zhí)行公司的規(guī)章管理制度。 三、服從安排、認真做好本職工作。 四、佩帶上崗證上崗，工作精力充沛，衣著整潔，言談舉止文明，禮貌待人。 五、愛護公物，愛護集體財產，拾金不昧。 六、團結同志，互相愛護，互相幫助，互勉互勵，齊心協(xié)力，努力工作。 七、堅持原則，秉公辦事，不謀私利。 員工文明服務要求 熱愛本職工作： ①要樹立干好服務工作的職業(yè)志向，熱愛本職工作。 ②刻苦學習，不斷完善和提高管理和專業(yè)技術水平。 ③待業(yè)主如親人，熱情服務，盡職盡責做好工作。 文明管理： ①儀態(tài)端莊：衣著打扮端莊、整潔，給業(yè)主有一個美的感覺，使人感到親切、和藹。 ②語言謙遜：在接待業(yè)主過程中，語言要力求文雅、謙恭準確，務必做到“四個不講”即：“不講低級庸俗的口頭語、不講臟話、不講諷刺挖苦話、不講與管理無關的閑話”。不能取笑人、不能訓斥人、不報復人。 ③主動熱情：在服務過程中要做到：“三個一樣”即：“對待生人與熟人一個樣，大人與小孩一個樣，忙時閑時一個樣”。 ④優(yōu)質服務：對業(yè)主負責就是對公司負責，處處應多為業(yè)主著想，為業(yè)主提供各種便民服務。 ⑤講誠信：誠信無欺是公司每一位員工應有的工作作風，也是我們經營管理中職業(yè)道德的一個重要內容，為此在工作中要實事求是，做到言而有信，嚴守信用。第一部分 崗位職責管理處主任崗位職責 在總經理直接領導下，貫徹執(zhí)行公司各項方針、政策，全面負責管理處的日常事務和管理工作。 建立、健全各項規(guī)章制度，檢查督促崗位責任制的執(zhí)行情況，不斷提高服務質量，落實獎懲制度； 安排和調整各部門人員工作，制訂并監(jiān)督、指導、檢查本管理處的年度計劃及執(zhí)行情況，按月向經理室上報工作計劃和工作總結，并組織編寫管理報告和各種通知、公函； 負責傳達公司文件、通知及會議精神； 檢查監(jiān)督本轄區(qū)工程維修、保安清潔衛(wèi)生人員以及管理員工作情況并進行考核，按《員工手冊》的要求抓好管理； 熟悉國家有關法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定，掌握各業(yè)主情況，檢查督促各責任區(qū)管理的實際操作； 隨時掌握租金、管理費、水電費等交納情況，及時做好物業(yè)管理費催交的組織工作，并組織解決好有關投訴，不斷改進服務質量； 加強部門間的團結合作，樹立整體思想，密切與各部門的聯(lián)系，互相溝通、協(xié)調；主持日常和定期工作會議，研究擬定下一步工作計劃； 負責小區(qū)的治安消防工作，落實對保安隊員的思想和業(yè)務的培訓工作，提高保安隊員的素質。 處理小區(qū)內重大違章、違紀行為和重大突發(fā)性事件；熟練地掌握火警、電梯困人、臺風、治安案件的應急處理辦法，并能有效及時組織、安排處理。 認真完成公司交給的其他任務。 管理員崗位職責 在管理處主任的直接領導下開展日常管理服務工作。 熟悉掌握物業(yè)轄區(qū)業(yè)主和物業(yè)的基本情況； 建立收費臺帳，掌握收費動態(tài)，及時收取、催交各項應收費用； 負責辦理業(yè)主入住、遷出手續(xù)，監(jiān)督管理裝修事務； 負責巡視物業(yè)使用情況，以及保安、清潔、維修人員的工作情況； 負責與業(yè)主溝通、回訪，有效處理業(yè)主的投訴。 全面掌握小區(qū)房屋使用情況，建立住戶檔案。 負責小區(qū)的清潔衛(wèi)生，保證小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生清新整潔。 全面掌握小區(qū)綠化、按綠化規(guī)劃做好小區(qū)的綠化工作。 負責小區(qū)的治安、消防工作，保證小區(qū)治安秩序良好。 處理小區(qū)內違章、突發(fā)事件的處理。 1負責對保安隊員和消防員的業(yè)務和職業(yè)道德培訓，提高其素質。1配合公司其他部門工作，完成公司交辦的其他工作。 維修人員（電工）崗位職責 執(zhí)行管理處決定，服從管理、遵守紀律，樹立良好的服務意識。 熟悉物業(yè)轄區(qū)內樓宇的樓幢號、單元、戶數(shù)和房屋結構、水施、電施等管線走向。 負責對小區(qū)內供電設備、線路的保養(yǎng)、維修，公共部位照明設施的維修工作。 嚴格遵守服務內容與服務標準，對住戶的報修要求承諾及時修理 積極為住戶提供多項便民服務，并做到服務周到、熱情、規(guī)范，無投訴。 工作時間按規(guī)定著裝，佩戴工作牌，嚴格遵守操作規(guī)程以確保安全，預防意外事故的發(fā)生。工作前在維修范圍內擺放適當?shù)木媾疲旯ず罅⒓磳⒕媾瞥冯x現(xiàn)場。 工作完畢及時清理施工現(xiàn)場雜物，并請住戶在維修單上簽字。 發(fā)現(xiàn)重大疑難問題要立即向上級報告，并采取相應的措施。 遇停電、斷電、短路等情況時采取緊急措施，及時報告上級并向有關單位（個人）發(fā)出通知。 負責對共用部位設施的巡視和保養(yǎng)，并做好相關的維護和保養(yǎng)記錄。 愛護工具，杜絕浪費，按規(guī)定領用工具和維修材料。 1完成上級交辦的其他任務。 保安員崗位職責 門崗 ①熟悉物業(yè)轄區(qū)的概況、平面布局及樓幢分布情況； ②保持威嚴可敬的儀表儀容，樹立良好的精神風貌； ③負責做好大宗物品出物業(yè)轄區(qū)的管理工作，對住戶裝修人員及裝修物品的出入進行管理，制止閑雜人員隨意進入物業(yè)轄區(qū)； ④熟悉保安設施設備的操作規(guī)程及報警設施的使用方法； ⑤做好本崗位的清潔衛(wèi)生和交接班工作。 ⑥負責回答解決住戶及來訪人員提出屬于本崗職責內的問題； ⑦對任何有損物業(yè)轄區(qū)物業(yè)管理的行為，及時進行規(guī)勸和制止。 巡邏崗 ①嚴格遵守公司規(guī)章制度，實行24巡視巡邏制度，嚴格執(zhí)行隊列行走標準，樹立公司良好形象和個人道德風范； ②樹立強烈的責任感，全面做好物業(yè)轄區(qū)的治安、消防、車輛、收費、以及住戶求援、報警等工作，確保物業(yè)轄區(qū)治安安全，秩序井然； ③熟知本人責任區(qū)域內住戶情況，了解物業(yè)轄區(qū)內其它區(qū)域房屋的地形以及各條通道的布局，做到勤巡邏、勤檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理；④熟悉物業(yè)轄區(qū)消防設施的配置，并能熟練使用各種消防器材，掌握防火自救知識； ⑤巡查公共設備設施使用和公共衛(wèi)生保潔情況，發(fā)現(xiàn)設施受損及時上報，對任何有損物業(yè)轄區(qū)物業(yè)管理的行為，及時進行規(guī)勸和制止； ⑥加強對物業(yè)轄區(qū)的機動車輛管理，維持車輛停放秩序； ⑦積極參加職業(yè)道德和業(yè)務、消防培訓，努力提高自身素質。 消防監(jiān)控值班員崗位職責 值班人員不得隨意離開消防控制室，每天做好值班記錄。 不帶任何無關人員進入工作室，做好保密工作，不向無關人員泄露自己的工作任務和監(jiān)控設施。 監(jiān)視所有攝像位置的圖象，注意異常現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)情況即時通知值班保安，出現(xiàn)報警信號，立即核查信號真?zhèn)吻闆r。 對異?，F(xiàn)象要做好記錄和錄像，以作必要時查證使用，做好交接班記錄。 監(jiān)視電梯運作，收聽電梯內警鐘對講電源，有情況及時報告有關部門，并與電梯及工程維修部聯(lián)系。 當監(jiān)視范圍出現(xiàn)異常，如消防煙感器報警，可疑人員出現(xiàn)等等，立即通知巡邏崗值班保安到現(xiàn)場查看，爭取將事故消滅在萌芽狀態(tài)之中。 熟悉所管理設備的性能、操作程序，能獨立進行操作，并能進行簡單的維修； 負責設備的日常巡視、情況記錄； 保持機房干凈、整潔。 消防員（保安員兼）崗位職責 切實貫徹“預防為主，防消結合”的指導方針，認真學習有關消防知識，掌握各種滅火器的使用方法； 積極做好防火宣傳和教育，深入開展安全檢查，做到及時發(fā)現(xiàn)、及時報告、及時整改。 做好消防器材、設備的檢查、保證設施處于完好狀態(tài)，一旦發(fā)現(xiàn)火警即可投入使用。 物業(yè)轄區(qū)一旦發(fā)生火警，全體員工必須全力投入搶險工作，履行義務消防員的職責，不得臨陣借故逃避； 發(fā)生火警事故時，迅速報告有關領導，撥打火警電話119，向消防部門報警，組織人員搶救險情，組織住戶撤離危險地帶，并做好妥善安排，做好現(xiàn)場安全保衛(wèi)工作，嚴防趁火打劫撈取不義之財，協(xié)助有關部門查清起火原因； 加強轄區(qū)內動用明火的控制和管理。 保潔員崗位職責 遵守公司制定的各類規(guī)章制度。 2