【正文】 簡(jiǎn)述 最佳收房流程及注意事項(xiàng) 收房注意六原則 新房查驗(yàn)三十六招 兩小時(shí)查出新房毛病 16處 關(guān)注民間驗(yàn)房師 高級(jí)工程師教你新房驗(yàn)收 15 招 隱蔽工程驗(yàn)收不可馬虎 怎樣避免入住糾紛 改變舊觀念 分清責(zé)權(quán)利 驗(yàn)房很關(guān)鍵 驗(yàn)房細(xì)則 一步步教你如何收房驗(yàn)房 網(wǎng)友原創(chuàng)：新房入伙驗(yàn)收注意事項(xiàng) 幾篇收房注意事項(xiàng)，貼出來(lái)供大家參考 詳解交房時(shí)各項(xiàng)應(yīng)繳納費(fèi)用 詳解交房入住手續(xù) 詳解 收 房 程序：要堅(jiān)持先驗(yàn)房 后辦理入住手續(xù) 詳解 驗(yàn)房程序： 做好七步八關(guān)注 簡(jiǎn)述 最佳收房流程及注意事項(xiàng) 核驗(yàn)業(yè) 主材料 ↓ 業(yè)主領(lǐng)取《竣工驗(yàn)收備案表》、《房屋土地測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書(shū)》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》并由開(kāi)發(fā)商加以說(shuō)明 ↓ 交納剩余房款 ↓ 業(yè)主領(lǐng)取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書(shū)》 ↓ 業(yè)主做綜合驗(yàn)收 ↓ 業(yè)主就驗(yàn)收中存在的問(wèn)題提出質(zhì)詢、改進(jìn)意見(jiàn)或解決方案 ↓ 開(kāi)發(fā)商與業(yè)主協(xié)商并達(dá)成書(shū)面協(xié)議 ↓ 根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問(wèn)題，無(wú)法在 15 日內(nèi)解決的，雙方應(yīng)當(dāng)就解決方案及期限達(dá)成書(shū)面協(xié)議 ↓ 業(yè)主簽署《入住交 接單》 【提示】：開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)向業(yè)主提供的《竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》必須為原件而不是復(fù)印件。 收房注意事項(xiàng) 馬上要到一年收房的高峰季節(jié)，總結(jié)幾大原則請(qǐng)業(yè)主注意。 原則一：如期收房 如果業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕收房，是要承擔(dān)違約責(zé)任的。 特別提示：如果購(gòu)房人因特殊情況不能如期辦 理收房手續(xù)，可以書(shū)面形式委托親友或律師進(jìn)行收房，也可及時(shí)與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系，商議另行約定時(shí)間。 原則二：看不到 “ 兩書(shū)一表 ” 可拒收房 目前，開(kāi)發(fā)商交付房屋應(yīng)提供兩書(shū)、一表，即《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《竣工驗(yàn)收備案表》。 特別提示：若開(kāi)發(fā)商不能提供上述文件的，購(gòu)房人有權(quán)拒絕收房。由此造成逾期交房的，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。 原則三： “ 質(zhì)量問(wèn)題單 ” 業(yè)主要備份 若收房過(guò)程中發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)與開(kāi)發(fā)商交涉，限期維修。由此導(dǎo)致業(yè)主逾期入住的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任 。 特別提示：對(duì)所出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，雙方要以書(shū)面形式確認(rèn)。 “ 問(wèn)題單 ” 業(yè)主手中要有一份，上面同時(shí)要有開(kāi)發(fā)商承諾的維修期限及開(kāi)發(fā)商的簽字。 原則四：開(kāi)發(fā)商代收費(fèi)用明確約定 要點(diǎn)：代收費(fèi)用要出具正式收據(jù) 特別提示：法律政策均規(guī)定，如果合同中沒(méi)有明確約定，開(kāi)發(fā)商不能將代收公共維修基金與契稅作為交房的條件。即這兩項(xiàng)費(fèi)用業(yè)主完全可以選擇自己交納至相關(guān)部門。 原則五：正式用電改建費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商承擔(dān) 若開(kāi)發(fā)商以將臨時(shí)用電改為正式用電為由收取改建費(fèi)，業(yè)主可拒絕。 特別提示：根據(jù)相關(guān)規(guī)定，商品房銷售價(jià)格已包括臨時(shí)用電設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用及居民用電設(shè)施工程的建設(shè)費(fèi)用。 原則六：產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)不能強(qiáng)收 如果沒(méi)有約定，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)強(qiáng)行要求代辦產(chǎn)權(quán)證或收代辦費(fèi)。 特別提示：產(chǎn)權(quán)證可以由業(yè)主自行辦理，具體程序可到相關(guān)的產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)查詢。 （家宜） 新房查驗(yàn)三十六招 買房子，最重要的是所購(gòu)房屋質(zhì)量要有保證， 否則價(jià)格再便宜、朝向再理想，都會(huì)給自己生活帶來(lái)無(wú)窮的后患和煩惱，房屋內(nèi)在質(zhì)量如何檢查，這里綜合有關(guān)專 家經(jīng)驗(yàn)，附上３６條驗(yàn)查房屋質(zhì)量的簡(jiǎn)易方法，均是新樓容易發(fā)生的問(wèn)題。你不妨記住并逐條檢查看一看。 關(guān)于門 １．門的開(kāi)啟關(guān)閉是否順暢？ ２．門插是否插入得太少，門間隙是否太大？（特別是門鎖的一邊） ３．門四邊是否緊貼門框，門開(kāi)關(guān)時(shí)有無(wú)特別聲音？ ４．大門、房門的插銷、門銷是否太長(zhǎng)太緊？ 關(guān)于窗 ５．窗邊與混凝土接口有無(wú)縫隙？窗框?qū)僖鬃矒籼?，框墻接縫處一定要密實(shí)，不能有縫隙。 ６．開(kāi)關(guān)窗戶是否 太緊？開(kāi)啟關(guān)閉是否順暢？ ７．窗戶玻璃是否完好？ ８．窗臺(tái)下面有無(wú)水漬？如有則可能是窗戶漏水。 關(guān)于地板 ９．地板有無(wú)松動(dòng)、爆裂、撞凹？行走時(shí)是否吱吱作響？ １０．地板間隙是否太大？ １１．柚木地板有無(wú)大片黑色水漬？ １２．地腳線接口是否妥當(dāng)，有無(wú)松動(dòng)？ １３．地面是否有裂縫，是否有起砂現(xiàn)象？ 關(guān)于頂棚 １４．頂上是否有裂縫？沒(méi)有裂縫最好，有裂縫得看是什么樣的裂縫。一般來(lái)說(shuō)，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質(zhì)量通病，雖有質(zhì)量問(wèn)題，但基本不妨礙使 用；如果裂縫與墻角呈４５度斜角，甚至與橫 梁呈垂直狀態(tài)，那么就說(shuō)明房屋沉降嚴(yán)重，該住宅有嚴(yán)重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問(wèn)題。 １５．看頂部是否有麻點(diǎn)。這種麻點(diǎn)專業(yè)稱 “ 石灰爆點(diǎn) ” ，是石灰水沒(méi)有經(jīng)過(guò)足夠時(shí)間的熟化所致。如果頂部有麻點(diǎn)，對(duì)室內(nèi)裝潢將帶來(lái)很大的不利影響。 １６．頂棚有無(wú)水漬、裂痕？如有水漬，說(shuō)明有滲漏之嫌。如果你是住頂層房子的住戶，那么觀察一下頂層是否滲漏是絕不能忘記的。 １７．特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長(zhǎng)霉菌。 １８．墻身頂棚有無(wú)部分隆起，用木棍敲一下有無(wú)空聲？ １９．墻身、頂棚樓板有無(wú)特別傾斜、彎曲、起浪，隆起或凹陷的地方？ ２０墻身、 墻角接位有無(wú)水漬、裂痕？２１．內(nèi)墻墻面上有否石灰爆點(diǎn)？ 關(guān)于廚廁 ２２．廁、浴具有無(wú)裂痕？包括浴缸、抽水馬桶、洗臉池等是否有滲漏現(xiàn)象。裂痕有時(shí)細(xì)如毛發(fā)，要仔細(xì)觀察。 ２３．坐廁下水是否順暢，沖水聲響是否正常，沖廁水箱有無(wú)漏水聲？ ２４．浴缸、面盆與墻或柜的接口處防水是否妥當(dāng)？ ２５．廚房瓷磚、馬賽克有無(wú)疏松脫落及凹凸不平？廚房、衛(wèi)生間墻面瓷磚砌筑是否合格，磚塊不能有裂痕，不能空鼓，必須砌實(shí)。 ２６．磚縫有無(wú)滲水現(xiàn)象？ ２７．廚具、瓷磚及下水管上有無(wú)粘上水泥尚未清洗？ ２８．水池龍頭是否妥當(dāng) ，下水是否順暢？ ２９．衛(wèi)生、廚房?jī)?nèi)有否地漏，坡度是否對(duì)頭，絕不能往門口處傾斜，不然水要流進(jìn)居室內(nèi)。 ３０．出水是否通暢，會(huì)不會(huì)出水口內(nèi)留有較多的建筑垃圾？ ３１．您住的房間底下的鄰居家是否漏水？否則您家的日子也一定不好過(guò)。 其他 ３１．廚柜柜身有無(wú)變形，壁柜門是否牢固周正，門能否順利開(kāi)合？ ３２．試一下全部開(kāi)關(guān)、插座及總電閘有無(wú)問(wèn)題？各種電路、閉路電視、電話插座的位置等，也應(yīng)仔細(xì)了解。３０％的火災(zāi)是由于電氣事故引起的，這與電氣線路 的設(shè)置有相當(dāng)?shù)年P(guān)系。為了用電的安全和方便，國(guó)家出臺(tái)了《住宅設(shè) 計(jì)規(guī)范》，規(guī)定每套住宅回路數(shù)不宜少于５個(gè)。增加回路可以保證電線的使用壽命，減少短 路火災(zāi)事故的發(fā)生。 ３３．供水管的材質(zhì)？上海市建委發(fā)文禁止用鍍鋅管作住宅供水管，目前大部分供水管采用銅管。銅管可安全使用５０年。另一個(gè)無(wú)可比擬的優(yōu)點(diǎn)是凈化管內(nèi)水 質(zhì)，銅可以抑制細(xì)菌生長(zhǎng)，增長(zhǎng)水中的銅含量，有益健康。 ３４．試煤氣熱水器開(kāi)關(guān)是否妥當(dāng)？ ３５．居室、客廳有否各種管線外露？是否有暖氣回水或其他管線穿過(guò)，因?yàn)橛休^多管線穿越居室，會(huì)造成裝修困難，也會(huì)造成視覺(jué)上的障礙，影響整體感。 ３６．自來(lái)水水質(zhì)怎么樣？ 兩小時(shí)查出新房毛病 16 處 關(guān)注民間驗(yàn)房師 看摸敲照一樣不漏 和老王正談著， “ 篤篤篤 ” 敲擊防盜門框的響聲傳入耳畔，驗(yàn)房師使出 “ 看摸敲照 ” 的本領(lǐng)，開(kāi)始忙活了。 防盜門 “ 左右傾斜 1 厘米，沒(méi)有灌漿。 ” 老李立刻找出了問(wèn)題，他說(shuō)，傾斜時(shí)間長(zhǎng)了防盜門就要變形無(wú)法關(guān)上；如果門框沒(méi)有灌漿，一方面沒(méi)承載力，另一方面輕飄飄的鐵皮根本經(jīng)不起撬，會(huì)給 “ 婁阿鼠 ” 們以可乘之機(jī)。 地漏 來(lái)到衛(wèi)生間，地面已蓄滿了水。 “ 昨天上午，我們就在這放好水了。還在樓上樓下兩戶人家也放了水。 ” 老劉說(shuō)，查衛(wèi)生間的問(wèn)題，一看蓄水后自家的地坪是否漏水，天花板是否滲水；二是打開(kāi)堵上的地漏后，瞧是不是因?yàn)樗闹艿貏?shì)低，而出現(xiàn)倒返水現(xiàn)象；三是查水管有無(wú)滲漏。 窗戶護(hù)欄 “ 沒(méi)用鋼化玻璃。 ” 指著窗子，老王告訴我們，這玻璃上沒(méi)有 3C 標(biāo)記，敲一敲聲音清脆，肯定是普通玻璃。老王講按規(guī)定，高層使用的必須是雙層中空鋼化玻璃。在陽(yáng)臺(tái)上，老王接著找出了護(hù)欄上的問(wèn)題：房產(chǎn)商沒(méi)有使用雙 面夾膠鋼化玻璃， “ 安全玻璃碎裂后不會(huì)掉到樓下，但價(jià)格比普通的貴了 50%。 ” 空鼓 “95% 的房子都會(huì)有空鼓現(xiàn)象。 ” 老李一邊用錘小心敲打著墻壁和地板，一邊側(cè)耳細(xì)聽(tīng)。發(fā)現(xiàn)聲音有異，立刻用紅粉筆將出現(xiàn)空鼓的區(qū)域勾出。老李講， “ 空鼓不但會(huì)導(dǎo)致粉刷好的墻面開(kāi)裂，而且在打沖擊鉆時(shí)，會(huì)造成整塊墻面脫落和地面塌陷。 ” 粉刷 在客廳、臥室，老劉發(fā)覺(jué)所有的墻壁都沒(méi)有用膩?zhàn)幽ㄆ健?“ 一套 100 多平方米的房子，房產(chǎn)商又能從你們這里刮到 2020 多元。 ” 按照國(guó)家規(guī)定，內(nèi)墻除廚衛(wèi)外，應(yīng)全部用膩?zhàn)幽ㄆ健?“ 如果合同書(shū)上 寫(xiě)明是白水泥膩?zhàn)拥模覀兙蜁?huì)用手摸，掉粉的話那用的就是滑石粉，也可以要求整改。 ” 水管煤氣管 水管上接口沒(méi)裝阻燃圈；煤氣管進(jìn)氣口沒(méi)裝閥門 ?? 在廚房一轉(zhuǎn)悠，老王就看出了兩處偷工減料的地方， “ 不安裝阻燃圈，萬(wàn)一發(fā)生火災(zāi)，大火就會(huì)順著水管蔓延到樓上鄰居。說(shuō)到底，房產(chǎn)商還是為多賺幾個(gè)錢，廚衛(wèi)一共要安裝3 個(gè)阻燃圈、再加閥門就是 300 元。 ” 如何維權(quán)面授機(jī)宜 2 個(gè)半小時(shí)， 2 張《整改明細(xì)單》上密密麻麻寫(xiě)著 16 處毛病， “ 你們把這個(gè)整理一下，一式兩份，一份簽字后交房產(chǎn)商，另一份要房產(chǎn)商簽字認(rèn)可 這些問(wèn)題后交你們保存，按規(guī)定限他們 15 天內(nèi)整改，否則就提出索賠。 ” 聽(tīng)完老王的話，業(yè)主小張滿臉無(wú)奈， “ 房產(chǎn)商臉皮才厚呢，要是拖著不改怎么辦？ ” 這下， “ 零點(diǎn)先生 ” 老王又開(kāi)出了幾帖良方。在和房產(chǎn)商較量中，業(yè)主要始終保持一種 “ 冷處理 ” 的狀態(tài)，只要房產(chǎn)商認(rèn)可問(wèn)題，就不要理他。15 天后沒(méi)有整改，就拿著照相機(jī)和攝像機(jī)全部拍下來(lái)。 “ 找你談?dòng)譀](méi)法談，賠又不愿意，房產(chǎn)商肯定服軟。 ” “ 要是房產(chǎn)商否認(rèn)這些問(wèn)題呢？ ” 小張問(wèn)。 “ 你就要求他在《整改明細(xì)單》上寫(xiě)明 ‘ 業(yè)主所述問(wèn)題概不存在 ’ ，只要他落筆，哪怕只有 一處問(wèn)題屬實(shí)，法庭上就會(huì)判你贏。房子有毛病是明擺著的事，房產(chǎn)商怎么敢寫(xiě)這話呢？到頭來(lái)也只能求你協(xié)商解決。 ” 老王肯定地說(shuō)。 高級(jí)工程師詳細(xì)講解：新房驗(yàn)收 15 招 1 招：看“備案”留“兩書(shū)” 新房入住前，業(yè)主應(yīng)看到該項(xiàng)目有關(guān)備案文書(shū)的復(fù)印件，以便確認(rèn)該項(xiàng)目是合法建筑；同時(shí)，應(yīng)得到開(kāi)發(fā)商提供的《住宅質(zhì)量保修書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。 2 招：衛(wèi)生間不滲不存 檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏，可以用塑料袋裝滿沙子放在地漏上，然后在衛(wèi)生間蓄一些水， 24 小時(shí)后，到對(duì)應(yīng)的下層衛(wèi)生間，看其頂部是否有滲漏。這個(gè)檢測(cè)最好與上層住戶同時(shí)進(jìn)行，這樣既可檢測(cè)自家衛(wèi)生間的地面是否滲漏，也可檢測(cè)自家衛(wèi)生間的頂部是否滲漏。 檢查衛(wèi)生間地面是否存水，也是先在衛(wèi)生間蓄一些水，然后放水，看地面是否有積水現(xiàn)象。合格的地面不應(yīng)有積水存在，因?yàn)榘惭b地漏處是衛(wèi)生間最低處。但是，毛坯房除外，因?yàn)榈芈┲車舫隽艘欢ǖ暮笃阡佈b地面的高度。 3 招：門窗靈活嚴(yán)又亮 試試門窗開(kāi)啟 是否靈活，目測(cè)門與門框、窗與窗框的各邊之間是否平行，關(guān)上門窗聽(tīng)聽(tīng)隔音效果，同時(shí)也了解了它們的密封程度。不過(guò)，衛(wèi)生間的門不要求嚴(yán)絲合縫，為了防水，反而規(guī)定下方須離地面 厘米。 門窗的油漆質(zhì)量主要看有無(wú)流墜 (油漆滴淌的痕跡 )，各個(gè)門的頂部那面都必須刷漆，衛(wèi)生間的門還要刷下邊那面。 4 招：輕敲各面聽(tīng)空裂 墻面的抹灰、地面裝飾面層及其他裝飾面層是否存在空裂現(xiàn)象，只要用小錘輕輕一敲便知。若聽(tīng)到“空空”的聲音，就是各面層與墻 (地 )面接觸有縫隙，需要返工；若聽(tīng)到沉悶的碰擊聲，則表明它們接觸良好。 5 招：頂 層住戶查滲雨 如果買的是頂層，一定要查看各個(gè)房屋的頂面有無(wú)雨水滲漏的痕跡。因?yàn)榘凑战ㄖ┕ひ?，所交工的房屋要么?jīng)過(guò)兩場(chǎng)大雨的“考驗(yàn)”，要么施工方在監(jiān)理單位的監(jiān)督下進(jìn)行過(guò)雨淋實(shí)驗(yàn)。 6 招：陽(yáng)臺(tái)裂縫危險(xiǎn)大 一般而言，墻面的裂縫大多不是結(jié)構(gòu)裂縫，影響美