【正文】 安徽省物業(yè)管理行業(yè)專題調(diào)研報(bào)告幾年來(lái)，特別是國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施以來(lái)，物業(yè)管理規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，服務(wù)水平逐步提高，為改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定，吸納城鄉(xiāng)新增就業(yè)等作出了積極貢獻(xiàn)。但在新形勢(shì)下，物業(yè)管理行業(yè)也面臨著不少新情況、新問(wèn)題。為落實(shí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于開展物業(yè)管理行業(yè)專題調(diào)研的通知》要求，全面掌握行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，認(rèn)真總結(jié)行業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，研究解決行業(yè)發(fā)展中的難點(diǎn)問(wèn)題、焦點(diǎn)問(wèn)題，推動(dòng)安徽物業(yè)管理又好又快發(fā)展，我省和各地市（縣）房管局、各物業(yè)服務(wù)企業(yè)、各地市物業(yè)協(xié)會(huì)在全省范圍內(nèi)采用書面調(diào)研與實(shí)地調(diào)研相結(jié)合方式，開展物業(yè)管理行業(yè)專題調(diào)研活動(dòng)?，F(xiàn)將各市調(diào)研結(jié)果總結(jié)如下：一、專題調(diào)研的主要內(nèi)容（一）本地區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的基本情況，主要包括截至截至到2008年6月30日，物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量、從業(yè)人員總數(shù)以及城鎮(zhèn)物業(yè)管理覆蓋面（城鎮(zhèn)實(shí)施物業(yè)管理的房屋面積/城鎮(zhèn)房屋總面積）等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。 　　 （二）本地區(qū)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的成立運(yùn)行情況，主要包括截至到2008年6月30日，業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)成立的數(shù)量及比例，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)等情況。（三）本地區(qū)法制建設(shè)情況，主要包括安徽及各地市物業(yè)管理規(guī)范性文件的制定情況。（四）本地區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)行政監(jiān)管機(jī)制和物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)的基本情況，主要包括省、地市（縣）、區(qū)物業(yè)管理主管部門行使監(jiān)督管理職責(zé)以及與相關(guān)行政主管部門工作協(xié)調(diào)的情況，物業(yè)管理活動(dòng)主要監(jiān)管方式及手段等。（五）在規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理方面的經(jīng)驗(yàn)做法，調(diào)查分析物業(yè)管理行業(yè)存在的主要問(wèn)題，分析原因，研究提出擬采取措施的意見(jiàn)、建議。（六）聽(tīng)取各地市物業(yè)管理工作情況匯報(bào)并對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)行了全面檢查。（七）對(duì)我省下發(fā)的物業(yè)管理規(guī)范性文件和有關(guān)物業(yè)管理大會(huì)會(huì)議精神的貫徹落實(shí)情況。二、安徽物業(yè)管理基本現(xiàn)狀根據(jù)2007年8月份修訂的國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。它是在改革開放中涌現(xiàn)出來(lái)的新興行業(yè)。這一行業(yè)的出現(xiàn)與發(fā)展，使各類房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、衛(wèi)生、安全防范、公共綠化、道路等得到統(tǒng)一專業(yè)化的管理，并使房屋的住用人得到多層次多方位的綜合服務(wù)。對(duì)改善人民群眾的生活、工作環(huán)境，提高城市的管理和文明水平，促進(jìn)住宅建設(shè)，實(shí)施社會(huì)再就業(yè)工程起著積極的作用。國(guó)家《十五計(jì)劃發(fā)展綱要》中，已經(jīng)明確地提出，要規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)。隨著安徽經(jīng)濟(jì)水平的快速增長(zhǎng)，城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，作為房地產(chǎn)業(yè)下游產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)也進(jìn)入了快速發(fā)展時(shí)期，并成為第三產(chǎn)業(yè)中新興的服務(wù)業(yè)之一。截至2008年6月30日（下同），全省登記的（下同），實(shí)施物管房屋總面積25892萬(wàn)平方米，管理項(xiàng)目4342個(gè)，%。，住宅管理項(xiàng)目3818個(gè)，2萬(wàn)平方米以上實(shí)施物業(yè)管理的住宅項(xiàng)目數(shù)2631，%。2008年安徽各市實(shí)施物管房屋總面積和住宅總面積，見(jiàn)表1。從表1可看出，全省物管市場(chǎng)最大的是合肥市，占全省的21%多；亳州市作為經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，物管市場(chǎng)全省最小，只有合肥市的5%左右。全省共成立業(yè)主委員會(huì)1344個(gè)，%。，%。表12008年安徽各市實(shí)施物管房屋總面積和住宅總面積單位：萬(wàn)平方米地區(qū)房屋總面積住宅總面積地區(qū)房屋總面積住宅總面積安慶市淮南市蚌埠市黃山市亳州市六安市巢湖市馬鞍山市池州市宿州市滁州市銅陵市阜陽(yáng)市蕪湖市合肥市宣城市淮北市400，‰，低于安徽《物業(yè)管理?xiàng)l例》3‰的標(biāo)準(zhǔn)。安徽各市（或地區(qū)）的住宅物業(yè)管理用房占住宅物業(yè)建筑總面積的比重，見(jiàn)表2。從表2可看出，有超過(guò)一半的地區(qū)住宅物業(yè)管理用房占住宅物業(yè)建筑總面積的比重小于3‰，尤其是房地產(chǎn)業(yè)和物業(yè)管理較為發(fā)達(dá)的合肥市也低于3‰的標(biāo)準(zhǔn)，值得反思。表22008年安徽各市住宅物業(yè)管理用房占住宅物業(yè)建筑總面積的比重地區(qū)比重（1‰）地區(qū)比重（1‰）安慶市淮南市蚌埠市黃山市亳州市六安市巢湖市馬鞍山市池州市宿州市滁州市銅陵市阜陽(yáng)市蕪湖市合肥市宣城市淮北市全省物業(yè)服務(wù)企業(yè)2117家，其中一級(jí)資質(zhì)7家，二級(jí)資質(zhì)62家，三級(jí)資質(zhì)1671家，暫定資質(zhì)284家，企業(yè)資質(zhì)偏低。，%，見(jiàn)表3。從表3中可看出，從業(yè)人數(shù)最多的是合肥市，各市在吸納下崗職工再就業(yè)方面為社會(huì)作出了較大的貢獻(xiàn)。全省共設(shè)立38個(gè)區(qū)級(jí)物管機(jī)構(gòu)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)力參差不齊，上規(guī)模實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)偏少，絕大多數(shù)為有限責(zé)任公司，%，%。表32008年安徽各市物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)、安置下崗人數(shù)單位：人地區(qū)從業(yè)人數(shù)安置下崗人數(shù)地區(qū)從業(yè)人數(shù)安置下崗人數(shù)安慶市44111621淮南市91751120蚌埠市28581213黃山市1500571亳州市889262六安市28121273巢湖市27401351馬鞍山市66092707池州市1289552宿州市1426419滁州市2347740銅陵市47741879阜陽(yáng)市2831851蕪湖市75122491合肥市234814246宣城市1828443淮北市1903416（見(jiàn)表4），%，經(jīng)營(yíng)狀況普遍不佳。《新勞動(dòng)合同法》實(shí)施后，企業(yè)人力成本增大，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員的平均工資由936元/月增長(zhǎng)到1108元/月，多數(shù)企業(yè)處在虧損的邊緣；從業(yè)人員總體素質(zhì)不高，工資水平較低。表42008年安徽各市物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)總收入 單位：萬(wàn)元地區(qū)經(jīng)營(yíng)總收入地區(qū)經(jīng)營(yíng)總收入安慶市淮南市蚌埠市黃山市亳州市六安市巢湖市馬鞍山市池州市宿州市續(xù)上表：滁州市銅陵市阜陽(yáng)市蕪湖市合肥市宣城市淮北市物業(yè)管理范圍涉及住宅小區(qū)、辦公樓宇（大廈）、廣場(chǎng)、步行街、美食街、工業(yè)園區(qū)、高校園區(qū)等多種類型，已初步形成了包括小區(qū)安全防范、環(huán)境保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、居民服務(wù)、物業(yè)中介等系列的配套服務(wù)。三、行業(yè)存在的問(wèn)題與不足（一）物業(yè)管理覆蓋率低，區(qū)域發(fā)展不均衡由于物業(yè)管理是房地產(chǎn)管理由傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)換的必然產(chǎn)物，福利型行政性房屋分配和管理體制已經(jīng)退出，改由適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律和城市發(fā)展的物業(yè)管理體制所取代。房地產(chǎn)管理體制改革和房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，促使安徽物業(yè)管理覆蓋率較快的提高，%。但其與全國(guó)平均水平近50%相比還有有較大的差距，尤其是和物業(yè)管理開展早、發(fā)展快的南方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、沿海地區(qū)相比，差距更是明顯。但從另一方面看，安徽物業(yè)管理的發(fā)展空間和潛力巨大。造成物業(yè)管理覆蓋率低的狀況除與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平、對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育程度有關(guān)外，也與小區(qū)配套設(shè)施不齊全、基礎(chǔ)建設(shè)水平較低等開發(fā)商遺留的問(wèn)題有關(guān)。安徽省各市物業(yè)管理市場(chǎng)化程度差異較大，區(qū)域發(fā)展不均衡，見(jiàn)表5。市場(chǎng)化程度最高的是合肥市，%%，遠(yuǎn)高于全省平均水平，與北京等物業(yè)管理較發(fā)達(dá)城市持平，僅落后于深圳、上海，居全國(guó)領(lǐng)先地位。在安徽省排在末位的是宿州市和亳州市，住宅物業(yè)管理覆蓋率低于10%。有一半以上的地區(qū)住宅物業(yè)管理覆蓋率低于全省平均水平，內(nèi)部差異較大。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也表明，經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)與欠發(fā)達(dá)地區(qū)在物業(yè)管理市場(chǎng)化程度方面的差距很大。表52008年安徽各市物業(yè)管理覆蓋率單位：%地區(qū)物業(yè)管理覆蓋率住宅物業(yè)管理覆蓋率地區(qū)物業(yè)管理覆蓋率住宅物業(yè)管理覆蓋率安慶市黃山市蚌埠市六安市亳州市馬鞍山市巢湖市宿州市池州市銅陵市滁州市蕪湖市合肥市宣城市淮南市注：阜陽(yáng)市和淮北市數(shù)據(jù)缺失（二）物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)比重較低，競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制缺乏隨著國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和安徽省《物業(yè)管理?xiàng)l例》的制定和實(shí)施，安徽物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程逐步推進(jìn)，競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制逐步形成。安徽省《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定：住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)前通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理，如果住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，則依照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰；鼓勵(lì)業(yè)主委員會(huì)通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2008年安徽有577個(gè)物管項(xiàng)目通過(guò)招投標(biāo)方式獲得，%，見(jiàn)圖1A；有447個(gè)住宅物管項(xiàng)目通過(guò)招投標(biāo)方式獲得，%，見(jiàn)圖1B；各市住宅物管項(xiàng)目獲得方式見(jiàn)表6。從圖1和表6中可看出，安徽物業(yè)項(xiàng)目招投標(biāo)比重低，競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制缺乏，房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理沒(méi)有做到分業(yè)經(jīng)營(yíng)，不利于物業(yè)管理行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。物業(yè)管理引入招投標(biāo)機(jī)制是市場(chǎng)發(fā)展的必然。早在1999年5月建設(shè)部宋春華副部長(zhǎng)就在深圳召開的全國(guó)物業(yè)管理工作會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，“各地要盡快引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，推行物業(yè)管理招投標(biāo)”。深圳、廣州、上海、北京、武漢、南京、沈陽(yáng)、大連等城市推行物業(yè)管理招投標(biāo)的實(shí)踐證明，物業(yè)管理只有引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，通過(guò)市場(chǎng)上激烈的較量和角逐，將企業(yè)追求自身經(jīng)濟(jì)利益的內(nèi)在要求轉(zhuǎn)化為外部壓力，并將這種壓力變成動(dòng)力，才能激勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高管理服務(wù)的水平和自身的素質(zhì)，并在競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)風(fēng)雨雨中經(jīng)受鍛煉和考驗(yàn)。圖1A 安徽物管項(xiàng)目獲得方式比重分析 單位：%圖1B 安徽住宅物管項(xiàng)目獲得方式比重分析 單位：%表62008年安徽各市住宅物管項(xiàng)目招投標(biāo)數(shù)據(jù)單位：%地區(qū)住宅物管總數(shù)招投標(biāo)比重地區(qū)住宅物管總數(shù)招投標(biāo)比重安慶市227 淮南市167 蚌埠市132 黃山市163 亳州市28 六安市168 巢湖市187 馬鞍山市125 池州市85 宿州市74 滁州市156 銅陵市158 阜陽(yáng)市162 蕪湖市205 合肥市537 宣城市199 淮北市54 招投標(biāo)機(jī)制可以充分實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)資源的優(yōu)化配置，規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)，但安徽在具體實(shí)施的過(guò)程中仍有4大難題亟待解決。物業(yè)管理招投標(biāo)無(wú)法可依雖然已經(jīng)有《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》，但因其更側(cè)重于設(shè)備采購(gòu)和工程建設(shè)項(xiàng)目的招標(biāo)活動(dòng)，所以對(duì)于物業(yè)管理的招投標(biāo)活動(dòng)指導(dǎo)性較差，適用程度有限。目前，我國(guó)和安徽尚未制定全國(guó)性的物業(yè)管理招投標(biāo)規(guī)則，造