【正文】 目 錄一．共有建筑面積的區(qū)分及分?jǐn)偡椒ㄊ纠?1二．應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e的優(yōu)先級(jí) 2三．共有建筑面積處理的一般原則 3四. 共有建筑面積分?jǐn)傆?jì)算的檢核 3五、共有建筑面積分?jǐn)偰Ｐ?3六、房產(chǎn)面積計(jì)算過程與分?jǐn)偸纠?5七、房產(chǎn)面積測算中預(yù)測面積與實(shí)測面積差異的處理 28一．共有建筑面積的區(qū)分及分?jǐn)偡椒ㄊ纠淮比埂⑺窍噙B的綜合樓（見圖61），其裙樓功能區(qū)為商業(yè)，塔樓功能區(qū)為住宅，G1~G5均為應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。其中G1為塔樓功能區(qū)專用的室外樓梯，G5為房屋天面上電梯間及電梯機(jī)房。G1~G5的共有建筑面積可以有如下分?jǐn)偨M合：1）G1只服務(wù)于塔樓功能區(qū)，則僅在塔樓住宅部分分?jǐn)偂?）G2只服務(wù)于裙樓功能區(qū)，則僅在裙樓商業(yè)部分分?jǐn)偂?）G2只服務(wù)于塔樓功能區(qū)，但G2通過裙樓功能區(qū)，則由塔樓住宅、裙樓商業(yè)兩部分按比例分?jǐn)偂?）G3只服務(wù)于塔樓功能區(qū)，但G3通過裙樓功能區(qū)，則由塔樓住宅、裙樓商業(yè)兩部分按比例分?jǐn)偂?）G3同時(shí)服務(wù)于裙樓功能區(qū)和塔樓功能區(qū)，則由塔樓住宅、裙樓商業(yè)兩部分按比例分?jǐn)偂?）G4只服務(wù)于塔樓功能區(qū)，則僅在塔樓住宅部分分?jǐn)偂?）G5為房屋天面上設(shè)備用房，則整幢分?jǐn)偂? 一幢房屋塔樓中樓層示意圖如圖62所示為，G1為僅服務(wù)本樓層的層內(nèi)過道、衛(wèi)生間、空調(diào)機(jī)房的共有建筑面積，G1僅服務(wù)于本層002兩部分，002兩部分為本層功能不同或權(quán)利人不同的專有面積，而01+02+G1相對(duì)整幢、塔樓功能區(qū)來說又是使用面積。本層中核心筒及外墻的一半已作為功能區(qū)共有建筑面積在塔樓功能區(qū)內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偂2為該幢建筑中整幢、功能區(qū)共有建筑面積分?jǐn)傊帘緦拥墓灿薪ㄖ娣e。 裙、塔樓立剖面示意圖 塔樓樓層平面示意圖 上述兩圖分別表示了共有建筑面積整幢分?jǐn)?、功能區(qū)分?jǐn)偂臃謹(jǐn)偟那闆r，無論層次多復(fù)雜的共有建筑面積，其分?jǐn)傆?jì)算均可由以上說明推算而出。二．應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e的優(yōu)先級(jí)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e的優(yōu)先級(jí)按服務(wù)范圍由大到小、由整體到局部的順序依次遞減，即按照整幢、功能區(qū)間及功能區(qū)內(nèi)、層間及層內(nèi)、戶等逐級(jí)分?jǐn)偅惫灿忻娣e優(yōu)先級(jí)最高，層內(nèi)多戶共有面積優(yōu)先級(jí)最低。按照應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e的優(yōu)先級(jí)高低，優(yōu)先級(jí)低的共有建筑面積必須參與分?jǐn)們?yōu)先級(jí)高的共有建筑面積。共有建筑面積的分?jǐn)?，?zhí)行按比例分?jǐn)偟脑瓌t，由上而下依次進(jìn)行，即先分?jǐn)偞惫灿薪ㄖ娣e，然后分?jǐn)偣δ軈^(qū)間和功能區(qū)內(nèi)共有建筑面積，再分?jǐn)倢娱g和層內(nèi)共有建筑面積，最后把共有建筑面積分?jǐn)傊撂谆驊?。三．共有建筑面積處理的一般原則a）協(xié)議優(yōu)先原則有合法的分割文件或協(xié)議時(shí)，以協(xié)議為準(zhǔn)進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算；無分割文件或協(xié)議時(shí)，一般根據(jù)房屋公共建筑面積的使用功能，按與公共面積相關(guān)的房屋的套內(nèi)（專有）建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。分割文件或協(xié)議應(yīng)由公共建筑空間的所有相關(guān)權(quán)利人共同簽署，協(xié)議內(nèi)容不能侵犯公共利益和第三方利益，否則不能視為有效的分割協(xié)議。協(xié)議對(duì)產(chǎn)權(quán)分割的部位和分割方式應(yīng)明確、一致且無異議，必要時(shí)該分割協(xié)議還需經(jīng)公證。該協(xié)議應(yīng)作為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的要件之一，在產(chǎn)權(quán)變更時(shí)告知受讓方。 b）自上而下原則按照應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的優(yōu)先級(jí)高低，自高至低逐級(jí)進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算，優(yōu)先級(jí)低的公用建筑面積參與分?jǐn)們?yōu)先級(jí)高的公用建筑面積。小范圍功能區(qū)間的公用建筑面積應(yīng)參與分?jǐn)偞蠓秶δ軈^(qū)間的公用建筑面積，局部范圍的公用建筑面積應(yīng)承擔(dān)整體的公用建筑面積。 說明：可采用由下而上原則進(jìn)行共有面積分?jǐn)傆?jì)算數(shù)據(jù)的檢核。 c）按由大到小、由整體到局部劃分應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的優(yōu)先級(jí)按照這樣優(yōu)先級(jí)便于分?jǐn)傆?jì)算時(shí)的有理有序，便于計(jì)算機(jī)公用建筑面積分?jǐn)傆?jì)算程序的編制，也便于計(jì)算成果的檢查復(fù)核，同時(shí)也符合國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T 179862000）的相關(guān)原則。 d）向下兼容原則可以通過優(yōu)先級(jí)高的公用建筑空間再進(jìn)入優(yōu)先級(jí)低的公用建筑空間，而不得先通過優(yōu)先級(jí)低的公用建筑空間再進(jìn)入優(yōu)先級(jí)高的公用建筑空間。當(dāng)電梯及前室為整幢公用時(shí)，連接公共出入口和電梯的走廊就應(yīng)作為整幢公用建筑面積在整幢進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算，而不能將其作為本層的公用建筑面積在層內(nèi)分?jǐn)傆?jì)算。四. 共有建筑面積分?jǐn)傆?jì)算的檢核共有建筑面積分?jǐn)傆?jì)算后，本幢總建筑面積=房屋中各套（戶）房屋產(chǎn)權(quán)面積之和=本幢房屋中各套（戶）房屋套內(nèi)建筑面積之和+本幢房屋中各套（戶）分?jǐn)偯娣e之和。其中，本幢房屋中各套（戶）分?jǐn)偯娣e之和=本幢房屋中整幢共有建筑面積之和+各功能區(qū)房屋共有建筑面積之和+各層房屋共有建筑面積之和。五、共有建筑面積分?jǐn)偰Ｐ?）．由上而下分?jǐn)傆?jì)算模型按照國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定，共有建筑面積的分?jǐn)偛扇∮缮隙碌姆謹(jǐn)偰Ｊ桨幢壤謹(jǐn)?，按照幢分?jǐn)偂⒐δ軈^(qū)間分?jǐn)?、功能區(qū)內(nèi)分?jǐn)偂娱g分?jǐn)?、層?nèi)分?jǐn)偟捻樞蛴缮隙逻M(jìn)行共有建筑面積分?jǐn)偅ㄒ妶D63）。采用由上而下分?jǐn)傆?jì)算的方法，首先分?jǐn)傉钡墓灿薪ㄖ娣e，把它分?jǐn)傊粮鞴δ軈^(qū)；功能區(qū)再把分到的分?jǐn)偯娣e和功能區(qū)原來自身的共有建筑面積加在一起，再分?jǐn)傊凉δ軈^(qū)各個(gè)層；然后再把功能區(qū)分到的分?jǐn)偯娣e和層原來自身的共有建筑面積加在一起，最后分?jǐn)傊粮魈谆蚋鲬?。套?nèi)建筑面積加上分?jǐn)偯娣e，就得到了各套或各戶的產(chǎn)權(quán)面積。如各功能區(qū)內(nèi)各層的結(jié)構(gòu)相同，共有建筑面積也相同，經(jīng)功能區(qū)分?jǐn)偤罂蓪⒐灿薪ㄖ娣e直接分?jǐn)傊粮魈谆蚋鲬?。圖63 由上而下分?jǐn)傆?jì)算模型2）．由下而上分?jǐn)傆?jì)算模型實(shí)際工作中還可以采用由下而上的計(jì)算方法進(jìn)行共有建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算，這種方法比采用自上而下的計(jì)算方法更簡單方便，計(jì)算更靈活，不易發(fā)生錯(cuò)誤。采取由下而上的分?jǐn)偰Ｊ郊窗磳觾?nèi)分?jǐn)?、層間分?jǐn)?、功能區(qū)內(nèi)分?jǐn)?、功能區(qū)間分?jǐn)?、幢分?jǐn)偟捻樞蜻M(jìn)行共有建筑面積分?jǐn)?見圖64)。特別說明的是，由于采用自上而下的計(jì)算方法不符合測量規(guī)范規(guī)定，所以不能作為正式計(jì)算，這種方法一般用來正式測繪成果（一般為采用房產(chǎn)測繪軟件使用計(jì)算機(jī)自動(dòng)分?jǐn)傆?jì)算）的計(jì)算檢核之用。采用由下而上的計(jì)算方法的過程如下：首先按照各層內(nèi)不同的共有建筑面積和套內(nèi)建筑面積進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算，得出層內(nèi)各套面積（套內(nèi)建筑面積+層內(nèi)分?jǐn)偯娣e）。再按照層間的共有建筑面積和各層面積（套內(nèi)建筑面積+層內(nèi)分?jǐn)偯娣e）進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算，得出層內(nèi)各套面積（套內(nèi)建筑面積+層內(nèi)分?jǐn)偯娣e+層間分?jǐn)偯娣e）。再按照功能區(qū)共有建筑面積和功能區(qū)內(nèi)的各套面積（套內(nèi)建筑面積+層內(nèi)分?jǐn)偯娣e+層間分?jǐn)偯娣e）進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算，得出功能區(qū)內(nèi)各套面積（套內(nèi)建筑面積+層內(nèi)分?jǐn)偯娣e+層間分?jǐn)偯娣e+功能區(qū)內(nèi)分?jǐn)偯娣e）。再按照功能區(qū)間的共有建筑面積和各功能區(qū)的各套面積（套內(nèi)建筑面積+層內(nèi)分?jǐn)偯娣e+層間分?jǐn)偯娣e+功能區(qū)內(nèi)分?jǐn)偯娣e）進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算，得出得出功能區(qū)內(nèi)各套面積（套內(nèi)建筑面積+層內(nèi)分?jǐn)偯娣e+層間分?jǐn)偯娣e+功能區(qū)內(nèi)分?jǐn)偯娣e+功能區(qū)間分?jǐn)偯娣e）。將幢共有建筑面積和各套面積（套內(nèi)建筑面積+層內(nèi)分?jǐn)偯娣e+層間分?jǐn)偯娣e+功能區(qū)內(nèi)分?jǐn)偯娣e+功能區(qū)間分?jǐn)偯娣e）進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算，即得到各套的產(chǎn)權(quán)面積（套內(nèi)建筑面積+層內(nèi)分?jǐn)偯娣e+層間分?jǐn)偯娣e+功能區(qū)內(nèi)分?jǐn)偯娣e+功能區(qū)間分?jǐn)偯娣e+幢分?jǐn)偯娣e）。圖64 由下而上分?jǐn)傆?jì)算模型 六、房產(chǎn)面積計(jì)算過程與分?jǐn)偸纠? 1．房產(chǎn)面積計(jì)算示例 1）房產(chǎn)面積計(jì)算過程 （1）面積計(jì)算準(zhǔn)備 a. 測量資料檢查內(nèi)容 接受委托單位測繪申請(qǐng)并開始房產(chǎn)測繪作業(yè)時(shí)，應(yīng)收集、檢查、確認(rèn)的資料主要內(nèi)容有：該項(xiàng)目相關(guān)的已有房產(chǎn)測繪資料，房屋調(diào)查表、房屋用地調(diào)查表，外業(yè)分幢、分層、分戶測量數(shù)據(jù)資料，委托方提供的建筑施工圖（含平面、立面、剖面、戶型放大圖、墻身及節(jié)點(diǎn)大樣圖等）、結(jié)構(gòu)施工圖和工程建設(shè)過程中涉及建筑面積計(jì)算的建筑設(shè)計(jì)變更資料，該項(xiàng)目的建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建筑面積指標(biāo)，委托方提供的房號(hào)編排和共有建筑面積分?jǐn)倕f(xié)議認(rèn)定表，公安部門核定的門牌號(hào)碼證明，相關(guān)部門確認(rèn)的建筑命名批復(fù)書（函）等。b. 測繪資料檢查步驟和注意事項(xiàng) 首先檢查各項(xiàng)資料是否齊全，特別是外業(yè)測繪數(shù)據(jù)有無遺漏、數(shù)據(jù)是否不一致，委托方提供的圖紙資料是否齊全和符合要求（是否為竣工圖，或是否經(jīng)相關(guān)部門核準(zhǔn)）；其次重點(diǎn)檢查各種圖紙資料之間的邊長尺寸、功能名稱、圖形表示是否一致，不一致處需委托方提供設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)說明，補(bǔ)充的設(shè)計(jì)說明和圖件必要時(shí)應(yīng)經(jīng)相關(guān)部門核準(zhǔn)，檢查確認(rèn)設(shè)計(jì)和實(shí)測墻體厚度、墻體抹灰層和外墻貼面的厚度的差異；然后詳細(xì)檢查外業(yè)實(shí)測測量數(shù)據(jù)，預(yù)測時(shí)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的分層、分戶、公共建筑空間的墻體中線邊長尺寸與繪制房產(chǎn)分層圖是否一致；最后進(jìn)行公共建筑確認(rèn)，擬定本幢相應(yīng)部位的面積計(jì)算方案和共有建