2008年昆明市社區(qū)商鋪研究成果報告(已修改)
2025-04-04 00:09 本頁面
【正文】 地庫網(wǎng)— 超級地產(chǎn)資料庫！房產(chǎn)營銷策劃案例！策劃師，置業(yè)顧問，工程師，造價師，評估師學習寶典點 擊 獲 取 免 費 資 源中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《2009版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價格更實惠、購買更放心！電話：02568698690,68698693 手機：15895950966 : 961531377 376977591 616843241 2008年9月22日目 錄一、概述 3目的 3調(diào)查解析 3業(yè)態(tài)分類劃分 3二、商業(yè)調(diào)查結(jié)論及建議 4基本情況 4產(chǎn)品方面 4經(jīng)營方面 4市場與投資機會 5三、商業(yè)市場數(shù)據(jù)分析部分 5總體基本情況 5分項混合交叉數(shù)據(jù)分析 62. 1 不同類型的商鋪在各階段入住率條件下，商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)及空置情況 62. 2 不同商業(yè)特征下的售價、及租金水平差別 72. 3 不同空置率下的商鋪售價、及租金水平情況 82. 4 商鋪的租金與售價比（即租售比） 92. 5 商鋪售價與住宅售價比（即商住價比） 92. 6 住宅小區(qū)戶均擁有商鋪面積（即戶均商鋪面積） 10商鋪建筑空間結(jié)構(gòu)設計特點 113. 1 面積增減 113. 2 增加附加值及完善功能的做法 113. 3 創(chuàng)新方面 12對商鋪開發(fā)過程中風險的思考和借鑒 12 一、概述目的 本次分析報告主要是掌握昆明市社區(qū)型商鋪開發(fā)及銷售情況，為公司地塊投資決策提供依據(jù)。調(diào)查解析 本次社區(qū)商鋪的調(diào)查范圍選取主要分為：北片區(qū)、東片區(qū)、西片區(qū)、南片區(qū)、二環(huán)路內(nèi)片區(qū)。區(qū)域劃分與住宅區(qū)域劃分一致。調(diào)查時間為2008年6月至2008年9月，部門在對社區(qū)商鋪選取時，采用的是抽樣調(diào)查法，即在同一個區(qū)域內(nèi)分點抽取新近的、及老的成熟社區(qū)同時進行調(diào)查。 社區(qū)型商鋪：小區(qū)商鋪臨近城市主干道。 鄰里型商鋪：小區(qū)商鋪臨近支路、或與其他小區(qū)相連的社區(qū)道路。 租售比：小區(qū)商鋪年租金與商鋪售價的比值，該比值在估價法中是收益期限為無限年的收益率。 商住價比：小區(qū)商鋪售價與該小區(qū)住宅售價的比值。 戶均商鋪面積：小區(qū)商鋪建筑面積與小區(qū)住宅戶數(shù)的比值。業(yè)態(tài)分類劃分 本次調(diào)查對商鋪的經(jīng)營業(yè)態(tài)進行了分類：（1）、食雜店（以煙、酒、飲料、食品為主，柜臺銷售）（2）、便利店（以日常小百貨、食品為主，自選，100㎡以下）（3）、專業(yè)店（煙、酒、蜂蜜、化妝、奶品、水果、藥店、服裝、書、音像碟，以銷售上述某類商品為主，專業(yè)性、品種豐富、選擇余地大）（4）、建材、五金（裝飾、裝修用品、五金器材）（5）、餐飲（小吃、中、西、咖啡茶冷、糕點，一般當堂服務）（6）、休閑娛樂（棋牌、健身、按摩）（7）、美容、美發(fā)（8）、其他服務（網(wǎng)吧、干洗、中介、水站、音像租賃、沖洗、復印）（9）、醫(yī)藥（藥店、診所、醫(yī)院）（10）、金融、郵電（11）、購物中心（包括超市、專業(yè)店、專賣店、飲食等）（12）、超市（食品、生鮮、日用品，自選，規(guī)模較大，6000㎡以下）二、商業(yè)調(diào)查結(jié)論及建議基本情況216。 根據(jù)本次商業(yè)抽樣調(diào)查的統(tǒng)計計算可得：商鋪總供應為557988㎡，總供應量：6711間，總銷售量為5809間，%，社區(qū)商鋪市場呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢。216。 ，從北片區(qū)商鋪銷售消化率最低和經(jīng)營情況較一般，而且租金水平較低，%來看，也是5個區(qū)域的最低值，因此可判斷北片區(qū)商業(yè)開發(fā)過熱，價格偏高，新增的供應量需要市場通過較長時間來消化吸收，價格未來走高的可能性較小。產(chǎn)品方面216。 小區(qū)商鋪多數(shù)設計了獨立的衛(wèi)生間，老式的鋪帶住結(jié)構(gòu)商鋪配套有廚房，其他新開發(fā)的商鋪很少有廚房設計；衛(wèi)生間的配套已經(jīng)成為一種基本需求。216。 商鋪的規(guī)格（面寬、進深）對商鋪的租金單價關聯(lián)性不強，因為商鋪的不同規(guī)格對經(jīng)營業(yè)態(tài)的適應能力較強，總有適合的承租人，所以不同規(guī)格商鋪對租金單價的影響不大。但內(nèi)部結(jié)構(gòu)的合理性（即對空間形狀、通暢性、使用功能的保障程度），對租金售價以及銷售性和出租性的影響較大。經(jīng)營方面216。 在臨街商鋪中，基本不具備購物中心和超市經(jīng)營的場地條件，目前此類業(yè)態(tài)幾乎是空白，是因為：購物中心和大型超市需要有很強的外界環(huán)境支撐（人口密度和數(shù)量、商業(yè)集中度）。216。 從調(diào)查結(jié)果來看，鄰里型商鋪價值決定的最大因素是所服務區(qū)域的居住人群數(shù)量和購買力。而作為社區(qū)型商鋪，因為臨近主干道，通達性、及可視性較好，消費輻射區(qū)域大，消費需求旺盛，從而決定了社區(qū)型商鋪的租金和售價比同區(qū)域的鄰里型商鋪的租金和售價高，在同等入住率情況下，社區(qū)型商鋪的空置率也低于鄰里型商鋪。216。 商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)，在入住率30%時，出現(xiàn)較多的業(yè)態(tài)是建材、五金。當入住率在70%左右，空
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