【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 鳳凰旅游商貿(mào)城鳳凰佳惠百貨廣場(chǎng)推廣策劃報(bào)告目 錄 ■ 市場(chǎng)篇◇□ 市場(chǎng)環(huán)境◆ 鳳凰概況◆ 鳳凰2007年經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r□ 項(xiàng)目SWOT分析◆ 優(yōu)勢(shì)：（Strenth）◆ 劣勢(shì)：（Weekness）◆ 機(jī)會(huì)點(diǎn)：（Opportunity）◆ 威脅點(diǎn)：（Threat）□ 項(xiàng)目定位□ 目標(biāo)客戶掃描◆ 目標(biāo)客戶定位◆ 目標(biāo)客戶描述 □ 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析□ 售樓部形象問題■ 推廣策略□ 推廣主題□ 推廣案名確立□ 主題口號(hào)□ 主題形象■ 銷售執(zhí)行□ 前期銷售情況回顧□ 銷售策略◆ 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段◆ 開盤熱銷期◆ 開盤保溫期和再度強(qiáng)銷期◆ 清盤期□ 推廣入市機(jī)分析 ■ 廣告推廣策略□ 推廣策略□ 媒體選擇第一篇 市場(chǎng)篇□ ◆ 市場(chǎng)綜合環(huán)境 鳳凰概況 湖南鳳凰古城位于湖南省西南部邊緣，地處武陵山脈南部，云貴高原東側(cè)，湘西土家族苗族自治州境內(nèi),西鄰貴州省松桃縣和銅仁市，東與本省瀘溪縣相連，北與花垣縣和吉首市接壤，東南與麻陽縣為鄰?？h境總面積1759平方公里，東西最寬50公里，南北最長(zhǎng)66公里。全境劃為9個(gè)鎮(zhèn)22個(gè)鄉(xiāng)，344個(gè)行政村。，其中。，%，是一個(gè)以苗族為主的多民族聚居的山區(qū)縣。　　湖南鳳凰古城歷史悠久。唐垂拱二年（公元686年），始設(shè)渭陽縣，縣址設(shè)黃絲橋，即今黃絲橋古城。宋、元、明置五寨長(zhǎng)官司。清康熙三十九年（公元1700年）設(shè)鎮(zhèn)，即為當(dāng)時(shí)全國(guó)六十二鎮(zhèn)之一。民國(guó)二年9月，廢鳳凰廳，改建為鳳凰縣，仍為湘西軍政統(tǒng)治中心。1949年鳳凰縣解放，初屬沅陵專區(qū)，1955年劃歸湘西苗族自治州，1957年改屬湘西土家族苗族自治州至今?！　『哮P凰古城地處湘黔要道，交通發(fā)達(dá)。以縣城為中心，距湘西自治州府吉首市52公里，距鐵路交通樞紐懷化市90公里，距貴州省銅仁市60公里，是三市交匯的“金三角”。東南有鳳麻公路直抵懷化，西有鳳銅公路直達(dá)貴州銅仁，距西部大開發(fā)骨干項(xiàng)目之一“大興飛機(jī)場(chǎng)”僅25公里，東有枝柳鐵路新鳳凰站，209國(guó)道、1867省道橫貫全縣11個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。全縣100%的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，85%以上的村通了公路，公路網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)形成。湖南鳳凰古城鐘靈毓秀，自然資源豐富。，有大小溪河156條，總長(zhǎng)709公里，，自然落差533米?？h內(nèi)有長(zhǎng)潭崗中型水電站1座，有中小型水庫92座。礦藏資源豐富。目前，已探明可供開采的有天然金剛石、汞、鉛鋅、水泥灰?guī)r、無煙煤、石煤、大理石、硅石、銻等35種礦藏，其中汞的儲(chǔ)量居全國(guó)第四位，鉛鋅儲(chǔ)量居全省第二位?？h城內(nèi)盛產(chǎn)江竹豆、玉米、茶葉、油桐茶、生漆、椪柑、板栗、獼猴桃、黃柏、杜仲、紅曬煙以及系列山野。境內(nèi)名勝古跡星羅棋布，有國(guó)家級(jí)地質(zhì)公園，以巖溶峽谷、峰林、溶洞、瀑布構(gòu)造形成的綜合地質(zhì)遺跡景觀。有“湘西邊墻”——中國(guó)南方長(zhǎng)城。有省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)四處，即建于唐代垂拱年間的黃絲橋古城、華夏第二洞奇梁洞、飛檐斗拱的古建筑朝陽宮、沈從文故居。自然保護(hù)區(qū)2處，即國(guó)家級(jí)的南華山森林公園、省級(jí)的兩頭羊自然保護(hù)區(qū)?？h城建設(shè)古樸典雅，北門、東門古城樓，沱江河畔的吊腳樓別具一格，還有那飛檐斗角的萬壽宮、大成殿、天王廟、遐昌閣、萬名塔，構(gòu)成了一幅美麗的畫卷，素有“中國(guó)最美的小城”之譽(yù)和“畫鄉(xiāng)”之稱?！? 鳳凰2007年經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r據(jù)初步測(cè)算，一季度實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值37221萬元，較去年同期增長(zhǎng)16%，增幅居全州第3位，其中，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加 7626萬元，較去年同期增長(zhǎng)12%，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值25398萬元，%。 　　 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的主要特點(diǎn)： 　　（1）、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步增長(zhǎng)。一季度，全縣實(shí)現(xiàn)農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值上7809萬元，%，其中農(nóng)業(yè)產(chǎn)值1705萬元，%；牧業(yè)5452萬元，%；漁業(yè)304萬元，%。 　?。?）、工業(yè)生產(chǎn)快速增長(zhǎng)。一季度全部規(guī)模工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值2547萬元，%。 　　（3）、固定資產(chǎn)投資大幅增長(zhǎng)。一季度全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成10195萬元，%，增幅居全州首位。投資領(lǐng)域表現(xiàn)突出的是農(nóng)村投資中的非農(nóng)戶投資，%。 　?。?）、旅游產(chǎn)業(yè)形勢(shì)喜人，旅游收入大幅增長(zhǎng)。一季度共接待中外游客63萬人次，主要景點(diǎn)門票收入達(dá)1173萬元，分別比去年同期增長(zhǎng)173%、%%。 　　（5）、消費(fèi)品市場(chǎng)購(gòu)銷兩旺，物價(jià)總水平穩(wěn)中有漲。，%。 　?。?）、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步活躍，居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)。一季度農(nóng)民人均現(xiàn)金收入636元，%，生產(chǎn)費(fèi)用支出人均60元，%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2214元，%。 　?。?）、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高。一季度財(cái)政總收入完成2325萬元，比去年同期增長(zhǎng)50 %，其中：一般預(yù)算收入完成1565萬元，%。 □ 項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目簡(jiǎn)況鳳凰旅游商貿(mào)城位于鳳凰縣建設(shè)路公路局、工商局原址，寶慶市場(chǎng)以西，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)以南，蘭徑大世界以東，建設(shè)路以北；周邊有古城文化遺址、古城商業(yè)街。交通便利，市政配套齊全，是投資經(jīng)營(yíng)的理想選擇。 ◆ 優(yōu)勢(shì)：（Strenth）項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，位于城市中心地帶，并且在鳳凰最繁華的建設(shè)路上。第一個(gè)在鳳凰引入“產(chǎn)權(quán)式”投資型概念的樓盤。引入的佳惠百貨在懷化是百貨行業(yè)的巨頭。本項(xiàng)目引入佳惠百貨后，將建立鳳凰規(guī)模最大的百貨城。已成現(xiàn)房，投資收租快◆ 劣勢(shì)：（Weekness）鳳凰在2006年已經(jīng)有別的樓盤利用佳惠百貨做過宣傳，但并沒有真正引入，造成一定的負(fù)面影響。鳳凰目前超市數(shù)量偏多，容易讓投資者對(duì)超市的前景產(chǎn)生一定的擔(dān)心。本項(xiàng)目在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)形象方面與其它樓盤相比較無優(yōu)勢(shì)，有些地方還有欠缺。 ◆ 機(jī)會(huì)點(diǎn)：（Opportunity）鳳凰旅游業(yè)蒸蒸日上，商業(yè)氛圍好。鳳凰縣建設(shè)路上的門面租金價(jià)格“一日一變”，很容易帶動(dòng)客戶的投資熱情。鳳凰還沒有樓盤使用“產(chǎn)權(quán)式”這個(gè)概念，加以正確的引導(dǎo)可以達(dá)到意想不到的效果。鳳凰目前居民的投資理念越來越強(qiáng)。◆ 威脅點(diǎn)：（Threat）鳳凰目前幾個(gè)樓盤同時(shí)入市,分流本項(xiàng)目潛在客戶鳳凰目前在建的樓盤較多，加之鳳凰本地人口只有3萬人，投資購(gòu)買力已經(jīng)顯現(xiàn)不足?！? 項(xiàng)目定位通過對(duì)鳳凰整體、細(xì)致調(diào)查和深入研究，本項(xiàng)目周邊開發(fā)樓盤數(shù)目不少，且各樓盤目標(biāo)客戶相對(duì)一致，競(jìng)爭(zhēng)就顯得極為激烈。因此，要在市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟，并一經(jīng)推出就能占有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)份額，而且有不斷擴(kuò)張的強(qiáng)勁勢(shì)頭，本項(xiàng)目市場(chǎng)定位一定要準(zhǔn)確，并且要貫穿、運(yùn)用到樓盤開發(fā)的全過程中去，只有這樣本項(xiàng)目才能在鳳凰商業(yè)樓盤中脫穎而出。分析總結(jié)：本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，位于城市中心地帶，并且在鳳凰最繁華的建設(shè)路上。引入佳惠百貨屬于明智之舉。但是考慮到開發(fā)商要回收成本，開發(fā)商只能先銷售后再統(tǒng)一出租，這樣才能達(dá)到迅速回收成本的目的。鳳凰作為一個(gè)旅游城市，目前鳳凰旅游業(yè)發(fā)展迅速，無論人文環(huán)境還是周邊設(shè)施都發(fā)生了很大的改變。特別是鳳凰人民的投資理念正在迅速改變，但目前鳳凰房?jī)r(jià)的普遍高漲，使很多潛在客戶無力進(jìn)入?，F(xiàn)在鳳凰在建項(xiàng)目較多，目前銷售狀況都不是特別好，已經(jīng)顯現(xiàn)出鳳凰本地購(gòu)買力不足的跡象，如何吸引小投資型客戶，降低入市門檻，擴(kuò)大客戶群體就成為打開銷售局面的關(guān)鍵。引入佳惠百貨“產(chǎn)權(quán)式”投資的概念則可以解決以上兩個(gè)問題，將二樓大廳分割成很多小面積單位進(jìn)行銷售，降低了客戶進(jìn)入門檻，吸引更多的投資者，特別是小型投資者，借此打開銷售局面。本項(xiàng)目定位——鳳凰最大的、首家“產(chǎn)權(quán)式”佳惠