【正文】 麗景濱江項(xiàng)目核準(zhǔn)報(bào)告編制單位：江西省桂能綜合設(shè)計(jì)研究院有限公司二〇〇六年十二月十一日項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 吳和平編制人員：李衛(wèi)東夏思平羅有圣袁叢劉智敏目錄第一章　項(xiàng)目總論………………………………………4第二章　擬建項(xiàng)目情況…………………………………8第三章　項(xiàng)目區(qū)域概況及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r……………13第四章　市場分析營銷策略……………………………14第五章 項(xiàng)目技術(shù)方案設(shè)計(jì)……………………………19第六章 項(xiàng)目建設(shè)條件…………………………………23第七章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能節(jié)水…………………………26第八章、項(xiàng)目招標(biāo)管理…………………………………29第九章　項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃…………………………………31第十章　投資估算及資金籌措 ……………………….32第十一章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)………………………………33附表一 成本測(cè)算…………………………………….40附表二 現(xiàn)金流量表………………………………….41第一章　項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目概況㈠、項(xiàng)目名稱：正榮麗景濱江㈡、項(xiàng)目建設(shè)單位：江西省正榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（國家一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）㈢、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：歐陽曙光㈣、項(xiàng)目建設(shè)地址：官園小區(qū)（蘆洲大道與秀江東路交匯處，狀元州斜對(duì)面）㈤、項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)：房地產(chǎn)開發(fā)㈥、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及主要建設(shè)內(nèi)容：按照統(tǒng)一規(guī)劃，分步實(shí)施的原則，“正榮麗景濱江”項(xiàng)目總規(guī)劃占地208畝（其中凈開發(fā)用地面積203畝），總規(guī)劃建筑面積221000㎡，計(jì)劃分三期開發(fā)。，開發(fā)建筑面積約80430㎡，沿蘆州大道至中央水景部分開發(fā)二至三個(gè)組團(tuán)，完成部分公建配套及主入口廣場建設(shè)和園林綠化、區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施（道路、水、電、通信、煤氣、智能化系統(tǒng)等）；，開發(fā)建筑面積約82029㎡，沿中央水景以西建設(shè)規(guī)劃中多層住宅組團(tuán)、組團(tuán)內(nèi)配套、道路及綠化；，開發(fā)建筑面積約58541㎡，完成沿秀江東路小高層及剩余部分的開發(fā)，建設(shè)主要內(nèi)容為小高層組團(tuán)、花園洋房組團(tuán)及其余配套、公建、道路、綠化等部分的建設(shè)。㈦、項(xiàng)目總投資及資金來源：本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)資金來源主要由自有資金、銀行融資、銷售回收款構(gòu)成。具體構(gòu)成比例如下：二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排本項(xiàng)目擬分三期實(shí)施，近期實(shí)施一期工程，計(jì)劃建設(shè)經(jīng)營期3年，結(jié)合一期工程的開發(fā)建設(shè)情況及銷售進(jìn)度逐步進(jìn)行二、三期的開發(fā)。三、投資方基本情況江西省正榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于一九九九年，隸屬于福建正榮集團(tuán)，注冊(cè)資金10888萬元，是一家集房地產(chǎn)開發(fā)、工程施工及物業(yè)管理為一體的具備國家一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)。正榮公司全面實(shí)施國際ISO9002質(zhì)量體系管理，以“正直構(gòu)筑繁榮”為企業(yè)核心價(jià)值觀，奉行“構(gòu)建新都市、共享好生活”的經(jīng)營理念，自1995年進(jìn)入宜春以來，先后承接了宜春市袁山東路、昌黎路、明月北路、高士北路、秀江公園護(hù)欄及道路、十運(yùn)村小區(qū)道路、國安路等達(dá)8000萬元的基礎(chǔ)設(shè)施工程。并于1998年投資開發(fā)安居工程商業(yè)配套項(xiàng)目——正榮商貿(mào)街，該項(xiàng)目總建筑面積達(dá)7546平方米，工程投資近2000萬元，充分發(fā)揮了正榮公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)優(yōu)勢(shì)和力量；同時(shí)，在宜春市委市政府的大力支持和高度重視下，正榮斥巨資8億元開發(fā)建設(shè)高士北路綜合項(xiàng)目，該項(xiàng)目全長2公里；2001年公司投資1000多萬元建設(shè)商住綜合項(xiàng)目——鴻福樓，該項(xiàng)目總建筑面積為15000平方米。隨著企業(yè)實(shí)力的發(fā)展， ——麗景山莊。，總建筑面積12萬余平方米，是宜春市首個(gè)大規(guī)模、智能化、花園式精英生活社區(qū)，項(xiàng)目戶型榮獲“中國優(yōu)秀戶型設(shè)計(jì)”大獎(jiǎng)、“宜春市園林示范單位”、“江西省經(jīng)典樓盤”、“江西省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)”等殊榮，項(xiàng)目銷售取得了良好的業(yè)績，贏得了消費(fèi)者的一致好評(píng)。正榮公司在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，按時(shí)納稅，積極履行納稅人應(yīng)盡的義務(wù)，自成立以來，共上繳納稅2500萬元，被宜春市政府授予“納稅大戶”和“納稅百強(qiáng)民營企業(yè)”光榮稱號(hào)，并多次被政府各級(jí)職能部門評(píng)為、“誠信單位”、“先進(jìn)私營企業(yè)”、“先進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”、“泛珠區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)品牌企業(yè)”，在房地產(chǎn)開發(fā)和市政工程領(lǐng)域中樹立了優(yōu)質(zhì)的形象。正榮公司在不斷發(fā)展壯大的同時(shí)積極支持社會(huì)公益事業(yè)，用于文化、體育事業(yè)和扶貧救災(zāi)方面捐款達(dá)一百多萬元，受到社會(huì)各屆贊譽(yù)。其中2005年捐款12萬元用于支持九江地區(qū)震后重建；2004年向第五屆全國農(nóng)運(yùn)會(huì)捐款20萬人民幣；2003年支持袁山公園開園及綠化建設(shè)捐款26萬元；為江西省第十屆運(yùn)動(dòng)會(huì)贊助了35萬人民幣；1998年出資贊助宜春地區(qū)九八年兩名高考狀元特困生完成大學(xué)學(xué)業(yè)。四、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制依據(jù)㈠、《江西省企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)暫行辦法》(江西省人民政府令第145號(hào))㈡、國家計(jì)委《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》㈢、建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》㈣、市國土局《“正榮麗景濱江”土地使用權(quán)證》 ㈤、市規(guī)劃局《“正榮麗景濱江”建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。原規(guī)劃用地許可證用地名稱“高士北路項(xiàng)目投資開發(fā)用地異地補(bǔ)償”已改名“正榮麗景濱江”。㈥、南昌有色冶金設(shè)計(jì)研究院《“正榮麗景濱江”項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案》第二章　擬建項(xiàng)目情況一、項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施條件“正榮麗景濱江”項(xiàng)目地塊選址官園小區(qū)（秀江東路以北，蘆州大道西側(cè)，狀元洲斜對(duì)面），項(xiàng)目毗鄰環(huán)境優(yōu)美的秀江河和新市政府行政中心。項(xiàng)目地塊臨江景線長達(dá)300米，縱深400余米。，共由四塊組成，(其中: A地塊:，B地塊:，C地塊:，D地塊:，)，臨街長達(dá)1470米。㈠、自身?xiàng)l件成熟本項(xiàng)目是較優(yōu)秀的濱江題材項(xiàng)目，沿江分布有部分城市商業(yè)及居住區(qū)，是城市未來居住首選地之一，項(xiàng)目地塊臨江沿線長達(dá)300多米，縱深400多米，具有無敵江景優(yōu)勢(shì)，為項(xiàng)目建造中高端大盤奠定了良好基礎(chǔ)。項(xiàng)目旁即為狀元洲、水浮橋、橡膠壩、3070進(jìn)深的沿江綠化帶、護(hù)堤健身道等設(shè)施給項(xiàng)目的休閑、健身、賞景帶來很大的便利。項(xiàng)目周邊集中政府機(jī)關(guān)單位，該區(qū)域目前沒有較大規(guī)模開發(fā)小區(qū)，項(xiàng)目周邊即為江西省最大的體育中心，對(duì)小區(qū)品質(zhì)營造極為有利。目前已有10路公交車通達(dá)，交通便利。項(xiàng)目北側(cè)即為市政府新的行政中心、市政配套設(shè)施日必須將日趨成熟，項(xiàng)目增值潛力有很好的市場前景。生活配套：市第二人民醫(yī)院官園分園、春臺(tái)中學(xué)，仁智幼兒園。項(xiàng)目地南側(cè)將有秀江公園，具備健身、休閑、觀景之功能。周邊有大型體育中心、廣電中心、移動(dòng)大樓、保險(xiǎn)大廈、電力公司、袁州區(qū)財(cái)政局、大型超市，與市政府新行政中心相毗鄰。地形現(xiàn)狀較平毯，開發(fā)時(shí)可減少場地平整費(fèi)用、降低開發(fā)成本。㈡相關(guān)部門審批（預(yù)審）程序已到位土地征用情況：土地征用工作完畢并取得該宗地的《國有土地使用權(quán)證》。規(guī)劃方面：已辦理《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》及《建設(shè)用地許可證》，項(xiàng)目的總體規(guī)劃方案已通過宜春市規(guī)劃咨詢委員會(huì)評(píng)審?fù)ㄟ^。環(huán)保部門已出具項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)初審意見二、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)根據(jù)宜春市中心城區(qū)總體規(guī)劃發(fā)展趨勢(shì)，按照“統(tǒng)一規(guī)劃，分步實(shí)施”的原則，“正榮麗景濱江”（其中凈開發(fā)用地面積203畝），總規(guī)劃建筑面積221000㎡，計(jì)劃分三期開發(fā)?！罢龢s麗景濱江”項(xiàng)目一期工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量1小區(qū)用地總面積50273㎡2小區(qū)總建筑面積79430㎡3可銷售建筑面積住宅建筑面積70978㎡商鋪面積3373㎡雜物間2909㎡幼托面積2530㎡4容積率5建筑密度25%6綠化面積19490