【正文】 項目研究工作階段劃分基礎(chǔ)工作 2022/6/12 2022/6/20第三階段 企劃包裝與營銷推廣策略 第二階段 項目定位與產(chǎn)品策略 第一階段（前期） 市場調(diào)研與評估工作： 洛江宏觀經(jīng)濟背景與城市規(guī)劃分析 洛江區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析 項目優(yōu)劣勢分析與產(chǎn)品修改建議成果： 市場調(diào)研與評估 (第一次簡報 )第一部分：宏觀經(jīng)濟背景研究區(qū)域概況 經(jīng)濟實力 規(guī)劃前景}區(qū)域概況地理位置 ——— 泉州東北部洛陽江畔，泉州東大門 ,與中心市區(qū)緊密相鄰 .行政區(qū)劃 ——— 1997年設(shè)區(qū)，轄 2個街道， 3鎮(zhèn) 1鄉(xiāng) 67村， 18個社區(qū)居委會， 2個開發(fā)區(qū) 1個農(nóng)業(yè)綜合試驗區(qū)；區(qū)劃面積 382平方公里，按原規(guī)劃面積計算，占泉州市城區(qū)總面積的 %。人口 ——— 2022年全區(qū)戶藉總?cè)丝?。 2022年城鎮(zhèn)人口為 ，占總?cè)丝诘?38％；農(nóng)村人口為 ，占總?cè)丝诘?59％，外來人口 萬人主要集中在萬安、雙陽、河市，人口城鎮(zhèn)化水平 %。交通條件 ——— 公路網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，福廈高速公路西福出入口， 30公里半徑內(nèi)鐵路、港口， 324國道、國道漳泉肖鐵路橫貫境內(nèi)，連接 305國道和 324國道的朋山嶺隧道及連接市區(qū)大坪山隧道，形成 “ 五橫 “ 五橫三縱 ” 立體交通網(wǎng)絡(luò)。距晉江機場 20公里，廈門國際機場 75公里，距國家一類口岸后渚港 10公里，距天然良港肖厝港 35公里。便捷的區(qū)位交通體系，使洛江成為泉州中心城區(qū)新熱點。主要產(chǎn)業(yè) ——— 初步形成鞋服箱包、五金機電、陶瓷樹脂工藝三個主要行業(yè)。建成蔬菜、水果、禽畜、水產(chǎn)、花卉等 8大生產(chǎn)基地、區(qū)級精品基地和 18個鄉(xiāng)鎮(zhèn)基地，是泉州市區(qū)重要的副食品基地。人文歷史 ——— 洛陽古橋、仙公山、雙髻山、蔡襄祠、俞大猷公園、施瑯將軍陵園及蔡襄祠等歷史文化景點，人文旅游資源豐富。城市名片 ——— 著名僑鄉(xiāng)和臺灣漢族同胞的主要祖籍地之一、古代海上絲綢之路的重要港口、泉州主要新興城區(qū)之一、全國科技進步先進區(qū)、全國城市體育先進區(qū)、國家環(huán)保模范區(qū)、福建省雙擁模范區(qū)。 經(jīng)濟實力1．指標(biāo)一： GDP※洛江區(qū) GDP總值處于泉州各縣市最低水平，但在人均 GDP方面，近年來保持在 1520%的幅度增長，與其他縣市相比處于中上水平，僅次于石獅、晉江和惠安。洛江歷年來人均 GDP水平%%%%2022 2022 2022 2022 20220%5%10%15%20%25%人均 GDP(萬 )增長率 (%)2．指標(biāo)二：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第一產(chǎn)業(yè)比重逐年下降，第二產(chǎn)業(yè)比重基本穩(wěn)定，第三產(chǎn)業(yè)呈增長趨勢。近年來洛江消費品零售總額呈逐年上漲趨勢， 05年開始稍有回落；與泉州其他縣區(qū)相比仍處于最低水平，說明洛江區(qū)本地居民總體消費能力并不高。3．指標(biāo)三：消費品零售額4．指標(biāo)四：固定資產(chǎn)投資0307年洛江區(qū)固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比例均呈逐年增長趨勢； 07年洛江房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重位居泉州第一；與泉州其他區(qū)域相比，洛江固定資產(chǎn)投資強度處于中下游水平，房地產(chǎn)開發(fā)投資力度處于中等水平。規(guī)劃前景海峽西岸經(jīng)濟區(qū)泉州市現(xiàn)代化工貿(mào)港口城市泉州市新興工貿(mào)旅游生態(tài)城區(qū)泉州市綠色生態(tài)屏障及觀光休閑勝地總體定位功能規(guī)劃“十一五 ”規(guī) 劃重點打造 —— 萬安商住中心區(qū)、雙陽河市工 貿(mào)綜 合 經(jīng)濟區(qū)、 馬 甲科教旅游度假區(qū)、 羅 溪虹山特色 農(nóng)業(yè) 和 產(chǎn)業(yè) 梯度推 進 區(qū)四大功能區(qū)。區(qū)域板塊 具體功能萬安商住中心區(qū)大力 發(fā) 展房地 產(chǎn) 和 現(xiàn) 代物流 業(yè) 、商 貿(mào) 服 務(wù)業(yè) 及其他配套 產(chǎn)業(yè) ，重點推 進 沿洛陽江城市景 觀帶 建 設(shè) ，完善城市功能，建設(shè) 成 為 政治、 經(jīng)濟 、文化中心。雙陽河市工貿(mào)綜合經(jīng)濟區(qū)依托洛江 經(jīng)濟 開 發(fā) 區(qū)，工 業(yè) 化、城市化 齊頭 并 進 ，建 設(shè) 沿萬虹公路的 綠 色工 業(yè) 走廊，推 進產(chǎn)業(yè) 集聚壯大，促 進 配套服 務(wù) 升 級 ，建成主要的 經(jīng)濟 成 長 區(qū)域。羅溪虹山特色 農(nóng)業(yè) 和 產(chǎn)業(yè) 梯度推 進 區(qū)，作 為 沿海向山區(qū) 輻 射的 產(chǎn)業(yè)梯度推 進 區(qū)域，加快 發(fā) 展特色特色 農(nóng)業(yè) 、特色加工 業(yè) 和生態(tài) 旅游 業(yè) 等，建成中心城市 “后花園 ”。馬甲科教旅游度假區(qū) 發(fā) 展教科研、高尚住宅和旅游度假，建成獨具特色的休 閑 度假區(qū)。時間 點 發(fā) 展目標(biāo)具體內(nèi)容至 2022年 “ 活力洛江 ” 地區(qū)生 產(chǎn)總值 達(dá) 68億 元，年均增 長 15%；三次 產(chǎn)業(yè)結(jié) 構(gòu)調(diào) 整 為 4:71:25，人均 GDP超 過 4000美元； 財 政 總 收入 7億元，其中地方 財 政收入 元，年均增 長 18%以上；城鄉(xiāng) 居民人均收入分 別 在 14500元和 7500元；全社會固定 資產(chǎn) 投 資 年平均增 長 率 18%。至 2022年 城區(qū) 規(guī)劃中心城區(qū)基本建成，城 鎮(zhèn) 化水平達(dá) 45%，城區(qū)人口 10萬人以上；至 2022年 “ 三個形成 ”—— 基本形成布局合理的中心城區(qū)和 較濃 的城市氣息；—— 基本形成初具 規(guī) 模的制造 業(yè) 基地和 較 全的服 務(wù) 體系；—— 基本形成獨具特色的生 態(tài) 旅游度假區(qū)。發(fā)展目標(biāo)區(qū)域發(fā)展特征總結(jié)市場特征小結(jié) 啟示區(qū)域發(fā) 展優(yōu)勢地域 資 源廣 闊 ，具有泉州中心城區(qū) 2/3的土地面 積 。 具有 較 大的開 發(fā) 空 間 ，是今后泉州開 發(fā) 建 設(shè) 的重點區(qū)域。東鄰 洛陽江，南向泉州港，西近泉州火 車 站和高速公路入口 處 ，福廈高速公路、 324國道、漳泉肖 鐵 路穿境而 過，交通四通八達(dá)，號稱泉州 東 大 門 。區(qū)位 優(yōu)勢 明 顯 ， 輻 射面廣 ,客源半徑 較 大。具有天然 優(yōu) 越的生 態(tài)環(huán) 境 資 源和江景 資 源，是泉州中心市區(qū)的后花園。隨著基 礎(chǔ) 配套 設(shè) 施的逐步健全，具有潛在高端居住物 業(yè) 開 發(fā) 價 值，是泉州最適宜人居的區(qū)域之一。區(qū)域發(fā) 展劣 勢居住配套 環(huán) 境 還 不 夠 完善， 還 未形成成熟的商圈，區(qū)域的 發(fā) 展繁榮需要 35年的 時間 。區(qū)域商品房空置率 較 高，在一定程度上削弱了區(qū)域目前的房地 產(chǎn)開 發(fā) 速度和價 值 。農(nóng)業(yè) 人口比重 過 大， 農(nóng) 村人口占 59％以上，居民 還 不到38% ，外來人口多，占 總 人口的 25% 。區(qū)域人口城市化水平 較 低，人口結(jié) 構(gòu)不合理， 綜 合人文素 質(zhì) 不高， 進 而影響到房地 產(chǎn) 開 發(fā) 價 值 。區(qū)域繁榮度不高，第三 產(chǎn)業(yè) 比重 過 低，人口 規(guī) 模不 夠 。 區(qū)域商 業(yè) 消 費較為 初 級 ，限制了區(qū)域內(nèi)中心商圈的 發(fā) 展。第二部分 :區(qū)域房地產(chǎn)市場分析供求關(guān)系、產(chǎn)品設(shè)計價格走勢、銷售情況客群特征、競爭對手市場總結(jié)、附件說明}樓盤分布圖（補充陽光國際廣場、大江、愛家、武夷三期、和昌地塊）供求關(guān)系關(guān)鍵詞 1：供應(yīng)量——02 年至今共推出 ㎡，其中洛江中心城區(qū)推出 ㎡（ 0206年 51萬㎡， 07年為零， 08年 16月推出 ㎡）占80%以上，雙陽街道共推出 ㎡（ 07年之前 ㎡， 07年至今 ㎡）。關(guān)鍵詞 2：消化量——02 年至今共消化 ㎡，其中洛江中心城區(qū)消化 萬㎡（ 08年之前消化 51萬㎡， 08年 16月消化 ㎡）占%，雙陽消化 ㎡（ 0203年消化 ㎡， 0506年處于空檔期消化量為零， 0708年 6月消化 ㎡）。關(guān)鍵詞 3：市場存量——02 年至今約 ㎡，主要集中在 07年底至 08年 6月；其中洛江中心區(qū) ㎡，雙陽 ㎡。洛江中心區(qū)時間段 建筑形態(tài) 樓盤 用地規(guī)模 （畝） 總建面積（ 萬㎡） 銷售率 消化量（ 萬㎡） 市場存