【正文】 臨沂魯信鋼材物流城全案營銷策劃方案 目錄前言一、 項目概況二、公司簡介前期發(fā)展策劃一、 宏觀環(huán)境分析 國家經(jīng)濟環(huán)境分析臨沂市環(huán)境分析3項目板塊區(qū)域分析二、 本案市場調(diào)查研究 臨沂市現(xiàn)有及在售鋼材、機電市場狀況調(diào)研 其它市場調(diào)研三、 本案規(guī)劃發(fā)展定位研究項目的SWOT分析本案概念的提出本案的項目定位目標(biāo)客戶群定位分析項目功能規(guī)劃建議項目最大價值挖掘項目營銷策劃一、營銷策略本案創(chuàng)新營銷體系的建立項目核心競爭力的體現(xiàn)與形象的塑造價格策略二、總體推廣戰(zhàn)略方針入市時機規(guī)劃廣告策略媒介策略公關(guān)活動策劃及現(xiàn)場包裝品牌戰(zhàn)略三、被忽略的成敗因素前言現(xiàn)在中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，結(jié)合房地產(chǎn)市場策劃營銷理論和實踐的運作方法，提出房地產(chǎn)全程策劃營銷方案，從項目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營銷的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運作流程，逐步實施。一、項目背景地塊基本情況臨沂市魯信鋼材物流城位與臨沂經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)物流園區(qū)2號地。物流城東起開發(fā)區(qū)東次路，西至膠新鐵路東鐵路大道，南到開發(fā)區(qū)二號路，北至沂河大道，共占地1500畝。其中物流城一期西起膠新鐵路東鐵路大道，北起沂河大道，占地約380畝。一期項目內(nèi)容包括商務(wù)中心區(qū)和經(jīng)營區(qū)兩大部分，分別位于一期用地的北側(cè)和南側(cè)。一期用地現(xiàn)狀基本為農(nóng)田，已經(jīng)經(jīng)過場地平整，基本內(nèi)部有河道自北向南斜向穿越，基地東側(cè)有220KV高壓走廊南北穿過。主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃用地面積（中心線）：規(guī)劃建筑面積：135252平方米綠化率：38%建筑密度：%容積率：停車位：480個注：以上數(shù)據(jù)根據(jù)《臨沂市魯信鋼材物流城（一期）修建性詳細規(guī)劃》二、公司簡介金豐易居公司簡介金豐易居是一家實力雄厚的上市公司。5年來努力打造上海乃至中國住宅消費流通服務(wù)領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)品牌。吸取國內(nèi)外先進的管理及運作方式，開創(chuàng)了“開發(fā)商零庫存，消費者零風(fēng)險”的銷售模式。自2001年以來，在上海地區(qū)完成新盤銷售160億元，平均年完成二手房交易80億元。目前，業(yè)務(wù)已開拓至昆明、杭州、長春、重慶、南昌、常州、濟南、北京等全國十余個城市。服務(wù)內(nèi)容包括戰(zhàn)略投資、市場調(diào)研、項目定位、營銷組織、價格策劃、銷售推廣等內(nèi)容。金豐易居公司已是業(yè)界公認的“中國房產(chǎn)銷售代理的航母企業(yè)”金豐易居已成為中國房地產(chǎn)資源整合的第一平臺，能夠快速獲取國際、國內(nèi)房地產(chǎn)最新資訊把握最新動態(tài)成功案例山東公司成立以來，主要代理項目有淺水灣花園、世紀(jì)泉城舜景花園、濟南七里堡蔬菜綜合批發(fā)市場、舜怡佳園、對項目的態(tài)度投入—成立項目專案小組，專責(zé)位項目提供專業(yè)、全面的服務(wù)創(chuàng)新—本項目的價值提升關(guān)鍵在于概念和營銷體系的創(chuàng)新務(wù)實—公司永續(xù)經(jīng)營的理念項目銷售目標(biāo)實現(xiàn)本案物業(yè)潛在價值最大化，協(xié)助發(fā)展商充分兌現(xiàn)效益建立項目鮮明度獨特的形象，使之成為山東乃至全國知名的鋼材專業(yè)市場前期發(fā)展策劃環(huán)境分析一、我國宏觀鋼材物流綜述有人曾預(yù)言:“21世紀(jì)是鋼結(jié)構(gòu)世紀(jì)?！敝袊鳛橐粋€尚未完成工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的發(fā)展中國家，對鋼材需求的飛速增長是可以預(yù)見的。根據(jù)中國鋼鐵工業(yè)協(xié)會組織有關(guān)專家和科研機構(gòu)對國內(nèi)8個主要用鋼行業(yè)的發(fā)展規(guī)劃和11個品種進行市場需求調(diào)研的結(jié)果顯示：2005年和2010年。市場需求的猛增將帶來全國鋼鐵工業(yè)的快速發(fā)展，鋼鐵業(yè)的物資流通必將大大加快。盡管我國鋼鐵物流業(yè)已經(jīng)開始蓬勃發(fā)展，但與國際化進程需求相比，也只能算是起步階段。與物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速的一些國家相比，我國該項產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平仍然較低， 從整體上看，我國鋼鐵物流的現(xiàn)代化水平不高，效率相對低下，功能不盡完善，不能適應(yīng)鋼鐵生產(chǎn)和鋼材貿(mào)易發(fā)展的需要；物流企業(yè)在規(guī)模、效益、物流技術(shù)和管理水平等方面與國外物流企業(yè)相比，仍存在著許多亟待解決的問解。主要體現(xiàn)在以下幾個方面： 首先，鋼鐵行業(yè)的物流缺乏整體規(guī)劃，各環(huán)節(jié)沒有理順，布局不合理，物流成本很高而方式單一，物流市場無序競爭，導(dǎo)致整體效益不佳。 其次，專業(yè)化程度不高，業(yè)態(tài)發(fā)展不平衡。目前鋼鐵企業(yè)的“大而全”、“小而全”現(xiàn)象使得鋼鐵企業(yè)的物流專業(yè)化程度低，運輸、倉儲水平落后，物流中心和配送中心的建設(shè)在規(guī)模和發(fā)展速度上都無法適應(yīng)現(xiàn)代物流的要求。 再次，物流專業(yè)人才短缺，培育也比較困難。物流人才是鋼鐵行業(yè)物流發(fā)展的關(guān)鍵，也是物流企業(yè)成長的保障。但我國無論是鋼鐵企業(yè)或鋼材流通領(lǐng)域的物流管理或者是人才培養(yǎng)，都還相當(dāng)滯后。 最后，信息化程度低，現(xiàn)代營銷和經(jīng)營水平不高。目前，鋼鐵企業(yè)大多處于電話聯(lián)系、手工操作、人工裝卸較低層次的運作階段。絕大數(shù)鋼鐵企業(yè)是靠紙為媒介來傳遞信息，這顯然無法實現(xiàn)鋼材的現(xiàn)代物流；同時也與現(xiàn)代物流系統(tǒng)所要求的物流信息在相關(guān)企業(yè)進行廣泛的交換，在相關(guān)交易者之間進行網(wǎng)絡(luò)連接還不銜接。 目前，國際上大的鋼材生產(chǎn)商都把目光放在中國市場，其良好的產(chǎn)品質(zhì)量和完善的營銷管理模式必將對中國鋼鐵企業(yè)產(chǎn)生很大的沖擊。專家預(yù)測，未來幾年中國物流市場將保持年均20%的發(fā)展速度。據(jù)了解，從今年12月11日起，中國將在公路貨運、倉儲、船舶代理等方面進一步開放，這將對中國的物流企業(yè)帶來沖擊。今年中國外貿(mào)進出口總額將突破1萬億美元，這必將給中國物流業(yè)帶來新的發(fā)展機遇。二、臨沂市宏觀環(huán)境研究臨沂市是物流中心 貨物中轉(zhuǎn)基地 交通樞紐 具有網(wǎng)點多范圍廣的特點 成為華北地區(qū)融資能力商品交易最大的中心城市。目前國家大力提倡發(fā)展物流業(yè)，臨沂市在2004年1月初舉辦了“臨沂市現(xiàn)代物流座談會”，邀請相關(guān)專家來臨沂市考察調(diào)研并參加座談會，提出了“臨沂市是中國現(xiàn)代物流的最佳地點之一”，“現(xiàn)代物流可以作為臨沂市的城市核心競爭力”的重要觀點。進入新經(jīng)濟時代，互聯(lián)網(wǎng)成為人們生活工作中必不可少的一部分，近年網(wǎng)絡(luò)信息交易平臺等商業(yè)信息技術(shù)不斷涌現(xiàn)。對本案而言其意義是非凡的三、項目板塊區(qū)域市場分析臨沂經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)規(guī)劃臨沂經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)地處臨沂市東南，是經(jīng)山東省人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。規(guī)劃控制面積150平方公里，是臨沂市的經(jīng)濟區(qū)、新城區(qū)、風(fēng)景區(qū)。A、環(huán)境規(guī)劃開發(fā)區(qū)沿沂河兩岸建設(shè)，去內(nèi)地勢平坦，沂河水面近26平方公里，李公河、彭白河、解白河縱橫其中，具有良好的生態(tài)環(huán)境。開發(fā)區(qū)嚴(yán)格按照功能分區(qū)進行建設(shè)。西部沿沂河兩岸位商貿(mào)、金融、居住、生活、辦公服務(wù)區(qū)。北部為魯信國際物流園區(qū)。東部為工業(yè)加工區(qū)，加工區(qū)內(nèi)設(shè)出口貿(mào)易加工區(qū)、日韓工業(yè)園區(qū)、歐美?？乒@區(qū)、齊魯（臨沂）國際家具產(chǎn)業(yè)園及機械、化工、高新技術(shù)、電子、生物、紡織、食品、建材等工業(yè)園。B、基礎(chǔ)配套目前開發(fā)區(qū)內(nèi)主要道路框架已形成，供水、排水、污水處理、供電、供熱、通訊、寬帶、有線電視、燃氣等“九通一平”基礎(chǔ)設(shè)施基本完善，園區(qū)“綠化、美化、亮化”工程逐步到位。是國內(nèi)外企業(yè)理想的投資沃土。C、交通道路系統(tǒng)項目擬建地點對外交通條件良好，東面緊靠205省道，向北距327國道1公里，距臨沂市飛機場3公里，隨著經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的道路建設(shè)，該項目交通更加便捷。新區(qū)物流市場發(fā)展環(huán)境臨沂新區(qū)開發(fā)戰(zhàn)略實施以來，政府通過加大經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的建設(shè)投入、增加財政轉(zhuǎn)移支付、實施優(yōu)惠稅收政策等措施，以嶄新的工作理念： “創(chuàng)新拼搏起步，超常運轉(zhuǎn)速度，封閉規(guī)范管理，高效優(yōu)質(zhì)服務(wù)”有力地促進了新區(qū)的發(fā)展。從長遠來看，東部開發(fā)是人力資源、技術(shù)資金、管理信息等生產(chǎn)要素向東部地區(qū)逐漸集中的過程。由于這一過程涉及到大規(guī)模的貨物流動，而經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)作為東部開發(fā)的主體，在發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的進程中，發(fā)展支持物流產(chǎn)業(yè)是當(dāng)然趨向。本案市場調(diào)查研究鋼材物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與投入，可以帶動地區(qū)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)聯(lián)效應(yīng)，從整體上提高地區(qū)的產(chǎn)業(yè)層次；在提高地區(qū)的總體經(jīng)濟質(zhì)量，加速地區(qū)資本、技術(shù)、信息、管理、人力等生產(chǎn)要素的流動與循環(huán)，提高生產(chǎn)與經(jīng)營的效率與速率方面有重要意義。也是加速地區(qū)與國際經(jīng)濟接軌的重要途徑，一、臨沂現(xiàn)有及在售鋼材物流、機電市場狀況調(diào)研 臨沂市現(xiàn)有市場調(diào)查l 臨沂市鋼材市場市場名稱臨沂市鋼材市場位置東興路投資商河?xùn)|區(qū)九曲村委占地面積680畝出讓方式租賃經(jīng)營戶數(shù)1000戶左右經(jīng)營方式鋼材批發(fā)主力面積200—300平方米經(jīng)營時間管理費經(jīng)營范圍各種板材、管材、線材、型材等租賃費用10—12元/平方米月 市場優(yōu)勢位置較好，規(guī)模大。有穩(wěn)定客戶渠道，交通方便， 市場劣勢市場建設(shè)落后，經(jīng)營管理模