【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 解放路改造項(xiàng)目 目錄 第一部分：商業(yè)部分 1大連市概況 5 11大連市概況 5 2大連市的商業(yè)分析 5 21市場回顧 5 211國營商場同合資商場共存 5 212超市效應(yīng) 6 213商場相對比較集中 7 22大連商業(yè)分析 7 221大連現(xiàn)時(shí)商業(yè)總存量 7 222未來商業(yè)供應(yīng) 7 223市場售價(jià)及租金反映 10 23大連商業(yè)個(gè)案分析 11 231大連勝利廣場 11 232大連大世界家居廣場 12 233大連奧林匹克購物廣場 13 3 項(xiàng)目的商場部份分析 15 31項(xiàng)目概況 15 32項(xiàng)目SWOT分析 16 S——項(xiàng)目優(yōu)勢 16 W——項(xiàng)目劣勢 16 O——機(jī)會(huì) 17 T——威脅 18 4市場定位 18 41國內(nèi)市場形勢 19 42大連商城的形勢 21 43本項(xiàng)目覆蓋地域及經(jīng)濟(jì)潛力 22 44市場需要什么 23 441商場檔次分析 24 442商場類型 25 443商場主題分析 25 45本項(xiàng)目產(chǎn)品定位 26 451檔次定位 26 452本項(xiàng)目的主題定位 28 ※ 首創(chuàng)旅游式主題的商業(yè)物業(yè)概念 28 ※ 主題新穎的吸引 28 ※ 市內(nèi)旅游文化的支持 28 ※ 對消費(fèi)人群的吸引力 29 ※ 借用概念的吸引力 29 ※ 借用其它元素的吸引力 30 453形象定位 30 454項(xiàng)目定位的發(fā)展優(yōu)勢 31 46項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 33 461針對項(xiàng)目整塊建議 33 462針對 A、B、C、X地塊的業(yè)態(tài)？ 33 463針對D、E地塊規(guī)劃 35 464針對D、E地塊的業(yè)態(tài)設(shè)置 35 47項(xiàng)目的特色如何營造 38 5商場的租售策略 40 51目標(biāo)客戶 40 511銷售目標(biāo)客戶 40 512招商客戶 40 52租售時(shí)機(jī) 40 53租售策略 41 531租售推廣策略 41 55主要促銷手段 45 56招商條件 46 561租金優(yōu)惠 46 6商場的經(jīng)營管理 47 61角色 47 611對內(nèi)經(jīng)營 47 612對外經(jīng)營 47 62目標(biāo) 48 63效果 48 631旺人（消費(fèi)人流） 48 632旺場（投資者和商家） 49 633旺財(cái)（經(jīng)營收益） 49 634運(yùn)用多元化經(jīng)營策略， 50 64商業(yè)物業(yè)主要經(jīng)營管理模式 50 641經(jīng)營模式比較 50 642采用經(jīng)營模式的論證 52 643結(jié)論 52 7經(jīng)營推廣 53 71推廣活動(dòng) 53 72信息系統(tǒng)建議 53 74經(jīng)營促銷手段參考 54 8經(jīng)營管理組織架構(gòu) 55 9商業(yè)招商經(jīng)營運(yùn)作優(yōu)勢 55 911具有較強(qiáng)的商業(yè)招商能力， 55 912具有實(shí)際招商操作經(jīng)驗(yàn)， 55 913具有引入主力店的成功經(jīng)驗(yàn) 56 914豐富商業(yè)經(jīng)營運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)， 57 915服務(wù)品牌 57 第二部分：住宅部分 1大連住宅市場概況分析 59 2 項(xiàng)目的優(yōu)勢劣勢分析 60 21項(xiàng)目優(yōu)勢： 60 22項(xiàng)目劣勢： 60 3 目標(biāo)客戶的定位和分類 61 31住宅的目標(biāo)客戶分析 61 32公寓的目標(biāo)客戶分析 61 4 項(xiàng)目定位 62 41項(xiàng)目理解 62 42產(chǎn)品定位 62 43形象定位 63 44項(xiàng)目形象包裝 64 5 產(chǎn)品建議 64 51住宅功能細(xì)分和戶型面積的比例建議 64 511對A、B、C、D號(hào)樓功能說明 64 52戶型設(shè)計(jì)建議： 67 6項(xiàng)目命名的初步建議 67 61項(xiàng)目整體命名 67 62商業(yè)命名 67 7 住宅與商業(yè)的互動(dòng)分析 68 71住宅與商業(yè)的統(tǒng)一性 68 711住宅統(tǒng)一性體現(xiàn) 68 712商業(yè)統(tǒng)一性的體現(xiàn) 68 713 住宅和商業(yè)的協(xié)調(diào) 68 72住宅和商業(yè)開發(fā)推售的互動(dòng)策略 69 63說明 71 第一部分：商用物業(yè) 1大連市概況 11大連市概況 大連市位于遼寧省南部，遼東半島南端，西北頻臨渤海，東南面向黃海，與山東半島隔海相對，共扼渤海，素有“京津門戶”之稱，北面背依東北大陸，腹地了闊，甚稱“東北之窗”，海、陸、空交通發(fā)達(dá)，十分便利。 大連市區(qū)總面積約12,，分6個(gè)行政區(qū)，3個(gè)縣級(jí)市。 2大連市的商業(yè)分析 21市場回顧 211國營商場同合資商場共存 1998年以前，歷史悠久的天百大樓、大連商場等國營大型商場憑籍貨品全、信譽(yù)好，在全市商業(yè)起著舉足輕重的作用。隨著超過二十五萬平方米合資商場的引入，大連商業(yè)市場飽受沖擊，原有商場的租賃及銷售市場幾乎不復(fù)存在，代之而來的是商場與商戶共同承擔(dān)曲險(xiǎn)的聯(lián)營方式。邁凱樂大連商場因經(jīng)營業(yè)績突出，是大連少數(shù)采用保底扣率合作方式的商場之一，如服裝保底額多訂于1800美元/平方米。 合資商場的進(jìn)入，打破了傳統(tǒng)商業(yè)格局，帶來了許多新鮮東西，如科學(xué)的管理、舒適的購物環(huán)境、超級(jí)市場、大型游藝區(qū)等，吸引了以年輕人為主的大批消費(fèi)者。面對這種市場狀況，國營商場強(qiáng)烈感受到危機(jī)的存在，“危機(jī)”就是危險(xiǎn)中存在著機(jī)會(huì)，紛紛調(diào)整了經(jīng)營思路。天百大樓率先提出“十五條龍服務(wù)”并利用50年店慶機(jī)會(huì)，推出全場店慶價(jià)，創(chuàng)造了營業(yè)額3天共4000萬的佳績，此舉在中央電視臺(tái)黃金時(shí)段多次亮相。大連商場集團(tuán)也推出“不滿意就退貨”的承諾。 進(jìn)入2000年，各大國營、合資商場已先后完成商戶重組及市場定位，競爭同時(shí)也細(xì)化了市場，使各大商場均有一定數(shù)量固定的消費(fèi)群體。 212超市效應(yīng) 步入2002年，隨著家樂福、沃爾瑪、麥德龍等國際大型零售高相繼落戶大連，大連的商業(yè)競爭也隨之進(jìn)入到一個(gè)空前白熱化的階段。世界排名前三位零售商巨頭—美國的沃爾瑪、法國的家樂福、德國的麥德龍同時(shí)落戶一個(gè)城市，這是中國獨(dú)一無二的，在世界上也是少見的。 2000年7月，民族超市“龍頭老大”北京華聯(lián)超市在大連開業(yè)。華聯(lián)開業(yè)的意義不只是多了一家商店，而是因?yàn)榫哂小懊褡逍浴保A聯(lián)的進(jìn)入注定了中、外超市的肉博戰(zhàn)已不可避免。 213商場相對比較集中 聞名大連以至全國的天津街是大連歷史悠久的傳統(tǒng)的步行街，沿街有天百大樓、天倫商廈、國泰大廈、巴黎之春購物中心、新世界百貨等大型商場。 相比天津街，青泥洼橋商業(yè)街雖然屬于后起之秀，但發(fā)展相當(dāng)迅速，以大連商場、秋林女店、邁凱樂商場、先施秋林、中山大廈商場為核心的青泥洼橋商業(yè)街逐漸超過天津街成為大連最繁華的商業(yè)街。 22大連商業(yè)分析 221大連現(xiàn)時(shí)商業(yè)總存量 在調(diào)查的22個(gè)已開業(yè)的商場項(xiàng)目中，有17個(gè)是座落于中山區(qū)，其余5個(gè)分布在西崗、沙河口及甘井子區(qū)。 222未來商業(yè)供應(yīng) 大連市正在興建或?qū)?huì)落成的商場項(xiàng)目主要集中在中山區(qū)及沙河口區(qū)。而預(yù)計(jì)到2003年年底，將會(huì)有接近53萬平方米的商場新面積落成（見下表） 商場未來供應(yīng)表 開業(yè)年份 中山 沙河口 2001年3月~12月 229，000 110，800 2003年 72，500 16，0800 總計(jì) 331，500 271，600 占百份比 55% 45% 大連市主要已開業(yè)商場一覽表 編號(hào) 項(xiàng)目名稱 地區(qū) 位置 開業(yè)時(shí)間 商場總樓面建筑面積（平方米） 層數(shù)（地上） 層數(shù)（地下） 商場管理形式 1 天津街百貨大樓（北樓） 中山 天津街中段 1930 10，000 5 1 百貨 1 天津街百貨大樓（南樓） 中山 天津街中段 1930 3，000 4 無 百貨 2 大連商場 中山 青泥洼橋 20年前 40，000 4 1 百貨 3 新友誼商店 中山 人民路2號(hào) 1988 3，000 2 1 百貨 4 韓國批發(fā)城 中山 長江路 1990年以前 7，500 3 無 店鋪 5 秋林女店 中山 勝利廣場旁 1990年以前 5，400 6 1 百貨 6 中興大廈 中山 友好街42號(hào) 199006 35，000 7 2 百貨 7 國泰大廈 中山 天津街西段 199401 10,800 6 無 百貨 8 友誼商城 中山 人民路2號(hào) 199602 12,000 6 2 百貨 9 天倫商廈 中山 天津街西段 199610 13,000 6 無 百貨 10 新華洋商場 中山 青泥洼橋 199705 2,800 3 1 店鋪 11 富麗華酒店商場 中山 人民路中段 1998年以前 2,000 1 1 店鋪 12 先施秋林(百貨) 中山 青泥洼橋 1998 20,986 9 1 百貨 13 勝利百貨 中山 大連火車站前廣場 199808 147,000 5 3 百貨 14 邁凱樂大連商場 中山 五惠路 199809 50,000 7 1 百貨連店鋪 15 裕景商城 中山 大連火車站前廣場 199905 50,000 1 無 店鋪 16 時(shí)代購物中心 中山 港灣街7號(hào) 199906 13,800 6 1 百貨 17 巴黎之春購物中心 中山 上海路 199910 23,802 4 2 百貨 18 沃爾瑪超市 西崗 奧林匹克廣場 200004 17,000 無 1 百貨連店鋪 19 奧林匹克購物廣場 西崗 人民體育場北奧林匹克廣場 200004 35,000 無 2 百貨連店鋪 20 大連百盛購物中心 沙河口 西安路 199712 28,000 5 1 百貨 21 家樂福 沙河口 黃河路與西安路交叉口 200001 13,000 6 無 百貨 22 華聯(lián)超市 甘井子 金三角 200007 15,000 1 無 超市連店鋪 23 通發(fā)毅電子商場 沙河口 黃河路663號(hào) 200103 30,000 3 無 店鋪 24 廣榮商城 沙河口 黃河路667號(hào) 200006 27,000 6 無 百貨 25 全景超市 沙河口 沙河口區(qū)臺(tái)山 200101 5,500 2 無 超市連店鋪 26 長江廣場 中山區(qū) 長江路123號(hào) 200005 1,700 2 無 店鋪 27 新瑪特購物廣場 中山 青山街1號(hào) 200110 148,000 8 2 百貨連店鋪 28 百年商城 中山 青泥洼橋商業(yè)區(qū) 200105 60,000 5 2 百貨 29 奔德大廈 中山 人民路 18,000 4 3 百貨 30 大連世界貿(mào)易大廈 中山 同興街25號(hào) 200110 21,000 7 20 百貨 31 伊都錦 中山 青泥洼橋商業(yè)區(qū) 24,500 6 1 百貨 32 金座廣場 中山 中山路47號(hào) 30,000 5 1 百貨連店鋪 33 大世界商業(yè)中心 沙河口 五一廣場 20010