昆山別墅消費(fèi)調(diào)查報(bào)告(已修改)
2025-02-02 16:38 本頁面
【正文】 2009年昆山別墅消費(fèi)意向的調(diào)查報(bào)告（后附：2009年昆山上半年樓市成交基本情況）【昆山別墅概況】據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前整個(gè)昆山市場別墅在售項(xiàng)目有30多個(gè)，從位置來看，主要集中在西部，北部沿陽澄湖帶，和馬鞍山路帶，南面則靠近淀山湖，千燈等古鎮(zhèn)附近。從建筑風(fēng)格上看，仍是以歐式別墅居多，也有少數(shù)雅致的中式別墅?！ ?003年起，國土資源部就開始出臺政策禁止別墅用地的供應(yīng)。2006年，國土資源部正式對別墅開發(fā)下發(fā)了“封殺令”。別墅用地叫停后，對于別墅的開發(fā)商來講，尤其是現(xiàn)在手頭有地、有項(xiàng)目的開發(fā)商，應(yīng)該是一種變相的利好刺激。另一方面從昆山的房價(jià)優(yōu)勢上來看，昆山的別墅僅相當(dāng)于上海公寓的價(jià)格，“別墅”市場逐漸被開發(fā)企業(yè)普遍看好。 國土資源部出臺政策禁止別墅用地的供應(yīng)，國家對別墅用地現(xiàn)在已經(jīng)不推出了。別墅產(chǎn)品，會越來越稀有，這也是投資者看好的重要原因。昆山別墅在市場競爭中，具有以下競爭優(yōu)勢：◆ 交通條件優(yōu)越，背山面水；◆ 市場容量大，無投資變現(xiàn)后顧之憂；◆ 獨(dú)特人文景觀，迎合時(shí)尚消費(fèi)；◆ 集約化信息化，管理手段先進(jìn)。 景區(qū)風(fēng)景資源特征突出，資源品味較高，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，對客戶具有強(qiáng)烈的吸引力。【投資安全性分析】通過對房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)判斷的差異性分析，得出結(jié)論： 商鋪的風(fēng)險(xiǎn)最大，并且未來的供應(yīng)有較大的不確定性； 住宅的流通性高、投資門檻低，因此住宅成為了收益率最好的物業(yè)，這也反映了我國投資者較為明顯的心理偏好。而在住宅市場中，普通住宅的租金和價(jià)格波動(dòng)幅度，又要高于豪宅市場?！ ∫陨虾：勒淖饨饍r(jià)格為例，近幾年來的變化很小，并未受到通脹因素的影響。所以豪宅可以看作奢侈品的一種，其價(jià)格主要受供給、以及小部分高收入者的可支配收入影響，顯然通脹并未對這兩個(gè)因素造成大的沖擊，所以豪宅別墅是比較安全穩(wěn)健的投資選項(xiàng) 房產(chǎn)投資多層面的產(chǎn)品受的影響，很大的原因就是受到一個(gè)城市的放量的影響。放量大的時(shí)候，購買者選擇的余地比較大，感覺到可分擔(dān)的樓盤比較大。很多投資置業(yè)者把昆山別墅類的產(chǎn)品作為第二住所來購買。投資需求方面，考慮到今后的升值潛力，別墅的升值潛力是高于公寓產(chǎn)品。別墅這種產(chǎn)品，受經(jīng)濟(jì)下滑沖擊影響是不是很大。由于政策調(diào)控，別墅產(chǎn)品以后會越來越少，數(shù)年以后，市場難有一手別墅供應(yīng)，可選擇的只有二手別墅。上半年全市房屋銷售價(jià)格繼續(xù)走高當(dāng)前，受開發(fā)商大規(guī)模降價(jià)促銷、房地產(chǎn)政策刺激以及長期以來累積的剛性需求的部分釋放等綜合因素的影響，全市房地產(chǎn)市場進(jìn)入快速回暖階段，商品房銷售價(jià)格也在不斷上揚(yáng)。主要表現(xiàn)在：上半年全市新建商品房銷售均價(jià)5433元/平方米，%，%。其中住宅銷售均價(jià)5427元/平方米，%，別墅、高檔公寓銷售均價(jià)8668元/平方米，%。%，%，其中二手房住宅銷售價(jià)格3604元/平方米，%，%，二手房市場呈現(xiàn)快速復(fù)蘇態(tài)勢。商品房銷售價(jià)格的不斷走高，與消費(fèi)者購買力提升的不同步，應(yīng)引起關(guān)注?！纠ド椒慨a(chǎn)分析】16月全市商品房銷售結(jié)構(gòu)有所調(diào)整延續(xù)5月的熱銷勢頭，全市房地產(chǎn)市場繼續(xù)發(fā)力，%，%，自經(jīng)濟(jì)危機(jī)以來當(dāng)月銷量達(dá)最高。全市商品房銷售結(jié)構(gòu)有所調(diào)整，主要表現(xiàn)在：從分用途看，全市改善性住房和投資性商品房銷售在快速升溫。，%，其中別墅、%，；，%；，%。從分地區(qū)看，花橋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)后來者居上，顯出較強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿Γ?，%，銷售勢頭直逼開發(fā)區(qū)。玉山鎮(zhèn)、同比增長37%%，占全市總銷售面積的比重比15月都有不同程度的減小。其他8鎮(zhèn)除巴城、周市、淀山湖和周莊銷售是增長的外，其余4鎮(zhèn)銷售都出現(xiàn)不同程度的下滑，尤其是張浦，%?！纠ド絼e墅置業(yè)意向報(bào)告】 昆山別墅評估價(jià)值應(yīng)當(dāng)繼續(xù)保持上升態(tài)勢，經(jīng)濟(jì)性原因包括： ，有最佳人居環(huán)境，隨著城市知名度越來越高，優(yōu)美的環(huán)境被越來越多的人所向往，使昆山市房地產(chǎn)業(yè)
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