【正文】 西南科技大學(xué)( 碩 )士學(xué)位論文開題報(bào)告 論文題目 我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的合法化探析學(xué) 號(hào) 2008 128 姓 名 劉 人 瑋 專 業(yè) 經(jīng) 濟(jì) 法 導(dǎo) 師 羅 澤 勝 所在學(xué)院 法 學(xué) 院 2010年3月8日填 開 題 報(bào) 告 主 要 內(nèi) 容題目：我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的合法化探析一、選題依據(jù)（一）選題意義近年來(lái)，小產(chǎn)權(quán)房在各地興起，據(jù)相關(guān)資料顯示，中國(guó)目前小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)面積達(dá)60多億平方米，而近日中消協(xié)公布的對(duì)北京等12城市商品房消費(fèi)者滿意度調(diào)查報(bào)告顯示，%消費(fèi)者認(rèn)為目前的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)合理范圍。在十萬(wàn)多名參加調(diào)查的網(wǎng)友中，85%的網(wǎng)友在清楚小產(chǎn)權(quán)房性質(zhì)的情況下依然愿意選擇購(gòu)買。從小產(chǎn)權(quán)住房發(fā)展至今，國(guó)家三令五申其違法性，仍屢禁不止。小產(chǎn)權(quán)房的背后一方面是商品房房?jī)r(jià)過(guò)高必百姓無(wú)力購(gòu)買，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房“情有獨(dú)鐘”；另一方面集體土地上農(nóng)民沒(méi)有處分權(quán)，所能獲得的利益只有在國(guó)家將集體土地征收時(shí)的賠償，利益驅(qū)動(dòng)使得小產(chǎn)權(quán)房野火燒不盡春風(fēng)吹又生。理論界對(duì)小產(chǎn)權(quán)是否應(yīng)當(dāng)合法化的討論也很激烈，當(dāng)下，我國(guó)城市化進(jìn)程加快，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌建逐步推進(jìn)，對(duì)我國(guó)現(xiàn)有土地制度提出了新的挑戰(zhàn)。如何解決現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，如何構(gòu)架一種符合時(shí)代與經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)機(jī)制，怎樣將農(nóng)民的土地利益現(xiàn)實(shí)化從而推動(dòng)農(nóng)村資產(chǎn)資本化，促進(jìn)農(nóng)民生產(chǎn)生活方式轉(zhuǎn)變、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，和諧社會(huì)的建立成為當(dāng)下經(jīng)濟(jì)建設(shè)的題中之意。所以筆者將就小產(chǎn)權(quán)房的有關(guān)問(wèn)題展開論述。有學(xué)者認(rèn)為未來(lái)“禁小”的法律將產(chǎn)生效應(yīng)，需求將萎縮，但實(shí)際上，由于我國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高，超出百姓支付能力。加之目前政府管理嚴(yán)格但收效甚微。筆者通過(guò)解讀現(xiàn)有土地法律制度及有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的政策，指出其中存在的問(wèn)題。認(rèn)為有必要對(duì)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房分情況區(qū)別對(duì)待，有必要對(duì)現(xiàn)有集體土地所有制調(diào)整，有必要對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)制度創(chuàng)新，從而對(duì)我國(guó)現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房的處理及小產(chǎn)權(quán)房合法化提供理論支撐。近年來(lái)，小產(chǎn)權(quán)房在城郊興起，數(shù)量非常龐大，這是多年累積起來(lái)的歷史問(wèn)題。國(guó)務(wù)院要求小產(chǎn)權(quán)房停建和停售，這個(gè)打擊面太大，牽涉的利益主體范圍范圍廣涉及的人員多，容易引發(fā)社會(huì)群體性事件，所以執(zhí)行起來(lái)難度較大。一方面是政府嚴(yán)厲打壓，另一方面是百姓對(duì)住房的強(qiáng)烈需求與農(nóng)民對(duì)集體土地的利益現(xiàn)實(shí)化的強(qiáng)烈愿望。這些矛盾如何協(xié)調(diào)，問(wèn)題如何解決，值得關(guān)注，本文旨在通過(guò)對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)制度研究，提出一套解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的方案，以期實(shí)現(xiàn)促進(jìn)資源優(yōu)化配置，切實(shí)保護(hù)農(nóng)民利益，實(shí)現(xiàn)社會(huì)和諧，人民安居樂(lè)業(yè)。（二）國(guó)內(nèi)外研究概況（1）基礎(chǔ)理論問(wèn)題：首先，學(xué)者對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的概念的界定并不統(tǒng)一，有代表性的觀點(diǎn)主要有這樣幾類：一種觀點(diǎn)是：小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民集體土地上建設(shè)的，由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人購(gòu)買的，沒(méi)有取得合法房產(chǎn)證明的房屋。馬云在《小產(chǎn)權(quán)房若干法律問(wèn)題研究》中對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的定義按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)來(lái)區(qū)分的，國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫“小產(chǎn)權(quán)”，或鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因在于：低房?jī)r(jià)吸引購(gòu)買者，經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)農(nóng)民或農(nóng)村集體靠建售小產(chǎn)權(quán)房，相關(guān)管理主體出現(xiàn)真空等。而其特點(diǎn)在于：定價(jià)隨意，但總體價(jià)格低廉，質(zhì)量銷售方式多樣：直接出售、以租代售、租賃，質(zhì)量一般較低，物業(yè)等配套設(shè)施不完善，由于其身份的特殊性很容易引起買賣雙方的訴訟糾紛。 （2）小產(chǎn)權(quán)房的合法性問(wèn)題：這是學(xué)術(shù)界圍繞小產(chǎn)權(quán)房討論較多的問(wèn)題之一。主要觀點(diǎn)有兩類，其一認(rèn)為其存在是違法的；另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房具有合理性而且對(duì)其合法性予以肯定。持前者觀點(diǎn)的作者認(rèn)為：由于集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的特定用途，“小產(chǎn)權(quán)房”在當(dāng)前的法律體制之下難以有其合法生存的空間。 持后者觀點(diǎn)的人主要從經(jīng)濟(jì)學(xué)、憲法學(xué)的視角出發(fā)，如李琴燕在《“小產(chǎn)權(quán)房”存在的合理性分析—基于制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析》中用制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論分析了小產(chǎn)權(quán)房存在的合理性， 還有部分學(xué)者從實(shí)現(xiàn)農(nóng)民土地利益，促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的角度闡釋了其存在的合理性 ，也有學(xué)者從現(xiàn)有住房保障體系出發(fā)，說(shuō)明小產(chǎn)權(quán)房存在能為保障性住房提供房源，其存在是合理的。除了談及合理性，小產(chǎn)權(quán)房的合法性也是學(xué)界討論的熱點(diǎn)。 鄔美英在《“小產(chǎn)權(quán)房”的憲法保護(hù)與規(guī)制》一文中，從憲法學(xué)的角度指出：侵犯農(nóng)民私人財(cái)產(chǎn)權(quán)“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)象背后所存在的是現(xiàn)行農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度不完善，是現(xiàn)有法律、法規(guī)和國(guó)家政策違憲問(wèn)題。筆者認(rèn)為，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的合理性與合法性問(wèn)題還應(yīng)當(dāng)從法理學(xué)的角度去分析，剖析這一事物背后蘊(yùn)藏的法理價(jià)值進(jìn)而指出解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的價(jià)值取向。（3） 建議與措施方面：首先是對(duì)已建的小產(chǎn)權(quán)房分別處理；侵占耕地所建的一律拆除，在集體建設(shè)用地上所建的小產(chǎn)權(quán)房根據(jù)條件轉(zhuǎn)化為商品房、經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房。其次是變革二元的土地征收與管理制度，因?yàn)榻鉀Q“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題首先要打破城鄉(xiāng)二元分割的現(xiàn)狀，將農(nóng)村集體土地的產(chǎn)權(quán)清晰地界定給農(nóng)民集體，使農(nóng)民集體能夠直接參與市場(chǎng)資源的優(yōu)化配置。制定與宅基地相關(guān)的法律、法規(guī)，規(guī)范農(nóng)村宅基地的使用、流轉(zhuǎn)。再次是制定與“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)、建設(shè)與流轉(zhuǎn)相關(guān)的法律、法規(guī)。這些觀點(diǎn)都比較有現(xiàn)實(shí)意義，但較為零散且欠缺全面性，所以還存在繼續(xù)研究的空間。（4）