湖南省國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)方案-湖南住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)(已修改)
2024-11-04 18:28 本頁面
【正文】 各房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)： 各房地產(chǎn)中介行業(yè)專家委員： 為了規(guī)范我省房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)規(guī)范發(fā)展， 結(jié)合我省房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)實(shí)際情況，草擬了《 湖南省國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)方案 》 ， 請(qǐng)各位對(duì)各條款進(jìn)行修改。 如有修改之處，請(qǐng)?jiān)?2020 年 12 月 15 日前反饋 到省房協(xié)中介 專業(yè) 委郵箱 （ sfxzjw＠ ），凡對(duì)兩個(gè)文件按時(shí)共提出五條以上意見的 給機(jī)構(gòu)在 本 季度信用評(píng)價(jià)中加 5分。 （修改時(shí)請(qǐng)注明第幾條） 湖南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)中介專業(yè)委 二 0 一二年 十一 月十 四 日 湖南省 國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)方案 （ 討論稿 ） 第一章 總 則 第一條 根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》、《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》等相關(guān)法規(guī)制定本細(xì)則。 第二條 評(píng)估 湖南省 國(guó)有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值，以及對(duì)相關(guān)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核評(píng)估和鑒定，適用本方案。 第三條 被征收房屋價(jià)值評(píng)估目的表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值”。 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估目的表述為“為房屋征收部門與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于 產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)，評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值”。 第四條 征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。 第五條 被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。 房屋征收評(píng)估價(jià)值為被征收房屋的房地產(chǎn)客觀市場(chǎng)價(jià)值，應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià) 值的因素。 第六條 被征收房屋的分戶評(píng)估價(jià)值不包括被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償。 征收當(dāng)事人就被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值、機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用、停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償協(xié)商不成的，可以委托對(duì)被征收房屋進(jìn)行評(píng)估的原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)通過評(píng)估確定，并單獨(dú)出具評(píng)估報(bào)告。 第七條 被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)及土地使用權(quán)性質(zhì)等相同或者相似的房地產(chǎn)。 被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格。確 定被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，應(yīng)當(dāng)剔除偶然的和不正常的因素。 第八條 對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照縣級(jí)以上人民政府或相關(guān)行政主管部門的認(rèn)定結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。 第九條 房屋征收評(píng)估價(jià)值以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣單位，精確到元。 第二章 評(píng)估技術(shù)路線與評(píng)估報(bào)告 第十條 房屋征收評(píng)估技術(shù)路線為：先進(jìn)行整體評(píng)估，確定征收房屋分類、分棟基準(zhǔn)價(jià)格；再根據(jù)分戶的具體條 件，對(duì)基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?，進(jìn)行分戶評(píng)估； 具體操作方式為：對(duì)于同一征收項(xiàng)目?jī)?nèi)，區(qū)位條件相當(dāng)、用途與建筑結(jié)構(gòu)相同的被征收房屋，選用適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法計(jì)算確定典型房屋或設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)涵房屋的市場(chǎng)價(jià)值，作為征收范圍同類房屋的基準(zhǔn)價(jià)格。然后根據(jù)成新、層次、朝向、層高、門面進(jìn)深等因素，對(duì)該基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整或修正，確定征收范圍內(nèi)其他被征收房屋的分戶評(píng)估價(jià)值。 整體評(píng)估和分戶評(píng)估時(shí)，選用的參數(shù)口徑須保持一致。 單戶房屋和獨(dú)立企業(yè)單獨(dú)征收的，可直接進(jìn)行分戶評(píng)估。 第十一條 住宅房屋分戶評(píng)估價(jià)值計(jì)算公式為： 分戶評(píng)估價(jià)格 =該類別住宅 基準(zhǔn)價(jià)格層次修正系數(shù)朝向修正系數(shù)其他因素修正系數(shù) +成新率修正值 +層高修正值 其他因素修正系數(shù)視項(xiàng)目具體情況確定。 第十二條 商業(yè)房屋評(píng)估價(jià)值計(jì)算公式為： 分戶評(píng)估價(jià)格 =該類別 商業(yè)房屋 基準(zhǔn)價(jià)格層次修正系數(shù)層高修正系數(shù)門面進(jìn)深（或?qū)捝畋龋┬拚禂?shù)其他因素修正系數(shù) +成新率修正值 其他因素修正系數(shù)視項(xiàng)目具體情況確定。 第十三條 其他非住宅房屋評(píng)估價(jià)值計(jì)算公式為： 分戶評(píng)估價(jià)格 =該類別非住宅基準(zhǔn)價(jià)格層次修正系數(shù)其他因素修正系數(shù) +成新率修正值 +層高修正值 其他因素修正系數(shù)視項(xiàng)目具體情況確定。 第十四條 當(dāng)土地使用權(quán)面積大于房屋建筑 面積時(shí)，大于房屋建筑面積部分的土地，單獨(dú)計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格；或以土地使用面積作為獨(dú)立因素，對(duì)基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行修正。 第十五條 房屋征收評(píng)估報(bào)告分為整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告。 第十六條 整體評(píng)估報(bào)告采用《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定的估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式，由封面、目錄、致委托方函、估價(jià)師聲明、估價(jià)的假設(shè)和限制
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