【正文】 山東濱河時代廣場項目產(chǎn)品定位與規(guī)劃建筑設計策劃報告山東濱河時代廣場產(chǎn)品規(guī)劃策劃建議書我現(xiàn)在就要動身啟程，因為無論白天黑夜，我都能聽到湖水拍打堤岸的低沉聲音；當我站在馬路邊或者灰色的人行道上，我聽見它就在我的靈魂深處。 ——威廉姆巴特勒濟慈目 錄 第一章　　產(chǎn)品定位與產(chǎn)品特征分析 一、影響產(chǎn)品定位的關鍵因素分析 二、項目SWOT分析 三、項目理念及目標四、產(chǎn)品定位 第二章　　投資和經(jīng)濟效益初步估算 一、靜態(tài)投資和經(jīng)濟效益初步估算 二、動態(tài)投資和經(jīng)濟效益初步估算 第三章　　項目規(guī)劃與建筑設計建議 一、設計理念及原則二、規(guī)劃設計建議 三、單體建筑建議 四、其他配套建議 五、環(huán)境設計建議第四章 分期開發(fā)計劃及分期規(guī)劃指標 一、分期計劃 二、各分期安排及主要技術經(jīng)濟指標 第一章　　產(chǎn)品定位與產(chǎn)品特征分析一、影響產(chǎn)品定位的關鍵因素分析綜合市場調(diào)查與分析報告中各方面情況，在本項目定位時須充分考慮的因素有以下幾點：從土地區(qū)域背景來看本項目處于萊蕪市開發(fā)區(qū)，西部由公路與萊城區(qū)相鄰。由于城市開發(fā)進程較晚，周邊建筑密度極低，工礦企業(yè)較少，空氣質(zhì)量較高，景色視野開闊。周邊涵蓋了各種土地的用地性質(zhì)：商業(yè)、工業(yè)、教育、公建、居住等，同時原始地貌破壞較少，道路條件極其現(xiàn)代，而又有一條河貫穿開發(fā)區(qū)，從而構成了生機盎然而又具有充足后勁的區(qū)域性向背景。同時，城市規(guī)劃為這一片區(qū)提供了足夠的發(fā)展空間，賦予了高度的經(jīng)濟期待，描繪了燦爛的城市遠景，為區(qū)域價值的提升，提供了強大的后勁支持，使項目能夠以此為基礎，獲得良好的地域載體，從而促進項目的飛躍。從供應特征上來看通過調(diào)研得知，目前萊蕪的別墅市場呈現(xiàn)以下幾個特點：樓盤名稱萊蕪三三公寓紅石華府萊蕪東?；▓@中房福萊家園建筑類型公寓、復式疊拼、獨棟別墅洋房、別墅花園洋房面積140000平米14000平米126200平米152000平米目前萊蕪在建和上市的別墅數(shù)量很少，僅僅集中在中房福萊佳園、萊蕪三三公寓、紅石華府、萊蕪東?；▓@這幾個有限的樓盤，且面積總量很小，沒有多大氣候，尚未在市場上形成有旗幟鮮明的一支地產(chǎn)力量。所以，市場提供給我們充足的舞臺，能夠在較少的競爭對手中脫穎而出，在市場樹立獨特的樓盤形象。樓盤名稱中房福萊佳園萊蕪三三公寓紅石華府萊蕪東海花園銷售狀況二期50%以上一期80%一期僅剩幾套一期別墅類售完，二期未定就一般地產(chǎn)規(guī)律來看，某個地區(qū)內(nèi)區(qū)域內(nèi)供應量很小的地產(chǎn)類型，或者是新生事物，或者是市場缺乏消費支撐。然而在萊蕪，如此不成氣候的市場占有量，銷售狀況卻總體比較樂觀。也就是說，這種類型的樓盤具有較強勁的市場需求，并能夠在市場站穩(wěn)腳跟?？梢酝茰y，在未來的幾年內(nèi)，這種需求熱度和慣性不會消失。消費需求樂觀，市場競爭不很激烈，這種狀況，成為我們樓盤入市的一個很好契機。萊蕪的別墅樓盤，缺乏整體規(guī)劃的美觀度，缺乏景觀的配合，尚未將景觀納入樓盤價值的重要價值體現(xiàn)。且在單體的設計上缺乏靈動的外觀與個性色彩，而在內(nèi)部結構上，大體沒有走出“越層標準層”的戶型樣式，從而無法真正達到“別墅”概念的高度。這就給我項目提供了充分的突破與發(fā)展空間，能夠打破這種沉悶的樓盤規(guī)劃與建筑局面，創(chuàng)立出我項目超越平庸的形象高度，在景觀、規(guī)劃、戶型等方面超越所有的樓盤。樓盤名稱萊蕪汶河名邸萊蕪博宇佳苑萊蕪加州城單體類型普通住宅、復式普通住宅小高層小高層、多層價格2300239029002600280024002800樓盤名稱中房福萊佳園萊蕪三三公寓紅石華府萊蕪東?；▓@單體類型花園洋房公寓、聯(lián)排、疊加疊拼、獨棟聯(lián)排、疊加價格280030002600320034003900聯(lián)排4000（售完）疊加3500（售完）目前市場上的普通樓盤價格多在20003000元/平之間，而別墅價格在30004000元/平之間，也就是說，普通樓盤與高檔樓盤之間尚未拉開明顯的價格差，無法明確體現(xiàn)別墅較之普通住宅的檔次與價值。作別墅項目必須有媒體、口碑、現(xiàn)場包裝等各種手段整合炒作，達到激活市場、搶占市場、提高產(chǎn)品的心理高度的目的，然而我們尚未發(fā)現(xiàn)具備這種高度的樓盤，從而使樓盤的市場消化周期不能更加縮短，價格不能明顯有效的提升。出現(xiàn)這種狀況，主要在于：一、尚未做出真正別墅的獨立品質(zhì)，二、未能有力推盤與炒作，從而將別墅概念提升，三、對市場的深度引導與對消費者的教育程度不夠。綜上，可知別墅樓盤在萊蕪還有很廣闊的發(fā)展與升值空間，我們要做的，就是打破目前市場上這種沉悶的樓盤規(guī)劃與建筑局面，創(chuàng)立出我項目超越平庸的形象高度，促使價格能夠明顯提升，從而完全區(qū)別于普通住宅樓盤。使本項目的設計和推廣達到嶄新的高度，從景觀、戶型、包裝、炒作等各個方面，樹立我項目自身的獨立品牌與高度，從而引領市場。從客戶需求上來看萊蕪是一個以生產(chǎn)加工型工業(yè)為主導產(chǎn)業(yè)的城市。具備最高端消費能力的市民，集中于以下幾種：一、各企業(yè)的高層領導及管理者，尤其不可忽略的是萊鋼的高層。二、事業(yè)單位的高級公務員，以灰色收入居多。三、個體、私營的暴發(fā)戶類型。別墅的出現(xiàn)，在于這部分客戶追求高質(zhì)量的居住、生活環(huán)境的心理需求，乃至成為身份的象征。同時，高收入、高消費，成為其購買別墅的經(jīng)濟基礎。別墅不僅僅是滿足居住需求，給予人的更是一種居住文化、一種身心享受、一種心理依托、一種精神滿足、一種身份象征，能夠在這里放松自己，給自己一個私密空間，能夠想自己喜歡想的事，做自己喜歡做的事。并能夠呆在家里，不用出門，就能夠享受平常出門才能得到的消費、娛樂、休閑的樂趣。在萊蕪人的宏觀印象里，鋼城區(qū)污染嚴重，空氣污濁，主要為工業(yè)區(qū)而不是生活區(qū)；而萊城區(qū)居住環(huán)境遠遠優(yōu)于鋼城區(qū)，從而能夠吸引更多人口居住，并依靠其優(yōu)良的城市配套獲得了廣大開發(fā)商和市民的青睞。而本項目處于萊城區(qū)，綠水相鄰，道路暢通，周邊配套齊全且工業(yè)較少，這成為本項目的先天優(yōu)勢。二、項目SWOT分析介入項目，必須對這一地塊所處的環(huán)境狀況與市場狀況具備明確的認識，了解自身的長處與短處，才能對項目產(chǎn)生客觀認識，進一步確定項目定位的選擇以及未來操作的可行性。優(yōu)勢隨著萊蕪市城市規(guī)劃的發(fā)展，以及開發(fā)區(qū)與濟南市的城市對接，項目地所處的片區(qū)日益展現(xiàn)出強大的經(jīng)濟后勁，并逐步在市民心目中建立起越來越高的形象地位。其區(qū)域價值的提升，主要有以下兩方面的城市背景予以支持：建設省會城市群經(jīng)濟圈是省委、省政府做出的重大戰(zhàn)略決策，市委、市政府對此高度重視。在充分調(diào)研的基礎上，做出了“依托四個出入口，打通四條連接線，建設四片功能區(qū)”的戰(zhàn)略規(guī)劃。高新區(qū)作為我市招商引資的主要載體和對外開放的重要窗口，經(jīng)過五年建設，具備了良好的基礎和條件，是最重要的一片功能區(qū)。接軌濟南、融入省會城市群經(jīng)濟圈，特別是與濟南高新區(qū)結對合作，將為萊蕪高新區(qū)的快速跨越發(fā)展搭起良好的平臺，創(chuàng)造更多的機會。在此基礎上,會有越來越多的濟南人來開發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)、投資、居住，這種需求能夠融洽地與本樓盤的定位及建筑形態(tài)予以吻合，為其提供這樣一個舒適的居所，從而為本樓盤擴大了客戶來源，并通過與異地的交流，有力的增強了本樓盤的口碑宣傳度，將明顯擴大本樓盤的名聲。博萊高速在項目外圍通過，同時濟青高速逐步開通，大大加深了開發(fā)區(qū)與濟南、青島的聯(lián)系，削弱了萊蕪開發(fā)區(qū)與異地的交通困難度，拉近了與外地的心理距離，可以吸引更多的外地人來萊蕪開發(fā)區(qū)置業(yè)，為本項目的異地銷售提供了先天的外部良好環(huán)境。隨著萊蕪的城市格局的變遷，開發(fā)區(qū)日益承載起更重要的城市功能，周邊的配套日益完善，在近幾年內(nèi)，以“十縱十橫”的路網(wǎng)為紐帶，搭起了新區(qū)框架；新建變電站、熱電廠、熱力站、自來水廠各1座，使配套設施日益完善；并啟用了會展中心、一中新校、管委會辦公大樓、海關、龍園、四星級的龍園賓館等一批重點工程，以及萊蕪職業(yè)技術學院新校、萊蕪汽車新站等項目，綜合服務功能逐步完善；并完成了舊村改造達38萬平米，建成各類游園綠地、廣場花園12處，營造了優(yōu)良的工作、生活環(huán)境；加大旅游景點開發(fā)建設力度， 鳳凰山，金鳳閣、銀鳳閣也逐步完善。城市重心的轉(zhuǎn)移，帶來開發(fā)區(qū)的巨大變遷，帶動了區(qū)位價值的巨大提升，加深了萊蕪市民對本區(qū)域的認同感，使越來越多的購房者能夠?qū)Ρ卷椖慨a(chǎn)生地域認同感，并進一步接受本項目。同時，工業(yè)配套單位的進駐，為本項目帶來了大量的高收入者，能夠成為本項目的潛在客戶。而會展中心、汽車站等，加深了與外部區(qū)域的聯(lián)系，吸引了創(chuàng)業(yè)、投資者，具備認購本樓盤作辦公的可能。項目處于萊蕪市開發(fā)區(qū)，西部由公路與萊城區(qū)相鄰。由于城市開發(fā)進程較晚，周邊建筑密度極低，工礦企業(yè)較少，空氣質(zhì)量較高，景色視野開闊。周邊涵蓋了各種土地的用地性質(zhì)：商業(yè)、工業(yè)、教育、公建、居住等，同時原始地貌破壞較少，而道路條件極其現(xiàn)代化，而又有一條河貫穿開發(fā)區(qū)，從而構成了生機盎然而又具有充足后勁的區(qū)域形象背景。 項目周邊具有較完善的城市大配套設施，如小學、中學、展覽館、政府部門等，構筑了良好的居住與投資環(huán)境，使未來本項目的業(yè)主與消費者能夠感受一份和諧的生活氛圍，解決了諸多潛在的后顧之憂，避免了不必要的麻煩與不安定因素。 河道流經(jīng)項目地北側(cè)，貫穿東西，并與周圍的建筑、道路、景觀等融洽分布，從而大大提升了小區(qū)的環(huán)境氛圍，所謂“風水寶地”，正符合如此景象。從而，給項目平添了幾分吸引力與可記憶度。樓盤依傍道路狀況如何，深刻的影響了樓盤的區(qū)域價值。本項目與干線一河之隔，并有橋連接。既創(chuàng)造了良好的交通環(huán)境，又提供了交通與樓盤間的緩沖地帶，使行路不再枯燥。并由于新規(guī)劃的道路緊鄰項目外延，從而緩解了交通車流量，緩沖了交通壓迫感。目前市場上別墅樓盤數(shù)量較少，且樓盤體量往往很小。同時，別墅樓盤的品質(zhì)一般，甚至不能擔當起“別墅”的概念。然而別墅的潛在客戶數(shù)量具備挖掘價值，且消費能力強大，具備巨大的潛在市場。別墅消費需求的強大性，和目前別墅產(chǎn)品的落后性及別墅數(shù)量的有限性，構成了我項目能夠成功運作的良好的市場契機。通過上述分析可知，目前萊蕪現(xiàn)有的別墅樓盤的規(guī)劃、建筑、炒作、價格都比較落后，從而為我項目未來的規(guī)劃與操作提供了發(fā)揮與發(fā)展的廣闊空間。能夠在相似樓盤和同類樓盤品質(zhì)普遍較低的背景下，打造自身的獨立品牌，樹立自身的獨立高度，引領市場價格的強勢提升，并將萊蕪的別墅式常引領到到嶄新的局面，開創(chuàng)一個嶄新的高度。 七通一平指的是：給水、排水、強電、弱點、通訊、采暖、道路這七個方面做到通暢，并達到場地平整的施工要求。本項目目前已經(jīng)基本做到了這種要求，并已經(jīng)完成了會所主樓的建設，節(jié)省了一部分前期工作，從而給規(guī)劃和施工進度創(chuàng)造了有利的先天條件，能夠在優(yōu)良的地塊上描繪更輝煌的藍圖。劣勢本項目土地性質(zhì)為商業(yè)用地，出讓年限為40年。然而，別墅項目往往為住宅用地，出讓年限為70年。這兩者間的差距構成了本項目操作的最大難度，如何規(guī)避“住宅”的概念，并且使購買人群愿意付出成本購買商業(yè)性質(zhì)土地卻用來居?。葱睦砜剐裕?，以及如何通過別墅規(guī)劃盡量制造出更高的銷售利潤并不因為建筑的密集而影響品質(zhì)，成為本項目不可回避的問題。(附：由于近期最新版的物權法的實施，可以在銷售中就二者產(chǎn)權、土地年限等問題與消費者作好溝通，使其能夠接受本項目產(chǎn)權性質(zhì)的這一現(xiàn)狀。)本地塊形狀狹長，整體呈現(xiàn)刀形，僅有西、北兩個方向沿交通干線。從而使小區(qū)的整體規(guī)劃，會出現(xiàn)“開間小而進深大”的特點，若規(guī)劃不力，往往會使小區(qū)形象出現(xiàn)建筑布局擁擠、小區(qū)內(nèi)交通線漫長、外管鋪設復雜、景觀難于規(guī)劃等困難。這就要求操盤者具備敏銳的全局觀與洞察力，使小區(qū)的規(guī)劃