【正文】 北京金伯帆商務(wù)酒店經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū)北京金伯帆商務(wù)酒店20111北京目 錄第一章 項(xiàng)目概述一、項(xiàng)目基本情況4第二章 市場(chǎng)調(diào)研分析一、市場(chǎng)調(diào)查 5二、市場(chǎng)調(diào)查分析 9第三章 項(xiàng)目定位及規(guī)劃一、項(xiàng)目市場(chǎng)定位11二、北京金伯帆商務(wù)酒店服務(wù)功能17 三、項(xiàng)目服務(wù)策劃19第四章 北京金伯帆商務(wù)酒店經(jīng)營(yíng)管理方案一、酒店經(jīng)營(yíng)管理方案23二、酒店管理系統(tǒng)27三、酒店經(jīng)營(yíng)管理標(biāo)準(zhǔn)35第五章 北京金伯帆商務(wù)酒店經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)一、酒店經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)36第六章 結(jié)論 37第一章 項(xiàng)目概述一、 項(xiàng)目基本情況北京金伯帆商務(wù)酒店按四星標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，地處南四環(huán)與西四環(huán)交界科豐橋向南總部基地科技園區(qū)中心位置，周邊相鄰國(guó)內(nèi)百?gòu)?qiáng)企業(yè)駐北京總部大廈，商務(wù)高度集中。園區(qū)緊鄰西南四環(huán)，京石高速、京開(kāi)高速位于西、南兩側(cè)，交通極為便利。北京金伯帆商務(wù)酒店是一家設(shè)施設(shè)備齊全、現(xiàn)代服務(wù)較完善的集客房、餐飲、宴會(huì)、會(huì)議、康樂(lè)等多功能于一身的高檔商務(wù)酒店。酒店共有各類型42間豪華客房，客房?jī)?nèi)設(shè)施均按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)配置，可供各類客人使用；酒店中，另設(shè)一個(gè)會(huì)議室，可滿足不同需求的客人。科技園優(yōu)雅、安靜的環(huán)境及24小時(shí)的保安值勤，讓您安心睡好覺(jué)。高科技、高效率、高享受盡在北京金伯帆商務(wù)酒店。表1：金伯帆商務(wù)酒店競(jìng)爭(zhēng)能力基本評(píng)估 競(jìng)爭(zhēng)因素情況分析地理位置分析位于北京的總部基地商圈客源預(yù)測(cè)分析政府市場(chǎng)及商務(wù)協(xié)議45%。網(wǎng)絡(luò)15%。會(huì)議10%。上門散客10%；旅行社8%；會(huì)員10%；長(zhǎng)住2%核心能力分析執(zhí)行與國(guó)際酒店業(yè)管理接軌的標(biāo)準(zhǔn)化管理和服務(wù)，可借力總部基地資源管理狀況分析專業(yè)酒店經(jīng)營(yíng)管理，管理水平較好，客戶導(dǎo)向，重視員工隊(duì)伍素質(zhì)建設(shè)服務(wù)水平分析專業(yè)化的酒店服務(wù)將領(lǐng)先于本區(qū)域酒店硬件設(shè)施分析包括客房、餐飲、宴會(huì)、會(huì)議、康樂(lè)等多功能于一身第二章 市場(chǎng)調(diào)研分析一、 市場(chǎng)調(diào)查1）.基本情況：20092010年上半年納入全國(guó)旅游星級(jí)飯店經(jīng)營(yíng)情況監(jiān)測(cè)共有433家星級(jí)飯店，監(jiān)測(cè)網(wǎng)按星級(jí)分布為：五星級(jí)87家、四星級(jí)98家、三星級(jí)129家。2）.營(yíng)業(yè)收入：、%。其中：、%；、%；、%3）.利潤(rùn)：、%。、%；、%；、%4）.客房出租率：%、%。其中：%、%；%、%；%、%5）.平均房?jī)r(jià)：、%。其中：、%；、%；、% 2. 本項(xiàng)目區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)酒店調(diào)查1）.瑪雅島酒店 客房數(shù)量199間套門市價(jià) 558元768元/間夜 團(tuán)隊(duì)價(jià) 350元/間夜以上 協(xié)議價(jià) 488元/間夜以上平均出租率70%左右2）.雙贏酒店 客房數(shù)量52間套門市價(jià) 488元548元/間夜團(tuán)隊(duì)價(jià) 暫無(wú) 協(xié)議價(jià) 398元448元/間夜由于酒店也是新開(kāi)業(yè)所以平均出租率不詳3）.萬(wàn)華豐盛酒店 客房數(shù)量41間套門市價(jià) 368元498元/間夜團(tuán)隊(duì)價(jià) 200元/間夜以上 協(xié)議價(jià) 280元/間夜以上平均出租率80%左右4）.如家快捷酒店 客房數(shù)量98間套門市價(jià) 219元259元/間夜團(tuán)隊(duì)價(jià) 暫無(wú)協(xié)議價(jià)/會(huì)員價(jià) 平均出租率90%以上5）.7天連鎖酒店 客房數(shù)量114間套門市價(jià) 217元257元/間夜團(tuán)隊(duì)價(jià) 暫無(wú)協(xié)議價(jià)/會(huì)員價(jià) 門市價(jià)8折平均出租率90%以上二、市場(chǎng)調(diào)查分析北京市基本情況1）.與上年同期相比，三季度星級(jí)飯店經(jīng)營(yíng)指標(biāo)有升有降。從監(jiān)測(cè)結(jié)果看，利潤(rùn)和平均房?jī)r(jià)同比下降幅度較大，%、%，營(yíng)業(yè)收入略有下降，%，%。這說(shuō)明，金融危機(jī)、甲流感對(duì)飯店業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益影響依然很大，絕大多數(shù)飯店都在以降低房?jī)r(jià)來(lái)維持一定的客房出租率。2）.與二季度相比，除房?jī)r(jià)外，三季度各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)均有所增長(zhǎng)。由于三季度是我國(guó)的旅游旺季，因此從監(jiān)測(cè)結(jié)果看，與二季度監(jiān)測(cè)結(jié)果相比，除平均房?jī)r(jià)基本持平外，營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)、客房出租率和員工流動(dòng)率均有所增長(zhǎng)，其中利潤(rùn)增長(zhǎng)18%、客房出租率增長(zhǎng)7%。3）.高星級(jí)飯店經(jīng)營(yíng)困難的程度明顯高于中低星級(jí)飯店。從三季度監(jiān)測(cè)結(jié)果看，高星級(jí)飯店比中低星級(jí)經(jīng)營(yíng)更加困難。所有星級(jí)中，四星級(jí)飯店利潤(rùn)的同比下降幅度最大，%，五星級(jí)飯店?duì)I業(yè)收入和平均房?jī)r(jià)的下降幅度明顯高于其他星級(jí)飯店，%。五星級(jí)飯店的客房出租率比二、三、四星級(jí)飯店低將近十個(gè)百分點(diǎn)，%的情況下，%。4）.東部地區(qū)星級(jí)飯店經(jīng)營(yíng)指標(biāo)降幅明顯高于中西部地區(qū)。三季度，中西部地區(qū)飯店的平均房?jī)r(jià)同比略有下降，但營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)和客房出租率三個(gè)指標(biāo)同比均有所增長(zhǎng)，其中中部地區(qū)的利潤(rùn)增幅較大，%、%的增長(zhǎng)。而東部地區(qū)飯店的營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)和平均房?jī)r(jià)同比則均呈現(xiàn)較大幅度的下降，%、%?？偛炕貐^(qū)域酒店分析從以上酒店分析可以看出，本區(qū)域酒店處于北京市的中端水準(zhǔn)，平均房?jī)r(jià)適中，出租率較高，從第四季度來(lái)看基本上都能達(dá)到80%100%。只要金伯帆商務(wù)酒店堅(jiān)持專業(yè)管理，積極進(jìn)取，就會(huì)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獨(dú)樹(shù)一幟，創(chuàng)造效益。第三章 項(xiàng)目定位及規(guī)劃一、 項(xiàng)目市場(chǎng)定位1. 總體經(jīng)營(yíng)定位酒店項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)首先是要市場(chǎng)導(dǎo)向，要市場(chǎng)定位準(zhǔn)確，才能適合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求，具有獨(dú)特風(fēng)格與品位，為酒店創(chuàng)造最佳經(jīng)濟(jì)效益。根據(jù)當(dāng)今國(guó)際、國(guó)內(nèi)酒店發(fā)展趨勢(shì)，本項(xiàng)目的地理位置，以及北京市酒店業(yè)現(xiàn)狀和金伯帆的投資概念等因素，通過(guò)上述市場(chǎng)及優(yōu)劣勢(shì)分析，將金伯帆商務(wù)酒店的類型定位于一間與當(dāng)今國(guó)內(nèi)酒店發(fā)展最新趨勢(shì)同步，力求使其達(dá)到具有“行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、金伯帆文化、高級(jí)商務(wù)特色”。要達(dá)到平均出租率為：90%以上、平均房?jī)r(jià)為300元以上，金伯帆商務(wù)酒店就要超越區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)酒店基本上未達(dá)到一流專業(yè)化經(jīng)營(yíng)管理的現(xiàn)狀，就要“守正出奇”，所謂“守正”就是要執(zhí)行與國(guó)際接軌的“國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)“的硬件和軟件。所謂“出奇”就是要進(jìn)行“金伯帆文化、高級(jí)商務(wù)特色”的金伯帆商務(wù)酒店獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)模式。以合理投入帶來(lái)較高產(chǎn)出，使酒店資產(chǎn)保值增值，滿足并且超越北京總部基地地區(qū)目標(biāo)市場(chǎng)需求，努力開(kāi)創(chuàng)北京總部基地地區(qū)酒店經(jīng)營(yíng)管理水平的新篇章。1）.“行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、金伯帆文化、高級(jí)商務(wù)特色”淺析：“行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)”— “得標(biāo)準(zhǔn)者得天下”，國(guó)際上“洲際酒店管理集團(tuán)”、“香格里拉酒店管理集團(tuán)”，“麥當(dāng)勞”、“肯德基”等都以管理標(biāo)準(zhǔn)得天下。金伯帆商務(wù)酒店要?jiǎng)?chuàng)造金伯帆酒店管理模式，以《金伯帆酒店經(jīng)營(yíng)管理手冊(cè) 》（待）做為金伯帆商務(wù)酒店各部門管理手冊(cè)的樣本，會(huì)因時(shí)、因地、因目標(biāo)消費(fèi)群體，編制出《金伯帆商務(wù)酒店管理手冊(cè) 》，并將以此作為金伯帆商務(wù)酒店管理的標(biāo)準(zhǔn)，專業(yè)管理、優(yōu)質(zhì)服務(wù)，得勝于北京激烈競(jìng)爭(zhēng)的酒店業(yè)市場(chǎng)?！敖鸩幕薄?當(dāng)今人們?cè)诟邫n商務(wù)酒店消費(fèi)，已追求的是一種用理論和實(shí)踐完美結(jié)合的管理理念、管理文化。北京金伯帆商務(wù)酒店要將酒店管理提升到酒店管理文化藝術(shù)的新境界。從而提升金伯帆商務(wù)酒店的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，營(yíng)造“高級(jí)商務(wù)酒店”特色，獨(dú)領(lǐng)北京總部基地地區(qū)酒店風(fēng)騷，領(lǐng)跑總部基地。要善用總部基地及豐臺(tái)區(qū)社會(huì)資源，廣開(kāi)酒店財(cái)路，是金伯帆商務(wù)酒店的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)?！案呒?jí)商務(wù)特色”—國(guó)內(nèi)很多酒店都打著商務(wù)型酒店的招牌，但很多酒店的商務(wù)中心提供商務(wù)服務(wù)不足，北京金伯帆商務(wù)酒店商務(wù)客源占了酒店很大的市場(chǎng)份額。做好商務(wù)服務(wù)，是商務(wù)型酒店經(jīng)營(yíng)一項(xiàng)基本功，北京金伯帆商務(wù)酒店商務(wù)中心要具備打印、上網(wǎng)、復(fù)印、掃描、傳真、會(huì)議、商務(wù)秘書(shū)、訂購(gòu)機(jī)票、火車票、鮮花送遞等18小時(shí)服務(wù)。以上三個(gè)方面使金伯帆商務(wù)酒店區(qū)別于本地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)酒店，只要我們按照“行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、金伯帆文化、高級(jí)商務(wù)特色”，實(shí)施專業(yè)管理、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的“藍(lán)海戰(zhàn)略”，就一定能夠領(lǐng)先北京總部基地區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)酒店，從而躍馬揚(yáng)帆于北京總部基地地區(qū)酒店業(yè)商海，創(chuàng)造出酒店優(yōu)秀的經(jīng)營(yíng)管理品牌。2）酒店定位因素* 市場(chǎng)因素 北京是我國(guó)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，是一個(gè)經(jīng)濟(jì)活躍、發(fā)展迅速的城市，外商投資企業(yè)眾多，投資前景看好。北京這種得天獨(dú)厚的地位決定了其中高層次的商務(wù)客源、會(huì)議客源占有相當(dāng)大的數(shù)量和比例。我們相信隨著北京市總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的可持續(xù)良好發(fā)展，北京的各類政府接待、中高端商務(wù)與會(huì)議客源的總量將會(huì)持續(xù)上升。* 客源因素 金伯帆商務(wù)酒店項(xiàng)目位于北京市具發(fā)展?jié)摿Φ目偛炕氐貐^(qū)，地區(qū)各大公司、政府機(jī)關(guān)各類商務(wù)會(huì)議活動(dòng)將帶來(lái)大量的商務(wù)客源，這部分客人對(duì)酒店產(chǎn)品的設(shè)施條件與服務(wù)水準(zhǔn)及酒店整體的檔次、氛圍、文化品位有較高的要求。定位于高級(jí)商務(wù)酒店的金伯帆商務(wù)酒店應(yīng)能切合這部分客人的需求，并收到較好的經(jīng)濟(jì)效益。* 投資回報(bào)因素本項(xiàng)目定位為準(zhǔn)四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的酒店，可以“左右逢源”，即可以服務(wù)本區(qū)域有四星級(jí)消費(fèi)需求的嘉賓，也可以接待有三星級(jí)消費(fèi)需求的三星級(jí)客人。從企業(yè)經(jīng)營(yíng)分析，一個(gè)區(qū)域檔次不上不下的酒店項(xiàng)目不好經(jīng)營(yíng)，領(lǐng)先的酒店反而好經(jīng)營(yíng)。金伯帆商務(wù)酒店就是要領(lǐng)先本區(qū)域酒店。* 企業(yè)形象因素 一間中高檔的商務(wù)酒店往往具備成為一個(gè)區(qū)域有影響力建筑的潛力，金伯帆商務(wù)酒店以其高雅氛圍、專業(yè)的接待服務(wù)與多樣推廣活動(dòng)將成為社交中心，商務(wù)交流、商務(wù)人士的聚集地。成為擁有高級(jí)商務(wù)酒店的金伯帆，本身即是一種實(shí)力的象征，從而在無(wú)形中大大提升金伯帆的形象與區(qū)域品牌影響力。2. 客源定位根據(jù)上述客源市場(chǎng)的構(gòu)成及消費(fèi)特征，我們提出以“商務(wù)散客、政府部門、商務(wù)公司的商務(wù)客源為主，會(huì)議及其他客源為輔”的客源定位。1）.主要客源：* 商務(wù)客源 本項(xiàng)目輻射區(qū)域內(nèi)的各大公司、政府部門和其他公司企業(yè)存在著巨大數(shù)量的商務(wù)客源，商務(wù)客源能夠帶來(lái)較豐厚的利潤(rùn)。酒店要滿足各大公司、政府部門和其他公司企業(yè)的接待工作。還要專注于開(kāi)發(fā)中高端客戶。2）.輔助客源：* 會(huì)議客源 由各大公司、政府部門和其他公司企業(yè)所帶來(lái)的展會(huì)和會(huì)議將形成本酒店的會(huì)議客源。* 旅游客源 作為上述客源的補(bǔ)充，酒店可以在旅游淡旺季推出應(yīng)時(shí)促銷活動(dòng)，吸引高檔旅游