【正文】 房地產(chǎn)金融 主講 杜威 第一節(jié) 金融基本知識(shí) 1什么是金融 “ 金融 ” 的詞源學(xué)解釋 “ Finance”來(lái)自法語(yǔ)（意思為 end， debtsettle，借貸結(jié)清 )。中文詞源來(lái)自日語(yǔ)，指資金融通，包括貨幣、信用以及相關(guān)活動(dòng)（中國(guó)金融百科全書）。 《 新帕爾格雷經(jīng)濟(jì)學(xué)大辭典 》 的定義 “ 資本市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)，資本資產(chǎn)的供給和定價(jià) ” 。 金融的通俗定義：指貨幣資金的融通，是貨幣流通、信用活動(dòng)及與之相關(guān)的經(jīng)濟(jì)行為的總稱。包括貨幣發(fā)行與回籠，國(guó)內(nèi)國(guó)際的貨幣支付與清算等。 二、金融市場(chǎng) 金融市場(chǎng)的要素 市場(chǎng)主體：個(gè)人與家庭，企業(yè)、政府、金融機(jī)構(gòu)、中央銀行 市場(chǎng)客體：金融工具 市場(chǎng)媒體：機(jī)構(gòu)媒體（商業(yè)銀行、投資銀行、證券公司、財(cái)務(wù)公司、保險(xiǎn)公司、信托公司）、市場(chǎng)商人（經(jīng)經(jīng)人和自營(yíng)商） 市場(chǎng)價(jià)格：價(jià)格與利率 世界金融市場(chǎng)的發(fā)展： 第 1階段： 17世紀(jì)英國(guó)崛起到一戰(zhàn)前 1694年英格蘭銀行成立，銀行信用制度建立； 1773年倫敦證交所成為世界第一； 1816年，實(shí)行金本位，英磅成為世界貨幣； 第 2階段：二次大戰(zhàn)之間 英國(guó)被戰(zhàn)爭(zhēng)削弱，美國(guó)、瑞士崛起，形成紐約、蘇黎士和倫敦三大國(guó)際金融市場(chǎng)；布雷頓森林體系形成，美元成為世界貨幣； 第 3階段：戰(zhàn)后到 60年代 歐洲貨幣市場(chǎng)興起，離岸美元市場(chǎng)形成，形成紐約、倫敦和東京（區(qū)位優(yōu)勢(shì)、時(shí)區(qū)優(yōu)勢(shì)）三大金融中心 第 4階段： 70年代以來(lái)，新興金融市場(chǎng)的崛起與發(fā)展 金融機(jī)構(gòu) 中國(guó)金融體系 金融監(jiān)管機(jī)構(gòu) 政策性銀行 國(guó)有獨(dú)資商業(yè)銀行 其他商業(yè)銀行 農(nóng)村和城市信用合作社 保險(xiǎn)公司 證券機(jī)構(gòu) 其他非銀行金融機(jī)構(gòu) 外資金融機(jī)構(gòu) 民間金融機(jī)構(gòu) 中央銀行 制定和執(zhí)行貨幣政策 、 監(jiān)督管理金融業(yè) 、在金融體系中 處于核心地位 的特殊金融機(jī)構(gòu)。 具有雙重屬性： 銀行性與機(jī)關(guān)性 中央銀行的性質(zhì) 中央銀行 商業(yè)銀行 性質(zhì) 國(guó)家機(jī)關(guān) 企業(yè) 地位 核心、超然地位 ，管理者 金融業(yè)主體，被管理 業(yè)務(wù)目標(biāo) 穩(wěn)定貨幣、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 以盈利為目標(biāo) 業(yè)務(wù)對(duì)象 政府、銀行 企業(yè)、居民 業(yè)務(wù)內(nèi)容 發(fā)行貨幣、金融管理 貨幣信用業(yè)務(wù) 中央銀行 政府機(jī)關(guān) 管理方式 融管理于銀行業(yè)務(wù)操作之中 行政手段 管理過(guò)程 間接，有彈性 直接、缺乏彈性 與政府的關(guān)系 相對(duì)獨(dú)立 絕對(duì)服從 二、中央銀行建立的必要性 需要 銀行券不統(tǒng)一的弊端： ?各種銀行券之間的比價(jià)難以確定。 ?真?zhèn)坞y辨，為交易帶來(lái)不便。 ?銀行券僅在其發(fā)行銀行業(yè)務(wù)范圍內(nèi)流通，不利于商品大規(guī)模流動(dòng)。 需要 ?統(tǒng)一全國(guó)票據(jù)清算 ?作為金融體系的最后保護(hù)屏障 ?商業(yè)銀行陷于資金調(diào)度不靈時(shí)的貸 款支持 ?銀行業(yè)規(guī)范管理和競(jìng)爭(zhēng)秩序維護(hù)的問(wèn)題 ?應(yīng)處于超然地位，在執(zhí)行業(yè)務(wù)活動(dòng)時(shí)，不應(yīng)受到行政和其他部門的干預(yù)。 中央銀行與政府的關(guān)系 ③ 相對(duì)獨(dú)立性 ?避免與其他銀行爭(zhēng)利；保持控制金融市場(chǎng)的力量。 ① 不以盈利為目的 ?以免不合理競(jìng)爭(zhēng)而威脅其他金融機(jī)構(gòu)生存．保持央行權(quán)威，以領(lǐng)導(dǎo)其他金融機(jī)構(gòu)。 ② 不經(jīng)營(yíng)普通銀行業(yè)務(wù) 三、中央銀行的特點(diǎn)與職能 （一）特點(diǎn) 發(fā)行的銀行： 控制貨幣的發(fā)行，壟斷發(fā)行權(quán)； 銀行的銀行： （ 1）管理商業(yè)銀行準(zhǔn)備金； （ 2）充當(dāng) “ 最后貸款人 ” ； （ 3）組織全國(guó)結(jié)算； 國(guó)家（或政府）的銀行： （ 1）代理國(guó)庫(kù)； （ 2）經(jīng)辦公債（發(fā)行）； （ 3）對(duì)政府提供信貸：直接給政府財(cái)政貸款或購(gòu)買公債； （ 4）管理外匯和黃金儲(chǔ)備； （ 5） 代表政府參加國(guó)際金融活動(dòng)，進(jìn)行金融事務(wù)的協(xié)調(diào)、磋商 （ 6）制定并監(jiān)督執(zhí)行金融管理法規(guī)。 （二）中央銀行的 職能 1. 發(fā)布與履行其職責(zé)有關(guān)的命令和規(guī)章； 2. 依法制定和執(zhí)行貨幣政策； 3. 發(fā)行人民幣 ， 管理人民幣流通； 4. 監(jiān)督管理銀行間同業(yè)拆借市場(chǎng)和銀行間債券市場(chǎng)； 5. 實(shí)施外匯管理 ， 監(jiān)督管理銀行間外匯市場(chǎng)； 6. 監(jiān)督管理黃金市場(chǎng)； 7. 持有 、 管理 、 經(jīng)營(yíng)國(guó)家外匯儲(chǔ)備 、 黃金儲(chǔ)備 8. 經(jīng)理國(guó)庫(kù)； 9. 維護(hù)支付 、 清算系統(tǒng)的正常運(yùn)行； 10. 指導(dǎo) 、 部署金融業(yè)反洗錢工作 ， 負(fù)責(zé)反洗錢的資金監(jiān)測(cè)； 11. 負(fù)責(zé)金融業(yè)的統(tǒng)計(jì) 、 調(diào)查 、 分析和預(yù)測(cè)； 12. 作為國(guó)家的中央銀行 ， 從事有關(guān)的國(guó)際金融活動(dòng)； 13. 國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他職責(zé) 。 中國(guó)人民銀行的主要職責(zé)及擴(kuò)展（ 20221227 修訂） 第二節(jié) 貨幣的時(shí)間價(jià)值 利率、現(xiàn)值和資產(chǎn)定價(jià) 貨幣的時(shí)間價(jià)值 貨幣（資金）具有時(shí)間價(jià)值，是指當(dāng)前一定量的貨幣比未來(lái)等量的貨幣具有更高的價(jià)值。例如，現(xiàn)在的 1元比一年以后的 1元錢價(jià)值更高；而一年以后的 1元錢又比兩年以后的 1元錢的價(jià)值更高，依此類推。 貨幣具有時(shí)間價(jià)值的原因 現(xiàn)在持有的貨幣可以用于投資 ， 并在一定時(shí)期內(nèi)獲得相應(yīng)的投資收益 。 人們一般更加偏好當(dāng)前的消費(fèi) 。 一般來(lái)說(shuō) ， 未來(lái)的預(yù)期收入具有不確定性 。 物價(jià)水平的變化會(huì)影響貨幣的購(gòu)買力 ， 因而貨幣的價(jià)值會(huì)因物價(jià)水平的變化而變化 。 價(jià)格變動(dòng)的長(zhǎng)期趨勢(shì)是上漲 ， 當(dāng)物價(jià)總水平上漲時(shí) ， 貨幣購(gòu)買力會(huì)下降 。 衡量貨幣時(shí)間價(jià)值的尺度 利息 (interest)在資金借貸過(guò)程中，債務(wù)人支付給債權(quán)人超過(guò)原借貸款金額（本金 /principal）的部分。 利息是貨幣時(shí)間價(jià)值的絕對(duì)尺度。 利率 單位時(shí)間內(nèi)利息額與本金之比，為 原投資所能增值的百分比。一般用利率作為衡量貨幣時(shí)間價(jià)值的尺度。利率是貨幣時(shí)間價(jià)值的相對(duì)尺度。 一、 利率 利率 (interest rate)是 在一定期間內(nèi) 使用單位資金的價(jià)格或成本，表示為 單位時(shí)間內(nèi)利息額與 所借貸資金金額 (本金 )之比率，通常用百分?jǐn)?shù)表示。 利率體現(xiàn)了生息資本的增殖程度。 利率＝單位時(shí)間內(nèi)所得的利息額 /本金 100% 如：某人現(xiàn)借得本金 2022元， 1年后付息 180元，則年利率為： 年利率＝ 180/2022 100%＝ 9%。 利率的種類 ?名義利率與實(shí)際利率（費(fèi)雪效應(yīng)） ?官定利率與市場(chǎng)利率 ?固定利率與浮動(dòng)利率 ?一般利率與優(yōu)惠利率 ?長(zhǎng)期利率與短期利率 （利率的期限結(jié)構(gòu)） ?單利與復(fù)利 名義利率與實(shí)際利率 名義利率（ nominal interest rate