建筑經(jīng)濟(jì)指標(biāo)大全(已修改)
2024-11-03 18:13 本頁(yè)面
【正文】 建筑經(jīng)濟(jì)指標(biāo)大全 建筑經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)常見(jiàn)詞匯整理與計(jì)算方法 建筑經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)常見(jiàn)詞匯整理與計(jì)算方法 （ 1） 容積率 :即規(guī)劃地塊內(nèi)各類總建筑面積與地塊面積之比 計(jì)算公式為 :容積率 =總建筑面積 /土地面積 容積率可根據(jù)需要制定上限與下限 .容積率的下限是保證地塊開(kāi)發(fā)的效益，防止無(wú)效益或低效益開(kāi)發(fā)造成土地的浪費(fèi)。容積率上限防止過(guò)渡開(kāi)發(fā)帶來(lái)的城市基礎(chǔ)設(shè)施超負(fù)荷運(yùn)行。容積率還可以根據(jù)建筑用途的不同，分為全部建筑容積率，公共建筑容積率，住宅建筑容積率等 。 建筑總樓板面積與建筑基地面積的比值，與建蔽率為不同概念。例如：在 1 萬(wàn)平方米的建筑基地上，建有單樓層 5 千平方米，共兩層樓的建筑，則容積率為 100%，建蔽率為 50%。公式：容積率 =總建筑面積 /總用地面積（與占地面積不同） （ 2） 建筑密度 ：即規(guī)劃地塊內(nèi)各建筑基底占地面積與地塊面積之比，計(jì)算公式：建筑密度 =建筑基底占地面積 /地塊面積 （ 3）綠化率，亦稱綠地率：指的是規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠地面積的總和占規(guī)劃地塊面積的比率，計(jì)算公式： 綠地率 =綠地面積 /土地面積 綠地率通常以下限控制。這里的綠地包括公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地（道路紅線內(nèi)的綠地），不包括屋頂、曬臺(tái)的人 工綠地。公共綠地內(nèi)占地面積不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等綠化小品建筑可視為綠地。 （ 4）建筑物占地面積：以外墻 (底層勒腳以上 )的外圍水平面積計(jì)算。 構(gòu)筑物占地面積以占地輪廓計(jì)算，但不包括鐵路、道路，圍墻及管線。 （ 5）總建筑面積：指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以下各層建筑面積之總和。 以上所提到的規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物 (構(gòu)筑物 )所占面積、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等等。 規(guī)定建筑物應(yīng)距離城市道路或用地紅線的程度，多層一般不 小于退讓 5m，高層退讓不小于 10M 容積率是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。 建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。 對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較 低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個(gè)比率決定了這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來(lái) 設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò) 5，多層住宅應(yīng)不超過(guò) 3，綠 化率應(yīng)不低于 30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能 做得到。 容積率比凈容積率要低 50％左右。這兩個(gè)指標(biāo)都是合法的，除特別說(shuō)明外，說(shuō)到容積率時(shí)一般都是指凈容積率。但國(guó)家沒(méi)有明文規(guī)定開(kāi)發(fā)商只能宣傳凈容積率，于是，一些開(kāi)發(fā)商就鉆法律的空子，將凈容積率換算成毛容積率來(lái)宣傳，購(gòu)房人弄不明白其中的奧妙，還以為這個(gè)小區(qū)的容積率真的很低，入住后才發(fā)現(xiàn)上當(dāng)了。 什么是容積率？按照《成都市土地使用和建筑規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（試行）》的解釋，容積率是地面以上各建筑面積的總和與建筑用地面積的比值。容積率和建筑密度 直接關(guān) 系居住的舒適度，容積率越低，居住密度越小，人們的居住舒適度就越高，反之則舒適度越低。但對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋價(jià)格中的比 例，決定被開(kāi)發(fā)土地的含金量。因此，容積率越高，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)就越大。 其他基本詞匯，住宅： 建筑面積 =套內(nèi)建筑面積 +公攤面積 (一般測(cè)繪部門會(huì)給出 ) 總建筑面積 =所有建筑物的建筑面積的和 公攤面積 =每戶分?jǐn)偟墓膊课坏拿娣e (一般由測(cè)繪部門給出 ) 公攤系數(shù) =公攤面積 /建筑面積 根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》房屋實(shí)測(cè)報(bào)告的房屋建筑總面積包括：房屋套內(nèi)建筑面積和房屋分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。 建筑高度與層數(shù)計(jì)算 層高建高層計(jì)與筑數(shù) 建筑高度 建筑高度指自建筑物散水外緣處的室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度。但下列情況不計(jì)入建筑 控制高度： 屋頂突出物的高度在 9 米以內(nèi)，且其水平投 層高建高層計(jì)與筑數(shù) 建筑高度 建筑高度指自建筑物散水外緣處的室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度。但下列情況不計(jì)入建筑 控制高度： 屋頂突出物的高度在 9 米以內(nèi)，且其水平投影面積之和不超過(guò)該建筑物標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積的八分之一 者。 實(shí)心女兒墻高度自墻頂往下小于 米者； 建筑物屋頂另加構(gòu)架但不設(shè)圍合外墻者，構(gòu)架部分不計(jì)入高度。 出檐式平屋頂?shù)慕ㄖ叨? 具有出檐式平屋頂?shù)慕ㄖ?，其高度為自基地室外地坪起至檐口底面止? 坡屋頂建筑高度 坡屋頂建筑物當(dāng)屋面坡度超過(guò)四十五度（含四十五度）時(shí)，建筑高度自基地室外地坪至坡屋頂?shù)牡? 二分之一為止；當(dāng)小于四十五度時(shí)，按 條規(guī)定計(jì)算。 場(chǎng)地前道路 標(biāo)高與場(chǎng)地地坪高度不同的建筑高度 當(dāng)場(chǎng)地前道路標(biāo)高與場(chǎng)地地坪高度不同時(shí)，建筑物高度視下述不同情況分別計(jì)算：當(dāng)進(jìn)行景觀和建 筑物結(jié)構(gòu)的規(guī)劃控制時(shí)，建筑物高度仍以場(chǎng)地地坪標(biāo)高為準(zhǔn)計(jì)算；當(dāng)進(jìn)行消防撲救控制時(shí)，如路面 標(biāo)高高于場(chǎng)地地坪標(biāo)高時(shí)，則以路面標(biāo)高為準(zhǔn)計(jì)算；當(dāng)建筑物前后立面高度不同時(shí)，規(guī)劃控制高度 按建筑物的主出入口中的一面計(jì)算，而消防控制則按撲救登高一面計(jì)算。 建筑群高度限制 建筑群高度限制指一組互相 鄰近的建筑物中最低與最高建筑物高度的幅度。建筑群限高指對(duì)其中最 高建筑物的高度限制。 一棟建筑物有兩個(gè)以上體量建筑組合的建筑高度 一棟建筑物有兩個(gè)以上體量的建筑組合，其建筑物高度以最高體量的高度計(jì)算； 特殊造型的建筑高度 特殊造型的建筑高度按下列規(guī)定計(jì)算： 薄殼結(jié)構(gòu)與波浪形結(jié)構(gòu)屋頂，建筑物高度自場(chǎng)地地坪至薄殼頂高或波頂高； 屋面為球形拱頂，建筑物高度自場(chǎng)地地坪至拱頂最高處； 半地下室高出地面的高度
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