現(xiàn)代東方項(xiàng)目定位及設(shè)計(jì)任務(wù)書(已修改)
2025-01-29 00:30 本頁面
【正文】 現(xiàn)代東方項(xiàng)目定位與設(shè)計(jì)任務(wù)書 一部分 項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目名稱： 現(xiàn)代東方?花園廣場三期 二、項(xiàng)目地說明 項(xiàng)目位置 某項(xiàng)目位于南明區(qū)寶山南路西側(cè)，市南路北側(cè)，團(tuán)坡山南側(cè)，東側(cè)為建材市場。項(xiàng)目隔團(tuán)坡山與南明河、省委相望。 某項(xiàng)目三期位于項(xiàng)目的西南段，西南臨市南路，東北邊為某項(xiàng)目二期，兩端與原有舊建筑相連，為一塊長方形土地。 項(xiàng)目地基礎(chǔ)指標(biāo) ? 項(xiàng)目規(guī)劃總用地 畝（ 7000 平方米） ? 規(guī)劃總建筑面積不大于 40000 平方米 ? 容積率不大于 ? 建筑退市南路不少于 5 米 交通 項(xiàng)目西南臨市南路，東 北邊通過某項(xiàng)目二期接寶山南路，交通形態(tài)良好。 地形地貌 項(xiàng)目地呈西北 東南走向的長方形，長約 170 米，寬約 45 米，目前為工業(yè)廠房，地勢基本平坦。 水文地質(zhì) 未做地質(zhì)初勘及詳勘，本項(xiàng)目地塊原為工業(yè)廠房用地。 第二部分 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料 項(xiàng)目定位 某項(xiàng)目項(xiàng)目定位為： 城區(qū)最大規(guī)模的中高檔創(chuàng)新現(xiàn)代東方水景園林社區(qū) 產(chǎn)品的生命力不在于其自身原有的素質(zhì)，而在于如何在這些素質(zhì)的基礎(chǔ)上賦予其嶄新的活力。項(xiàng)目最終的成功還在于不斷的創(chuàng)新，使項(xiàng)目在市場中保持新鮮感，不斷創(chuàng)造市場熱點(diǎn)。某項(xiàng)目在某市以“新都市 主義”概念贏得市場青睞，正是在于其項(xiàng)目特有的素質(zhì)與開發(fā)中所賦予的產(chǎn)品內(nèi)涵與產(chǎn)品創(chuàng)新符合市場需求。 項(xiàng)目三期在延續(xù)前期定位的前提下，因位置和產(chǎn)品形態(tài)存在一定的差距，產(chǎn)品創(chuàng)新和戶型創(chuàng)新將成為本期項(xiàng)目的定位重點(diǎn)。因此，三期項(xiàng)目的綜合定位為： 新都市主義中高檔現(xiàn)代東方創(chuàng)新陽光住宅 “現(xiàn)代東方”“創(chuàng)新”“新穎”是本項(xiàng)目設(shè)計(jì)中的關(guān)鍵。 現(xiàn)代東方：配合項(xiàng)目前期“現(xiàn)代東方水景園林”概念，三期在建筑設(shè)計(jì)中的整體風(fēng)格應(yīng)展現(xiàn)現(xiàn)代東方的整體形象，在現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格中，適當(dāng)融入東方傳統(tǒng)建筑符號(hào)，豐富項(xiàng)目的建筑內(nèi)涵。 創(chuàng) 新：項(xiàng)目創(chuàng)新主要表現(xiàn)在建筑形態(tài)和戶型兩個(gè)方面。在建筑形態(tài)上，以板式建筑為主，通過碟型變化使整體建筑活起來。屋頂采取坡沿與平頂?shù)慕Y(jié)合一方面豐富屋頂?shù)膬?nèi)容。另一方面使頂層戶型具有鮮明的特色。在戶型設(shè)計(jì)上，通過空間的變化豐富戶型內(nèi)容。 新 穎：體現(xiàn)在建筑立面、戶型、公共與戶內(nèi)生活空間上。立面設(shè)計(jì)突破常規(guī)住宅立面的表現(xiàn)形式，利用構(gòu)筑架造成立面簡潔感和線條感。戶型采取錯(cuò)半層、空中花園等新穎的空間設(shè)計(jì)，豐富戶型空間內(nèi)容。 本項(xiàng)目定位是項(xiàng)目設(shè)計(jì)中的指導(dǎo)原則，是項(xiàng)目設(shè)計(jì)中建筑表達(dá)項(xiàng)目內(nèi)涵的關(guān)鍵。 項(xiàng)目分析 1）項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢（ S）： ? 整體市場形勢向好； ? 項(xiàng)目前期形成的良好市場認(rèn)知和認(rèn)同； ? 項(xiàng)目定位的超前和先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念； ? 項(xiàng)目整體園林營造的環(huán)境景觀和社區(qū)生活氛圍； ? 項(xiàng)目的“創(chuàng)新”理念形成的市場新鮮感。 劣勢（ W）： ? 市南路的噪聲影響； ? 原鋼廠的污染影響 (目前已進(jìn)行環(huán)保治理 )； ? 高層建筑的市場抗性； ? 成本和銷售價(jià)格的不對等關(guān)系。 機(jī)會(huì)（ O）： ? 某市市場產(chǎn)品創(chuàng)新的滯后； ? 片區(qū)整體形象的提升； ? 兩城區(qū)社區(qū)物業(yè)的稀缺性。 威脅（ T）： ? 周邊土地開發(fā)的不確定因素； ? 周邊項(xiàng)目開發(fā)速度的滯后可能造成的市場影響； 2）項(xiàng)目綜合評價(jià) 本項(xiàng)目作為某項(xiàng)目的最后一期，具有良好的前期基礎(chǔ)和開發(fā)理念，是項(xiàng)目的最后亮點(diǎn)和臉面工程。其建筑形態(tài)和戶型空間將成為某市市場的又一個(gè)亮點(diǎn)。綜合素質(zhì)的提高使項(xiàng)目成為一個(gè)市場唯一性產(chǎn)品，將具有極高的市場認(rèn)知度。 目標(biāo)客戶定位 1）居住區(qū)域： ? 以項(xiàng)目周邊 5 公里區(qū)域?yàn)橹鳎? ? 兩城區(qū)； ? 周邊區(qū)縣（市）。 2）職業(yè)構(gòu)成： ? 國家公務(wù)員、民營企業(yè)白領(lǐng)、個(gè)體經(jīng)營者、金融證券界人士、企業(yè)管理人員、自由職業(yè)者、文藝體育界人士、高科技企業(yè)員工、醫(yī)務(wù)工作者等； ? 周邊區(qū)縣企業(yè)管理層、高科技企業(yè)員工、特殊 職業(yè)者等； ? 其它中等收入以上階層及拆遷戶。 3）年齡構(gòu)成： ? 年齡層為 25—— 40 歲。 4）家庭月收入： ? 具有穩(wěn)定的工作，有一定的積蓄，家庭月收入在 3000 元以上； ? 家庭存款在 5 萬元以上或等待拆遷的城市住戶。 5）以一次置業(yè)和二次置業(yè)為主 6）購買心理： 喜歡城區(qū)生活，追求新穎、時(shí)尚的居住環(huán)境，對價(jià)格敏感度一般，注重性價(jià)比，以按揭付款及一次性付款為主。 7）學(xué)歷構(gòu)成： ? 高中以上。 8）家庭結(jié)構(gòu)： ? 三口之家； ? 兩代同堂的家庭。 9）居住現(xiàn)狀： ? 無房或自有住房（公房、福利房、自購商品房）有改善居住條件的要求； ? 擴(kuò)大目前居住面積（兩代居住）。 10）信息來源 ? 親友轉(zhuǎn)告、戶外路牌、報(bào)紙； ? 互聯(lián)網(wǎng)、時(shí)尚雜志； ? 房展會(huì)、直郵等。 營銷主題 南明金三角創(chuàng)新陽光
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