【正文】 1 誠信體系建設 與土地估價執(zhí)業(yè)風險防范 ： ； :； ： 2 主要內容 一、建立行業(yè)誠信體系，是當前土地估價行業(yè)建設的迫切任務 案件頻發(fā)，評估行業(yè)公信力受到嚴峻挑戰(zhàn) 估價行業(yè)誠信缺失的表現(xiàn) 估價行業(yè)誠信缺失的成因 估價行業(yè)誠信建設的途徑 二、評估機構和評估師必須承擔的法律責任 三、土地估價中常見風險及風險防范措施 常用評估目的下評估中需要注意的事項 常用評估方法中容易出現(xiàn)的問題 常用土地類型評估中需要注意的事項 四、宗地估價報告中容易出錯的地方及報告實例評點 ： ； :； ： 3 建立行業(yè)誠信體系， 是當前土地估價行業(yè)建設的迫切任務 國土資源部副部長鹿心社在 2021年 7月 24日召開的中國土地估價師協(xié)會第三次會員代表大會上說，誠信是土地估價行業(yè)賴以生存的基礎，是提供良好市場服務的前提和行業(yè)發(fā)展壯大的保障。建立行業(yè)誠信體系，是當前土地估價行業(yè)建設的迫切任務。 鹿心社說，要切實落實行業(yè)自律守則，規(guī)范行業(yè)職業(yè)道德。要通過繼續(xù)教育培訓、研討會等多種方式，提高執(zhí)業(yè)質量和技術水平，通過“土地估價機構和人員執(zhí)業(yè)信息公示系統(tǒng)”，向社會披露土地評估機構、土地估價師的基本信息和執(zhí)業(yè)情況，為政府、企業(yè)和社會提供客觀、真實的信息，提升土地估價行業(yè)的社會信用度。要大力宣傳優(yōu)秀的機構和執(zhí)業(yè)人員，對違規(guī)的機構和人員及時曝光，通過市場選擇，優(yōu)勝劣汰。要開展對土地評估中介機構及相關執(zhí)業(yè)人員執(zhí)業(yè)質量的全面檢查，重點檢查脫鉤改制情況、執(zhí)業(yè)資質和執(zhí)業(yè)質量，全面整頓規(guī)范土地評估行業(yè)，通過不斷努力，建立起 以執(zhí)業(yè)技術為基礎、職業(yè)道德為支撐、社會監(jiān)督為保障 的誠信體系。 4 財務欺詐案、審計失敗、虛假評估事件 瓊民源、鄭百文、銀廣夏、麥科特、安然案 20210901] 21世紀經濟報道 本報記者 胡錳 上海報道 40余名注冊會計師在押 “ 中天勤事務所負責審計銀廣夏的一名注冊會計師 ， 現(xiàn)在還關在賀蘭山下的地所里 。 ” 上海一位資深會計專家談起會計業(yè)內的風風雨雨 ， 頗多感慨 ， “ 前段時間我了解到 ， 他的頭發(fā)也剃掉了 ， 就穿著雙布鞋 ， 在里面的雜貨店賣賣東西 、 算算賬 。 ” 在轟動一時的銀廣夏造假案中 ，銀廣夏虛構巨額利潤 ， 深圳中天勤會計師事務所及其簽字注冊會計師卻為其出具了嚴重失實計報告 ， 該所劉加榮等三人案發(fā)后被移送司法機關法辦 。 中國注冊會計師協(xié)會 (簡稱中注協(xié) )的一位高層更透露 ， 在中天勤事件后 ， 國內各地已經有 40余名注冊會計師 ， 因為假賬 、 核資等事件而被羈押甚至批捕 。 據中注協(xié)統(tǒng)計 ， 在 2021年里 ， 還有 110多家會計師事務所和 120多名注冊會計師受到了行政處罰 ， 100多家事務所和 600多名注冊會計師受到了限期整改 、 通報批評 、 強制培訓等處理 。 中注協(xié)這位高層進一步透露 ， 除中天勤外 ， 目前涉案的呈務所還包括沈陽華倫會計理由事務所 、 深圳華鵬會計師事務所 、 山東乾聚會計理由事務所等一批頗具規(guī)模的大所 正是這些大所 ， 一度被認為是國內注冊會計的中堅力量 。 沈陽華倫曾審計了藍田股份 、 黎明股份兩家問題公司 ， 其中黎明股份為達到上市的目的 ， 虛增主營業(yè)務 37%， 虛增利潤 166%；深圳華鵬則審計了麥科特 ， 進行同步審計和資產評估 ， 編造有關合同 、 協(xié)議 、 法律文件和政府批文 ， 并倒簽日期 ， 欺騙騰部門 ， 騙取發(fā)行資格 ， 導致所內 4人被刑事拘留 ， 2人取保候審 ， 此案還另外涉及資產評估師 、 麥科特公司員工等共 24人 。 案件頻發(fā)，評估行業(yè)公信力受到嚴峻挑戰(zhàn) 5 案件頻發(fā)，評估行業(yè)公信力受到嚴峻挑戰(zhàn) 財務欺詐案、審計失敗、虛假評估事件 瓊民源、鄭百文、銀廣夏、麥科特、安然案 ? 瓊民源公司的 馬玉和等人是我國實施會計法及新刑法以來第一批因會計工作上的故意或過失而承擔法律責任的人。通過處理此案，使我國公司的管理人員及會計工作者真正明白了什么是會計的法律責任，為我國會計工作的法制化，掀開了一個新的篇章。 ? 公司 1996年利潤總額和凈利潤分別較 1995年增長 848倍和 1290倍。而對這種超常增長，公司解釋為“公司投資北京的戰(zhàn)略決策獲得巨大成功，開啟和培育了公司獲得高收益的新利潤增長點，使公司今后穩(wěn)健、持續(xù)獲得利潤有了可靠保證?！边@種含糊其辭的解釋實在難以讓人信服。實際情況是，在 1996年利潤總額 ，是“瓊民源”公司在未取得土地使用權的情況下，通過與關聯(lián)企業(yè)（香港冠聯(lián)置業(yè)）及其他公司簽訂的未經國家有關部門批準的合作建房、權益轉讓等無效合同編造的。 ? 其次，公司新增加的 ？在東窗事發(fā)后，有關部門經過調查發(fā)現(xiàn)，所謂的增加 “瓊民源”在未取得土地使用權，未經國家有關部門批準立項和確認的情況下 ,對四個投資項目的資產進行評估而產生的。這 虛增的。 5 6 美國上市公司 安然 (Enron)， 這家在 《 財富 》 雜志全球 500家大公司中排名第七 ， 2021還被華爾街的分析員強列推薦 “ 買入 ” 的明星企業(yè)一夜之間轟然崩塌 ， 于 2021年 12月 2日根據 “ 美國破產法 ” 第十一章規(guī)定 ， 向紐約破產法申請破產保護 ， 創(chuàng)下美國歷史上最大宗的公司破產案記錄 。 對于這樣一家頗具國際影響的能源交易商陷入破產的消息震動了國際金融市場 ， 美國股市和債券市場受到嚴重打擊 。 目前安然整個事件尚未了結 ，相信最終美證交會 (SEC)和美司法部門會做出結論 。 在此事件中 ， 作為國際五大會計師事務所之一的安達信扮演了極不光彩的角色 。 當然 ， 這不是一起簡單的企業(yè)破產案 ， 除了涉及安達信會計造假之外 ， 甚至涉及到美國證交會 、 白宮政要 ……拋卻政治等其它方面的牽連 。 當時 ， 人們普遍認為包括安達信在內的國際五大會計師事務所的公信力是不容質疑的 。就在不久前 ， 中國證監(jiān)會等有關部門還發(fā)布規(guī)定 ， A股公司在股票發(fā)行上市或上市后再籌資時 ， 必須由國際會計師事務所實行補充審計 （ 雙重審計 ） 。 而現(xiàn)在 ， 令人尷尬的是 ， 作為國際五大會計師事務所之一的安達信 ， 卻在其中扮演了極不光彩的角色 ， 公然替安然公司進行會計造假 ， 還銷毀了安然破產案中的債務審計資料 。 安然案件的具體細節(jié)還在調查之中 ， 單就銷毀安然破產案中債務審計資料而言 ， 這至少說明了安達信沒有達到會計審核的起碼標準 案件頻發(fā)，評估行業(yè)公信力受到嚴峻挑戰(zhàn) 7 治理商業(yè)賄賂、司法實踐中評估機構及評估師被指控犯罪時有發(fā)生 廣東省某資產評估公司 廣東汕頭某三級房地產估價公司 佛山市高明區(qū) ****房地產評估有限公司 廣州市原 ****區(qū)評估所 廣州市 估價所 佛山順德某一級機構 案件頻發(fā)，評估行業(yè)公信力受到嚴峻挑戰(zhàn) 8 04:08 作者： huayan2021123 我是林兆奉 ,系廣東省汕頭市澄海區(qū)澄華街道城西居居民。 現(xiàn)有我父親林漢潮的房屋位于汕頭市澄海區(qū)城西三陽巷 1 7號，因該片屬城市拆遷改造的范圍，汕頭市澄海區(qū)建設局以弄虛作假及多次出具虛假評估報告、偽造房管部門房地產權現(xiàn)場查丈量表在極不公平條件下，將我父親遺留祖屋“先予”強行拆除 ?? 現(xiàn)再有區(qū)房地產開發(fā)公司、區(qū)建設局又再一次利用虛假房地產權現(xiàn)場查丈量表對我物業(yè)進行惡意裁決。將 90多平方米鋪面三間（含低溫冷凍庫房一間）和二百多平方米住房強行減至改建后的 面一間，作為回遷補償。但還要讓我們交給開發(fā)商 19多萬元。 第一份報告存在的問題 ： “估價師作業(yè)規(guī)范”中規(guī)定，估價師必須到達現(xiàn)場，但因為估價師根本沒有來過現(xiàn)場，又錯拿了以前的相片做估價報告，所以附頁及像片漏洞百出。 區(qū)建設局與區(qū)房地產開發(fā)公司惡意串通，對 ****公司的 《 估價報告 》 進行修改、偽造或變造。兩被告對 ****公司的 《 估價報告 》 進行修改、偽造或變造的主要內容，列表如下： 案件頻發(fā)，評估行業(yè)公信力受到嚴峻挑戰(zhàn) 9 案件頻發(fā)，評估行業(yè)公信力受到嚴峻挑戰(zhàn) 比較 3月 19日收到的 《 房地產估價報告 》 7月 6日交換證據收到的 《 房地產估價報告 》 估價作業(yè)時期 2021年 2月 1日至 2021年 2月 20日 2021年 1月 27日至 2021年 2月 20日 公章 加蓋在“估價作業(yè)日期”處，印章邊沿為實心 加蓋在“中國廣州”處，印章邊沿為空心 估價時點 2021年 3月 10日 2021年 4月 18日 估價師簽名 李 ****及陳 ****的簽名與其它前后簽名筆跡一致 李 ****及陳 ****的簽名與其它簽名筆跡不一致 公章印鑒 公章邊沿為實心：陳 ****的方印字體及間距與其他頁的方印一致 公章邊沿為實心：陳 ****的方印字體及間距與其他頁的方印略有不同 字體 此頁的字體與其他頁同一電腦字體 此頁的字體與其他頁是不同電腦字體 整頁改換 頁已被修改替換 10 第二份報告存在的問題： 區(qū)房地產開發(fā)公司請來沒有資質評估公司進行評估 ， (汕頭市 ****房地產評估有限公司 ， 其資質為暫定三級 )建設部 “ 房地產估價機構管理辦法 ” 明確規(guī)定暫定三級不適合評估城市拆遷業(yè)務 ， 本人已在裁決前向澄海區(qū)建設局作出書面陳述 ， 但區(qū)建設局不于采信 。 裁決書中裁定將 90多平方米鋪面三間和二百多平方米住房強行減至改建后的 59． 5平方米鋪面一間 ， 作為回遷補償 。 但還要讓我們交給開發(fā)商 19多萬元 。 其主要依據是汕頭市煜基房地產評估有限公司的評估結果 ， 請先不說其資質 ， 就其評估內容也是嚴重違法 。 法例明確規(guī)定城市拆遷估價應以市場對比法 ， 而不是估價報告中所用重置成本法 。 假如同樣采用重置成本法 ， 改建后 ， 而不是市場價格 。 建設局強行裁定我方賣出物業(yè)應該是成本價 ， 那為何開發(fā)商和我所置換的物業(yè)不用成本價 ， 而是用市場價 ？ 案件頻發(fā)，評估行業(yè)公信力受到嚴峻挑戰(zhàn) 11 案件頻發(fā)，評估行業(yè)公信力受到嚴峻挑戰(zhàn) 李某與張某等撤銷債務人低價轉讓財產行為糾紛上訴案 (大連律師 ) 原審佛山市高明區(qū)人民法院判決認定： 2021年 10月 14日被告張某以 107000元的價格購買位于高明區(qū)文明路 123號 5座 301房及 3號車房。 2021年 7月 22日，被告與第三人鄧正良達成房屋買賣協(xié)議，將該房以 75000元的評估價格轉讓給第三人鄧正良，并辦理了房屋產權轉讓登記手續(xù)。 原審法院認為：原告認為被告為了逃避債務，以明顯不合理低價轉讓自己的財產，嚴重損害其債權，故請求法院撤銷被告與第三人之間的房屋買賣合同，但原告提供的廣東省商品房買賣合同兩份只能證明該房首次轉讓與二次轉讓時的價格差異，并不能證明第二次轉讓時的價格是明顯的不合理低價，因為根據一般的商業(yè)慣例，房屋的價格是可以隨著市場的變化而變化的，故房屋的升值和貶值都是正常的現(xiàn)象。從第三人提供的證據來看，被告與第三人的交易是經過合法的評估機構對該房進行評估之后，根據該評估價格進行交易的，在原告沒有提供任何證據證明該評估價格存在瑕疵的情況下，不能認定被告是以明顯不合理低價轉讓其財產，故對原告的主張不予支持。 12 案件頻發(fā)，評估行業(yè)公信力受到嚴峻挑戰(zhàn) 本院認為：李某對張某享有合法債權，張某應履行還款義務。因張某除高明區(qū)文明路荷城街道辦 5座 2梯 301房及 3號車房外無其它可供執(zhí)行的財產，故高明區(qū)文明路荷城街道辦 5座 2梯 301房及 3號車房產權歸屬直接影響到李某的合法利益。李某認為張某低價轉讓高明區(qū)文明路荷城街道辦 5座 2梯 301房及 3號車房的行為損害其合法利益，請求撤銷張某與鄧正良的房屋轉讓行為，是行使法律規(guī)定的撤銷權。 本案的核心問題是張某與鄧正良之間買賣高明區(qū)文明路荷城街道辦 5座 2梯 301房及 3號車房的行為是否有效。鄧正良提供了佛山市高明區(qū) ****房地產評估有限公司作出的房地產估價答復書，證明張某與鄧正良的房屋交易價格是合法的房地產評估機構作出的評估價格，但是房地產估價答復書沒有房地產評估專業(yè)人員的完整簽名，未附有“估價人員鄧”的資格證書，不具備證據的形式要件。而且本院所作的調查筆錄反映出佛山市高明區(qū) ****房地產評估有限公司在辦理房地產評估時，未與委托方張某簽訂房地產評估委托合同、未保存評估資料及張某交費的發(fā)票單據，違反了 《 中華人民共和國城市房地產管理法 》 和《 廣東省房地產評估條例 》 的有關規(guī)定，所以，房地產估價答復書不能證明高明區(qū)文明路荷城街道辦 5座 2梯 301房及 3號車房的合理價格，也不能證明鄧正良購買高明區(qū)文明路荷城街道辦 5座 2梯 301房及 3號車房時是善意、無過錯的。因此，本院對房地產估價答復書不予采信。 13