地產(chǎn)項(xiàng)目投資判斷標(biāo)準(zhǔn)(已修改)
2025-01-27 02:23 本頁面
【正文】 地產(chǎn)項(xiàng)目投資判斷標(biāo)準(zhǔn)第一章 項(xiàng)目投資概述一、 項(xiàng)目簡要背景介紹二、 本投資項(xiàng)目的戰(zhàn)略要點(diǎn)和關(guān)鍵環(huán)節(jié)1. 決定項(xiàng)目成功的戰(zhàn)略要點(diǎn)；2. 本項(xiàng)目有哪些關(guān)鍵環(huán)節(jié)。三、 本投資項(xiàng)目可能存在的主要風(fēng)險(xiǎn)1. 政策方面的風(fēng)險(xiǎn)；2. 市場方面的風(fēng)險(xiǎn)；3. 經(jīng)營方面的風(fēng)險(xiǎn)。四、 盈虧平衡點(diǎn)的分析1. 在某銷售價(jià)格條件下的盈虧平衡點(diǎn)；2. 在某地價(jià)條件下的盈虧平衡點(diǎn)。3. 盈虧平衡點(diǎn)的敏感性分析五、 本項(xiàng)目投資的關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)和項(xiàng)目進(jìn)度安排第二章 項(xiàng)目定性判斷內(nèi)容 在公司戰(zhàn)略推進(jìn)過程中，我們的業(yè)務(wù)將分布在不同的區(qū)域，不同的城市。雖然這些項(xiàng)目素質(zhì)各不相同，分別具有各自的屬性，但同為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在項(xiàng)目選擇與開發(fā)過程中仍然存在著一些具有共性的指標(biāo)。為了更好的進(jìn)行項(xiàng)目選擇，簡化判斷標(biāo)準(zhǔn)，形成項(xiàng)目選擇的程序化與制度化，我們將這些具有共性的判斷標(biāo)準(zhǔn)加以提煉，通過城市、市場及項(xiàng)目三個(gè)由宏觀至微觀的層次逐一列舉，進(jìn)行闡述：一、 理解城市：1. 目標(biāo)城市與公司戰(zhàn)略匹配程度：目標(biāo)城市是否屬于公司戰(zhàn)略中確定的城市范圍？如果不是，與戰(zhàn)略中確定的城市有無可比性，可比性如何？2. 城市所處經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展?fàn)顩r. 經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展歷史. 經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展規(guī)劃. 經(jīng)濟(jì)圈未來發(fā)展對城市的影響3. 城市人口及經(jīng)濟(jì)狀況. 城市人口發(fā)展?fàn)顩r. 城市人口結(jié)構(gòu)狀況. 城市匯集能力. 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r：城市GDP總量、人均可支配收入、人均儲蓄額、社會保障制度等指標(biāo)的變化情況及與其他城市的對比情況4. 城市人文、歷史特征及發(fā)展?fàn)顩r房地產(chǎn)產(chǎn)品作為特殊消費(fèi)品，尊重、適應(yīng)客戶，實(shí)現(xiàn)本土化是項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵。因此，對不同區(qū)域自然、人文、歷史環(huán)境的理解，了解當(dāng)?shù)乜蛻粜枨笫抢斫獬鞘械闹匾M成部分。5. 城市化進(jìn)程及總體規(guī)劃?，F(xiàn)階段，中國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與城市化進(jìn)程息息相關(guān)，一個(gè)城市的規(guī)劃前景，舊城改造及新區(qū)建設(shè)力度直接決定的當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展。. 城市發(fā)展歷程及城市化進(jìn)程. 城市總體規(guī)劃. 城市交通規(guī)劃. 城市用地規(guī)劃. 城市園林景觀規(guī)劃. 城市產(chǎn)業(yè)格局規(guī)劃. 城市歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)規(guī)劃6. 城市政治、政策環(huán)境目前，房地產(chǎn)行業(yè)仍是地域性較強(qiáng)的行業(yè)，不同的區(qū)域，不同的城市，其政府有著不同的執(zhí)政思路與風(fēng)格，對行業(yè)的發(fā)展也持不同的態(tài)度。因此，對政府及其政策的判斷直接決定了我們進(jìn)入的方式方法與戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)。二、 理解市場：1. 房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r. 房地產(chǎn)市場發(fā)展軌跡. 房地產(chǎn)市場總體特征. 房地產(chǎn)市場未來發(fā)展預(yù)測2. 房地產(chǎn)行業(yè)成長性。. 過去35年行業(yè)典型指標(biāo)變化狀況：包括人均居住面積、年銷售量、銷售額、施工（竣工）面積等。. 城市房地產(chǎn)行業(yè)的供需結(jié)構(gòu)3. 城市房地產(chǎn)行業(yè)競爭狀況分析：. 開發(fā)企業(yè)發(fā)展歷史. 開發(fā)商構(gòu)成結(jié)構(gòu). 行業(yè)競爭特征. 行業(yè)進(jìn)入壁壘. 典型開發(fā)企業(yè)分析4. 一級市場主要考察項(xiàng)目所在區(qū)域過去兩年的土地出讓量及所處區(qū)域，未來一年的土地供給計(jì)劃，土地儲備量。通過對土地供應(yīng)情況的了解我們可以判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場的未來供需結(jié)構(gòu)，發(fā)展速度以及規(guī)模，進(jìn)而預(yù)測該區(qū)域市場的未來的供需關(guān)系和競爭的程度。5. 二級市場 此項(xiàng)目主要包括分區(qū)市場調(diào)查和研究各檔次產(chǎn)品的供應(yīng)狀況與集合特征（平均售價(jià)、開發(fā)規(guī)模、產(chǎn)品形式、平均消化率、平均容積率、物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征），典型個(gè)案分析（銷售價(jià)格、銷售速度、主力戶型、工程進(jìn)度、推廣計(jì)劃、后期推案量等）。通過對二級市場的分析可直接了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的銷售狀況、購買層次以及消費(fèi)偏好等，有助于對項(xiàng)目進(jìn)行整體定位。6. 三級市場主要關(guān)注二手房成交量、成交價(jià)格、主要成交區(qū)域、投資比例等指標(biāo)。通過對這些指標(biāo)的了解可觀察三級市場是否與一二級市場形成聯(lián)動，為未來行業(yè)發(fā)展趨勢及風(fēng)險(xiǎn)提供判斷依據(jù)。7. 價(jià)格成本指標(biāo)當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)流程、開發(fā)成本、稅收優(yōu)惠以及其他一些特色政策等。這些指標(biāo)的確定將直接為項(xiàng)目成本及利潤率測算提供依據(jù)。8. 消費(fèi)者分析. 消費(fèi)者總體特征. 消費(fèi)
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