【正文】 西子玫瑰溪谷產(chǎn)品策劃書 浙江西子房產(chǎn)集團(tuán)有限公司 2022． 8 月 目 錄 第一章 項(xiàng)目概況 一、地理位置 ?????????????????????? 5 二、地塊概況 ?????????????????????? 5 三、基地涉及未來規(guī)劃的相關(guān)問題 ????????????? 7 四、區(qū)域環(huán)境 ?????????????????????? 8 五、交通狀況 ?????????????????????? 13 六、公建配套 ?????????????????????? 16 七、城市規(guī)劃要求 ???????????????????? 17 第二章 項(xiàng)目定位 一、開發(fā)定位 ?????????????????????? 20 二、項(xiàng)目檔次 ?????????????????????? 20 三、項(xiàng)目規(guī)模 ?????????????????????? 20 四、產(chǎn)品類型 ?????????????????????? 21 五、目標(biāo)客戶 ?????????????????????? 22 六、價(jià)格分析 ?????????????????????? 23 第三章 項(xiàng)目案名建議 一、案名 取向原則 ???????????????????? 24 二、案名建議 ?????????????????????? 24 第四章 項(xiàng)目核心概念 一、游艇主題概念 ???????????????????? 26 二、景觀分區(qū)概念 ???????????????????? 26 三、產(chǎn)品分級概念 ???????????????????? 27 四、核心別墅概念 ???????????????????? 28 第五章 項(xiàng)目總體規(guī)劃 一、規(guī)劃理念 ?????????????????????? 29 二、規(guī)劃原則 ?????????????????????? 29 三、規(guī)劃定位 ?????????????????????? 30 四、功能布局 ?????????????????????? 30 五、空間結(jié)構(gòu) ?????????????????????? 31 六、交通結(jié)構(gòu) ?????????????????????? 32 七、綠化系統(tǒng) ?????????????????????? 34 八、豎向設(shè)計(jì) ?????????????????????? 34 九、項(xiàng)目規(guī)劃需注意的若干問題 ?????????????? 35 第六章 項(xiàng)目 建筑單體 一、建筑單體設(shè)計(jì)原則 ?????????????????? 37 二、建筑風(fēng)格 ?????????????????????? 37 三、建筑體型 ?????????????????????? 37 四、建筑色彩 ?????????????????????? 38 五、外立面用材 ????????????????????? 39 六、建筑結(jié)構(gòu)形式 ???????????????????? 39 七、住宅戶型 ?????????????????????? 39 八、建筑裝飾標(biāo)準(zhǔn) ?????????????????? ?? 46 九、項(xiàng)目戶型配比 ???????????????????? 47 第七章 項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì) 一、景觀營造的總體思路 ????????????????? 49 二、景觀風(fēng)格 ?????????????????????? 49 三、景觀布局結(jié)構(gòu) ???????????????????? 50 四、軟質(zhì)景觀設(shè)計(jì) ???????????????????? 51 五、硬質(zhì)景觀設(shè)計(jì)???????????????????? 52 六、照明設(shè)計(jì)?????????????????????? 54 七、景觀設(shè)計(jì)中應(yīng)注意的問題?? ????????????? 55 第八章 基礎(chǔ)設(shè)施 一、給排水系統(tǒng) ????????????????????? 58 二、電氣系統(tǒng) ?????????????????????? 59 三、弱電系統(tǒng) ?????????????????????? 62 四、供氣系統(tǒng) ?????????????????????? 67 五、空調(diào)系統(tǒng) ?????????????????????? 67 六、消防系統(tǒng) ?????????????????????? 67 七、環(huán)保、衛(wèi)生防疫設(shè)施 ????????????????? 68 八、垂直運(yùn) 輸系統(tǒng) ???????????????????? 69 第九章 會所設(shè)計(jì) 一、會所設(shè)置原則 ???????????????????? 71 二、會所應(yīng)有功能 ???????????????????? 72 三、建議規(guī)模及設(shè)施 ??????????????????? 72 第十章 物業(yè)管理 一、委托物業(yè)管理 ???????????????????? 74 二、管理服務(wù)及要求 ??????????????????? 74 三、開發(fā)商一次性投入內(nèi)容 ???????????????? 75 四、物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目 ??????? ?????????? 76 五、物管費(fèi)收取原則及支出范圍 ?????????????? 78 第第 一一 章章 項(xiàng)項(xiàng) 目目 概概 況況 一、地理位置 項(xiàng)目位于臨安青山湖 旅游度假區(qū) 北岸，坐北朝南，南面直接正對青山湖湖，水岸線長達(dá)千米，東西兩側(cè)各擁有一個天然水灣，北面為稻田、沖溝和緩坡地帶，并有天然水塘若干處。 臨安青山湖旅游度假區(qū)位于浙江省臨安市東部，東經(jīng) 119176。42′，北緯 30176。 14′，總面積 。處于滬杭強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)輻射圈內(nèi)，東距杭州西湖景區(qū)僅 40公里，杭徽公路貫穿東西，在 地理位置和交通關(guān)系上都處在我國東南地區(qū)風(fēng)景旅游網(wǎng)絡(luò)的交接點(diǎn)，區(qū)域位置得天獨(dú)厚。 二、地塊概況 土地面積及紅線圖 項(xiàng)目規(guī)劃用地面積 1461 畝，綜合容積率以 為計(jì)，規(guī)劃建筑面積為 389795平方米，建筑密度 %，綠化率高達(dá) 70%。 目前本案已取得土地證，處于拆遷前期階段，基地地塊分屬5個村莊，東南面沖溝地帶民居相對集中，并且還有民主村磚瓦廠一處，已停產(chǎn)，占地較大， 3號沖溝地帶還有民居一處，整個基地共有 30戶人家，拆遷量不大。 地形地貌 ? 項(xiàng)目的地貌地形屬于低山丘陵 —— 河谷型地貌類型，由低山丘陵、 水體形成自然山水環(huán)境。地形東、南高，西，北部偏低，等高線 50米以下的面積（不包括湖面）約占全區(qū)用地面積的一半。 植被豐富、水質(zhì)良好，地貌屬類十分豐富。整個項(xiàng)目的邊際線和天際線變化復(fù)雜，是一處營造低密度住宅的天然美地。 ? 項(xiàng)目土壤由巖性土、潮土、水稻土等構(gòu)成。 氣候情況 ? 氣候特征：青山湖旅游度假區(qū)氣候溫暖濕潤、光照充足、雨量豐沛、四季分明，屬中亞熱帶季風(fēng)氣候，由于地形起伏，氣候在垂直方向上變化較大，四季中春、秋季短，夏、冬季長，季節(jié)特征明顯。 ? 氣溫：青山湖旅游度假區(qū)年平均氣溫 ℃，海拔 250 米以下為 16— 15℃， 250— 400 米為 15— 14℃， 30 年中，年平均氣溫變化范圍為 ℃（ 1961 年）到 ℃（ 1980年），極端最高氣溫曾達(dá) ℃（ 1996年 8月 4日），最低氣溫達(dá) — ℃（ 1977 年 1月 31日） ? 全年最冷月為 1月，月平均氣溫為 ℃，最熱月為 7月，月平均氣溫為 ℃。 ? 降水：年降水量為 毫米，一年四季都有相當(dāng)?shù)慕邓浚骷痉峙洳痪鶆颍?1至 6月雨量逐月增加，受“梅雨”影響， 6月雨量為全年各月之冠，平均 6月雨量 。最多曾達(dá) 毫米（ 1978 年）。 8 月為相對平均干燥期，平均月雨量 150毫米左右， 10月雨量逐月減少， 12月最少，平均 。 ? 光照：全年日照時(shí)數(shù) 小時(shí)， 8月最長，每年平均月日照時(shí)數(shù)均在 220小時(shí)以上。 ? 據(jù)縣志記載，臨安自后唐天成三年（ 928年）至今，文字記載地震 13次，多為微震，近年數(shù)次（ 1974年和 1979年兩次），震中距離較遠(yuǎn)，均未造成災(zāi)害。 三、基地涉及未來規(guī)劃的相關(guān)問題 ? 本案為二級保護(hù)區(qū)嚴(yán)格控制用地地區(qū)。 ? 保護(hù)范圍：重要的景觀背景山體，植被覆蓋率高、植被生長良好的部分山體、沖溝。 ? 規(guī)劃擬訂對坡度超過 25%的山 地、主要沖溝及山脊、樹林密集區(qū)加以保護(hù)、控制建設(shè)。 ? 為強(qiáng)化青山湖的景觀特征，嚴(yán)格控制周邊坡地的開發(fā)，景觀建筑應(yīng)建于水位線高程 （吳淞高程 33 米）以上，高程 ，對一些大體量非山地建筑應(yīng)進(jìn)行一些改建（如對建筑的色彩、外立面、屋頂?shù)龋?。此外，高?（吳淞高程 27 米）至高程（吳淞高程 33 米）之間的湖岸景觀應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃，成為公共景觀休閑區(qū)。 ? 石臨公路兩側(cè)和 02省道南側(cè)及其他地區(qū)的環(huán)湖度假村，應(yīng)嚴(yán)格遵循高程在 45米（吳淞高程 ）以上的山體禁止開發(fā) 、沖溝地區(qū)禁止開發(fā)、道路綠化帶禁止占用此三原則進(jìn)行開發(fā)，同時(shí)對開發(fā)地區(qū)進(jìn)行嚴(yán)格的指標(biāo)控制。 ? 本案可供直接營造住宅的山間平地不足總面積的 30%，主要分布在本案北面由北向南的五個帶狀縱深沖溝地帶，其他很大部分是坡度超過 25176。 的山地或零星水體，經(jīng)過實(shí)地勘察，丘陵地帶利用率相對理想，但由于受到青山湖旅游度假區(qū)控制性詳規(guī)的綜合容積率限定，所以今后項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)將面臨地塊總體利用率和局部容積率控制、道路系統(tǒng)設(shè)計(jì)的諸多問題。 四、區(qū)域環(huán)境 地塊周邊的建筑物 ? 本案處于西面太陽灣方位有錦湖大酒店和高陽山莊兩個旅游度假 項(xiàng)目，原有建筑體量大，特別是錦湖度假村有很大一部分位于 ,在汛期可能會被淹沒，故規(guī)劃中將其拆除 ,進(jìn)行規(guī)劃控制。 ? 項(xiàng)目東面為青山湖大壩，湖對岸泥山灣一帶可以看見水緣山莊的建筑群。 綠化景觀 植被為天然植被和人工植被并重。主要是杉木、香樟、楓香、馬尾松純林或與常綠闊葉林混交。另有部分闊葉林、灌叢、草坡和水生植物、茶園、果園等，還有獨(dú)特的水上森林 —— 池杉林。 自然景觀 ? 項(xiàng)目自然景觀相比閑林一帶要優(yōu)化很多，青山湖有 10平方公里的寬曠湖面和清澈的三級水質(zhì)，比西湖（按 公里計(jì)算）幾 乎大一半，湖中的水上森林更是國內(nèi)獨(dú)有。 ? 但整個景觀基調(diào)比較平淡，公山、母山、青山等圍繞青山湖的谷地丘陵，作為湖面的大背景。植被顏色單一，缺乏色葉、秋色葉、觀花、觀果植物，使景觀層次感和縱深感不足，以后景觀改造需要比較大的投入。 歷史人文景觀 ? 臨安歷史悠久，建城桓已歷一千多年，史稱“衣錦城”，是吳越國國王錢謬的故里。文風(fēng)鼎盛，代有名賢，素有江南名郡之稱。 ? 青山湖作為臨安休閑度假產(chǎn)業(yè)的“門戶站點(diǎn)”，正要打造青山湖湖濱度假基地，基地以商務(wù)休閑度假為特色，涵蓋景點(diǎn)：玲瓏山、錢王陵園、西徑山、功臣山等。 環(huán)境 污染狀況 現(xiàn)已建的沿湖度假設(shè)施，建筑體量過大，風(fēng)格不統(tǒng)一；布局上占據(jù)湖面，建筑高度偏高，破壞湖區(qū)及山體的生態(tài)景觀。據(jù)調(diào)查，在泥山灣、太陽灣等地高程 （吳淞高程 米）以下的庫區(qū)，已有 140 余畝土地被違法占用，建造房屋等設(shè)施，建設(shè)單位還向庫區(qū)傾倒 ，以致水庫的興利庫容減少，防洪調(diào)蓄能力下降。由于庫區(qū)內(nèi)人們活動增加，生活污水排入水庫，嚴(yán)重影響青山水庫的水質(zhì)和下游供水。另據(jù)調(diào)查，目前庫區(qū)內(nèi)高程 （吳淞高程 米）以下有 1600余人和 36家企事業(yè)需要搬遷。 周邊開發(fā) 項(xiàng)目 ? 周邊已有 8家房地產(chǎn)公司和 1家旅游項(xiàng)目公司開發(fā)項(xiàng)目，由東向西分布，分別為義烏富都（ 1000畝）、省交通房產(chǎn)公司（ 1400畝）、生態(tài)園、華電房產(chǎn)（ 700畝）、三晶房產(chǎn)（ 700畝）、省直房產(chǎn)（ 1200 畝）、匯錦房產(chǎn)、高陽山莊和八百里養(yǎng)生園，整個周邊樓盤圈地面積非常大，超過萬畝，其中生態(tài)園為原有項(xiàng)目，其他項(xiàng)目還處于前期規(guī)劃階段。 ? 周邊樓盤基本位于臨石路沿線，不與青山湖相臨。而本案水岸線長達(dá)千米，自然條件得天獨(dú)厚，是其他地塊難以比擬的。青山湖的規(guī)劃及定位，為項(xiàng)目的高端產(chǎn)品開發(fā)奠定良好基礎(chǔ)。 代表項(xiàng)目資料如下： A、樓盤名：錦繡錢塘 ? 開發(fā)商：浙江錦繡錢塘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)：香港都市建筑設(shè)計(jì)咨詢有限公司 /DDB 上海秉仁建筑事務(wù)所 ? 方位：位于青山湖石臨公路北側(cè) ? 占地面積： 1150畝 ? 總建筑面積： 22萬平方米 ? 中心會所： 5000平方米 ? 健身會所： 3000平方米 ? 容積率： ? 建筑密度： 11% ? 綠地率： 65% ? 車位：每戶 1— 2個室內(nèi)車庫，一個室外車庫 ? 戶數(shù)： 741個 ? 建筑類型：別墅 ? 主力戶型：獨(dú)立別墅建筑面積 320平方米以上，花園 500平方米左右 ? 項(xiàng)目現(xiàn)狀：一期 131套別墅預(yù)計(jì)今年 8月開盤 ? 樓盤展示中心： 黃龍世紀(jì)廣場 B座 1樓 ? 咨詢電話： 87902378 87902398 B、樓盤名：青山翠湖 ? 發(fā)展商：浙江中都集團(tuán) ? 開發(fā)商：浙江臨安中都置業(yè)有限公司