20xx大連紅星海世界觀大盤項目提案-同策(已修改)
2025-01-20 00:53 本頁面
【正文】 大連紅星海世界觀 項 目 提 案 Thursday, May 08, 2022 對于大連紅星海世界觀項目，同策項目組接觸時間只有一周，而真正的 討論和研究的時間只有兩天，因此今天我們無法做到一個完整、細致、 周全的研究框架。 今天我們將直接切入主題，去面對大規(guī)模社區(qū)開發(fā)過程中所面臨的核心 問題，并試圖回答這些問題。 寫在前面 大規(guī)模社區(qū)開發(fā)的核心問題 Ⅰ 大規(guī)模社區(qū)開發(fā)過程中會碰到哪些核心問題？ 核心問題 操作大盤的經(jīng)驗不足 如何做到在很長的銷售周期內(nèi)保持穩(wěn)定的年銷量？ 簡單的測算： 大連房地產(chǎn)市場年銷售量 600萬方，扣除低端產(chǎn)品，我們所面臨的市 場份額在 300萬方左右。 項目年去化量 20萬方，將占到市場總量的 3%以上，中高端市場的 6% 更重要的，如何在 8年里面，每年都占到如此的市場份 額？ 大規(guī)模社區(qū)開發(fā)過程中會碰到哪些核心問題？ 核心問題 如何持續(xù)的提高項目的土地價值，從而提高價格？ 在較長的開發(fā)周期里，我們將面臨不斷推出的新盤和更多的產(chǎn)品創(chuàng) 新、理念創(chuàng)新 提 綱 一 對項目的初步理解 二 客戶框定 三 項目整體發(fā)展理念 四 項目發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)體系建立 對項目的初步理解 Ⅰ 我們對大規(guī)模社區(qū)的三點關(guān)注 價格落點 項目的價格 落點將直接 決定所面向 的客戶以及 對客戶的吸 引力 發(fā)展方向 對大規(guī)模項目而 言，在項目之初 確定其發(fā)展模式 及目標(biāo)是決定項 目成敗的最關(guān)鍵 因素 配套層級 配套的層次將決 定項目的競爭力 所屬區(qū)域 代表樓盤 銷售均價 中山區(qū) 金廣東海岸、運達嘉洲陽光、帝柏灣 850013000元 / ㎡ 西崗區(qū) 托斯卡納、中信海天瀛洲、順達海濱 花園 5800元 /㎡ （公寓） 1300020220元 /㎡ （別墅） 沙河口區(qū) 大連明珠、星海陽光、 星海假日 700018000元 /㎡ 甘井子區(qū) 小平島、萬科溪之谷、西山陽光水岸 二期 600015000元 /㎡ 金州區(qū) 新金州大廈、金園名城、城市假日 4000元 /㎡ 開發(fā)區(qū) 眾益 陽光海岸、東方 優(yōu)山美地、 乾豪 東城天下 6000元 /㎡ 價格落點 價格落點 ?除市中心外， 其他各 區(qū)的價格基本處在一 個水平線上 ?開發(fā)區(qū)市場價格與市 中心區(qū)域的價格 落差 不大 ，價格的優(yōu)勢難 以彌補區(qū)位的劣勢 ?項目本身的品質(zhì)較高 本項目在價格上不具備優(yōu)勢 配套層級 樓盤名稱 教育 醫(yī)療 商業(yè) 會所 酒店 旅游 眾益 陽光 海岸 幼兒園、 小學(xué) 開發(fā)區(qū)醫(yī) 院 綜合商場 三個會所、 網(wǎng)球場 乾豪 東城 天下 幼兒園、 小學(xué)、中 學(xué) 臨近社區(qū) 的醫(yī)院 URD風(fēng)情商業(yè) 街、金瑪超 市、菜場 會所 ,網(wǎng)球 場 東方 優(yōu)山 美地 幼兒園、 七大院校 金石灘醫(yī) 院 商業(yè)街、銀 行、超市、郵 局 會所 酒店 旅游配套 游艇碼頭 浴場 大連明珠 歐式商業(yè)街、 銀行、商場、 高級餐飲區(qū) 商務(wù)區(qū)、娛 樂設(shè)施 小平島 周邊大學(xué) 城的建設(shè) 海岸商業(yè)區(qū)、 中心廣場 業(yè)主會所 藍堡俱樂部 五星級酒 店 海水浴場、 帆船游艇港 配套層級 小平島 —— 大型低密度復(fù)合型地產(chǎn)項目 居住、旅游、餐飲、商業(yè)、休閑度假 三面環(huán)海 坐擁風(fēng)景 環(huán)保節(jié)能住宅 觀光電梯 私家入戶花園 首個濱海五星級酒店 露天溫暖海水浴場 帆船游艇港 小平島 東方 優(yōu)山 美地 社區(qū)配套：教育、醫(yī)療、金融、郵政等公共設(shè)施配套 周邊教育：美國國際學(xué)校、加拿大楓葉國際學(xué)校、魯迅美 術(shù)學(xué)院分院、沈陽音樂學(xué)院大連分院等七大院校 周邊休閑娛樂：十里黃金海岸、發(fā)現(xiàn)王國主題公園、金石高
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